Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 октября 2021 г. N Ф07-12909/21 по делу N А21-7290/2015

25 октября 2021 г.

Дело N А21-7290/2015

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Бычковой Е.Н., судей Каменева А.Л., Тарасюка И.М.,

рассмотрев 20.10.2021 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Стрекалова Александра Викторовича и общества с ограниченной ответственностью "Сандорис" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2021 по делу N А21-7290/2015,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "ТоргТрест", адрес: Москва, ул. Генерала Белобородова, д. 18, стр. 1, ОГРН 1137746085751, ИНН 7733830686, обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Дебакс", адрес: Калининград, Московский пр., д. 50, ОГРН 1023900776151, ИНН 3903017635 (далее - Общество).

Определением от 18.02.2016 в отношении Общества введена процедура наблюдения, временным управляющим должником утвержден Стрекалов Александр Викторович.

Определением от 23.05.2017 в отношении Общества введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден Стрекалов А.В.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2017 определение от 23.05.2017 отменено. В удовлетворении ходатайства о введении в отношении Общества процедуры внешнего управления отказано.

Решением от 29.01.2018 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство, исполняющим обязанности конкурсного управляющего утвержден Стрекалов А.В.

Определением от 02.09.2019 конкурсным управляющим должником утвержден Кузнецов Дмитрий Евгеньевич.

Конкурсный управляющий Кузнецов Д.Е. 17.12.2018 обратился в суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к ООО "Сандорис", адрес: 236006, Калининградская обл., Калининград, Московский пр., д. 50, ОГРН 1163926051387, ИНН 3906979493 (далее - Компания), о признании договора аренды объектов недвижимости от 31.08.2018 недействительной сделкой, а также применении последствий недействительности сделки в виде возврата должнику объектов недвижимости и взыскания с Компании в конкурсную массу должника задолженности размере 25 326 187 руб. 04 коп. (с учетом уточнения размера задолженности).

Определением суда от 18.12.2018 заявление конкурсного управляющего принято к производству арбитражного суда.

Определением суда от 06.02.2019 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Стрекалов А.В.

Определением от 14.10.2020 заявление конкурсного управляющего Кузнецова Д.Е. удовлетворено частично. Судом признан недействительным договор аренды объектов недвижимости от 31.08.2018, применены последствия недействительности сделки в виде обязания Компании возвратить Обществу нежилые помещения общей площадью 2001,9 кв.м., расположенные по адресу: Калининград, Московский пр., д. 50:

- нежилое помещение площадью 429,3 кв.м, этаж 1,2, литер I из лит. А;

- нежилое помещение площадью 357,5 кв.м, этаж 1, лит. III из лит. А;

- нежилое помещение площадью 280,3 кв.м, этаж 1, лит. IV из лит. А;

- нежилое помещение площадью 430 кв.м, этаж 3, лит. V из лит. А;

- нежилое помещение площадью 342,8 кв.м, этаж 3, лит. VI из лит. А;

- нежилое помещение площадью 78,9 кв.м, этаж мансарда, лит. VII из лит. А;

- нежилое помещение площадью 83,1 кв.м, этаж мансарда лит. VIII из лит. А;

В удовлетворении остальной части заявления отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2021 определение от 14.10.2020 отменено в части отказа в применении последствий недействительности договора аренды от 31.08.2018 в виде взыскания в конкурсную массу 25 326 187 руб. 04 коп., в указанной части заявление конкурсного управляющего должником удовлетворено. В остальной части определение суда первой инстанции оставлено без изменения,

В кассационных жалобах Компания и Стрекалов А.В., ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просят отменить определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда.

Податели кассационных жалоб считают необоснованным вывод судов о том, что заключение договора аренды без согласия залогодержателя свидетельствует о нарушении прав последнего. Податели жалоб обращают внимание суда округа, что договором аренды бремя содержания недвижимого имущества возложено на арендатора. Податели жалоб оспаривают вывод судов об аффилированности сторон оспариваемого договора аренды. Податели жалоб полагают, что в материалы дела представлено достаточно доказательств проведения капитального ремонта в спорных помещениях. Податели жалоб ссылаются на представленные в материалы дела доказательства проведения арендатором ремонтных работ в арендованных помещениях.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Обществом в лице конкурсного управляющего Стрекалова А.В. (арендодателем) и Компанией (арендатором) 31.08.2018 заключен договор аренды объектов недвижимости

Согласно условиям договора аренды должник передал Компании во владение и пользование, нежилые помещения общей площадью 2001,9 кв. м, расположенные по адресу: Калининград, Московский пр., 50:

- нежилое помещение площадью 429,3 кв.м, этаж 1,2, литер I из лит. А;

- нежилое помещение площадью 357,5 кв.м, этаж 1, лит. III из лит. А;

- нежилое помещение площадью 280,3 кв.м, этаж 1, лит. IV из лит. А;

- нежилое помещение площадью 430 кв.м, этаж 3, лит. V из лит. А;

- нежилое помещение площадью 342,8 кв.м, этаж 3, лит. VI из лит. А;

- нежилое помещение площадью 78,9 кв.м, этаж мансарда, лит. VII из лит. А;

- нежилое помещение площадью 83,1 кв.м, этаж мансарда лит. VIII из лит. А.

Все вышеуказанные помещения являются собственностью должника и находятся в залоге у акционерного общества "БКС - Банк" (далее - Банк).

Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрена арендная плата в размере 200 000 руб. в месяц, налогом на добавленную стоимость не облагается. Размер арендной платы по договору является фиксированным на весь срок действия названного договора и изменению не подлежит. Арендодатель не имеет права на одностороннее увеличение арендной платы в течение срока действия данного договора. Таким образом, стоимость арендной платы за 1 кв. м составляет 99,9 руб. исходя из расчета: 200 000 руб. (стоимость арендной платы по договору) 2001,9 кв. м (общая площадь сданных в аренду помещений).

Конкурсный управляющий должником Кузнецов Д.Е., ссылаясь на то, что договор аренды объектов недвижимости от 31.08.2018 заключен при неравноценном встречном исполнении, без согласия залогодержателя и со злоупотреблением правом, обратился в суд с настоящим заявлением

Суд первой инстанции признал договор аренды нежилых помещений от 31.08.2018, заключенный Обществом и Компанией, недействительной сделкой, сделав вывод о том, что договор противоречит положениям статей 168 и 174 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд применил последствия недействительности сделки в виде обязания Компании возвратить Обществу спорные нежилые помещения. При этом, суд первой инстанции в удовлетворении заявления в части применения последствий недействительности договора аренды нежилых помещений от 31.08.2018 в виде взыскания в конкурсную массу задолженности по арендным платежам отказал, ссылаясь на равноценность встречного предоставления.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции о том, что договор аренды объектов недвижимости, является недействительной сделкой, поскольку заключен между должником и ответчиком при неравноценном встречном исполнении и в отсутствие согласия залогодержателя. В части отказа в применении последствий недействительности договора аренды от 31.08.2018 в виде взыскания в конкурсную массу Общества 25 326 187 руб. 04 коп. определение от 14.10.2020 отменено; в указанной части принят по делу новый судебный акт о применении последствия недействительной сделки в виде взыскания с Компании в конкурсную массу Общества 25 326 187 руб. 04 коп. недополученной арендной платы по договору аренды от 31.08.2018.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что нормы права правильно применены апелляционным судом, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога.

От имени должника договор аренды подписан его арбитражным управляющим Стрекаловым А.В. в процедуре конкурсного производства.

При этом Банк своего согласия на обременение предмета залога арендными правоотношениями не давал.

Доказательством того, что Компания должна была знать об обременении арендуемых помещений, служит проведение осмотров предмета залога сотрудниками Банка. При этом Компания, проявив должную осмотрительность, и проверив надежность контрагента по выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, смогла бы установить наличие обременения на предоставляемые в аренду помещения в виде ипотеки.

Судом первой инстанции установлено, что Компания является юридическим лицом, подконтрольным бывшему директору должника Денисову Юрию Владимировичу. В материалах дела имеется информация о штате Компании (т.д. 4, л. 91-94), в который входит Дудник Александр Викторович. При этом Дудник А.В. длительный период времени сотрудничает с Денисовым Ю.В., работает в его интересах. Дудник А.В. 05.07.2017 участвовал при осмотре указанного выше производственного здания, что подтверждается соответствующим актом (т.д. 6, л. 156). Также при помощи Дудника А.В.

Денисов Ю.В. выводил собственные активы в преддверии банкротства. Так, Денисов Ю.В. 10.06.2015 заключил договор купли-продажи MERCEDES-BENZ 111 CDI VITO, 2004 года выпуска, VIN WDF63960113011103 с матерью Денисова Н.А., а последняя продала указанный автомобиль Дуднику А.В. В настоящее время указанная сделка оспаривается в деле N А21-7743/2016.

Учитывая изложенное выше, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что доказанным является то обстоятельство, что Компания должна была знать о том, что арендуемые помещения находятся в залоге и как следствие запросить у арендодателя согласие залогодержателя на передачу в аренду предмета залога для проверки полномочий арендодателя дополнительно обременять нежилые помещения арендными правоотношениями.

При указанных выше обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды объектов недвижимости от 31.08.2018, заключенный Обществом и Компанией, является недействительным.

Оспаривая договор аренды объектов недвижимости от 31.08.2018 и заявляя требование о взыскании в конкурсную массу должника 25 326 187 руб. 04 коп., конкурсный управляющий Кузнецов Д.Е. ссылался, в том числе на неравноценность встречного исполнения, а именно, заниженный размер арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать, как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Возражая против доводов конкурсного управляющего о неравноценности встречного исполнения, Компания ссылается на то, что ею были в арендуемых помещениях произведены неотделимые улучшения на сумму 12 024 498 руб., в том числе посредством керамической плитки на общую сумму 10 572 270 руб.

В подтверждение факта выполнения работ на указанную выше сумму Компания представила в материалы дела товарные накладные, в соответствии с которыми приобрела керамическую плитку на сумму 10 572 270 руб. (т.д. 2, л. 42-71).

Вместе с тем, факт приобретения керамической плитки арендатором не подтверждает, что она была использована для ремонта в помещениях, переданных по договору аренды.

Также суд апелляционной инстанции установил, что в материалах дела отсутствуют доказательства проведения работ по производству неотделимых улучшений, как то привлечение подрядной организации, предоставление актов и справок по форме КС-2, КС-3, иной документации с указанием стоимости.

Заключения специалиста от 09.01.2017 N 39460, от 22.02.2019 N 41093, от 31.05.2019 N 41213, на которые как на доказательства проведения в арендуемых помещениях капитального ремонта ссылается Компания, вместе с тем, не являются доказательствами выполнения в арендуемых помещениях работ на сумму 12 024 498 руб.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Компанией не доказан факт выполнения в арендуемых помещениях работ на сумму 12 024 498 руб.

С целью проверки доводов о неравноценном встречном исполнении по оспариваемой сделке определением от 30.09.2019 в рамках настоящего спора судом была назначена судебная экспертиза по определению рыночной величины арендной платы (с указанием месячной арендной платы) по оспариваемому договору аренды нежилых помещений от 31.08.2018, заключенному Обществом и Компанией, с учетом бремени затрат, складывающихся из обязательных работ по обслуживанию и содержанию объектов аренды - нежилых помещений (согласно перечня) по адресу: 236006, Калининград, Московский пр., д. 50 с учетом проводимых затрат на их неотделимые улучшения.

В соответствии с результатами проведенной в рамках рассмотрения обособленного спора экспертизы (заключение эксперта от 22.01.2020 N ЗЭ-0043-2020), рыночная величина месячной арендной платы по оспариваемому договору аренды нежилых помещений от 31.08.2018, заключенному Обществом и Компанией, с учетом бремени затрат, складывающихся из обязательных работ по обслуживанию и содержанию объектов аренды с учетом проводимых затрат на их неотделимые улучшения составляет 231 680 руб. 42 коп., справочно за 1 кв. м 115,73 руб.

Вместе с тем, как пояснил эксперт в судебном заседании, сначала экспертом была установлена рыночная стоимость арендных платежей по спорному договору в размере 14 804 662 руб. 99 коп. за период действия договора, а затем из рыночной стоимости арендной платы (14 804 662 руб.

99 коп.) экспертом была вычтена стоимость затрат на неотделимые улучшения в размере 12 024 498 руб. руб., результат разделен на период действия спорного договора (12 месяцев), тем самым получен месячный размер арендной платы с учетом затрат на неотделимые улучшения в размере 231 680 руб. 42 коп., что соответствует 115,73 руб./кв. м.

Таким образом, с учетом недоказанности производства Компанией неотделимых улучшений на сумму 12 024 498 руб. из рыночной арендной платы, установленной судебной экспертизой, отсутствовали основания для вычета 12 024 498 руб., заявленной как стоимость неотделимых улучшений в дополнительном соглашении к договору аренды.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.06.2021 по обособленному спору N А21-7290/2015-29.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что конкурсным управляющим и Банком доказана неравноценность встречного предоставления, в связи с чем договор аренды нежилых помещений от 31.08.2018 является недействительным на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой III.1 названного Закона, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

На основании статьи 61.6 Закона о банкротстве в качестве применения последствий недействительности сделки с Общества в конкурсную массу Компании надлежит взыскать согласно расчету Банка (т.д. 8, л. 142) 25 326 187 руб. 04 коп. недополученной арендной платы по договору аренды от 31.08.2018 за период с 31.08.2018 по 16.09.2020.

Поскольку при рассмотрении дела нормы материального права применены апелляционным судом правильно и нормы процессуального права не нарушены, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2021 по делу N А21-7290/2015 оставить без изменения, а кассационные жалобы Стрекалова Александра Викторовича и общества с ограниченной ответственностью "Сандорис" - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Н. Бычкова

Судьи

Е.Н. Бычкова А.Л. Каменев И.М. Тарасюк