Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 января 2022 г. N Ф07-18832/21 по делу N А56-118670/2020

27 января 2022 г.

Дело N А56-118670/2020

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сергеевой И.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Горнорежущий инструмент" Гутова М.Г. (доверенность от 14.12.2021), от общества с ограниченной ответственностью "Лента" Скворцова А.Д. (доверенность от 28.12.2021),

рассмотрев 20.01.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Горнорежущий инструмент" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2021 по делу N А56-118670/2020,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Горнорежущий инструмент", адрес: 119619, Москва, 2-я Карпатская ул., д. 4, пом. 005, ОГРН 1024201821379, ИНН 422101076 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лента", адрес: 197374, Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 112, лит. Б, ОГРН 1037832048605 (далее - Компания), об обязании устранить недостатки арендованного недвижимого имущества.

Решением суда от 27.05.2021 исковые требований удовлетворены в полном объеме.

Постановлением апелляционного суда от 15.09.2021 названное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Общество, считая обжалуемый судебный акт незаконным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить, решение суда первой инстанции - оставить без изменения. По мнению подателя жалобы, отсутствуют какие-либо препятствия для удовлетворения заявленных требований, сложившаяся судебная практика поддерживает удовлетворение таких исков.

В отзыве на кассационную жалобу Компания просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Компании против ее удовлетворения возражал.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Обществом (арендодателем) и Компанией (арендатором) заключен договор субаренды от 08.08.2014, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование за плату объект аренды - нежилое помещение площадью 9714,4 кв.м, принадлежащее арендодателю на праве аренды на основании договора от 19.05.2014 N 19-05/14, расположенное на земельном участке площадью 21 141 кв.м с кадастровым номером 42:30:0203030:33 по адресу: Кемеровская обл., г. Новокузнецк, ул. Куйбышева, д. 17, корп. 4, 4-А.

Дополнительным соглашением от 24.02.2016 объект аренды изложен в новой редакции: гипермаркет, назначение - нежилое, расположенный по адресу: Кемеровская обл., г. Новокузнецк, ул. Куйбышева, д. 17, корп. 4, помещение 1, кадастровый номер 42:30:0203030:96, общей площадью 9891,7 кв.м, в том числе помещения N 1-103, расположенные на 1-м этаже площадью 9197,9 кв.м, помещения N 1-21, расположенные на 2-м этаже площадью 693,8 кв.м.

Срок действия договора аренды до 31.05.2024 (пункт 1.5 договора субаренды).

Актом приема-передачи от 21.08.2014 объект аренды был передан арендатору.

Акт о начале коммерческой деятельности Компании в объекте аренды был подписан 11.12.2014.

Согласно пункту 2.4.3 договора арендатор обязан нести ответственность за сохранность объекта аренды (включая все инженерные и коммунальные сети и системы, все конструкции и конструктивные элементы, включая стены) в состоянии, не ухудшившемся по сравнению с тем, в котором объект аренды был получен от арендодателя (с учетом естественного износа), своевременно и за свой счет осуществлять текущий ремонт объекта аренды, его составных частей и элементов, инженерных систем, незамедлительно устранять аварии инженерных систем и их последствия.

В силу пункта 3.26 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 08.08.2014) описание инженерных сетей и помещений объекта аренда в акте приема-передачи и приложениях к нему дано сторонами в целях определения состояния объекта аренды на момент его передачи в аренду от арендодателя арендатору. Арендодатель дает свое согласие на то, что арендатор в ходе выполнения работ по подготовке объекта аренды к допустимому использованию в соответствии с разделительной ведомостью (приложение N 5 к договору) и технологической планировки объекта аренды (приложение N 9) будет производить демонтаж и изменение инженерных систем помещений (включая элементы отделки, перегородки, оборудований помещений) по сравнению с их состоянием, указанном в акте приема-передачи и приложениях к нему.

Дополнительным соглашением от 17.02.2017 договор дополнен пунктом 3.5.1, предусматривающим права арендатора за счет собственных средств произвести работы в помещении N 101 согласно приложению N 10; состав работ и условия проведения работ согласованы сторонами в приложении 5 лист 3; арендатор выполняет работы в соответствии с требованиями к производству работ, согласованными сторонами в договоре, несет ответственность за надлежащее качество результатов работ, выполненных в соответствии с настоящим пунктом.

Кроме того, дополнительным соглашением от 12.12.2018 по инициативе и для нужд арендатора стороны согласовали проведение арендатором работ по перепланировке помещений и новую технологическую планировку объекта аренды (новая редакция приложения N 9 к договору).

Общество 14.06.2019 уведомило Компанию об одностороннем отказе от договора субаренды на основании пункта 7.4.6 договора в связи с неисполнением Компанией обязательств, предусмотренных пунктом 2.4.29 договора (по страхованию объекта аренды), в свою очередь Компания, признав допущенное нарушение, уведомила Общество о готовности возвратить объект аренды и подписать акт сдачи-приемки 07.08.2019.

Арендодатель указал арендатору на необходимость совместно осмотреть объект аренды, однако совместный акт осмотра не составлен сторонами, составленный Компанией акт приемки не подписан Обществом.

Причины отказа Общества от подписания акта приема-передачи объекта аренды были предметом рассмотрения дела N 2-410/2020 Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка, в рамках которого установлено, что стороны совместно производили осмотр и обследование объекта аренды, но не осмотрели все его помещения; привлеченный Компанией к осмотру помещений нотариус проигнорировал большинство недостатков объекта аренды при составлении протокола, в результате организованное арендатором нотариальное действие по осмотру объекта аренды было в судебном порядке признано незаконным.

При этом Общество не оспаривало фактическое освобождение Компанией объекта аренды в августе 2019 года, более того, Общество опечатало спорный объект аренды.

Впоследствии объект аренды был вскрыт арендодателем 06.07.2020 в присутствии собственника объекта аренды, независимой сторонней организации, независимой экспертной организации, Торгово-промышленной палаты и администрации Куйбышевского района г. Новокузнецка и истцом произвел осмотр помещений при участии независимой экспертной организации общества с ограниченной ответственностью "МБЭКС" (далее - Организация).

По результатам осмотра и обследования объекта аренды Организацией составлено заключение от 11.09.2020, согласно которому, помимо прочего, в объекте аренды были выявлены недостатки, которые необходимо устранить для использования недвижимого имущества по назначению; описание недостатков объекта аренды и их локализация, а также основания признания их недостатками изложены в заключении специалиста Организации от 11.09.2020.

В связи с чем Общество в одностороннем порядке в соответствии с пунктами 3.18, 3.20, 7.20 договора составило акт сдачи-приемки объекта аренды от 24.09.2020, согласно которому у объекта аренды на момент его осмотра в рамках сдачи-приемки от арендатора арендодателю были выявлены недостатки, за которые отвечает Компания и которые препятствуют использованию недвижимого имущества по назначению, направило в адрес Компании претензию с требованием устранить выявленные недостатки, которая оставлена Компанией без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения Общества с соответствующим иском в арбитражный суд.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении иска, правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьями 606, 611 (пункт 1) и 615 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статей 616 (пункт 2), 622, 655 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Договором обусловлено состояние, в котором Компания обязана вернуть Обществу объект аренды, а именно: в случае досрочного прекращения договора субаренды арендатор обязан передать объект аренды арендодателю по акту сдачи-приемки в исправном состоянии, с учетом нормального износа и выполненных неотделимых улучшений (пункт 3.18).

В силу условий пункта 3.20 договора субаренды в случае обнаружения при передаче объекта аренды арендодателю недостатков арендатор в кратчайшие согласованные сроки устраняет их за свой счет либо по требованию арендодателя компенсирует затраты на их устранение арендодателем не позднее даты, когда арендодатель обязан возвратить арендатору сумму обеспечительного платежа и банковскую гарантию (пункты 4.3.4.1, 4.3.4.2). В случае, если в указанный срок арендатор не устранил или не компенсировал затраты арендодателя по устранению недостатков объекта аренды, то арендодатель вправе воспользоваться обеспечительным платежем или банковской гарантией.

В пункте 7.20 договора предусмотрен порядок возмещения убытков стороной, ответственной за причиненный ущерб.

Кроме того, договором предусмотрена ответственность сторон в виде возмещения убытков за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств (пункт 5.2 договора).

Согласно пункту 5.3 договора арендатор в полном объеме отвечает за гибель или повреждение объекта аренды, прилегающей территории, частей или элементов объекта аренды и прилегающей территории, инженерных сетей объекта аренды, произошедшие по вине (в том числе в результате умышленного или неосторожного повреждения) арендатора или исполнителя работ (подрядчика), выполняющего работы по заданию арендатора, или других лиц, за действия которых арендатор отвечает, в том числе в результате некачественной или неправильной эксплуатации объекта аренды, его элементов и его инженерных сетей в соответствии с актом разграничения эксплуатационной ответственности (приложении N 4) к договору, и возмещает весь ущерб и убытки.

Пунктом 5.7 договора прописан порядок действий сторон в случаях, указанных в пункте 5.3 договора.

Анализ этих условий договора субаренды позволяет сделать вывод о том, что в случае не устранения, ненадлежащего или несвоевременного устранения (в согласованный сторонами либо в разумный срок) арендатором недостатков (повреждений) объекта аренды, обнаруженных при его передаче арендодателю, последний вправе устранить их своими силами и потребовать от арендатора возмещения стоимости фактически произведенных работ либо удержать из суммы обеспечительного платежа или за счет банковской гарантии.

Заявляя о выборе надлежащего способа защиты права, податель жалобы не учитывает, что к моменту составления одностороннего акта от 24.09.2020 объект аренды находился во владении истца с августа 2019 года, требований к арендатору об устранении недостатков, за которые он отвечает, в разумный срок заявлено не было.

Как верно установлено судом, в связи с прекращением договора субаренды имущество возвращено арендодателю по акту приема-передачи от 07.08.2019 с учетом произведенных в нем ремонтных работ, необходимость выполнения которых была предусмотрена в заключенном сторонами договоре субаренды. Не оспаривая факта возврата спорного помещения с учетом произведенных ответчиком ремонтных работ, то есть в состоянии, обусловленном договором, что корреспондирует обязанности арендатора, установленной статьей 622 ГК РФ, истец просил возложить на ответчика обязанность по устранению недостатков выполненных на спорном объекте ремонтных работ.

При таком положении судом правомерно учтено, что нарушение арендатором обязанности возвратить имущество именно в том состоянии, которое предусмотрено соглашением сторон, и устраивало бы арендодателя, то есть нарушение ответчиком условий договора, дает арендодателю право на применение соответствующего этому нарушению способа защиты права, в рамках которого возможно установление наличия либо отсутствия факта ненадлежащего исполнения, а именно путем заявления требования о взыскании убытков.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы апелляционного суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2021 по делу N А56-118670/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Горнорежущий инструмент" - без удовлетворения.

Председательствующий

М. В. Захарова

Судьи

М.В. Захарова И.В. Сергеева Е.В. Чуватина