Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 апреля 2022 г. N Ф07-1695/22 по делу N А21-6440/2021

22 апреля 2022 г.

Дело N А21-6440/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Чуватиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Банасько Сергея Васильевича на решение Арбитражного суда Калининградской области от 27.09.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2022 по делу N А21-6440/2021,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Балтсервис ХС Интернэйшнл", адрес: 236011, Калининградская обл., Калининград, ул. Генерала Толстикова, д. 15/2, лит. А, оф. 901, ОГРН 1023901860730, ИНН 3903010679 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Банасько Сергею Васильевичу, ОГРНИП 318392600057914, ИНН 390615111286, о признании отсутствующим обременения в виде записи об ипотеке в отношении следующего недвижимого имущества: земельного участка площадью 1357 кв. м с кадастровым номером 39:15:150835:1004 и жилого дома - гостиницы площадью 4763,4 кв. м с кадастровым номером 39:15:150835:78, расположенных по адресу: Калининград, ул. Генерала Толстикова, д. 15/2; прекращении ипотеки в отношении указанных объектов (с учетом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Абумуслимов Ринат Лазерович; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, адрес: 236040, Калининградская обл., Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1043902855446, ИНН 3906131304.

Решением от 27.09.2021 иск удовлетворен.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2022 данное решение оставлено без изменения.

Предприниматель Банасько С.В. в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судами норм права, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, ошибочным является вывод судов о полном исполнении сторонами предварительного договора от 04.10.2019, поскольку пунктом 4.1 предварительного договора предусмотрена обязанность Абумуслимова Р.Л. совершить определенные действия в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:150516:4 и 39:15:150516:10 с целью их последующей передачи в собственность Банасько С.В., стороны заключили договор от 09.06.2020 купли-продажи указанных участков, однако в настоящее время в рамках дела N А21-5544/2020 на земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:4 претендует общество с ограниченной ответственностью "Веанас" (далее - Фирма).

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, однако в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Абумуслимов Р.Л. (продавец) и предприниматель Банасько С.В. (покупатель) заключили предварительный договор от 04.10.2019 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязался не позднее 30.03.2020 заключить с покупателем основной договор купли-продажи следующего недвижимого имущества, расположенного по адресу: Калининград, ул. А. Суворова, д. 44:

- производственного здания площадью 1132,1 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:114, лит. И;

- производственного здания площадью 1143,1 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:112, лит. Е;

- здания склада площадью 596 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:115, лит. Л;

- здания гаража площадью 281,3 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:116, лит. К;

- нежилого здания под АЗС площадью 22 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:118, лит. Ж.

Общество (залогодатель) и предприниматель Банасько С.В. (залогодержатель) заключили договор от 16.10.2019 залога недвижимого имущества (договор об ипотеке), по условиям которого залогодатель передает залогодержателю в залог следующее имущество залоговой стоимостью 100 000 000 руб.:

- земельный участок площадью 1357 кв. м с кадастровым номером 39:15:150835:1004, относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием "под девятиэтажное здание гостиницы", расположенный по адресу: Калининград, ул. Генерала Толстикова, д. 15/2;

- жилой дом - гостиницу площадью 4763,4 кв. м с кадастровым номером 39:15:150835:78 по тому же адресу.

Согласно пункту 2.1 договора об ипотеке (в редакции дополнительного соглашения от 08.11.2019) предметом залога обеспечивается исполнение обязательств залогодателя по предварительному договору от 04.10.2019, заключенному между залогодержателем и Абумуслимовым Р.Л. на общую сумму 47 500 000 руб., с порядком оплаты в соответствии со статьей 9 предварительного договора.

Согласно пункту 8.2 договора об ипотеке он действует до 30.03.2020.

На основании договора об ипотеке от 16.10.2019 в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) в отношении здания и земельного участка внесены записи от 26.11.2019 о государственной регистрации ипотеки.

Абумуслимов Р.Л. (продавец) и предприниматель Банасько С.В. (покупатель) заключили договор от 10.04.2020 купли-продажи десяти объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Калининградская обл., Калининград, ул. А. Суворова, д. 44, в том числе пяти объектов, поименованных в предварительном договоре от 04.10.2019.

11.06.2020 в ЕГРН внесены записи о переходе к покупателю права собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в пункте 1.1 договора от 10.04.2020 купли-продажи недвижимого имущества.

Кроме того, по договору купли-продажи от 09.06.2020 предприниматель Банасько С.В. приобрел у Абумуслимова Р.Л. земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:150516:4 и 39:15:150516:10. Переход к покупателю права собственности на данные земельные участки зарегистрирован 11.06.2020.

Общество, считая, что в связи с полным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства залог прекратился, ссылаясь на уклонение залогодержателя от совершения действий по государственной регистрации прекращения ипотеки, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды, установив, что во исполнение предварительного договора Абумуслимов Р.Л. и предприниматель Банасько С.В. заключили договор от 10.04.2020 купли-продажи недвижимого имущества, включая объекты, поименованные в предварительном договоре, и переход к ответчику права собственности на указанные объекты зарегистрирован в установленном порядке, правомерно в соответствии со статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации посчитали залог прекращенным.

Поскольку в силу статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) регистрационная запись об ипотеке в этом случае могла быть погашена только на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, от подачи которых ответчик уклонился, суды правомерно с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, признали исковые требования подлежащими удовлетворению.

Довод ответчика о необходимости сохранения ипотеки в связи с притязаниями Фирмы на земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:4 правомерно не принят судами во внимание, поскольку рассмотрение в рамках другого дела (N А21-5544/2020) спора в отношении названного земельного участка не свидетельствует о неисполнении сторонами вытекающей из предварительного договора обязанности заключить основной договор купли-продажи пяти объектов недвижимости, поименованных в пункте 1 предварительного договора.

Кроме того, согласно пунктам 1, 4 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

Между тем в соответствии с пунктом 2.1 договора об ипотеке в редакции дополнительного соглашения от 08.11.2019 предметом залога обеспечивается исполнение обязательств залогодателя, которым в данном случае является Общество, по предварительному договору от 04.10.2019 купли-продажи недвижимого имущества, заключенному между залогодержателем (Банасько С.В.) и Абумуслимовым Р.Л. Доказательства наличия у Общества каких-либо не исполненных перед Банасько С.В. обязательств, вытекающих из предварительного договора от 04.10.2019, в дело не представлены.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление законными, не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 27.09.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2022 по делу N А21-6440/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Банасько Сергея Васильевича - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева М. В. Захарова Е.В. Чуватина