Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 декабря 2022 г. N Ф07-18616/22 по делу N А66-4696/2021

26 декабря 2022 г.

Дело N А66-4696/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Баженовой Ю.С., Рудницкого Г.М.,

при участии индивидуального предпринимателя Никитина С.Б. (паспорт) и его представителя Никитина П.С. (доверенность от 02.03.2016), от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области - Роженко О.Ю. (доверенность от 01.07.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 04.04.2022 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2022 по делу N А66-4696/2021,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Никитин Сергей Борисович (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (далее - Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договор купли-продажи земельного участка площадью 438,5 кв. м с кадастровым номером 69:40:0100556:7; здания магазина N 7 площадью 161,6 кв. м с кадастровым номером 69:40:0100561:82, здания склада площадью 84,3 кв. м с кадастровым номером 69:40:0100561:81, расположенных по адресу: г. Тверь, ул. Пленкина, д. 33.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки и экспертизы" (далее - Агентство).

Решением суда первой инстанции от 04.04.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 08.08.2022, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.

В отзыве на кассационную жалобу Предприниматель просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а Предприниматель и его представитель, ссылаясь на их необоснованность, просили оставить жалобу без удовлетворения.

Агентство, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направило, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого здания общей площадью 241,2 кв. м, кадастровый номер 69:40:01:00:556:0007:1\011966\37:10000\А;А-1;Б;Б-1, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Пленкина, д. 33, и земельного участка площадью 438,5 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100556:0007, имеющего адресные ориентиры: г. Тверь, ул. Пленкина, д. 33, на основании договора аренды здания от 30.12.2000 N 1190-К и договора аренды земель промышленного, общественного и иного назначения от 27.05.2002 N 305.

Собственником здания магазина и земельного участка является Российская Федерация.

В целях реализации предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) преимущественного права выкупа арендуемого имущества Предприниматель, 14.11.2018 обратился к Управлению с заявлением о выкупе. Мотивированного отказа или положительного ответа в предусмотренные законом сроки не получил.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 02.12.2019 по делу N А40-181408/19-17-1551 признано незаконным бездействие Федерального агентства по управлению государственным имуществом, выразившееся в нарушении процедуры приватизации, предусмотренной частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, в отсутствие обеспечения заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого Предпринимателем имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления, в отсутствие принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и не направлении заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

На Федеральное агентство по управлению государственным имуществом возложена обязанность обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества по договору N 69:400100556:0007:1/011966/37:10000/А;А-1;Б;Б-1 по данным кадастровой палаты на 2015 г., к. н. 69:40:0100561:81 и 69:40:0100561:82 и земельного участка к. н.69:40:0100556:7, расположенных по адресу: г. Тверь, ул. Пленкина, д. 33, в двухмесячный срок с даты вступления в силу решения суда, принять решение об условиях приватизации указанного арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить Предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Судебными актами по делу N А66-2355/2013 Арбитражным судом Тверской области установлен факт наличия согласия собственника на реконструкцию магазина и безусловность указанного согласия. В частности, судом установлено, что спорный объект недвижимости был существенно улучшен предпринимателем с согласия собственника; дана оценка письму Управления от 07.10.2004 N 5044-05, в котором указано на отсутствие у данного органа возражений против проведения реконструкции объекта аренды для приведения его в соответствие с градостроительными, архитектурными, санитарными и художественно-эстетическими требованиями.

В рамках дела N 2-1091/2018 Заволжским районным судом города Твери назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, установлено, что при реконструкции магазина была получена вся необходимая разрешительная документация. Спорный объект самовольно построенным не является, демонтаж результатов реконструкции здания магазина по адресу г. Тверь, ул. Пленкина, д. 33, без причинения ущерба основному строению эксперт невозможен.

Вступившим в законную силу решение Арбитражного суда Тверской области от 05.02.2021 по делу N А66-8586/2020 Управлению отказано в удовлетворении иска об обязании Предпринимателя привести самовольно реконструированные объекты недвижимого имущества, в состояние, существовавшее до реконструкции согласно сведениям, содержащимся в технической документации на объект по адресу: г.Тверь, ул. Пленкина, д. 33, (выписка Тверского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ от 13.11.2012) и содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости в отношении следующих объектов недвижимого имущества: магазин N7, назначение нежилое, кадастровым номером 69:40:0100561:82 общей площадью 161,6 кв.м., склад, назначение нежилое, кадастровым номером 69:40:0100561:81 общей площадью 84,3 кв.м., расположенных по адресу, г. Тверь, ул. Пленкина, д. 33.

Управлением принято Распоряжение от 19.01.2021 N 3-р "Об условиях приватизации земельного участка площадью 438,5 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100556:7, магазина N 7, площадью 161,6 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склад площадью 84,3 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенные по адресу: г. Тверь, ул. Пленкина, д. 33".

Указанное распоряжение и проект договора купли-продажи земельного участка площадью 438,5 кв. м, кадастровый номер 69:40:010055:7, магазина N 7 площадью 161,6 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склад площадью 84,3 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенные по адресу г. Тверь, ул. Пленкина, д. 33, без даты, без номера и без подписи со стороны продавца в одном экземпляре направлены Предпринимателю письмом от 21.01.2021; 17.02.2021 истцу вручена заверенная копия отчета от 16.12.2020 N 1304 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - права собственности на магазин N 7 площадью 161,6 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склад площадью 84,3 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенных на земельном участке площадью 438,5 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100556:7, адрес (местонахождение): Тверская обл., г. Тверь, ул. Пленкина, д. 33, для купли-продажи", на основе которого была определена рыночная цена имущества, указанная в распоряжении Управления 19.01.2021 N 3-р.

Предприниматель посчитал указанный отчет от 16.12.2020 N 1304 недостоверным, поскольку дата, на которую произведена оценка, не соответствует требованиям Закона N 159-ФЗ, выкупная цена имущества определена без учета стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с согласия арендодателя.

Предприниматель по собственной инициативе, поручил обществу с ограниченной ответственностью "Эталон-Оценка" произвести расчет рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на 14.11.2018. По отчету об оценке от 26.02.2021 N 033/21 рыночная стоимость спорных объектов составила 4 302 156 руб.

09.03.2021 Предприниматель направил Управлению подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий от 05.03.2021.

Управление отказалось подписать договор купли-продажи с протоколом разногласий.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с указанными требованиями.

Определением от 31.08.2021 суд первой инстанции назначил судебную экспертизу. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Региональное агентство оценки "Консультирование, экспертиза собственности", экспертам Охлопковой Татьяне Геннадьевне, Батуриной Ольге Юрьевне. По результатам проведенной судебной экспертизы установлено, что стоимость неотделимых улучшений составляет 4 690 590 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100556:7 составляет 2 350 000 руб., рыночная стоимость единого объекта недвижимости составляет 5 908 000 руб.

Принимая во внимание результаты экспертизы суд первой инстанции определил цену подлежащего выкупу имущества в размере 1 217 410 руб. Суд также разрешил иные разногласия по условиям договора.

Апелляционный суд, согласившись с выводами суда первой инстанции, оставил решение без изменения.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

По смыслу указанного положения улучшения, должна засчитываться в счет оплаты именно того имущества, в которое такие улучшения вносились. В данном случае в счет оплаты зданий.

Кроме того, в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что действие Закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

В данном случае земельный участок включен в предмет выкупа в силу положений пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 части 1 статьи 1, части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Таким образом, стоимость неотделимых улучшений зданий, подлежащих выкупу, не может влиять на цену выкупаемого земельного участка. Зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенный судами первой и апелляционной инстанций в счет оплаты земельного участка, противоречит закону.

Определяя стоимость неотделимых улучшений, которая засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались заключением судебной экспертизы.

Между тем из заключения эксперта следует, что расчет стоимости неотделимых улучшений на дату проведения экспертизы, осуществлен экспертом на основании справочника Ко-Инвест N 106 в ценах на IV квартал 2018 года. Базовая расценка включает в том числе материалы.

Таким образом, экспертом установлена рыночная стоимость неотделимых улучшений как если бы они были осуществлены в IV квартал 2018 года, что противоречит действительности.

Из материалов настоящего дела, а также судебных актов по иным делам, усматривается, что неотделимые улучшения (реконструкция) производились арендатором значительно ранее. В судебном заседании кассационной инстанции Предприниматель на вопрос суда пояснил, что реконструкция спорных зданий производилась им в 2006 году. При этом Предприниматель сообщил, что все документы относительно работ по реконструкции были представлены им в материалы дела N 2-1091/2018, рассмотренного Заволжским районным судом города Твери, где и остались.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011 сформулирована правовая позиция, сохраняющая актуальность в настоящее время, согласно которой принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

При указанных обстоятельствах установленная судебным экспертом стоимость неотделимых улучшений не может быть признана правильной, а обжалуемые судебные акты в этой части - законными и обоснованными.

Учитывая изложенное, обжалуемые решение и апелляционное постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит рассмотреть вопрос о назначении по делу повторной экспертизы, в рамках которой поставить перед экспертом вопрос о стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений с учетом фактического времени их осуществления и соответствующей амортизации (износа) за прошедшее время; рассмотреть вопрос об истребовании из материалов дела N 2-1091/2018 документов, имеющих отношение к реконструкции подлежащих выкупу зданий, с целью их последующего представления эксперту для установления фактического объема работ и улучшений спорных объектов; полно и всесторонне исследовать обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тверской области от 04.04.2022 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2022 по делу N А66-4696/2021 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

А.В. Кадулин Ю.С. Баженова Г.М. Рудницкий