Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 мая 2023 г. N Ф07-4562/23 по делу N А21-14606/2019

23 мая 2023 г.

Дело N А21-14606/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от предпринимателя Ильина С.М. представителя Лузана А.В. (доверенность от 01.11.2022), от общества с ограниченной ответственностью "Марс" Войникова В.В. (доверенность от 15.04.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ильина Сергея Михайловича на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2023 по делу N А21-14606/2019,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Ильин Сергей Михайлович, ОГРНИП 309392533600227, ИНН 390700825316, обратился в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к администрации городского округа "Город Калининград", адрес: 236022, Калининградская обл., Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900770222, ИНН 3903016790 (далее - Администрация), о признании незаконным отказа от 01.10.2019 N ИЗКМИ-07/5101 в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории путем раздела земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1; обязании Администрации утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленную для образования земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1 с сохранением исходного земельного участка в измененных границах, признав ее согласованной обществом с ограниченной ответственностью "Центральный рынок" (далее - Рынок), обществом с ограниченной ответственностью "Торгстрой" (далее - ООО "Торгстрой"), обществом с ограниченной ответственностью "Марс" (далее - ООО "Марс"), обществом с ограниченной ответственностью "АБЦ" (далее - ООО "АБЦ").

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "АБЦ", адрес: 236040, Калининградская обл., Калининград, ул. Черняховского, д. 15, оф. 5, ОГРН 1143926010799, ИНН 3906320799; ООО "Марс", адрес: 236040, Калининградская обл., Калининград, ул. Черняховского, д. 15, оф. 18, ОГРН 1143926010777, ИНН 3906320774; Рынок, адрес: 236029, Калининградская обл., Калининград, ул. Черняховского, д. 15, оф. 11, ОГРН 1023901002487, ИНН 3906103265 (30.06.2020 реорганизован путем присоединения к ООО "Марс"); ООО "Торгстрой", адрес: 236040, Калининградская обл., Калининград, ул. Черняховского, д. 15А, кв. 10/3, ОГРН 1073906031649, ИНН 3906182210, замененное в ходе рассмотрения дела в порядке процессуального правопреемства на общество с ограниченной ответственностью "Инстрой", адрес: 236029, Калининградская обл., Калининград, ул. Черняховского, д. 15, лит. Б, оф. 3/1, ОГРН 1043900834537, ИНН 3905060594 (далее - ООО "Инстрой"); общество с ограниченной ответственностью "Книга", адрес: 236011, Калининградская обл., Калининград, Судостроительная ул., д. 75, лит. Е, каб. 309В, ОГРН 1023900985052, ИНН 3906097734; потребительский кооператив "Городское потребительское общество "Торгово-коммерческий центр-2", адрес: 236039, Калининградская обл., Калининград, Полоцкая ул., д. 45, лит. А, ОГРН 1023900588018, ИНН 3904033358; общество с ограниченной ответственностью "Сигма-Балтия", адрес: 236040, Калининградская обл., Калининград, ул. Черняховского, д. 15, лит. XXIX из лит. А7, пом. 1, ОГРН 1023901000452, ИНН 3906081621; Калининградское городское потребительское общество, адрес: 236029, Калининградская обл., Калининград, ул. Профессора Баранова, д. 30, ОГРН 1023900985206, ИНН 3906020837 (далее - Калининградское горпо); Суслов Олег Витальевич, Гавин Дмитрий Леонидович, Назаров Олег Витальевич, Тучин Александр Дмитриевич, Разживина Галина Мустафаевна, Тюриков Евгений Александрович, Пятова Лариса Леонидовна; федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Калининградской области, адрес: 236040, Калининградская обл., Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1043902855446, ИНН 3906131304.

Делу, возбужденному на основании указанного заявления, присвоен номер А21-14606/2019.

Кроме того, предприниматель Ильин С.М. обратился в тот же арбитражный суд с иском к Администрации о разделе земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1 в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленной для образования земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1 с сохранением исходного земельного участка в измененных границах. На основании указанного искового заявления возбуждено производство по делу, которому присвоен номер А21-1502/2020.

Определением от 25.02.2020 дела N А21-14606/2019 и А21-1502/2020 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера А21-14606/2019.

В связи со смертью третьего лица Тучина А.Д. произведена его замена на правопреемника Назарову Алину Александровну.

Ильин С.М., уточнив заявленные требования с учетом результатов проведенной в рамках настоящего дела повторной судебной экспертизы, просил суд произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1 в соответствии со схемой расположения земельного участка, подготовленной экспертом в рамках проведения судебной экспертизы (приложение N 1 к заключению эксперта от 25.03.2022), для образования земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1 (в координатах, представленных в экспертном заключении) с сохранением исходного земельного участка в измененных границах; установить обременение на часть земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1 (под арками, примыкающими к нежилому зданию с кадастровым номером 39:15:131705:57, на расстоянии 1 метра от границ здания) в границах точек координат, определенных по результатам судебной экспертизы в заключении от 25.03.2022.

Решением от 16.09.2022 произведен раздел земельного участка площадью 26 091 кв. м с кадастровым номером 39:15:131705:1 с выделением из него земельного участка, необходимого и достаточного для функционирования нежилого здания с кадастровым номером 39:15:131705:57, принадлежащего на праве собственности Ильину С.М., в соответствии со схемой, изготовленной экспертом муниципального предприятия "Городской центр геодезии" Селютиной Натальей Сергеевной (далее - Центр геодезии) и представленной в заключении эксперта от 25.03.2022 по результатам судебной экспертизы (приложение N 1 к заключению эксперта от 25.03.2022), с сохранением исходного земельного участка в измененных границах; установлено обременение на часть земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1 под арками, примыкающими к нежилому зданию с кадастровым номером 39:15:131705:57, на расстоянии 1 метра от границ указанного здания в границах точек координат, определенных экспертом Центра геодезии в заключении от 25.03.2022 (без установки стационарных ограждающих конструкций, препятствующих проходу/проезду под арками).

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2023 данное решение отменено; в удовлетворении заявленных требований отказано.

Предприниматель Ильин С.М. в кассационной жалобе просит отменить постановление от 10.02.2023, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм права, несоответствие выводов этого суда обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и оставить в силе решение арбитражного суда первой инстанции от 16.09.2022. По мнению подателя жалобы, в результате отказа в разделе земельного участка нарушается право предпринимателя на распоряжение принадлежащим ему имуществом, в частности, путем сдачи помещений в аренду под букмекерскую контору; предприниматель как собственник здания вправе требовать образования земельного участка под принадлежащим ему зданием; согласия иных арендаторов для раздела земельного участка в данном случае не требовалось; вывод суда апелляционной инстанции о неделимости земельного участка необоснован и не соответствует имеющимся в деле доказательствам; необходимость установления сервитута на часть земельного участка не свидетельствует о нецелесообразности раздела участка, а, напротив, установление сервитута вносит правовую определенность во взаимоотношения сторон; использование неделимого земельного участка нарушает права истца, поскольку влечет установление платы за пользование участком в большем размере.

Администрация и ООО "Марс" в отзывах на кассационную жалобу просят оставить ее без удовлетворения, считая правильными выводы суда апелляционной инстанции о невозможности и нецелесообразности раздела земельного участка.

В судебном заседании представитель предпринимателя Ильина С.М. поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель ООО "Марс" против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Ильину С.М. с 08.11.2013 принадлежит на праве собственности нежилое здание площадью 529 кв. м с кадастровым номером 39:15:131705:57.

Указанный объект расположен на земельном участке общей площадью 2,6091 га с кадастровым номером 39:15:131705:0001 (в настоящее время 39:15:131705:1), который на основании договора от 21.10.2007 N 009154 с множественностью лиц на стороне арендатора предоставлен в аренду собственникам существующих зданий, строений, сооружений Центрального рынка по улице Черняховского - улица Горького в Ленинградском районе города Калининграда для размещения указанных зданий, строений, сооружений сроком по 01.10.2056.

Ильин С.М. обратился в Администрацию с заявлением от 29.08.2019 об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и проведении кадастровых работ по разделу земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1 с сохранением исходного земельного участка в измененных границах в целях образования земельного участка под принадлежащим Ильину С.М. объектом недвижимости с предоставлением ему права аренды на вновь образованный земельный участок.

Письмом от 01.10.2019 Администрация сообщила об отказе в утверждении схемы раздела земельного участка, поскольку представлено согласие на раздел земельного участка не от всех арендаторов исходного земельного участка, образование земельного участка под объектом заявителя в предложенных границах создаст препятствия для доступа к зданиям, расположенным внутри земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1. Кроме того, Администрация сослалась на то, что согласно данным публичной кадастровой карты границы принадлежащего предпринимателю объекта капитального строительства с кадастровым номером 39:15:131705:57 пересекают границы объекта капитального строительства с кадастровым номером 39:15:131705:163, в связи с чем в границы предлагаемого к образованию земельного участка попадает часть здания с кадастровым номером 39:15:131705:163.

Предприниматель Ильин С.М., считая данный отказ Администрации незаконным, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исходя из пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственники зданий, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно статье 133 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

По смыслу пункта 2 статьи 39.20 ЗК РФ, неделимым земельным участком признается участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам.

В силу статьи 11.2 ЗК РФ раздел земельного участка представляет собой один из способов образования земельных участков.

При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах (пункт 6 статьи 11.4 ЗК РФ).

Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены статьей 11.9 ЗК РФ. В частности, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4); образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные названным Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6).

Нарушение указанных требований при разработке схемы расположения земельного участка влечет отказ в ее утверждении (подпункт 3 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ).

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, на земельном участке с кадастровым номером 39:15:131705:1 расположены здания и сооружения, представляющие комплекс Центрального продовольственного рынка; здания, расположенные по периметру земельного участка, имеют общую крышу, общие наружные стены, общие несущие конструкции, общие коммуникации.

Принадлежащий Ильину С.М. объект недвижимого имущества с кадастровым номером 39:15:131705:57 представляет собой двухэтажное нежилое здание, возведенное до 1945 года, относится к объектам блокированного типа застройки. Смежными (сблокированными) с данным объектом являются объекты недвижимости с кадастровыми номерами 39:15:131705:163 (собственник Калининградское горпо) и 39:15:131705:110 (собственник ООО "Марс"), а также с восточной и западной стороны - арки, являющиеся частью строительных конструкций общего комплекса, который при проведении технической инвентаризации и последующем кадастровом учете был разделен на самостоятельные объекты недвижимости - нежилые здания и сооружения.

Доступ к зданию предпринимателя Ильина С.М. осуществляется с южной стороны - с земель общего пользования (территория кадастрового квартала 39:15:131705 и территория земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:18216), с восточной и западной сторон - с территории земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1 через проходы (проезды) под арками.

Смежными с объектом с кадастровым номером 39:15:131705:163 являются объект с кадастровым номером 39:15:131705:57, принадлежащий Ильину С.М., с северной стороны - арка, являющаяся частью строительных конструкций общего торгового комплекса. Доступ к зданию с кадастровым номером 39:15:131705:163 осуществляется непосредственно с территории земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1, в том числе через проходы (проезды) под арками.

Объект недвижимости общей площадью 812,7 кв. м с кадастровым номером 39:15:131705:110 состоит из нескольких обособленных контуров - строений (литера Н11-26). Непосредственно к зданию предпринимателя с кадастровым номером 39:15:131705:57 примыкает строение лит. Н12 из литеры Н11-26, учтенное в составе объекта с кадастровым номером 39:15:131705:110, которое в ходе реконструкции было демонтировано и на момент рассмотрения дела, по заключению эксперта, представляет собой сборно-разборную конструкцию из профилированных металлических листов и деревянных щитов, установленную непосредственно на асфальтовом покрытии, не имеет признаков объекта капитального характера.

По другу сторону арки, примыкающей к зданию предпринимателя Ильина С.М., находится объект недвижимости с кадастровым номером 39:15:131705:170, принадлежащий на праве собственности Рынку и находящийся в процессе реконструкции.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства, приняв во внимание, что принадлежащий предпринимателю объект капитального строительства неразрывно связан конструктивными элементами, в том числе арками, с объектами капитального строительства иных землепользователей, правомерно в соответствии с приведенными выше положениями ЗК РФ пришел к выводу о невозможности формирования на местности границ земельного участка, который был бы занят исключительно зданием предпринимателя, с соблюдением требований, предъявляемых законом к образуемым земельным участкам как объектам недвижимого имущества.

Заявление предпринимателем одновременно с требованием о разделе земельного участка требования об установлении сервитута в отношении части исходного участка для прохода (проезда) к своему объекту недвижимости также свидетельствует о невозможности соблюдения при образовании участка условий в части сохранения возможности разрешенного использования расположенного на нем объекта недвижимости и рационального использования земель.

Из системного толкования положений статьи 274 ГК РФ следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости и только при отсутствии у истца иной объективной возможности удовлетворить его потребности, в частности обеспечить проход и проезд к своему участку или иному недвижимому имуществу. Образование земельного участка при заведомой необходимости одновременного установления сервитута на часть исходного земельного участка, что влечет дополнительное обременение исходного участка и ограничение прав землепользователей, противоречит указанному правовому регулированию.

При таком положении апелляционный суд с учетом исторически сложившегося порядка пользования земельным участком под зданиями и сооружениями продовольственного рынка правомерно пришел к выводу об отказе в разделе земельного участка по требованию предпринимателя Ильина С.М., посчитав, что это не ущемляет его прав как собственника объекта недвижимости, расположенного на участке, и соответствует балансу прав и законных интересов других арендаторов земельного участка и собственников находящихся на нем объектов.

Доводы подателя жалобы подлежат отклонению, поскольку не опровергают вывод суда апелляционной инстанции о неделимости земельного участка.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемое постановление законным и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данного судебного акта.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2023 по делу N А21-14606/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ильина Сергея Михайловича - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева М. В. Захарова Т.И. Сапоткина