Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 ноября 2023 г. N Ф07-17009/23 по делу N А56-101238/2022

30 ноября 2023 г.

Дело N А56-101238/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В., при участии от Ордена Ленина сельскохозяйственного производственного кооператива "Племенной завод по разведению крупного рогатого скота черно-пестрой породы "Детскосельский" Жулановой Е.Г. и Шошиной Е.Е. (доверенность от 01.01.2023), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Светловой Е.Н. (доверенность от 30.12.2022), рассмотрев 23.11.2023 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Ордена Ленина сельскохозяйственного производственного кооператива "Племенной завод по разведению крупного рогатого скота черно-пестрой породы "Детскосельский" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.06.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2023 по делу N А56-101238/2022,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Ордена Ленина сельскохозяйственному производственному кооперативу "Племенной завод по разведению крупного рогатого скота черно-пестрой породы "Детскосельский", адрес: 196634, Санкт-Петербург, пос. Шушары, Центральная ул., д. 17, лит. А, пом. 3-Н, каб. 6, ОГРН 1027809008490, ИНН 7820027796 (далее - Кооператив), о расторжении договора аренды от 18.10.2011 N 18/ЗД-02430.

Кооператив, в свою очередь, обратился со встречным иском к Комитету о признании недействительной сделкой отказа Комитета в выдаче согласия Кооперативу на размещение объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 78:42:0018309:12, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория Детскоселький, Колпинское шоссе, уч. 22, выраженного в письме Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение) от 31.01.2023 N 05-15-119436/22-0-1; обязании Комитет в течение 30-ти календарных дней с момента вступления в силу решения суда выдать Кооперативу согласие на возведение зданий, сооружений и иных объектов недвижимости на указанном земельном участке.

Решением суда от 02.06.2023 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 19.09.2023 названное решение в обжалуемой части отменено, договор аренды от 18.10.2011 N 18/ЗД-02430 расторгнут, с Кооператива взыскано в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции и 3000 руб. за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Кооператив, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении иска Комитета отказать, встречный иск удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представители Кооператива поддержали доводы кассационной жалобы, а представитель Комитета против ее удовлетворения возражала по мотивам, приведенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, совхозу "Детскосельский" Тосненского района Ленинградской области (правопредшественнику Кооператива; далее также Кооператив) был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 3610 га в границах согласно плану землепользования, что подтверждается государственным актом от 21.05.1990 N 011539.

Из указанного участка образованы в том числе земельные участки N 22 общей площадью 23 641 кв.м с кадастровым номером 78:42:18309:12 и N 24 общей площадью 3098 кв.м с кадастровым номером 78:42:18309:11, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, Детскосельский, Колпинское шоссе (северо-восточнее пересечения с Центральной улицей).

Кооператив 13.07.2010 обратился в Комитет по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета; далее также Комитет) с заявлениями N 467, N 468 о переоформлении в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) права постоянного (бессрочного) пользования упомянутыми выше земельными участками на право аренды сроком на 49 лет.

Письмом от 21.09.2010 N 1912-18 Комитет сообщил, что заключение договоров аренды возможно только после прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и издания соответствующего распорядительного документа.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.20211 по делу N А56-61883/2010 суд признал незаконным решение Комитета об отказе в переоформлении Кооперативу права постоянного бессрочного пользования земельными участками N 22 и N 24 на право аренды, обязал Комитет устранить допущенные нарушения.

На основании решения суда по делу N А56-61883/2010 и в связи с необходимостью исполнения Кооперативом предусмотренной пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ обязанности по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды Комитет принял распоряжение от 04.10.2011 N 857-рк "Об использовании объектов недвижимости по адресам: Санкт-Петербург, пос. Шушары, Детскосельский, Колпинское шоссе, участок 22 (северо-восточнее пересечения с Центральной улицей), пос. Шушары, Детскосельский, Колпинское шоссе, участок 24 (северо-восточнее пересечения с Центральной улицей)".

Согласно пункту 1 названного распоряжения Кооперативу передается в аренду целевым назначением в том числе земельный участок общей площадью 23 641 кв.м с кадастровым номером 78:42:18309:12, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, Детскосельский, Колпинское шоссе, участок 22 (северо-восточнее пересечения с Центральной улицей), относящейся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для размещения жилых домов, сроком на 49 лет.

Между Комитетом и Кооперативом был заключен договор от 18.10.2011 N 18/ЗД-02430 аренды указанного земельного участка.

Кооператив обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исками к Комитету об урегулировании разногласий при заключении договоров аренды земельных участков от 18.10.2011 N 18/ЗД-02431 (делу присвоен номер А56-70891/2011) и от 18.10.2011 N 18/ЗД-02430 (делу присвоен номер А56-70994/2011).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.02.2012 указанные дела объединены в одно производство под номером А56-70891/2011.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.03.2012 (с учетом определения об исправлении опечатки от 27.03.2012), оставленным без изменения постановлениями апелляционного суда от 19.07.2012 и суда округа от 25.10.2012, спорные пункты договоров от 18.10.2011 N 18/ЗД-02431 и N 18/ЗД-02430 приняты в следующей редакции: пункты 2.3, 6.3.2, 5.4, 7.3.1 - в редакции Комитета; пункты 3.2, 3.4 - в редакции Кооператива; пункты 3.9, 4.1.5, 4.3.12, 7.7, 7.8, 7.9, 6.4.1, 6.4.2, 6.4.3, 6.4.4, 6.4.6, 6.4.9 из текста договоров исключены.

Согласно пункту 1.2 спорного договора N 18/ЗД-02430 (далее - договор) разрешенным использованием участка является размещение жилых домов. Изменение цели использования участка допускается исключительно с согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 4.3.1 договора арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора.

Согласно пункту 2.2 договора на участке имеются неиспользуемые временные сооружения (гаражи), зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, охранная зона водопроводных сетей. При этом вся деятельность арендатора, изменяющая приведенную характеристику, может осуществляться исключительно с разрешения арендодателя.

В силу положений пункта 2.3 договора арендатор не вправе без согласия арендодателя возводить на участке здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества.

При этом согласно пункту 4.3.2 договора арендатор обязан приступить к использованию участка после получения необходимых разрешений в установленном порядке.

Договор заключен на срок по 03.10.2060 и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 3.1).

Государственная регистрация договора произведена 26.12.2012.

В ходе обследования участка, проведенного Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга 05.05.2022, установлено, что на момент обследования участок использовался под стихийную стоянку автомобильный транспортных средств, на участке размещены: детское игровое оборудование (горки, качели), коммунально-бытовое оборудование (площадка для сбора отходов с контейнерами пухто).

Согласно пункту 6.3.2 договора при неиспользовании участка в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2, в течение одного года с даты вступления договора в силу, последний может быть расторгнут по требованию Комитета по решению суда.

Ссылаясь на результаты обследования земельного участка, неиспользование земельного участка под предусмотренные договором цели более одного года, Учреждение направило в адрес Кооператива претензию от 12.07.2022 N ПР-24736/22-0-0 с предложениями устранить выявленные нарушения в 30-тидневный срок, о расторжении договора, оставление которой без удовлетворения явилось основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с первоначальным иском.

Кооперативом заявлены встречные исковые требования, в которых он просил признать недействительной сделкой отказ Комитета в выдаче согласия на размещение объектов недвижимости на участке, выраженного в письме Учреждения от 31.01.2023 N 05-15-119436/22-0-1, и обязать Комитет выдать Кооперативу согласие на возведение зданий, сооружений и иных объектов недвижимости на участке в течение тридцати календарных дней с момента вступления в силу решения суда.

Возражая против удовлетворения первоначального иска, Кооператив указал на то, что не использует участок для размещения жилых домов в связи с тем, что Комитет не дает ему согласие на застройку участка (пункт 2.3 договора). При этом на протяжении действия договора Кооператив предпринимает попытки получить соответствующее согласие, необходимое для реализации предусмотренного договором разрешенного использования участка.

Кроме того, Кооператив пояснил, что не вправе проводить строительные работы на участке с установкой на нем соответствующего ограждения. Беспрепятственный доступ третьих лиц на участок приводит к размещению третьими лицами на нем объектов, в том числе к периодическому складированию отходов, без согласования данных действий с Кооперативом. Однако Кооператив добросовестно предпринимает меры, направленные на минимизацию негативных последствий от действий третьих лиц на участке. В частности, выявив в 2021 году факт незаконного размещения отходов на участке, 15.10.2021 представитель Кооператива обратился в ОМВД по Пушкинскому району города Санкт-Петербурга с заявлением о привлечении к уголовной ответственности неустановленных лиц, осуществивших сброс отходов на участке. Размещение транспортных средств на участке осуществляется жителями ближайших многоквартирных домов в связи с нехваткой мест парковки в квартале. Соответственно, Кооператив не только не осуществляет действия, на которые ссылается Комитет в иске в обоснование нецелевого использования участка, но и предпринимает меры, направленные на недопущение осуществления данных действий третьими лицами и минимизацию их последствий.

Также Кооператив отметил, что само по себе использование участка в соответствии с вспомогательными видами разрешенного использования, установленными правилами землепользования и застройки, в том числе для целей коммунально-бытового обслуживания, хранения автотранспорта и организации культурно-досуговой деятельности, не может свидетельствовать о нарушении арендатором обязательств, предусмотренных договором.

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции оснований для удовлетворения первоначального и встречного исков не усмотрел.

Апелляционная инстанция не согласилась с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначального иска, отменила его в обжалуемой части, удовлетворила требования Комитета. В остальной части решение оставила без изменения.

Проверив материалы дела и обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе, кассационная инстанция пришла к следующим выводам.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Договор аренды подлежит прекращению, в частности, в том случае, когда арендатор использует земельный участок не по целевому назначению или при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (абзацы второй и шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 ГК РФ предусматривает ряд случаев, при наличии которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Из разъяснений, изложенных в пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Обращаясь с иском в суд о расторжении договора, истец, помимо прочего, указал на неиспользование арендатором земельного участка в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора, что в силу его пунктов 6.3 и 6.3.2 признано сторонами существенным нарушением договора и влечет его расторжение по инициативе арендодателя в судебном порядке.

Действуя в пределах своих полномочий, суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленные в дело доказательства, в том числе результаты обследования земельного участка, принимая во внимание условия договора, и учитывая длительное неисполнение ответчиком обязательств по договору в части освоения участка путем застройки для целей размещения жилых домов, отсутствие объективных обстоятельств, исключающих использование участка для данной цели, бездействие арендатора, квалифицировал допущенное ответчиком нарушение как существенное, в связи с чем пришел к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения договора и удовлетворил иск в данной части.

Выводы апелляционного суда являются правильными, правовых оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Вопреки доводам жалобы, факт использования Кооперативом земельного участка с нарушением условий договора подтвержден материалами дела.

Довод подателя жалобы о том, что участок не используется под установленные договором цели по причине того, что Комитет не дает согласие на застройку участка, был предметом оценки апелляционного суда и обоснованно отклонен. Кооператив не был лишен возможности своевременно совершить действия, направленные на реализацию целей договора и получение необходимых разрешений для жилой застройки, в том числе путем подачи заявления о заключении соглашения о застройке земельного участка, в порядке, установленном Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования". В материалы дела не представлено доказательств того, что Кооперативом были предприняты необходимые меры для осуществления застройки арендованного земельного участка, что Кооперативу было необоснованно в этом отказано. При этом обе судебные инстанции мотивированно отклонили встречный иск.

В целом доводы, на которые Кооператив ссылается в кассационной жалобе, направлены на переоценку выводов, правомерно сделанных судом апелляционной инстанции. В силу статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.

Нормы права при разрешении спора применены апелляционным судом правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в соответствии со статьей 288 АПК РФ, не установлены.

Поскольку апелляционный суд при правильном применении норм материального и процессуального права отменил решение суда первой инстанции в части, оставлению в силе подлежит апелляционное постановление.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа,

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2023 по делу N А56-101238/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу Ордена Ленина сельскохозяйственного производственного кооператива "Племенной завод по разведению крупного рогатого скота черно-пестрой породы "Детскосельский" - без удовлетворения.

Председательствующий

М. В. Захарова

Судьи

М.В. Захарова Г.М. Рудницкий И.В. Сергеева