Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 мая 2024 г. N Ф07-2124/24 по делу N А52-5977/2022

06 мая 2024 г.

Дело N А52-5977/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Баженовой Ю.С. и Захаровой М.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "ЕвроАвто" директора Григорьева С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЕвроАвто" на решение Арбитражного суда Псковской области от 14.08.2023 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2023 по делу N А52-5977/2022,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЕвроАвто", адрес: 180002, Псков, пр. Гаражный, д. 6, ОГРН 1026000971204, ИНН 6027032931 (далее - ООО "ЕвроАвто"), обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Псковской области, адрес: 180007, г. Псков, Пароменская ул., дом 21/33, ОГРН 1026000971831, ИНН 6027007117 (далее - комитет), обществу с ограниченной ответственностью "Тепломонтаж", адрес: 180000, г. Псков, Иркутский переулок, дом 2б, пом. 1, оф. 214, ОГРН 1026000981412, ИНН 6027054325 (далее - ООО "Тепломонтаж"), администрации города Пскова, адрес: 180000, г. Псков, ул. Некрасова, д. 22, ОГРН 1026000980246, ИНН 6027022362 (далее - администрация), о признании права собственности в силу приобретательной давности на следующие нежилые помещения: N 1003 площадью 119,9 кв. м с кадастровым номером 60:27:0140105:124; N 1002 площадью 56,9 кв. м с кадастровым номером 60:27:0140105:123; N 1001 площадью 33,5 кв. м с кадастровым номером 60:27:0140105:122; N 1006 площадью 5,3 кв. м с кадастровым номером 60:27:0140105:125 - расположенные на первом этаже здания с кадастровым номером 60:27:0140105:94 по адресу: Псковская область, город Псков, улица Николая Васильева, дом 108а (в соответствии с кадастровым паспортом по состоянию на 09.04.2015).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное предприятие Псковской области "Управление недвижимостью" и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области.

Решением суда от 14.08.2023 в иске отказано.

Постановлением апелляционного суда от 27.11.2023 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт.

Податель жалобы ссылается на то, что кооператив "Котельщик" (правопредшественник ООО "Тепломонтаж") приобрел на основании договора купли-продажи от 12.10.1990 одноэтажный кирпичный гараж, в состав которого на тот момент входило помещение N 1003, и в последующем по договору купли-продажи передал помещение в собственность обществу с ограниченной ответственностью "Москвич-Сервис" (далее - ООО "Москвич-Сервис", переименованное впоследствии в ООО "ЕвроАвто"). По мнению подателя жалобы, судом дана неверная оценка предмету спора, так как помещение N 1003 с кадастровым номером 60:27:0140105:124 получено истцом по договору купли-продажи, а не создано в результате реконструкции нежилого помещения, таким образом, применение законодательных норм, регулирующих правовой режим самовольной постройки, в отношении помещения N 1003 не правомерно.

Податель жалобы ссылается на то, что суд, признавая помещения самовольной постройкой и отказывая в удовлетворении исковых требований, создает в дальнейшем препятствия для использования данной постройки в предпринимательской деятельности и не разрешает спор по существу.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Тепломонтаж" в вопросе рассмотрения кассационной жалобы полагается на усмотрение суда, указывает на то, что ООО "Тепломонтаж" приобрело по договору купли-продажи от 12.11.1990 кирпичный гараж на пять автомобилей площадью 290 кв. м с кадастровым номером 60:27:140105:94, по адресу: г. Псков, ул. Николая Васильева, д. 108, впоследствии в 1995 году помещение в нем продано по договору купли-продажи истцу.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "ЕвроАвто" подтвердил выводы, изложенные в кассационной жалобе.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между администрацией (арендодатель) и ООО "Москвич-Сервис" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.06.1997 N 156-ю, предметом которого является земельный участок площадью 1 402,4 кв. м, расположенный по адресу: г. Псков, ул. Николая Васильева, д. 108а, для размещения станции технического обслуживания легковых автомобилей сроком на 5 лет.

Впоследствии указанными лицами заключен договор аренды земельного участка от 08.10.2002 N 489, предметом которого является земельный участок площадью 1 402,4 кв. м с кадастровым номером 60:27:140105:36, расположенный по адресу: г. Псков, ул. Васильева, д. 108-а, для размещения станции технического обслуживания легковых автомобилей сроком на пять лет.

Между теми же лицами заключен договор аренды земельного участка от 29.02.2008 N 37, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 60:27:140105:36 для использования под склады сроком до 01.03.2013.

Ссылаясь на то, что в силу приобретательной давности ООО "ЕвроАвто" является собственником нежилых помещений: N 1003 площадью 119,9 кв. м с кадастровым номером 60:27:0140105:124; N 1002 площадью 56,9 кв. м с кадастровым номером 60:27:0140105:123; N 1001 площадью 33,5 кв. м с кадастровым номером 60:27:0140105:122; N 1006 площадью 5,3 кв. м с кадастровым номером 60:27:0140105:125 - расположенные на первом этаже здания с кадастровым номером 60:27:0140105:94 по адресу: Псковская область, город Псков, улица Николая Васильева, дом 108а, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование иска истец указывает на то, что в 1995 году по договору купли-продажи приобрел у ООО "Котельщик", ранее кооператив "Котельщик", в настоящее время ООО "Тепломонтаж") производственные помещения (боксы), расположенные в одноэтажном кирпичном здании гаража, находящегося по адресу: г. Псков, ул. Николая Васильева, д. 108а; регистрация права собственности не производилась, договор купли-продажи утрачен; в соответствии с кадастровым паспортом помещения от 09.04.2015, техническим паспортом производственных боксов от 24.02.2002 переданному по договору купли-продажи помещению N 1003, присвоен кадастровый номер 60:27:01040105.

Истец указывает, что на основании договора подряда от 16.02.1996, заключенного с ТОО "Ремстрой" (подрядчик) произведен комплекс работ по восстановлению и устройству помещения, 15.08.1996 подписан акт приемки выполненных работ по законченному строительством объекту, в результате работ восстановлено помещение N 1003, а также пристроены помещения N 1002 площадью 56, 9 кв. м, N 1001 площадью 33,5 кв. м и помещение N 1006 площадью 5,3 кв. м в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 24.07.2002, в данных помещениях размещается станция техобслуживания. В 1997 году истец поставил земельный участок под спорными помещениями на кадастровый учёт и заключил с администрацией договор аренды этого земельного участка для использования спорных помещений.

Суд первой инстанции установил, что спорные помещения в соответствии со сведениями из ЕГРН поставлены на кадастровый учёт. Суд назначил проведение комплексной строительно-технической и землеустроительной экспертизы; указал на то, что созданный в результате реконструкции объект является самовольной постройкой как созданный без получения разрешения на реконструкцию, право собственности на которую возможно в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Суд сослался на акт технической экспертизы от 27.01.2023, на заключения судебной экспертизы N N 02/02/2023 и 27/01/2023, согласно которым спорные помещения соответствуют градостроительным, строительным нормам и правилам, техническим регламентам, требованиям противопожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности, угроза жизни и здоровью граждан при их эксплуатации отсутствует, помещения расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 60:27:0140105:36.

Суд установил, что истец пользовался названным земельным участком на основании заключенных с администрацией города Пскова договоров аренды от 26.06.1997, 08.10.2022, 29.02.2008.

Суд посчитал, что у истца отсутствует право в отношении земельного участка, в том числе допускающее строительство, действия истца не отвечают принципу добросовестности, указал на то, что меры по легализации постройки истцом не предпринимались, сослался на то, что права на земельный участок, на котором расположены спорные помещения, отсутствуют, с заявлением о выдаче разрешения на строительство/реконструкцию истец не обращался, и отказал в признании права собственности на самовольную постройку.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция полагает, что решение и постановление подлежат отмене в связи с тем, что выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, сделаны преждевременно без исследования обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела.

С учётом действовавшего в период осуществления работ законодательства: статья 222 ГК РФ, статья 2 и часть 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", части 3 статьи 72 Закона Российской Федерации от 06.07.1991 N 1550-1 "О местном самоуправлении в Российской Федерации", суды сделали обоснованный вывод о том, что произведенные на объекте работы, принятые по акту выполненных работ от 15.08.1996, по пристройке к помещению N 1003 нежилых помещений NN 1001, 1002, 1006 соответствуют понятию реконструкции, производство которых требует получения разрешения на реконструкцию от администрации города Пскова.

В связи с тем, что разрешение на реконструкцию объекта истцом не представлено, суды правомерно признали спорные помещения самовольной постройкой, право собственности на которую может быть признано по правилам, установленным пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, приведённым в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума ВС РФ от 12.12.2023 N 44), последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Требования о сносе или приведении в соответствие спорных помещений в порядке, установленном пунктом 2 статьи 222 ГК РФ, не заявлены.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент рассмотрения судом настоящего спора, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании оценки имеющихся в деле доказательств, в том числе: акта технической экспертизы от 27.01.2023 и заключений проведенной по делу комплексной судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы N N 02/02/2023 и 27/01/2023, суды пришли к обоснованному выводу о том, что спорные помещения соответствуют действующим градостроительным, строительным норма и правилам, техническим регламентам, требованиям противопожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности, их эксплуатация возможна, угроза жизни и здоровью граждан при эксплуатации данных помещений отсутствует.

В обоснование отказа в признании права собственности истца на спорные помещения, возникшие в результате произведенной реконструкции нежилого помещения N 1003, суды сослались на то, что у истца отсутствуют права в отношении земельного участка с кадастровым номером 60:27:0140105:36, на котором расположены спорные помещения, в том числе допускающие строительство на нём.

При этом суды не учли, что в данном случае произведено не строительство, а реконструкция существующего объекта, земельный участок, на котором расположен подвергшийся реконструкции объект, был предоставлен истцу администрацией города Пскова в аренду на основании последовательно заключенных договоров.

Как следует из материалов дела, первоначально договор аренды земельного участка площадью 1402 кв. м по адресу: г. Псков, ул. Васильева, д. 108а, был заключен администрацией с истцом 26.06.1997, то есть на тот момент, когда реконструкция объекта уже была произведена.

В соответствии с условиями договора от 26.06.1997 земельный участок предоставлен в аренду для размещения станции технического обслуживания легковых автомобилей.

Суды не дали оценку тому, что в соответствии с имеющейся в деле выпиской из ЕГРН (т.2 л.д. 92 -105) земельный участок с кадастровым номером 60:27:0140105:36 (дата присвоения кадастрового номера 26.06.1997) площадью 1402 +/- 26 кв. м относится к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: "для размещения станции технического обслуживания легковых автомобилей".

Земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учёт 26.06.1997 под существующие на тот момент спорные нежилые помещения.

В графе "Особые отметки" имеется запись о том, что сведения об ограничении права на объект недвижимости, обременениях данного объекта, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества: вид ограничений (обременения) аренда, срок действия не установлен, лицо, в отношении которого установлено ограничение (обременение) ООО "Москвич-Сервис".

Суды не исследовали должным образом вопросы наличия у истца прав в отношении земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, впоследствии подвергшийся реконструкции, не проверили, продолжал ли истец пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора аренды, имеются ли основания считать договор аренды земельного участка возобновившим своё действия на неопределённый срок. Поскольку данные обстоятельства не исследованы судами, выводы судов о недобросовестности истца не могут быть признаны обоснованными.

В связи с тем, что указанные обстоятельствах имеют существенное значение для правильного разрешения спора, но не были исследованы судами, решение и постановление подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, проверит все доводы и возражения сторон, изложив мотивы, по которым суд принял или отклонил те или иные доводы и возражения, после чего дать установленным обстоятельствам правовую оценку, а также решить вопрос о распределении судебных расходов по кассационной жалобе с учётом толкования статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изложенного в пункте 47 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 N 44.

Руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Псковской области от 14.08.2023 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2023 по делу N А52-5977/2022 отменить. Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Псковской области.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина Ю.С. Баженова М. В. Захарова