Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 июня 2014 г. N Ф05-4545/14 по делу N А40-20586/2013

г. Москва

24 июня 2014 г.

Дело N А40-20586/13-41-199

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О.И.,

судей Волкова С.В., Чучуновой Н.С.,

при участии в заседании:

от истца Департамента городского имущества г. Москвы - Николаева В.А., доверенность от 20.12.2013

от ответчика ЗАО "Инвестиции в новый век" - Прашкович А.И., доверенность от 10.12.2013

от третьего лица Госинспекции по недвижимости - представитель не явился, извещен

рассмотрев 17 июня 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Инвестиции в новый век" на решение от 18 ноября 2013 года Арбитражного суда города Москвы принятое судьей Березовой О.А., на постановление от 18 марта 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Сумароковой Т.Я., Красновой С.В., Кузнецовой Е.Е.,

по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423)

к ЗАО "Инвестиции в новый век" (ОГРН 1035009550949),

третье лицо: Госинспекция по недвижимости,

о взыскании неустойки в размере 865 600 руб. 38 коп.,

УСТАНОВИЛ

Департамент городского имущества г. Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ЗАО "Инвестиции в новый век" (далее - ответчик) о взыскании неустойки в размере 865 600 руб. 38 коп. за нарушение условий договора аренды земельного участка от 31.05.2004 N М-02-022146.

Иск мотивирован тем, что ответчик нарушил условия договора аренды, допустив нецелевое использование земельного участка, предоставленного ему в аренду.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.11.2013, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2014, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Судебные инстанции исходили из того, что факт нецелевого использования земельного участка подтверждается материалами дела, требования истца основаны на условиях договора и ст. ст. 309, 310, 330 Гражданского кодекса РФ.

В кассационной жалобе ответчик просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, поскольку суды неверно установили обстоятельства, имеющие существенное значение для дела. По мнению заявителя, факт нецелевого использования земельного участка не доказан.

Представитель ЗАО "Инвестиции в новый век" в судебном заседании полностью поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель Департамента возражал против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в судебных актах.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы (далее Госинспекция по недвижимости) в судебном заседании не участвовала, извещена о времени и месте судебного заседания.

Обсудив доводы жалобы, и возражения на нее, выслушав объяснения явившихся представителей сторон, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права и соответствие выводов судов установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия находит принятые по делу решение от 18.11.2013 и постановление от 18.03.2014 подлежащими отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором долгосрочной аренды земельного участка от 31.05.2004 N М-02-022146 арендатору ОАО "МЕХКОМПЛЕКТ" предоставлен в пользование на условиях аренды на 49 лет земельный участок площадью 14 002 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Псковская, вл. 17, - для эксплуатации производственно-складских зданий. Договор аренды прошел государственную регистрацию 30.07.2004.

Согласно дополнительному соглашению к договору аренды от 14.12.2004 в связи с приобретением объектов недвижимости и переходом к ЗАО "Инвестиции в новый век" прав собственности на объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке, ответчику переданы права и обязанности арендатора по указанному договору аренды.

В дальнейшем дополнительными соглашениями от 29.01.2007, от 10.12.2012 в договор аренды вносились изменения.

Так, согласно п. 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 10.12.2012 предметом договора аренды является земельный участок площадью 17 953 кв. м, предоставляемый ответчику в аренду для проектирования и строительства торгово-сервисного и автотехнического центров.

По условиям п. 5.7. договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления, надлежащим образом исполнять все условия договора.

Полагая, что ответчиком не были соблюдены условия договора в части целевого использования земельного участка, 05.12.2012 Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился к ЗАО "Инвестиции в новый век" с требованием об оплате штрафных санкций (уведомление N 33-И-7000/12), в связи с его неуплатой - в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика на основании п. 7.3 договора неустойки (штраф) в размере 865 600 руб. 38 коп. В подтверждение доводов относительно нецелевого использования земельного участка, истец ссылался на акт проверки от 11.09.2012 г. Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы о проведении обследования земельного участка по адресу: г. Москва,, Псковская улица, вл.17.

В силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд, удовлетворяя исковые требования, со ссылкой на постановление Госинспекции по недвижимости города Москвы от 25.10.2012 по делу N 3473-ЗУ/9021714-12 о привлечении ответчика к административной ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 6.7 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях, а также вступившее в законную силу решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.03.2013 по делу N А40-4564/2013, принятое по результатам проверки законности оспоренного в судебном порядке постановления от 25.10.2012 по делу N 3473-ЗУ/9021714-12, ст. 69 АПК РФ, пришел к выводу об обоснованности и доказанности истцом заявленных им требований.

При этом ни суд первой, ни апелляционной инстанций не учли следующего.

Из акта проверки объекта недвижимости Госинспекцией по недвижимости по Москве от 12.10.2012 N 9021714, следует, что проверка проводилась в отношении ответчика по вопросу соблюдения требований по использованию и охране участка площадью 17953 кв. м предоставленного по договору аренды от 31.05.2004.

В ходе проверки установлено, что ответчик возвел на арендованном земельном участке строение площадью застройки около 540 кв. м и использует это строение для ремонта и обслуживания автотранспорта без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, и изменения разрешенного использования земельного участка. Госинспекция, указав на нарушение обществом тем самым ограничения по использованию земельного участка, содержащиеся в названном договоре аренды, и неисполнении в установленный срок законного требования Госинспекции по недвижимости об устранении ранее допущенного им административного правонарушения, привлекла общество к административной ответственности по ч. 2 ст. 6.7 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях в виде взыскания штрафа в размере 80 000 руб.

Ссылаясь на п. 4.6 и 4.7 договора в редакции данного дополнительного соглашения от 10.12.2012, п. 7. 3 договора, указав на то, что в нарушение условий договора аренды ответчик до окончания строительства и ввода в эксплуатацию в установленном законодательством порядке торгово-сервисного и автотехнического центра фактически использует земельный участок для ремонта и технического обслуживания автотранспорта, используя для этого возведенное на участке строение площадью застройки 540 кв. м (объект незавершенного строительства), суд пришел к выводу о наличии у Департамента оснований для взыскания штрафных санкций в заявленном размере в связи с нарушением арендатором ограничений по использованию земельного участка, установленные договором аренды.

Между тем, привлечение арендатора к административной ответственности, уплата им административного штрафа само по себе не является основанием для применения к нему мер и гражданско-правовой ответственности в виде начисления неустойки.

Кроме того, материалы проверки Госинспекции по недвижимости, имевшей место 12.10.2012, не могут являться надлежащими доказательствами по настоящему спору, поскольку на момент проверки спорным договором в редакции дополнительного соглашения от 29.01.2007 к договору аренды предусматривалось целевое использование земельного участка - для эксплуатации производственно-складских зданий и разработки АРИ на строительство торгово-сервисного и автотехнических центров.

Штрафные санкции по настоящему делу взыскиваются истцом на основании п. 7. 3 договора за нецелевое использование земельного участка, предоставленного ему в аренду, с учетом внесенных 10.12.2012 дополнительным соглашением к договору аренды изменений относительно п.1.1. договора.

В соответствии с п. 2 ст. 802 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется ввиду пункт 2 статьи 607 ГК РФ

Согласно ст. 42 ЗК РФ арендатор земельного участка обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

По смыслу указанного законоположения оно устанавливает общий критерий, позволяющий изменить именно фактическое использование земельного участка, которое должно быть впоследствии отражено в кадастре недвижимости.

Статья 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусматривает осуществление кадастрового учета в связи с изменением разрешенного использования земельного участка на основании заявления правообладателя и необходимых для кадастрового учета документов.

Таким образом, упомянутая норма тоже имеет в виду внесение в кадастр сведений о фактическом изменении вида использования земельного участка в установленных законодательством разрешенных пределах, но не выбор нового разрешенного использования участка для целей, не обусловленных реальным изменением его фактического использования.

Изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11, в котором подчеркнуто, что фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр.

В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Исходя, в том числе, из ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", предмет договора аренды земельного участка должен полностью соответствовать индивидуальным характеристикам земельного участка, которые изложены в кадастровом паспорте.

В соответствии с п. 1. ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса. Иного целевого назначения земель в Российской Федерации законодательством не предусмотрено.

Согласно ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки (п. 8 ст. 1,ч. Зет. 37 ГрК РФ).

Для изменения одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид разрешенного использования необходимо изменение градостроительного регламента.

Согласно Градостроительному плану земельного участка, утвержденного приказом Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы от 14.03.2012 г. N 392, к основным видам разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:02:0001003:51 относятся: объекты размещения учреждений образования для взрослых (1002 03); объекты размещения организаций розничной торговли продовольственными, непродовольственными группами товаров (1004 01); объекты размещения организаций общественного питания (1004 03); объекты размещения учреждений и организаций бытового обслуживания (1004 04); объекты размещения предприятий по ремонту и техническому обслуживанию общественных и личных транспортных средств (3001 01); объекты размещения автомоек (3004 07); объекты размещения помещений и технических устройств многоэтажных и подземных гаражей, стоянок (3004 09); объекты размещения помещений и технических устройств крытых физкультурно-оздоровительных комплексов (1006 04).

Пунктом 5.1 Постановления Правительства Москвы от 28.04.2009 г. N 363-ПП "О мерах по обеспечению постановки на государственный кадастровый учет земельных участков в городе Москве" фактическое использование земельного участка устанавливается на основании указанного при проведении технической инвентаризации функционального назначения зданий и сооружений, расположенных на земельном участке.

В целях обеспечения градостроительной деятельности и оформления земельных отношений до принятия правил землепользования и застройки города Москвы Постановлением Правительства Москвы от 25.05.2011 N 228-ПП утвержден Перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в городе Москве.

Пунктом 4 Перечня видов разрешенного использования земельных участков предусмотрена возможность отнесения участков к виду разрешенного использования "участки смешанного размещения объектов различного вида" (1.2.9.).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка N 77/501/12-19774 от 28.03.2012 спорному земельному участку присвоен кадастровый номер 77:02:0001003:51, категория земель -. земли населенных пунктов.

Разрешенным использованием данного земельного участка является: участки смешанного размещения общественно-деловых и производственных объектов (1.2.3, 1.2.5,1.2.9,1.2.10,1.2.17)

В рассматриваемом случае истец не предоставил доказательств того, что такой вид разрешенного использования земельного участка смешанного размещения общественно-деловых и производственных объектов (1.2.3, 1.2.5,1.2.9,1.2.10,1.2.17) как "ремонт и техническое обслуживание автотранспорта" не предусмотрены градостроительными регламентами соответствующей территории г. Москвы.

С учетом положений ч. 2 ст. 7 ЗК РФ, ч. 3 и ч. 4 ст. 37 ГрК РФ истцом также не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что использование земельного участка для ремонта и технического обслуживания автотранспорта противоречит разрешенному использованию, установленному для данной территориальной зоны градостроительным регламентом.

В соответствии с частью 5 статьи 4 Закона города Москвы от 19.12.2007 г. N 48 "О землепользовании в городе Москве" в решениях о предоставлении земельного участка на праве аренды, а также в заключаемых договорах аренды, предметом которых являются земельные участки, устанавливаются вид разрешенного использования земельного участка использования из числа разрешенных градостроительным регламентом, соответствующий фактическому использованию на момент передачи земельного участка.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка N 77/501/13-542458 от 05.11.2013 г. разрешенное использование земельного участка осталось прежним.

Пунктом 7.3 договора предусмотрено, что в случае самовольной передачи арендатором своих прав аренды (доли в праве) в залог (ипотеку), в совместную деятельность или в качестве вклада в уставный капитал юридического лица, отчуждения права аренды (доли в праве), а также в случае предоставления участка другим лицам в безвозмездное или возмездное пользование (субаренду) без согласия арендодателя, либо использования земельного участка не по целевому назначению арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот (при их наличии у арендатора) по арендной плате за землю.

Поскольку в кадастровый паспорт земельного участка от 28.03.2012 г. изменения не вносились, целевое назначение земельного участка, отнесенного к землям населенных пунктов, ответчиком изменено не было, последний как использовал арендованные земли но целевому назначению земли населенных пунктов, так и продолжает их использовать с указанным целевым назначением, доказательств иного истцом не предоставлено, то у истца отсутствовали основания для взыскания штрафных санкций за нецелевое использование земельного участка.

При этом суд кассационной инстанции учитывает, что обязанность внести соответствующие изменения возложена на истца Законом г. Москвы от 19.12.2007 г. N 48 "О землепользовании в городе Москве".

Следовательно, ответчиком не допущено нарушения, предусмотренного п. 7.3 договора аренды, которым предусмотрена неустойка (штраф) в размере годовой арендной платы в случае использования земельного участка не по целевому назначению.

Судебная коллегия кассационной инстанции также находит необоснованной ссылку суда на ч. 2 ст. 69 АПК РФ.

Указанной статьей определяется правило, согласно которому факты и обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда, не требуют повторного доказывания при условии, что в рассматриваемом деле участвуют те же лица, в отношении которых вынесено вступившее в законную силу решение суда, - что и является правилом преюдициальности, которая определяется объективными и субъективными критериями в совокупности, отсутствие какого-либо из них лишает судебный акт данного свойства.

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.032013г. по делу N А40-4564/2013 не обладает ни объективными, не субъективными критериями.

При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанций о наличии у Департамента оснований для взыскания спорной штрафной санкции не обоснован, принятые по делу судебные акты подлежат отмене.

Поскольку не требуется устанавливать дополнительные обстоятельства и оценивать новые доказательства, отмена судебных актов связана в связи с неправильным применением судами нормы материального права, суд кассационной инстанции находит возможным, не направляя дело на новое рассмотрение, принять решение об отказе в удовлетворении исковых требований Департамента о взыскании с ЗАО "Инвестиции в новый век штрафа в размере 865 600 руб. 38 коп. в связи с нарушением п. 7.3 договора аренды земельного участка от 31.05.2004 N М-02-022146.

Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 18 ноября 2013 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 18 марта 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-20586/13-41-199 отменить.

В удовлетворении исковых требований Департамента городского имущества города Москвы о взыскании с закрытого акционерного общества " Инвестиции в новый век" неустойки в размере 865 600 руб. 38 коп. отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу закрытого акционерного общества "Инвестиции в новый век" судебные расходы по оплате государственной пошлины по кассационной жалобе в размере 2000 рублей.

Председательствующий судья

О.И. Русакова

Судьи

С.В. Волков Н.С. Чучунова