Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 марта 2011 г. N Ф05-1743/2011 по делу N А40-83123/10-152-452

г. Москва

"18" марта 2011 г.

N КГ-А40/1948-11 Дело N А40-83123/10-152-452

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 18 марта 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,

судей Тихоновой В.К., Русаковой О.И.,

от Управления Росреестра по Москве - Помогаева О.В., дов. от 29.12.2010 г.;

от ООО "БАЗИС" - Черкашин Ф.И., дов. от 06.12.2010 г.;

от ДЗР г. Москвы - Гуренкова М.А., дов. от 28.02.2011 г.;

рассмотрев 16.03.2011 г. кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве на решение от 20.09.2010 г. Арбитражного суда г. Москвы, принятое судьей Роговым А.Н., на постановление от 09.12.2010 г. Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Кораблевой М.С., Красновой С.В., Савенковым О.В., по делу N А40-83123/10-152-452 по иску (заявлению) ООО "БАЗИС" к Управлению Росреестра по Москве, третье лицо - ДЗР г. Москвы, о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка, установил:

общество с ограниченной ответственностью "БАЗИС" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве (далее - ответчик, Управление Росреестра по Москве) в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 29.12.2008 N М-06-509735 (с изменениями от 11.02.2010), содержащегося в письме N 14/003/2010-989 от 10.06.2010 года и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве осуществить государственную регистрацию указанного договора.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.09.2010 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2010 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Москве просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявления отказать.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее:

- В соответствии с условиями договора аренды от 29.12.2008 N М-06-509735, в редакции дополнительного соглашения от 11.02.2010, срок аренды по данному договору установлен с 29.12.2008 до 12.05.2010.

Таким образом, на момент принятия отказа в государственной регистрации, срок договора аренды земельного участка от 29.12.2008 N М-06-509735 истек;

- процедура государственной регистрации гражданско-правовой сделки, возобновленной на неопределенный срок, в связи с истечением такого срока, законодательством Российской Федерации не предусмотрена;

- в регистрирующий орган не были представлены документы, подтверждающие законный порядок предоставления земельного участка в аренду для строительства в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ, поскольку предоставление земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без предварительного согласования мест размещения объекта, то есть исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии с п. 11 ст. 30 Земельного кодекса РФ.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представители заявителя и ДЗР г. Москвы против удовлетворения кассационной жалобы возражали, просили оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

В соответствии с частью 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В ст. 13 Гражданского кодекса РФ, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акт, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд в соответствующим требованием.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 29.12.2008 между ООО "БАЗИС" и Департаментом земельных ресурсов города Москвы был заключен договор аренды земельного участка N М-06-509735, предметом которого является передача в аренду земельного участка общей площадью 3200 кв.м., имеющий адресный ориентир: город Москва, ул. Банинская аллея, д. 5А, корпус 14 для нового капитального строительства административно-офисного здания с размещением на 1-м этаже помещений КБО и сооружений типа "А". Договор заключен на срок до 09.01.2009.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, начиная с 09.01.2009 г. договор аренды земельного участка N М-06-509735 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

11.02.2010 между ООО "БАЗИС" и Департаментом земельных ресурсов города Москвы было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому срок аренды установлен до 12.05.2010.

Таким образом, стороны выразили волю на закрепление и изменение срока договора аренды N М-06-509735, что не противоречит и не запрещено нормами как Гражданского кодекса Российской Федерации, так и Земельного кодекса Российской Федерации.

Учитывая то, что дополнительным соглашением срок действия договора аренды фактически увеличен и стал составлять более одного года, 10.04.2010 ООО "БАЗИС" обратился в Управление Росреестра по г. Москве с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 29.12.2008 N М-06-509735 с дополнительным соглашением от 11.02.2010 г.

Письмом-уведомлением от 07.05.2010 N 77-77-14/003/2010-989 Управление Росреестра по г. Москве сообщило о приостановлении государственной регистрации сроком до 04.06.2010 (л.д. 90), указав, что предоставление земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без предварительного согласования мест размещения объекта, то есть исключительно на торгах, а заявитель не представил сведения об опубликовании извещения о проведении торгов в СМИ, а также подлинный экземпляр и надлежащим заверенную копию протокола о результатах торгов.

Дополнительно Управление Росреестра сообщило том, что поскольку срок аренды истекает 12.05.2010, решение о государственной регистрации договора не может быть принято позже срока действия договора, установленного сторонами.

Поскольку причины, препятствующие государственной регистрации устранены не были, на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации Управление Росреестра по г. Москве 10.06.2010 приняло решение об отказе ООО "БАЗИС" в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 29.12.2008 N М0-06-509735.

Указанное обстоятельство и послужило основанием для обращения ООО "БАЗИС" в Арбитражный суд города Москвы с заявлением.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к заявлению о государственной регистрации права должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии со ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим законом для государственной регистрации прав.

Согласно абз. 3 п. 1 ст. 17 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Судами установлено, что при предоставлении ООО "БАЗИС" земельного участка в аренду использовалась процедура предварительного согласования места размещения Объекта строительства.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведение работ по формированию земельного участка, государственный кадастровый учет земельного участка; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с п. 10 ст. 31 Земельного кодекса РФ в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - выбор земельных участков для строительства осуществляется органом исполнительной власти соответствующего субъекта РФ, если иное не предусмотрено законами этих субъектов РФ.

В соответствии с п. 2 Распоряжения Правительства Москвы от 11.10.2007 г. N 2276-РП утвержден акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (п. 1) на строительство объекта административно-офисного назначения с размещением на первом этаже помещений КБО и с сооружением типа "А" от 19 июля 2005 г. N А-0654/02 (приложение).

В соответствии с п. 3 данного Распоряжения установлен срок ввода объекта административно-офисного назначения с размещением на первом этаже помещений КБО и с сооружением типа "А" в эксплуатацию не позднее 18 месяцев с момента заключения инвестиционного контракта.

В соответствии с п. 4 Распоряжения Правительства Москвы от 11.10.2007 г. N 2276-РП установлено, что по итогам открытого аукциона, проведенного Городской конкурсной комиссией по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов (протокол от 17 мая 2007 г. N 5/2007), инвестором для реализации инвестиционного проекта (п. 1) определено общество с ограниченной ответственностью "БАЗИС" (далее - инвестор).

П. 8.3 Распоряжения Правительства Москвы от 11.10.2007 г. N 2276-РП указано инвестору представить в Департамент земельных ресурсов города Москвы акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта и инвестиционный контракт для оформления земельно-правовых отношений на период проектирования и строительства объекта (п. 1).

Распоряжением Департамента земельных ресурсов города Москвы N 1258 от 13.05.2008 г. "Об утверждении проекта границ земельного участка, расположенного по адресу: ул. Бунинская аллея, мкр. 5А, корп. 14 оформляемого ООО "БАЗИС" для нового капитального строительства административно-офисного здания с размещением на 1-м этаже помещений КБО и сооружений типа "А" утверждены границы земельного участка, расположенного по адресу: ул. Бунинская аллея, мкр. 5А, корп. 14, площадью 3 200 кв.м, используемого ООО "БАЗИС" для строительства объекта административно-офисного здания с размещением на 1-м этаже помещений КБО и сооружений типа "А".

25.12.2008 Префектом ЮЗАО г. Москвы было издано распоряжение N 1821-РП "О предоставлении на праве аренды ООО "БАЗИС" земельного участка по адресу: ул. Бунинская аллея, мкр. 5А, корп. 14".

Заявитель предварительно согласовал место размещения объекта, что также подтверждается следующим документами:

- актом разрешенного использования участка территории градостроительного объекта N А-0654/02 от 19.07.2005 г.;

- заключением ФГУ "Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора в г. Москве" N 10-16/4882 от 07.07.2003 г.;

- заключением Управления государственной противопожарной службы г. Москвы N 51/8/578-1 от 30.06.2003 г. с приложением заключения ГУП "МЦПБ";

- заключением Москомархитектуры о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным требованиям и регламентам использования территории N 02-06-1710-05/301-05 от 15.07.2005 г.;

- заключением ГУ ГО ЧС г. Москвы N 21/2267/1 от 18.06.2003 г.; заключением ГлавАПУ N 163-2373 от 18.07.2003 г.;

- заключением ГУ Охраны памятников г. Москвы N 16-05/3924 от 06.10.2003 г.;

- заключением ТОРЗ ЮЗАО г. Москвы N 33-2Т6-3868/5-1 от 29.06.2005 г.;

- заключением Департамента природопользования и охраны окружающей среды города Москвы N 5-27-180/3 от 16.11.2003 г.;

- выпиской из протокола N 3 от 24.01.2008 г. Окружной комиссии по земельным отношениям и градостроительному регулированию;

- публикациями в СМИ о строительстве Объекта.

Также, в соответствии с п. 1 Распоряжения Правительства Москвы от 14.08.2009 г. N 1797-РП установлено продление срока реализации инвестиционного проекта строительства административно-офисного здания с размещением на первом этаже помещений КБО и сооружением типа "А" на земельном участке по адресу: Бунинская аллея, мкр. 5а, корп. 14 до 12 мая 2010 г. без применения к инвестору обществу с ограниченной ответственностью "БАЗИС" (ООО "БАЗИС") штрафных санкций.

В соответствии с п. 3 указанного Распоряжения внесены изменения в распоряжение Правительства Москвы от 11 октября 2007 г. N 2276-РП "Об итогах открытого аукциона и условиях реализации инвестиционного проекта по проектированию и строительству административно-офисного здания с размещением на первом этаже помещений КБО и с сооружением типа "А" по адресу: Бунинская аллея, мкр. 5а, корп. 14", заменив в пункте 3 слова "не позднее 18 месяцев" словами "до 12 мая 2010 г."

Согласно п. 1 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В соответствии с п. 3 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Таким образом, из положений п. 3 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду и не предусматривает проведение торгов (конкурсов, аукционов).

Учитывая изложенное, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии в данном случае оснований для проведения торгов и незаконности по указанному основанию отказа ответчика в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 29.12.2008 N М-06-509735.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что на момент принятия решения об отказе в регистрации договора аренды срок действия договора аренды земельного участка истек, а регистрация возобновленного на неопределенный срок договора аренды не предусмотрена действующим законодательством, отклоняется судом кассационной инстанции в связи со следующим.

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка на срок более одного года подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом, а ипотеки жилых помещений - не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.

Поскольку отказ ответчика в государственной регистрации договора аренды с дополнительным соглашением по основанию отсутствия документов, подтверждающих проведение торгов, признан неправомерным, а договор аренды с необходимыми документами представлен ответчику 10.04.2010 г., следовательно, государственная регистрация договора аренды должна быть проведена в течение 30 дней, т.е. до 10.05.2010 г.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды на момент истечения срока его действия произошли по вине ответчика.

Кроме того, в пункте 2 договора аренды стороны предусмотрели, что в случае, если арендатор продолжает использовать участок после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, настоящий договор возобновляется на тех же условиях на неопределенный срок, в том числе с обязательной уплатой арендной платы.

Поскольку арендатор продолжает пользоваться арендованным участком, возражений со стороны арендодателя не имеется, то договор аренды возобновлен на неопределенный срок.

Государственная регистрация договора аренды с дополнительным соглашением с учетом закрепления срока его действия до 12.05.2010 г. не противоречит воле сторон, цели договора.

Заявителем кассационной жалобы не указано, какими нормам права запрещена такая регистрация договора аренды.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 сентября 2010 г. по делу N А40-83123/10-152-452, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2010 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.С. Чучунова

Судьи

В.К. Тихонова

О.И. Русакова