Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 июня 2014 г. N Ф05-5866/14 по делу N А40-39958/2013

г. Москва

24 июня 2014 г.

Дело N А40-39958/13-133-363

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Калининой Н. С., Дербенева А. А.,

при участии в заседании:

от ФГБОУ ВПО "Московский государственный юридический университет им. О. Е. Кутафина (МГЮА)" - Черных Н.В. по доверенности от 25.12.2013 N 114/13,

от Общества с ограниченной ответственностью "УНИКОМ" - Краснобаевой М.Л. по доверенности от 07.08.2013, Салаевой О.С. по доверенности от 07.08.2013,

рассмотрев 17 июня 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "УНИКОМ"

на решение от 25 декабря 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Михайловой Е. В.,

на постановление от 07 апреля 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Сумароковой Т. Я., Барановской Е. Н., Кузнецовой Е. Е.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "УНИКОМ" (ОГРН 1037725036139)

к ФГБОУ ВПО "Московский государственный юридический университет им. О. Е. Кутафина (МГЮА)" (ОГРН 1027739180380)

третьи лица Департамент государственного имущества города Москвы, ТУ Росимущества по г. Москве, Общество с ограниченной ответственностью "Виртон новые технологии сервиса", Общество с ограниченной ответственностью "Кливет", Общество с ограниченной ответственностью "СТЕЛЛА-ВПО", Министерство образования и науки Российской Федерации

о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору

и по встречному иску об обязании передать имущество

УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью "УНИКОМ" (далее ООО "УНИКОМ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА)" (далее ФГБОУ ВПО "Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА)") о внесении изменений в договор аренды N 93/95 от 21.06.1995 в части указания в качестве арендодателя - ФГБОУ ВПО "Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА)" (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений первоначальных исковых требований по делу N А40-39958/13).

ФГБОУ ВПО "Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА)" предъявило встречный иск, принятый судом к рассмотрению совместно с первоначальным, об обязании передать во владение помещения по адресу: г. Москва, 2-й Донской пр., дом 7 общей площадью 1454,9 кв.м. (1-й этаж, пом. I, комн. N N 1-25, 2-й этаж, пом. I, комн. NN 1-24, 3-й этаж, пом. I, комн. NN 1-25, 4-й этаж, пом. I, комн. NN1-10) (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений встречных исковых требований по делу N А40-39958/13).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ТУ Росимущества по г. Москве, Департамент государственного имущества города Москвы (далее Департамент), Общество с ограниченной ответственностью "Виртон новые технологии сервиса" (далее ООО "Виртон новые технологии сервиса"), Общество с ограниченной ответственностью "Кливет" (далее ООО "Кливет"), Общество с ограниченной ответственностью "СТЕЛЛА-ВПО" (далее ООО "СТЕЛЛА-ВПО"), Министерство образования и науки Российской Федерации (далее Министерство образования и науки РФ).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 29.11.2013 дело N А40-39958/13 объединено с делом N А40-161826/13 по иску ФГБОУ ВПО "Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА)" (далее истец) к ООО "УНИКОМ" (далее ответчик) о расторжении договора аренды N 93/95 от 21.06.1995, заключенного с ООО "УНИКОМ", об обязании передать помещения в здании по адресу: г. Москва, 2-й Донской пр., дом 7, общей площадью 1454,9 кв.м. (1 этаж, пом. I, комн. NN 1-25, 2- й этаж, пом. I, комн. NN 1-24, 3-й этаж, пом. I, комн. NN 1-25, 4-й этаж, пом. I, комн. NN 1-10) с присвоением номера дела N А40-39958/13.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ФГБОУ ВПО "Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА)" заявило об отказе от встречного иска об обязании передать во владение помещения по адресу: г. Москва, 2-й Донской пр., дом 7, общей площадью 1454,9 кв.м. (1-й этаж, пом. I, комн. N N 1-25, 2-й этаж, пом. I, комн. NN 1-24, 3-й этаж, пом. I, комн. NN 1-25, 4-й этаж, пом. I, комн. NN1-10).

Судом принят указанный отказ; производство по делу в данной части прекращено.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 декабря 2013 года расторгнут договор аренды N 93/95 от 21.06.1995, заключенный между Московской государственной текстильной академией им. А.Н. Косыгина и ООО "УНИКОМ".

Суд обязал ООО "УНИКОМ" передать ФГБОУ ВПО "Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА)" помещения в здании по адресу: г. Москва, 2-й Донской пр., д. 7, общей площадью 1454,9 кв.м (1 этаж, пом. I, комн. N N 1-25, 2-й этаж, пом. I, комн. NN 1-24, 3-й этаж, пом. I, комн. NN 1-25, 4-й этаж, пом. I, комн. NN 1-10).

В иске ООО "УНИКОМ" к ФГБОУ ВПО "Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА)" о внесении изменений в договор аренды N 93/95 от 21.06.1995 отказал.

Суд установил, что имеет место нарушение ответчиком его обязательств по договору аренды, передача помещений в субаренду иным лицам без согласия арендодателя, что является установленным законом (статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации) основанием для его досрочного расторжения.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 10.10.2013 об устранении нарушения установленного порядка пользования арендованным помещением с предложением о досрочном расторжении договора аренды оставлена последним без удовлетворения, суд счел требование о расторжении договора аренды подлежащим удовлетворению. В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора имеется обязанность вернуть арендодателю имущество, которая арендатором не исполнена, предусмотренных гражданским законодательством оснований для занятия спорного помещения ответчиком суд не установил.

Поскольку требование о расторжении договора аренды признано судом подлежащим удовлетворению исковые требования ООО "УНИКОМ" о внесении изменений в данный договор в части указания в качестве арендодателя -ФГБОУ ВПО "Московский государственный юридический университет им. О.Е. Кутафина (МГЮА)" суд счел не подлежащими удовлетворению.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 апреля 2014 года указанное решение оставлено без изменения.

ООО "УНИКОМ" подана кассационная жалоба, согласно которой последний просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ООО "УНИКОМ", об отказе в иске ФГБОУ ВПО "Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА)".

Заявитель жалобы считает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды. В претензии от 10.10.2013: не указан срок для устранения допущенных ООО "УНИКОМ" нарушений, также не указано подлежащее устранению нарушение - неправомерное выполнение ООО "УНИКОМ" перепланировки помещения, являющееся основанием расторжения договора, в связи с чем обязанность ФГБОУ ВПО "Московский государственный юридический университет им. О. Е. Кутафина (МГЮА)" по досудебному порядку урегулирования спора нельзя считать выполненной.

Представители ООО "УНИКОМ" в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержали доводы жалобы.

ФГБОУ ВПО "Московский государственный юридический университет им. О. Е. Кутафина (МГЮА)" возражало против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Третьи лица в судебное заседание не явились, считаются извещенными в соответствии со статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в их отсутствие. Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что между Московской государственной текстильной академией им. А.Н. Косыгина (арендодатель) и Акционерным обществом закрытого типа "УНИКОМ" заключен договор N 93/95 от 21.06.1995 аренды помещения по адресу: г. Москва, 2-ой Донской пр., д. 7/1 для использования в качестве офисов.

Указанное помещение на основании договора N 12/75 от 29.08.1994 закреплено за Московской государственной текстильной академией им. А.Н. Косыгина на праве оперативного управления.

Передача помещения арендодателем арендатору подтверждена актом приема-передачи от 21.06.1995.

Согласно Распоряжению ТУ Росимущества в г. Москве N 929 от 06.07.2012 "О дальнейшем использовании федерального недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, 2-ой Донской пр., д. 7" здание, расположенное по адресу: г. Москва, 2-ой Донской пр., д. 7., изъято из оперативного управления Московской государственной текстильной академии им. А.Н. Косыгина и закреплено на праве оперативного управления за ФГБОУ ВПО "Московский государственный юридический университет им. О. Е. Кутафина (МГЮА)".

Вышеназванное помещение передано ФГБОУ ВПО "Московский государственный юридический университет им. О. Е. Кутафина (МГЮА)" по акту приема-передачи здания (сооружения) от 28.08.2012.

Право оперативного управления ФГБОУ ВПО "Московский государственный юридический университет им. О. Е. Кутафина (МГЮА)" на здание, общей площадью 10 173,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, 2-й Донской пр., д. 7, зарегистрировано 28.11.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации 77-АО 403308 от 28.11.2013 (запись регистрации N 77-77-20/135/2012-442).

Пунктом 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 615 указанного Кодекса установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации истолковав условия договора аренды N 93/95 от 21.06.1995 (пункт 2.2.5) суды пришли к выводу, что на сдачу помещений в субаренду необходимо согласие арендодателя.

Суды установили, что ООО "УНИКОМ" заключены договоры субаренды: N 12-12/06 от 06.12.2012 с ООО "Виртон новые технологии сервиса", N 12-11/30-4 от 30.11.2012 с ООО "Кливер", N 13-02/04 от 04.02.2013 с ООО "СТЕЛЛА-ВПО".

Доказательства, подтверждающие, что арендодателем дано согласие на сдачу помещений, являющихся объектом аренды по договору N 93/95 от 21.06.1995, в субаренду, в дело не представлены.

Кроме того, в период с 17.01.2012 по 28.01.2013 ТУ Росимущества в г. Москве провело проверку использования имущества, находящегося в федеральной собственности, по результатам которой составлен акт от 20.02.2013 N А-14/38.

Согласно названному акту в здании, расположенном по адресу: г. Москва, 2-й Донской пр., д. 7, ответчик использует следующие помещения общей площадью 1454,9 кв.м: 1-й этаж, пом. I, комн. N N 1-25, 2-й этаж, пом. I, комн. NN 1-24, 3-й этаж, пом. I, комн. NN 1-25, 4-й этаж, пом. I, комн. NN1-10. Комиссии представлен договор аренды N 93/95 от 21.06.1995, заключенный с Московской государственной текстильной академией им. А.Н. Косыгина. Названный договор заключен без согласования с собственником, что противоречит пункту 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истец направил ответчику претензию N 31-4330/13 от 10.10.2013, в которой указал, что ООО "УНИКОМ" пользуется арендованными помещениями с нарушением предусмотренного порядка пользования зданием, уведомил о необходимости устранить нарушения и предложил расторгнуть договор аренды N 93/95 от 21.06.1995. Названная претензия получена ООО "УНИКОМ" 10.10.2013, оставлена последним без удовлетворения.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договора истцом соблюден.

Ссылка заявителя жалобы на отсутствие в претензии от 10.10.2013 срока для устранения допущенных ООО "УНИКОМ" нарушений несостоятельна. По истечении разумного срока допущенные ответчиком нарушения не устранены.

Довод о том, что в претензии не указано подлежащее устранению нарушение - неправомерное выполнение ООО "УНИКОМ" перепланировки помещения, являющееся основанием расторжения договора, в связи с чем обязанность ФГБОУ ВПО "Московский государственный юридический университет им. О. Е. Кутафина (МГЮА)" по досудебному порядку урегулирования спора нельзя считать выполненной, неоснователен. В претензии от 10.10.2013 указано допущенное ответчиком нарушение договора - передача в субаренду помещений иным лицам без согласия арендатора, которое последним не устранено и явилось основанием расторжения договора аренды N 93/95 от 21.06.1995.

Судами установлено нарушение арендатора, при котором арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в связи с чем требование о расторжении договора аренды N 93/95 от 21.06.1995 обоснованно признано судами подлежащим удовлетворению.

Исходя из того, что требование о расторжении названного договора аренды признано судом подлежащим удовлетворению, суды сочли исковые требования ООО "УНИКОМ" о внесении изменений в данный договор в части указания в качестве арендодателя - Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Московский государственный юридический университет им. О.Е. Кутафина (МГЮА)" не подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, при прекращении договора аренды у ООО "УНИКОМ" имеется обязанность возвратить помещение арендодателю, которая им не исполнена. Решение об обязании ответчика передать истцу помещения в здании по адресу: г. Москва, 2-й Донской пр., д. 7 правомерно и обоснованно.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25 декабря 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 апреля 2014 года по делу N А40-39958/13-133-363 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

Н. С. Калинина А. А. Дербенев