Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 июля 2014 г. N Ф05-5473/14 по делу N А41-43555/2013

г. Москва

1 июля 2014 г.

Дело N А41-43555/13

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Комаровой О.И., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца ООО "Новый регион" (ОГРН-1077746701119) - Камышная Т.Ю. дов. от 26.06.2013

от ответчика ООО "Малое строительное предприятие "Салво" (ИНН -5046006452)-Плетнев С.В. директор приказ от 25.12.2013

от третьего лица ООО "Чистый город" (ИНН-5036098990)-не явился, извещен.

рассмотрев 24 июня 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Новый регион"

на решение от 06 декабря 2013 года

Арбитражного суда Московской области

принятое судьей Муриной В.А.,

на постановление от 27 февраля 2014 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Александровым Д.Д., Ивановой Л.Н., Марченковой Н.В., по иску ООО "Новый регион"

к ООО "Малое строительное предприятие "Салво"

о расторжении договора аренды, выселении,

третье лицо - ООО "Чистый город",

УСТАНОВИЛ:

ООО "Новый Регион" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Малое строительное предприятие "Салво" о расторжении договора аренды N 144 от 11.06.2011 г. и выселении ответчика из нежилого помещения, площадью 145,2 кв. м, расположенного по адресу: 142171, г. Щербинка, ул. Юбилейная, 14.

К участию в деле привлечено ООО "Чистый город" в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 06 декабря 2013 года Арбитражного суда Московской области, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

При этом суды исходили из того, что нарушений условий спорного договора со стороны арендатора не установлено.

ООО "Новый регион" подана кассационная жалоба на вышеназванные судебные акты, согласно которой истец просит решение и постановление первой и апелляционной инстанций отменить по основаниям несоответствия содержащихся в них выводов имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов заявитель указал, что согласно п. 10.2 договора аренды, любые изменения и дополнения к договору аренды действительны при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон.

Пункт 6.2.7 договора аренды устанавливал обязанность арендатора производить перепланировку (переустройство) помещения "с письменного согласия арендодателя", изменено на "с письменного уведомления арендодателя".

Указанные изменения к договору аренды не были зарегистрированы в установленном законодательством порядке.

В последующем право собственности на помещение перешло к ООО "Новый регион".

Истец обратился в суд с иском в связи с нарушением ответчиком п. 6.1.3. договора аренды (сдача) помещения в субаренду третьему лицу без согласия арендодателя на основании договора субаренды N 13-ОК от 20 октября 2011 г., и пунктов 4.1, 6.2.4 договора аренды - нецелевое использование помещения (осуществляет коммерческую деятельность по оказанию туристических услуг).

При вынесении решения и постановления суды исходили из отсутствия нарушений указанных пунктов договора аренды ответчиком в связи с тем, что "сторонами были заключены изменения" и ответчик действовал согласно указанным изменениям. Отсутствие государственной регистрации таких изменений к долгосрочному договору аренды не свидетельствует об их незаключенности, так как, по мнению судов, был установлен факт исполнения сторонами указанных изменений от 1 июня 2004 г. При этом суды исходили из пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г N 73, согласно которому, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае, отсутствие государственной регистрации договора аренды и изменений к нему не может свидетельствовать об их незаключенности.

Заявитель не согласен с выводами судов о том, что 01 июня 2004 года сторонами договора были подписаны изменения, касающиеся порядка пользования помещением, что соответствует п. 10.2, 10.1 договора. Согласно п. 10.2 договора аренды любые его изменения и дополнения к нему действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон.

Пунктом 4 Распоряжения Госкомимущества РФ от 05.02.1993 N 217-р (ред. от 17.05.1993) "Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения", действовавшего на момент подписания изменений, предусматривалось, что полномочия арендодателя при сдаче в аренду помещений, внесенных в реестр объектов муниципальной собственности осуществляют исключительно комитеты по управлению муниципальным имуществом городов, районов (кроме районов в городах).

По состоянию на 1 июня 2004 г. помещение находилось в муниципальной собственности г.Щербинки, стороной по договору аренды на момент подписания изменений был Комитет по управлению имуществом г. Щербинки (арендодатель).

Следовательно, спорные изменения, подписанные ответчиком с балансодержателем, не являвшемся по договору аренды его стороной, не могут по смыслу п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 признаваться подписанными сторонами, следовательно, не являются заключенными.

Соглашение по условиям изменений к договору аренды не может считаться достигнутым сторонами.

По мнению заявителя, суды первой и апелляционной инстанции не обоснованно применили пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, поскольку, истец на момент подписания изменений не являлся стороной по договору аренды и не участвовал в достижении с арендатором соглашения по условиям пользования помещением.

Представитель ООО "Новый регион" в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Представитель ООО "Малое строительное предприятие "Салво" в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагает обжалуемое решение и постановление законными и обоснованными.

В обоснование возражений указал, что ООО "Малое строительное предприятие "Салво", выполнив работы, обусловленные Постановлением Главы Администрации г. Щербинка и договором, надлежащим образом и в полной мере исполнило свои обязательства по внесению арендной платы за помещение (все арендуемое имущество) за весь период действия договора.

28 июня 2012 года ООО "Новый регион" зарегистрировало право собственности на данное помещение, включая и сданные в аренду площади, общей площадью 527,6 кв.м. (свидетельство N 50 ATN 801195).

ООО "Новый регион" с 28 июня 2012 года стал новым собственником спорного помещения.

В нарушение п.9.2., п. 10.5. договора, ни один из собственников (сменяющиеся или его сменяющие) за все время действия договора не оповещали должным образом арендатора (ответчика) о замене стороны в обязательствах.

О смене собственника ответчик узнал из информационного письма 01-2/997 от 28.05.2013, то есть через год после смены собственника, что является нарушением п. 7.1.3. договора.

Кроме того, между ООО "Новый регион" и ООО "Малое строительное предприятие "Салво" до сих пор не подписан договор аренды, и правовые взаимоотношения между организациями основываются на договоре от 2002 года.

Ответчик неоднократно направлял истцу предложения о перезаключении договора аренды, которые истец игнорировал.

Уведомив письмом N 43 от 12.07.2010 Администрацию г. Щербинки и КУИ о сдаче в субаренду помещения ООО "Чистый город" ответчик не нарушил условий договора.

Несостоятельным является довод истца о том, что ответчик использует предоставленное ему в аренду помещение не по назначению (нецелевое использование), используя, в нарушение договора, помещение не в образовательных, а в коммерческих целях.

Исходя из подписанного дополнительного соглашения в виде изменений к договору аренды N 144 от 11.06.2002 подписанного 01.06.2004, вид деятельности, для которой предоставлено помещение, изменен с "образовательной" на "коммерческую", из чего следует, что при надлежащем уведомлении ответчик может, как сам использовать помещение в коммерческих целях, так и сдавать в субаренду помещение любой организации осуществляющей коммерческую деятельность.

Ответчик вправе сдавать в субаренду арендуемое им помещение, поскольку между ООО "МСП "Салво" и КУИ г. Щербинки 29.06.2004 было заключено дополнительное соглашение N 4 из которого следует, что балансодержатель (Администрация г. Щербинки) и арендатор (ООО "МСП "Салво") имеют полное право по обоюдному соглашению вносить дополнения и изменения в спорный договор аренды (дополнение в п. 10.2 договора).

Таким образом, все внесенные изменения и дополнения подписанные ответчиком и Администрацией г. Щербинки в настоящий договор имеют полную законную силу и являются неотъемлемой частью договора до полного окончания его действия.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о дате и месте судебного разбирательства своего представителя в суд кассационной инстанции не направило. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав представителей и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 11.06.2002 г. между комитетом по управлению имуществом г. Щербинки (арендодатель) и ООО "Малое строительное предприятие "Салво" (арендатор) был заключен договор аренды N 144 по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное пользование часть нежилого помещения в пристроенном одноэтажном здании, расположенном по адресу: г. Щербинка, ул. Юбилейная, д. 14, площадью 145,2 кв. м.

Имущество предоставлено во временное пользование арендатору под образовательную деятельности (пункт 4.1 договора).

Срок аренды установлен с 15.10.2002 года по 14.10.2051 года (пункт 4.2 договора).

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, стороны установили, что за все арендуемое имущество установлена арендная плата в виде предоставления услуг по ремонту Щербинской городской поликлиники на сумму 1 633 500 руб. и сумма затрат арендатора за работы по переносу сигнализации в помещении муниципальной аптеки (п. 5.1 договора).

По соглашению сторон установлен зачет арендной платы в твердой сумме платежей на условиях регламентированных п. 2 ст. 614 ГК РФ при условии предоставлении арендатором, согласованных отделом градостроительства и архитектуры администрации г. Щербинки актов выполненных работ (п. 5.2 договора).

Арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендованные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 6.1.3 договора).

В последующем право собственности на помещение перешло к ООО "Новый регион", о чем была сделана соответствующая запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество: свидетельство о государственной регистрации права от 28 июня 2012 г., регистрационная запись - N 50-50-98-040/2012-314.

Договор аренды зарегистрирован в Московской областной регистрационной палате, о чем в ЕГРП внесена запись от 18.06.2004 N 50-01/01-05/2004-253.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Судами установлено, что произошла смена собственника арендованного ООО "Малое строительное предприятие "САЛВО" имущества, в связи с чем, истец стал арендодателем по договору аренды N 144 от 11 июня 2002 года.

Соответствующее уведомление о смене арендодателя ответчику было направлено письмом N 01-2/977 от 28.05.2013 г.

Истцом 29.05.2013 г. была проведена проверка надлежащего использования сданных в аренду ООО "Малое строительное предприятие "САЛВО" помещений. Истец ссылался на нарушение арендатором условий указанного выше договора аренды, а именно:

- нарушение п. 6.1.3 договора - арендуемое помещение сдано в субаренду ООО "Чистый город" без письменного согласия арендодателя.

- нарушение п. 6.2.4 договора - помещения не используются исключительно с целевым назначением, предусмотренным п. 4.1 договора, то есть образовательная деятельность в арендованных помещениях не ведется.

Отказывая в удовлетворении требований ООО "Новый регион" о расторжении договора аренды N 144 от 11.06.2011 г. и выселении ответчика из нежилого помещения суды первой и апелляционной инстанции исходили из следующего:

В соответствии с п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

01.06.2004 г. между сторонами договора было подписано изменение к договору аренды N 144 от 11.06.2002 г., в котором стороны согласовали внести изменения в п. 4.1 договора (вместо "образовательную деятельность" читать "коммерческую деятельность) и в п. п. 6.1.3 и 6.2.7. (вместо "с письменного согласия" читать "с письменного уведомления"), что соответствует положениям п. 10.2, 10.1 договора.

Довод заявителя о том, что изменения к договору от 01.06.2004 г. N 144 не подлежат применению в силу отсутствия регистрации данного документа в установленном порядке, правомерно отклонен судами на основании следующего.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, согласно правовой позиции ВАС РФ, содержащейся в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

Соответствующие положения применяются и к дополнительным соглашениям (изменениям) к договору аренды в силу его исполнения сторонами договора. Соответственно, изменения, внесенные 01.06.2004 г. в договор N 144 от 11.06.2002 г. нельзя признать незаключенными.

Согласно данным изменениям, арендатор имеет право использовать спорное помещение под "коммерческую деятельность" и с письменного уведомления арендодателя сдавать арендуемые помещения в субаренду. Ответчиком в материалы дела представлено уведомление, направленное на имя арендодателя о сдаче помещений в субаренду.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Ответчику 10.07.2013 г. была вручена претензия исх. N 01-2/1272 от 10.07.2013 г. с требованием устранить допущенные нарушения с указанием, что в случае их неустранения истец будет вынужден согласно п. 8.2 договора аренды обратиться в суд с требованием о его расторжении.

Получив уведомление о смене арендодателя от 28.05.2013 г., ответчик обратился к истцу с письмами от 20.06.2013 г., 15.07.2013 г. с предложением обсуждения условий договора.

Судами установлено, что ООО "МСП "Салво", в соответствии с абз. 3 дополнительного соглашения от 01.06.2004 г. к договору аренды N 144 уведомляло первоначального собственника о заключении договора субаренды, что подтверждается письмом ООО "МСП "Салво" с отметкой с номером входящего документа, тем самым выполнило необходимые условия о надлежащем уведомлении собственника.

В силу ст. 617 ГК РФ к истцу перешли права арендодателя по спорному договору совместно с изменениями, которые являются его неотъемлемой частью.

Судом не установлено нарушений условий спорного договора в указанных пунктах со стороны арендатора, ввиду чего исковое требование о расторжении договора аренды N 114 удовлетворению не подлежит.

Суды первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу о том, что требование о выселении арендатора, при том, что спорное помещение фактически занимает третье лицо в порядке п. 6.1.3 договора, удовлетворению также не подлежит.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судами правильно. Основания для изменения или отмены судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 06 декабря 2013 года по делу N А41-43555/13, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Новый регион" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

О.И. Комарова О.И. Русакова