Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 июля 2014 г. N Ф05-6813/14 по делу N А40-170296/2013

г. Москва

15 июля 2014 г.

Дело N А40-170296/13-148-1161

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О.И.,

судей Калининой Н.С., Чучуновой Н.С.,

при участии в заседании:

от истца Департамента городского имущества г. Москвы - Бицоев В.В., доверенность от 18.12.2013

от ответчика Управления Росреестра по Москве - Миллаева К.А., доверенность от 07.02.2014

от третьего лица ООО "Зодиак" - представитель не явился, извещен

рассмотрев 08 июля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на постановление от 25 марта 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Лепихиным Д.Е., Поташовой Ж.В., Яковлевой Л.Г.,

по заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

третье лицо - ООО "Зодиак",

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, заявитель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее -Управление Росреестра по Москве, регистрирующий орган), оформленного письмом от 13.09.2013 N 04/091/2013-424, в государственной регистрации дополнительного соглашения от 30.04.2013 к договору аренды от 07.04.2008 N 05-00032/08 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Ставропольский, д. 9 и обязании Управления Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды от 07.04.2008 N 05-00032/08 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по вышеназванному адресу.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.01.2014 заявление Департамента удовлетворено.

Удовлетворяя заявление Департамента, суд первой инстанции указал на то, что срок, на который продлен договор аренды (пять лет), установлен по взаимному согласию сторон. Договор аренды был заключен по итогам аукциона. В связи с чем суд первой инстанции почитал необоснованной ссылку Управления Росреестра по Москве на отсутствие документов во исполнение положения ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2014 г., в удовлетворении заявления Департамента отказано.

Не согласившись с принятым по делу постановлением суда, Департамент обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции об удовлетворении заявления. Заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции, изложенных в постановлении, фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судом норм материального права и нарушение норм процессуального права. В кассационной жалобе заявитель приводит довод об отсутствии необходимости проведения повторной оценки рыночной стоимости объекта при заключении дополнительного соглашения от 30.04.2013 к договору аренды от 07.04.2008 N 05-00032/08 о продлении срока действия договора, поскольку срок, на который продлен договор аренды (5 лет) установлен по взаимному соглашению сторон; ранее договор аренды заключался на аукционе. В кассационной жалобе содержится ссылка на ч. 9 ст. 17.1 ФЗ, приводится довод о неправомерной ссылке суда на п. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы и требования кассационной жалобы.

Представитель Управления Росреестра по г. Москве возражал против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в обжалуемых судебных актах.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица ООО "Зодиак" извещено в установленном законом порядке о месте и времени судебного разбирательства по кассационной жалобе, однако явку своего представителя в суд не обеспечило.

Судом приняты все меры к надлежащему извещению лиц, участвующих в деле, с направлением по имеющимся в деле адресам судебных извещений. Кроме того, информация о судебном заседании размещена судом кассационной инстанции на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет согласно отчету о публикации судебного акта 10.06.2014 г.

Неявка лица, участвующего в деле, в судебное заседание при надлежащем его извещении не препятствует в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрению дела в настоящем судебном заседании.

Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав явившихся представителей, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, не находит оснований для отмены обжалованного постановления суда от 25.03.2014.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 07.04.2008 между Департаментом и ООО "Зодиак" заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы (далее - договор аренды). Срок действия договора аренды установлен с 02.04.2008 до 02.04.2013.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 04.05.2008 в ЕГРП внесена запись N 77-77-04/041/2008-327.

Дополнительным соглашением от 30.04.2013 к договору от 07.04.2008 срок действия договора аренды продлен до 17.04.2018.

Копия договора аренды от 07.04.2008 и дополнительное соглашение к нему от 30.04.2013 представлены в регистрирующий орган в комплекте документов вместе с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения (расписка в получении документов на государственную регистрацию от 30.07.2013).

Управление Росреестра по Москве отказало Департаменту в государственной регистрации дополнительного соглашения от 30.04.2013 к договору аренды от 07.04.2008 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по вышеназванному адресу, со ссылкой на абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Отказ оформлен письмом от 13.09.2013 N 04/091/2013-424.

В качестве оснований для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды Управление Росреестра по Москве указало на непредставление Департаментом имущества города Москвы документов, необходимых для проведения регистрационных действий, а именно: не представлены документы, свидетельствующие о праве арендатора на заключение договора аренды государственного имущества без проведения конкурса или аукциона, то есть, подтверждающие соблюдение требований, установленных частью 9 статьи 17.1 Федерального Закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Отказ Управления Росреестра по Москве оспорен Департаментом в судебном порядке.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания ненормативных правовых актов недействительными, а также действий (бездействия) должностного лица неправомерными является несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. Таким образом, для признания арбитражным судом незаконными ненормативных актов и действий государственных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Соглашение сторон об изменении срока действия договора, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет его содержание и условия.(Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 4.2 Постановления от 17.11.2011 N 73) (в редакции от 25.01.2013) для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключение договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, и возможно при условии, что размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации, а также при условии того, что минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

Вместе с тем, как установлено судом апелляционной инстанции, оценка рыночной стоимости объекта при заключении дополнительного соглашения от 30.04.2013 к договору аренды от 07.04.2008 в отношении объекта недвижимого имущества не проводилась.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в нарушение части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и вопреки разъяснениям вышеприведенного Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации размер арендной платы определен без проведения оценки на момент истечения срока предыдущего договора аренды, суд кассационной инстанции находит правильным вывод апелляционного суда об обоснованности отказа Управления Росреестра по Москве в регистрации дополнительного соглашения от 30.04.2013 к договору аренды от 07.04.2008 N 05-00032/08 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Ставропольский, д. 9.

Довод кассационной жалобы о неправомерном применении судом апелляционной инстанции к спорным правоотношения ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции не является основанием для отмены постановления суда, поскольку к спорным правоотношениям положения названной нормы права не применялись.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу постановления апелляционной инстанции.

Доводы кассационной жалобы и иная оценка заявителем установленных судом фактических обстоятельств дела, а также толкование положений закона не означает допущенной судом ошибки, направлены на переоценку обстоятельств, установленных арбитражным апелляционным судом по настоящему делу, что не входит в круг установленных ч. 1 ст. 286, п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полномочий суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление от 25 марта 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-170296/13-148-1161 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О.И. Русакова

Судьи

Н.С. Калинина Н.С. Чучунова