Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 5 апреля 2011 г. N Ф05-2220/11 по делу N А40-48746/2010

г. Москва

5 апреля 2011 г.

N КГ-А40/2480-11 Дело N А40-48746/10-28-404

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 5 апреля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О.И.,

судей Тихоновой В.К. и Чучуновой Н.С.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) ООО "РТГ" - Хусаинов Р.М., доверенность от 27.10.2010 г.;

от ответчика Компания "БЛЭКРОУЗ КОНСАЛТАНСИ ЛИМИТЕД" - Феоктистова А.М., доверенность от 22.03.2011 г.

рассмотрев 30.03.2010 г. в судебном заседании кассационную жалобу ООО "РТГ", истца,

на решение от 24.09.2010 г.

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Яниной Е.Н.,

на постановление от 17.12.2010 г.

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Сумароковой Т.Я., Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е.,

по иску ООО "РТГ"

о применении последствий недействительности сделки и взыскании обеспечительного взноса и процентов к Компании с ограниченной ответственностью "Блэкроуз Консалтанси Лимитед", установил:

общество с ограниченной ответственностью "РТГ" (далее - ООО "РТГ", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым требованием к Компании с ограниченной ответственностью "БЛЭКРОУЗ КОНСАЛТАНСИ ЛИМИТЕД" (далее - КОО "БЛЭКРОУЗ КОНСАЛТАНСИ ЛИМИТЕД", ответчик) о применении последствий недействительной ничтожной сделки предварительного договора N СЧА29П от 23.07.2008 г. и взыскании обеспечительного взноса в размере 1 163 918 руб. 90 коп. и 159 505 руб. 39 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 29.08.2008 г. по 26.04.2010 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.09.2010 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2010 г., в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суды исходили из отсутствия оснований для признания предварительного договора ничтожной сделкой.

В кассационной жалобе ООО "РТГ" просит решение и постановление судов отменить и дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, не применение норм права, подлежащих применению. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что предварительный договор N ... от 23.07.2008 г. N СЧА29П является смешанным договором, содержащим в себе элементы договора аренды и обязательства по производству отделочных работ, необходимых для подготовки помещения к использованию в качестве магазина розничной торговли, в связи с чем приводит довод о том, что на момент подписания договора здания как объекта недвижимого имущества не существовало, право собственности у ответчика зарегистрировано не было, поэтому у ответчика отсутствуют основания для передачи истцу помещения для проведения отделочных работ в соответствии с разделом 4 предварительного договора. По мнению заявителя, предварительный договор является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку заключен с нарушением ст.ст. 608, 650 ГК РФ, а также незаключенным, в связи с несогласованностью существенных условий договора, а именно: не определен и не идентифицирован предмета аренды.

Отзыв на кассационную жалобу в порядке ст. 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не поступил.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "РТГ" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, просил решение и постановление судов отменить и дело направить на новое рассмотрение. Представитель КОО "БЛЭКРОУЗ КОНСАЛТАНСИ ЛИМИТЕД" возражал против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в судебных актах.

Выслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения против доводов, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при вынесении судебных актов, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для их отмены.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 23.07.2008 г. между КОО "Блэкроуз Консалтанси Лимитед" и ООО "РТГ" был заключен предварительный договор аренды нежилых помещений N СЧ А 29 П, в соответствии с которым КОО "Блэкроуз Консалтанси Лимитед" намеревалось в будущем после завершения строительства Торгового центра, расположенного в части здания, строящего по адресу: г. Москва, Северное Чертаново, вл. 1, корп. 2, передать помещения арендатору во временное владение и пользование, а арендатор - принять в аренду нежилые помещения на 2 (втором) этаже Торгового центра, ориентировочной площадью 1 212,8 кв.м., границы которого обозначены сторонами на графическом поэтажном плане, содержащемся в Приложении N 2 к настоящему договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе срок его заключения.

Согласно п. 3.1. и п. 3.2 предварительного договора срок подписания Долгосрочного договора аренды - в течение 14 рабочих дней с даты, направления Арендодателем Арендатору соответствующего Уведомление о подписании, но не позднее 1 января 2012 года. Уведомление о подписании направляется арендатору в течение 21 календарного дня с момента получения арендодателем документов, необходимых для подписания долгосрочного договора аренды, в том числе, свидетельства о государственной регистрации права собственности на Торговый центр и документов, исходящих из БТИ.

Согласно п. 5.1. арендатор в течение 20 календарных дней с даты подписания предварительного договора, обязуется оплатить арендодателю первую часть обеспечительного взноса ("Обеспечительный взнос 1") в рублях эквивалентно сумме 32 183,38 Евро (включая НДС), которая рассчитывается исходя из базовой части равной 270 Евро за кв. м. в год, кроме того НДС, а в течение 5 (Пяти) календарных дней, с даты начала срока права пользования - оплатить арендодателю вторую часть обеспечительного взноса ("Обеспечительный взнос 2") в рублях эквивалентно сумме 32 183,38 Евро (включая НДС), которая рассчитывается исходя из базовой части равной 270 Евро за кв.м. в год, кроме того НДС. Все платежи по суммам, определенным в Евро, производится сторонами в рублях эквивалентно по курсу.

По платежным поручениям N 1852 от 28.08.2008 г. и N 1853 от 29.08.2008 г. истцом во исполнение принятых на себя обязательств перечислен ответчику обеспечительный взнос в размере 32 183,38 Евро, что в рублевом эквиваленте составляет 1.163.918 руб. 90 коп.

Истец, считая предварительный договор ничтожной сделкой, обратился в арбитражный суд о применении последствий недействительной ничтожной сделки и взыскании обеспечительного взноса в размере 1 163 918 руб. 90 коп. и 159 505 руб. 39 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 29.08.2008 г. по 26.04.2010 г.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды пришли к обоснованному выводу о наличии предмета договора аренды и не наступления срока заключения основного договора, поскольку в силу п. 3.1. предварительного договора, основной договор должен быть заключен сторонами не позднее - 01.01.2012 г.

Доводы заявителя о том, что на момент подписания договора здания как объекта недвижимого имущества не существовало, право собственности у ответчика зарегистрировано не было, в связи с чем у ответчика отсутствуют основания для передачи истцу помещения для проведения отделочных работ, отклоняются, Данные доводы были предметом судебной проверки.

В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью исходя из требований статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям ст. 164 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом.

В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Поскольку предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации, суд пришел к обоснованному выводу о действительности предварительного договора.

Рассмотрен судом и довод заявителя кассационной жалобы о незаключенности предварительного договора аренды в связи с несогласованностью существенных условий договора, касающихся предмета аренды.

Статья 432 ГК РФ устанавливает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд установил, что стороны согласовали в п. 2.1 предварительного договора, местоположение здания, где находятся помещения, которые являются объектом аренды, а также ориентировочный метраж передаваемых в аренду помещений в здании.

В связи с этим предмет договора аренды определен сторонами в соответствии с требованиями ст. 607 ГК РФ.

При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанции является правильным, соответствует требованиям действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела.

Доводы кассационной жалобы аналогичны доводам, изложенным в исковом заявлении и апелляционной жалобе, которым арбитражными судами первой и апелляционной инстанций дана соответствующая правовая оценка. Данные доводы не опровергают выводы арбитражных судов, положенных в основу обжалуемых судебных актов, и, по сути, направлены на их переоценку, что не входит в круг установленных ч. 1 ст. 286, п. 2 ч. 1 ст. 287 АПК РФ полномочий суда кассационной инстанции.

Предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления судов не имеется.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 24 сентября 2010 года Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 17 декабря 2010 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-48746/10-28-404 оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "РТГ" - без удовлетворения.

Председательствующий-судья

О.И.Русакова

Судьи

В.К.Тихонова Н.С.Чучунова