Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 марта 2010 г. N Ф05-12940/09 по делу N А40-35434/2009

г. Москва

Дело N А40-35434/09-23-323

9 марта 2010 г.

N КГ-А40/878-10

Резолютивная часть постановления объявлена 1 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 9 марта 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Русаковой О.И., Хомякова Э.Г.,

при участии в заседании: от истца - ДИГМ - Сливина Е.В., доверенность от 20.04.2009 г. N Д/5599, от ответчика - РОО КОДЦ "Юность" - Гицевич Л.А., доверенность от 01.09.09 г., Горбачев В.А., доверенность от 01.09.09 г., Мелихова С.Л., доверенность от 25.11.09 г., Левинсон О.М., доверенность от 01.09.09 г., от третьего лица - ГУП ДЕЗ Дорогомилово - Боломотов А.В., доверенность от 16.02.2010 г. N 127-исх,

рассмотрев 1 марта 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу РОО "КОДЦ "Юность" (ответчик)

(наименование лица, подавшего кассационную жалобу, и его процессуальное положение)

на решение от 13 июля 2009 года

Арбитражного суда г. Москвы

принятое судьей Барановой И.В.

и постановление от 16 ноября 2009 года N 09АП-21661/2009-ГК

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И., Савенковым О.В.

по делу N А40-35434/09-23-323

по иску Департамента имущества г. Москвы

(наименование истца)

к РОО КОДЦ "Юность"

(наименование ответчика)

о выселении

(предмет спора)

третье лицо - ГУП ДЕЗ Дорогомилово, УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества города Москвы (далее - ДИГМ) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Региональной общественной организации "Культурно-оздоровительный центр досуга по месту жительства "Юность" (далее - РОО КОЦД "Юность") о выселении из нежилого помещения площадью 1 462,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Украинский бульвар, д. 15.

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статьей 450, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей, что явилось основанием для направления истцом ответчику уведомления об одностороннем расторжении договора аренды, однако занимаемое помещение ответчиком не было освобождено.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное унитарное предприятие ДЕЗ Дорогомилово (далее - ГУП ДЕЗ Дорогомилово).

Решением от 13 июля 2009 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил и выселил ответчика из указанного помещения.

Суд первой инстанции счел требования истца обоснованными и подтвержденными представленными в материалы дела доказательствами, поскольку ответчиком ненадлежащим образом исполнялось обязательство по внесению арендных платежей, в связи с чем истец обоснованно расторг договор аренды в одностороннем порядке.

При этом суд сослался на акт сверки расчетов суммы задолженности по арендной плате и пени по договору аренды N 00-165/98 от 13.04.1998 г. за период с 03.12.1997 г. по 31.03.2009 г. и на преюдициальное значение установленных постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.02.2009 г. по делу N А40-35345/08-89-255 обстоятельств, а именно наличие у истца в соответствии с пунктом 7.3 договора аренды от 13.04.1998 г. N 00-165/98 права на расторжение в одностороннем порядке договора в случае нарушение арендатором обязательств по оплате арендных платежей.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2009 года N 09АП-21661/2009-ГК решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе РОО КОДЦ "Юность", которое просит судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, в иске отказать.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.02.2009 г. по делу N А40-35345/08-89-255 не может иметь преюдициального значения по настоящему делу, поскольку в этом судебном акте никаких обстоятельств не было установлено. При этом, по данному делу был рассмотрен иск ДИГМ о выселении РОО КОДЦ "Юность" в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды от 13.04.1998 г. и невыплатой арендных платежей за период с декабря 2007 года по май 2008 года и в иске было отказано.

Кроме того, как полагает заявитель, пункт 7.3. договора аренды не предоставляет арендатору право на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке и арендодатель имел право обратиться в суд с иском в порядке п. 2 ст. 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением условий договора. Помимо этого, на дату направления истцом Уведомления факт имеющейся задолженности не был подтвержден, акт сверки от 24.03.2009 г. подписан только истцом, а в самом Уведомлении истец не предложил ответчику в разумный срок погасить задолженность и более того, до момента принятия решения судом первой инстанции задолженность по арендным платежам была полностью ответчиком погашена.

В судебном заседании по рассмотрению кассационной жалобы, назначенном на 24 февраля 2010 года 15 час. 00 мин. в составе председательствующего судьи Волкова С.В., судей Русаковой О.И., Хомякова Э.Г. был объявлен перерыв на 1 марта 2010 года 13 час. 55 мин.

После перерыва в судебном заседании кассационная жалоба рассмотрена в том же составе суда.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании кассационной инстанции поддержал доводы, в ней изложенные, просил судебные акты отменить. После перерыва в суд поступили дополнительные документы от ответчика.

Представители ДИГМ и ГУП ДЕЗ Дорогомилово в судебном заседании возражали против доводов кассационной жалобы, просили в ее удовлетворении отказать, а также возражали против приобщения дополнительных доказательств.

Суд кассационной инстанции, рассмотрев ходатайство о приобщении дополнительных документов, определил возвратить указанные документы ввиду отсутствия полномочий, установленных процессуальным законом для их оценки (ст.ст. 284, 286 АПК РФ).

Выслушав явившихся представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций, 13 апреля 1998 года между Комитетом по управлению имуществом города Москвы (арендодатель), ГУП ДЕЗ Дорогомилово (балансодержатель) и РОО КОДЦ "Юность" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы N 00-165/98, в соответствии с условиями которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 1 462,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. М. Дорогомиловская, д. 9/4 (в настоящее время адрес объекта - Украинский бульвар, д. 15).

Срок аренды указанного выше объекта недвижимости установлен п. 2.1 договора и составляет с 3 декабря 1997 года по 31 октября 2012 года.

Дополнительным соглашением от 12.11.2007 г. к договору аренды сторонами были изменены условия оплаты аренды помещения с ежеквартальной на ежемесячную и в соответствии с п. 2 названного соглашения Арендатор обязан уплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.

Как указали суды обеих инстанций, пункт 7.3. названного договора предусматривает возможность досрочного расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке в случае невнесения арендатором арендной платы в течение двух сроков оплаты подряд.

В связи с ненадлежащим исполнением Арендатором обязательств по оплате арендных платежей (недоплатой арендной платы за август 2008 г. - январь 2009 г., отсутствием оплаты за аренду за февраль - март 2009 г.) истец 12.03.2009 г. направил в адрес ответчика уведомление N ИС-08-694/09 об отказе от исполнения договора аренды в одностороннем порядке и предложил в срок до 23.03.2009 г. освободить занимаемое помещение. Данное уведомление получено ответчиком 19.03.2009 г.

Однако, ответчик арендуемые им помещения не освободил, что явилось основанием для обращения Департамента в суд с настоящим исковым заявлением.

Суды обеих инстанций согласились с доводами истца и указали на наличие со стороны ответчика задолженности по арендным платежам, образовавшейся за период август, сентябрь, декабрь 2008 года, январь 2009 года в размере 361 169 руб. 30 коп. и пени, которая явилась основанием для направления истцом уведомления об отказе от исполнения договора аренды в одностороннем порядке.

Однако с такими выводами судов нельзя согласиться, поскольку они сделаны при неполном исследовании обстоятельств дела, в связи со следующим.

В своем решении суд первой инстанции установил, что на момент направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды (12.03.2009 г.), а также на момент его получения ответчиком (19.03.2009 г.), ответчик не внес в полном объеме арендную плату за август, сентябрь, декабрь 2008 года и январь 2009 года в результате чего образовалась задолженность в размере 361 169 руб. 30 коп. и пени.

Между тем, такой вывод суда сделан только на основании доводов истца и в нарушение статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не мотивирован, не имеет ссылок на конкретные доказательства, суд не указал из чего состоит эта сумма задолженности (полностью не внесение платежей или недоплата, либо пени).

Ссылку суда на акт сверки расчетов суммы задолженности по арендной плате и пени по договору аренды за период с 03.12.1997 г. по 31.03.2009 г., составленный по состоянию на 24.03.2009 г. нельзя признать обоснованной, поскольку данный акт, представленный истцом, составлен в одностороннем порядке и подписан только истцом.

При возникновении спора сам по себе акт сверки может являться надлежащим доказательством наличия задолженности, в том случае, если он составлен обеими сторонами и подписан в двустороннем порядке, тем самым обе стороны в нем фиксируют наличие долга.

В данном случае, в материалах дела двусторонний акт сверки задолженности не представлен, поэтому ссылка суда на акт сверки, представленный истцом является недостаточной и суд должен был проверить доводы истца о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам и пени за спорный период на основании первичных платежных документов или предложить сторонам составить двусторонний акт сверки задолженности.

В то же время, в кассационной жалобе ответчик указывает со ссылкой на конкретные номера и даты платежных документов на то, что им были представлены доказательства, опровергающие доводы истца и подтверждающие, по мнению ответчика, уплату арендных платежей как на момент направления истцом уведомления, так и на момент принятия решения по настоящему делу.

Однако, сославшись на то, что платежи были совершены ответчиком после даты расторжения договора (19.03.2009 г.) суды не дали оценки представленным ответчиком платежным документам (т. 1 л.д. 86-104) и не исследовали их на предмет своевременного исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как установили суды, договором аренды N 00-165/98 от 13.04.1998 г. изначально был установлены ежеквартальные условия внесения арендных платежей, а в соответствии с дополнительным соглашением от 12.11.2007 г. к договору арендная плата подлежала перечислению ежемесячно.

Между тем, как следует из пункта 1 дополнительного соглашения от 12.11.2007 г. к договору аренды N 00-165/98 от 13.04.1998 г. это соглашение носило срочный характер и устанавливало параметры расчета арендной платы на период с 01.01.2008 г. по 31.12.2008 г.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, после 31 декабря 2008 года дополнительное соглашение, изменяющее условия внесения арендных платежей не пролонгировалось сторонами.

Между тем, указанное обстоятельство не было принято судами обеих инстанций во внимание и ему не дана оценка.

При этом, апелляционный суд, отклоняя довод ответчика о незаключенности дополнительного соглашения ввиду отсутствия его государственной регистрации и делая вывод о том, что такая регистрация не требовалась, также не принял во внимание период, на который было это соглашение подписано, и не дал этому оценку.

Кроме того, суды в своих судебных актах не указали, какую сумму арендных платежей ежемесячно должен был вносить ответчик, и сколько составляла просрочка в исполнении этого обязательства, если таковая имелась.

Таким образом, суды обеих инстанций не в полном объеме исследовали обстоятельства наличия у ответчика задолженности по арендным платежам и соответственно наличия у истца основания для расторжения договора аренды.

Вместе с тем, согласно пункту 7.3 договора аренды от 13.04.1998 г. при невнесении арендной платы в течение двух сроков оплаты в установленном порядке арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

В то же время, нормы статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (данная правовая норма в указанной части может быть применена к спорным отношениям сторон в соответствии с ч. 6 ст. 13 АПК РФ).

Однако, направив ответчику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, истец, констатировав наличие задолженности у ответчика, не предложил ему в разумный срок ее погасить.

Вместе с тем, довод заявителя кассационной жалобы о погашении задолженности по арендным платежам в полном объеме, суду необходимо было принять во внимание при решении вопроса о выселении ответчика.

При этом, как указывает заявитель кассационной жалобы, ответчик является некоммерческой общественной организацией, существующей за счет взносов ее членов и добровольных пожертвований физических и юридических лиц без дотации государства, эти поступления носят нерегулярный характер, и оплата арендных платежей производилась частями по мере поступления денежных средств.

Учитывая изложенное, в целях соблюдения баланса интересов, учитывая длительность арендных отношений, а также правовое и социальное положение ответчика, суду следует дать оценку тому, является ли существенным нарушением договора аренды в силу ст. 450 ГК РФ и основанием для выселения ответчика недоплата по арендным платежам, если таковая имелась, и, тем более, если задолженность погашена в полном объеме.

При таких обстоятельствах, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела, суду необходимо учесть вышеизложенное, исследовать на основании платежных документов, имелась ли у ответчика задолженность по арендным платежам за спорный период, предложить сторонам составить двусторонний акт сверки задолженности, дать оценку всем представленным ответчиком платежным документам и его доводам об отсутствии задолженности и ее погашении в полном объеме, установить имеются ли основания для выселения ответчика в связи с существенным нарушением условий договора, после чего правильно применив нормы материального и процессуального права вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч.ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 13 июля 2009 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2009 года N 09АП-21661/2009-ГК по делу N А40-35434/09-23-323 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий - судья

С.В. Волков

Судьи

О.И. Русакова Э.Г. Хомяков