Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 июля 2014 г. N Ф05-7127/14 по делу N А41-1420/2012

г. Москва

25 июля 2014 г.

Дело N А41-1420/12

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Дунаевой Н.Ю., Калининой Н.С.

при участии в заседании:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "АльфаБест-Пушкино" - не явился, извещен,

от ответчика - Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства - Шарко И.В., доверенность N АБ-37 от 16.08.2013 г. сроком на 1 год,

от третьего лица - Администрации Истринского муниципального района Московской области - не явился, извещен,

рассмотрев 21 июля 2014 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (ответчик) на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2014 года принятое судьями Катькиной Н.Н., Епифанцевой С.Ю., Коротковой Е.Н.

по иску общества с ограниченной ответственностью "АльфаБест-Пушкино" (ОГРН 1095038002949)

к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства"

о признании результатов аукциона недействительными, признании недействительным договора аренды земельных участков,

и по встречному иску о расторжении договора и взыскании задолженности,

третье лицо: Администрация Истринского муниципального района Московской области

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АльфаБест-Пушкино" (далее - ООО "АльфаБест-Пушкино") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства:

- о признании недействительным аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков с кадастровым номером 50:08:010208:12, площадью 34 200 кв.м., с кадастровым номером 50:08:010207:12, площадью 36 400 кв.м., расположенных в восточной части г. Истра Истринского района Московской области, состоявшегося 26 января 2011 года;

- признании недействительным заключенного по итогам аукциона между ООО "АльфаБест-Пушкино" и Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства договора N ДЗ-1 от 28.01.11 аренды земельных участков с кадастровым номером 50:08:010208:12, площадью 34 200 кв.м., с кадастровым номером 50:08:010207:12 площадью 36 400 кв.м., расположенных в восточной части г. Истра Истринского района Московской области;

- обязании Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в десятидневный срок со дня вступления в силу решения суда принять от ООО "АльфаБест- Пушкино", а ООО "АльфаБест-Пушкино передать по акту приема-передачи земельные участки с кадастровым номером 50:08:010208:12, площадью 34 200 кв.м., с кадастровым номером 50:08:010207:12, площадью 36 400 кв.м., расположенные в восточной части г. Истра Истринского района Московской области;

- обязании Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в десятидневный срок со дня вступления в силу решения суда в силу возвратить ООО "АльфаБест-Пушкино" денежные средства в размере 5 160 478 рублей.

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 167,178,499 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что при проведении оспариваемого аукциона потенциальные его участники не были предупреждены о невозможности использования земельных участков по прямому назначению (комплексное освоение для жилищного строительства) в связи с нахождением их в санитарно-охранной зоне промышленных предприятий.

Определением Арбитражного суда Московской области от 23 декабря 2011 года было возбуждено производство по делу N А41-1420/12 по вышеназванному иску.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена Администрация Истринского муниципального района Московской области.

Вместе с тем, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства также обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "АльфаБест-Пушкино":

- о взыскании задолженности по арендной плате за период до 05.12.11 в размере 21 133 933 рублей 50 копеек (в том числе НДС 18%) и неустойки в размере 4 950 743 рублей 50 копеек (в том числе НДС 18%), всего - 26 084 677 рублей (в том числе НДС 18%);

- расторжении договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства N ДЗ-1 от 28.01.11, заключенного между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства и ООО "АльфаБест-Пушкино";

- обязании ООО "АльфаБест-Пушкино" не позднее 30-ти дней с даты вступления решения суда в законную силу освободить земельные участки общей площадью 70 600 кв.м. (кадастровые номера: 50:08:010207:12, 50:08:010208:12), местоположение: Московская область, Истринский район, г. Истра, в восточной части, и передать земельные участки по акту приема-передачи Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства.

Требования Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, предъявленные со ссылкой на нормы статей 309, 310, 330, 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы ненадлежащим исполнением ООО "АльфаБест-Пушкино" обязательства по внесению арендных платежей и предоставлению банковской гарантии, что является существенным нарушением условий договора и основанием для расторжения договора аренды.

Определением Арбитражного суда Московской области от 13 января 2012 года было возбуждено производство по делу N А41-3318/12 по указанному иску Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.

Определением Арбитражного суда Московской области от 01 марта 2012 года дела N А41-1420/12 и N А41-3318/12 объединены в одно производство, объединенному делу был присвоен номер А41-1420/12.

Определением Арбитражного суда Московской области от 13 марта 2012 года по делу N А41-1420/12 исковое заявление Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства о расторжении договора аренды и взыскании задолженности было принято к производству как встречное исковое заявление.

До принятия решения в суде первой инстанции Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования и просил:

- взыскать с ООО "АльфаБест-Пушкино" задолженность по арендной плате за 2-4 квартал 2011 года, 1-4 кварталы 2012 года в размере 88 445 124 рубля 63 копейки, в том числе НДС 13 491 629 рублей 19 копеек;

- взыскать с ООО "АльфаБест-Пушкино" неустойку за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 1 квартала 2011 года (в том числе, за период использования земельных участков до осуществления государственной регистрации договора аренды), невнесение арендных платежей за 2-4 кварталы 2011 года, 1-4 кварталы 2012 года, рассчитанную по состоянию на 03.12.12 г., в размере 35 028 670 рублей 32 копейки, в том числе НДС 5 343 356 рублей 49 копеек;

- взыскать с ООО "АльфаБест-Пушкино" неустойку за нарушение сроков представления безотзывной банковской гарантии за период с 02.04.11г. по 04.12.12г.) в размере 316 337 рублей 34 копейки, в том числе НДС 48 254 рубля 85 копеек;

- расторгнуть договор аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства N ДЗ-1 от 28.01.11, заключенный между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства и ООО "АльфаБест-Пушкино";

- обязать ООО "АльфаБест-Пушкино" не позднее тридцати дней с даты вступления решения суда в законную силу освободить земельные участка общей площадью 70 600 кв.м. (кадастровые номера 50:08:010207:12, 50:08:010208:12), местоположение: Московская область, Истринский район, г. Истра, в восточной части, и передать земельные участки по акту приема-передачи Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2013 года требования ООО "АльфаБест-Пушкино" удовлетворены.

В удовлетворении встречных требований Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства отказано.

Не согласившись с принятым решением, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Определением от 17 февраля 2014 года Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А41-1420/12 по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции, поскольку судом первой инстанции встречное исковое заявление было рассмотрено без учета принятых им уточнений требований Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.

В апелляционном суде ООО "АльфаБест-Пушкино" поддержало свои заявленные требования, а Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства поддержал свои требования, с учетом их уточнений, сделанных при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Постановлением от 28 марта 2014 года Десятый арбитражный апелляционный суд отменил решение на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд полностью удовлетворил требования ООО "АльфаБест-Пушкино", в удовлетворении встречного иска отказал.

Апелляционный суд признал недействительными аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельных участков с кадастровым номером 50:08:010208:12, площадью 34 200 кв.м., с кадастровым номером 50:08:010207:12, площадью 36 400 кв.м., расположенных в восточной части г. Истра Истринского муниципального района Московской области, состоявшийся 26.01.2011 г. и заключенный по итогам аукциона договор аренды земельных участков с кадастровым номером 50:08:010208:12, площадью 34 200 кв.м., с кадастровым номером 50:08:010207:12, площадью 36 400 кв.м., расположенных в восточной части г. Истра Истринского муниципального района Московской области N ДЗ-1 от 28.01.11 между ООО "АльфаБест-Пушкино" и Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства, был признан недействительным.

Суд также обязал Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства в десятидневный срок со дня вступления в силу решения суда принять от ООО "АльфаБест-Пушкино", а ООО "АльфаБест-Пушкино" передать по акту приема-передачи указанные земельные участки и взыскал с Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в пользу ООО "АльфаБест-Пушкино" 5 160 478 руб., а также расходы на оплату услуг экспертной организации в размере 50 000 руб. и расходы по оплате госпошлины в размере 4000 руб.

Апелляционный суд пришел к выводу о несоблюдении порядка проведения аукциона, поскольку установление на спорных земельных участках санитарно-защитной зоны промышленных предприятий, о возможности чего истец предупрежден не был, повлекло для ООО "АльфаБест-Пушкино" невозможность осуществления строительства в соответствии с условиями заключенного договора и требований аукционной документации.

Законность вынесенного постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, который не согласен с постановлением апелляционного суда, просит его отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что апелляционный суд не дал оценку всем предоставленным в материалы дела доказательствам и доводам Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, а также не отразил в описательной части постановления о заявлявшимся Фондом ходатайстве о проведении повторной экспертизы.

Кроме того, как считает заявитель, в материалах дела не имеется доказательств установления санитарно-защитной зоны на территории земельных участков и условия аукциона могут быть реализованы на земельных участках, предоставленных ООО "АльфаБест-Пушкино", поскольку земельные участки пригодны для реализации условий договора аренды. Оспариваемый аукцион был проведен в соответствии с Федеральным законом N 161-ФЗ от 24.07.2008 г. "О содействии развитию жилищного строительства" и статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом, заявитель считает, что применение апелляционным судом подпункта 4 пункта 10 статьи 38.1, пункта 15 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации является неправомерным, поскольку арендатору земельные участки были предоставлены для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, тогда как нормы статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации применяются только при проведении аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил постановление апелляционного суда отменить.

Кассационным судом направлены в адрес ООО "АльфаБест-Пушкино" и Администрации Истринского муниципального района Московской области копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их представители в суд не явились.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанных лиц, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.

Выслушав явившегося представителя заявителя кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда в связи со следующим.

Как установлено апелляционным судом на основании предоставленных в материалы дела доказательств, Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд "РЖС") на праве собственности принадлежат два земельных участка: с кадастровым номером 50:08:010208:12, площадью 34 200 кв.м., и с кадастровым номером 50:08:010207:12, площадью 36 400 кв.м., расположенных в восточной части г. Истра, Истринского муниципального района Московской области, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: в целях жилищного строительства.

26 января 2011 года Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельных участков с кадастровым номером 50:08:010208:12, площадью 34 200 кв.м., и с кадастровым номером 50:08:010207:12, площадью 36 400 кв.м., для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В соответствии с протоколом аукциона N А58-07/2010/2 от 26.01.11 право на заключение договора аренды названных земельных участков было приобретено ООО "АльфаБест-Пушкино".

Платежным поручением N 3 от 20.01.11 ООО "АльфаБест-Пушкино" уплатило Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства 5 160 478 руб. 66 коп. задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемого права аренды.

28 января 2011 года между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) и ООО "АльфаБест-Пушкино" (арендатор) был заключен договор N ДЗ-1 аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с которым земельные участки с кадастровыми номерами 50:08:010208:12 и 50:08:010207:12 были переданы в аренду сроком на 3 года в целях их комплексного освоения, а именно жилищного строительства на условиях, предусмотренных конкурсной документацией и договором аренды.

Однако, в ходе разработки ООО "АльфаБест-Пушкино" документации по планировке комплексного освоения названных земельных участков было выявлено, что участки граничат с территориями заводов ЗАО "Истринский электромеханический завод" и ОАО "ПСО-13" УПТК.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, ООО "АльфаБест-Пушкино" ссылалось на то, что санитарно-защитная зона ЗАО "Истринский электромеханический завод" составляет 150 метров и в значительной мере накладывается на арендуемые истцом участки. При этом, ОАО "ПСО-13" УПТК имеет класс III по классификации СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и других объектов" (п.7.1.4. Строительная промышленность), располагается адресу: Московская область, г. Истра, ул. Советская, дом 47, и имеет санитарно-защитную зону в 300 метров, которая практически полностью покрывает предоставленные под жилищное строительство земельные участки.

Между тем, как указывал истец, условия аукциона не содержали сведений о воздействии промышленных объектов и производств этих заводов на земельные участки, а в соответствии с требованиями действующих СанПиН, осуществление жилищного строительства на территориях, покрываемых санитарно-защитными зонами, запрещено. В связи с этим, ООО "АльфаБест-Пушкино" полагает, что приобрело право на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства, на которых в действительности осуществлять то строительство, на которое он рассчитывал, не может.

Полно и всесторонне исследовав обстоятельства дела и предоставленные в материалы дела доказательства, правильно применив нормы материального и процессуального права, апелляционный суд сделал обоснованные выводы, изложенные в принятом им постановлении, с которыми суд кассационной инстанции соглашается в связи со следующим.

Согласно статье 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

В силу пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Вместе с тем, в силу статьи 3 Федерального закона N 7-ФЗ от 10.01.02 "Об охране окружающей среды" соблюдение права человека на благоприятную окружающую среду и обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека являются основными принципами охраны окружающей среды.

Статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации также закреплено, что к основным принципам законодательства о градостроительной деятельности относятся обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности и осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

В связи с этим, как правильно указал апелляционный суд, любое строительство, а в особенности жилищное, должно осуществляться с учетом экологических и санитарных факторов и с учетом положений пункта 15 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации перед началом любого планирования территорий и строительства необходимо провести инженерные изыскания с целью изучения влияния природных условий и факторов техногенного воздействия на будущие объекты строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 87 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

Согласно пункту 2.1. Постановления Главного государственного санитарного врача Российской Федерации N 74 от 25.09.07 "О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" в целях обеспечения безопасности населения и в соответствии с Федеральным законом "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" N 52-ФЗ от 30.03.99 вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, устанавливается специальная территория с особым режимом использования, размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами, а для предприятий I и II класса опасности - как до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения. По своему функциональному назначению санитарно-защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме.

Размер санитарно-защитной зоны и рекомендуемые минимальные разрывы устанавливаются в соответствии с главой VII и приложениями 1 - 6 к настоящим санитарным правилам. Для объектов, являющихся источниками воздействия на среду обитания, для которых настоящими санитарными правилами не установлены размеры санитарно-защитной зоны и рекомендуемые разрывы, а также для объектов I - III классов опасности разрабатывается проект ориентировочного размера санитарно-защитной зоны.

Ориентировочный размер санитарно-защитной зоны должен быть обоснован проектом санитарно-защитной зоны с расчетами ожидаемого загрязнения атмосферного воздуха (с учетом фона) и уровней физического воздействия на атмосферный воздух и подтвержден результатами натурных исследований и измерений.

В связи с этим, строительство жилых домов в санитарно-охранной зоне промышленных предприятий противоречит нормам действующего законодательства.

В тоже время, как установил апелляционный суд, согласно документации об аукционе обязательным условием комплексного освоения спорных земельных участков является их застройка с минимальным объемом общей площади жилых домов в застройке - 8 500 кв.м.

Однако, апелляционный суд также установил, что спорные земельные участки граничат с территориями двух заводов - ЗАО "Истринский электромеханический завод" и ОАО "ПСО-13" УПТК.

При этом, ОАО "ПСО-13" УПТК имеет класс III по классификации СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и других объектов" (п. 7.1.4. Строительная промышленность).

Согласно санитарно-эпидемиологическому заключению N 50.99.03.000.Т.001054.04.12 от 04.04.12 в сторону спорных земельных участков установлена 300-метровая санитарно-защитная зона от границ по периметру промплощадки ОАО "ПСО-13" УПТК.

Как установил апелляционный суд на основании материалов дела, названная зона практически полностью покрывает предоставленные под жилищное строительство земельные участки.

Кроме того, санитарно-защитная зона ЗАО "Истринский электромеханический завод" составляет 150 метров и в значительной мере накладывается на арендуемые истцом участки.

Помимо этого, определением Арбитражного суда Московской области от 17 сентября 2012 года по настоящему делу была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Московский государственный строительный университет". На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1) Возможно ли осуществление жилищного строительства, в параметрах и характеристиках, указанных в "Условиях аукциона" и в концепции застройки, представленной на аукцион ООО "АльфаБест-Пушкино", на земельных участках с учетом предположительной санитарно-защитной зоны.

2) Возможно осуществление жилищного строительства в объеме не менее 8 500 кв.м. общей площади жилых домов в застройке на земельных участках Фонда "РЖС" (кадастровые номера 50:08:010207:12 и 50:08:010208:12), расположенных по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра, в восточной части общей площадью 7,06 га, предоставленных ООО "АльфаБест-Пушкино" на основании договора аренды от 28.01.11 N ДЗ-1 по результатам аукциона от 26.01.11 N А58-07/2010/2 для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, с учетом существующих ограничений на градостроительную деятельность в пределах территории земельных участков (т. 4, л.д. 148-149).

В экспертном заключении от 07 февраля 2013 года экспертом были сделаны следующие выводы:

1. Осуществление жилищного строительства, в параметрах и характеристиках, указанных в "Условиях аукциона" и в концепции застройкти представленной на аукцион ООО "АльфаБест-Пушкино", на земельных участках с учетом установленной санитарно-защитной зоны не представляется возможным, т.к. предполагаемое жилищное строительство должно осуществляться в пределах санитарно-защитной зоны действующего предприятия (УПТК ОАО ПСО-13); установленная санитарно-защитная зона для предприятия (300 м.) является минимальной (раздел 4/2/); корректировка санитарно-защитной зоны может быть выполнена только в установленном Законом порядке; земельные участки, выставленные Фондом "РЖС" (кадастровые номера 50:08:010208:12 и 50:08:010207:12) на аукцион, не соответствуют заявленным параметрам (для жилищного строительства).

2. Осуществление жилищного строительства в объеме не менее 8 500 кв. м. общей площади жилых домов в застройке на земельных участках Фонда "РЖС" (кадастровые номера 50:08:010207:12 и 50:08:010208:12), расположенных по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра, в восточной части общей площадью 7,06 га, представленных ООО "АльфаБест-Пушкино" на основании договора аренды от 28.01.11 N ДЗ-1 по результатам аукциона от 26.01.11 N А58-07/2010/2 для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, с учетом существующих ограничений на градостроительную деятельность в пределах территории земельных участков не представляется возможным т.к. не допускается размещение объектов для проживания людей в санитарно-защитной зоне.

Довод кассационной жалобы о том, что Фондом "РЖС" заявлялось в апелляционном суде ходатайство о проведении повторной экспертизы, которое не отражено в постановлении апелляционного суда, не может быть принят, поскольку об этом ходатайстве и результатах его рассмотрения указано в протоколе судебного заседания от 26 марта 2014 года (л.д. 109 т.6) и апелляционный суд обоснованно отказал в его удовлетворении ввиду отсутствия каких-либо противоречий в выводах эксперта.

На основании предоставленных в материалы дела доказательств, а также результатах судебной экспертизы, апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что арендованные истцом земельные участки находятся в санитарно-защитной зоне промышленных предприятий.

В связи с этим, довод кассационной жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства установления санитарно-защитной зоны, ее площади и границы отклоняется как несостоятельный.

Кроме того, согласно письму Администрации Истринского муниципального района Московской области N 221 от 17.02.12 подготовка документации по планировке территории на земельных участках с кадастровыми номерами 50:08:010208:12 и 50:08:010207:12 была приостановлена до утверждения границ санитарно-защитной зоны ОАО "ПСО-13" - размещение жилой застройки будет рассматриваться на территориях вне границ согласованной санитарно-защитной зоны.

Вместе с тем, факт неисполнения ОАО "ПСО-13" УПТК на дату проведения аукциона требований по проектированию санитарно-защитной зоны вокруг производственной площадки, не исключает необходимости исполнения подобных требований и отражения в условиях аукциона степени их воздействия на земельный участок.

Таким образом, как установил апелляционный суд, поскольку санитарно-защитная зона ОАО "ПСО-13" УПТК составляет 300 метров и почти полностью покрывает спорные земельные участки, осуществление на них жилищного строительства на условиях, установленных аукционом и договором аренды, не представляется возможным.

Между тем, условия аукциона не содержали сведений о воздействии промышленных объектов и производств этих заводов на земельные участки.

Однако, изъявляя желание участвовать в аукционе в соответствии с его условиями, ООО "АльфаБест-Пушкино" рассчитывало осуществить строительство в определенном объеме, как по площади застройки, так и по предполагаемому количеству жителей; на условиях определенной рыночной привлекательности для потенциальных покупателей с целью обеспечения получения прибыли для себя; а также в определенные сроки, которые в настоящий момент не возможно определить по причине отсутствия документации по планировке территорий.

Таким образом, установление на спорных земельных участках санитарно-защитной зоны промышленных предприятий, о возможности чего истец предупрежден не был, повлекло для ООО "АльфаБест-Пушкино" невозможность осуществления строительства в соответствии с условиями заключенного договора и требований аукционной документации, то есть привело к последствиям, на которые общество не рассчитывало при участии в аукционе.

В этой связи, апелляционный суд пришел к правильному выводу о несоблюдении порядка проведения аукциона, что привело к приобретению истцом права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства, на которых в действительности осуществлять то строительство, на которое он рассчитывал, нельзя.

При таких обстоятельствах, аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельных участков с кадастровым номером 50:08:010208:12 площадью 34 200 кв.м., с кадастровым номером 50:08:010207:12, площадью 36 400 кв.м., расположенных в восточной части г. Истра Истринского муниципального района Московской области, обоснованно признан недействительным, также как и заключенный по его итогам договор аренды N ДЗ-1 от 28.01.11 г.

Учитывая, что в целях участия в аукционе ООО "АльфаБест-Пушкино" платежным поручением N 3 от 20.01.11 Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства было перечислено 5 160 478 руб. 66 коп., указанные денежные средства в силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации правильно взысканы с Фонда в пользу общества.

С учетом изложенного, ввиду признания недействительным договора аренды N ДЗ-1 от 28.01.11г. оснований для удовлетворения встречного иска Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства не имелось.

Доводы кассационной жалобы, подробно и внимательно изученные кассационным судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных апелляционным судом обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По сути доводы заявителя свидетельствуют не о нарушении апелляционным судом норм материального и процессуального права, а о его несогласии с его оценкой доказательств и фактических обстоятельств.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной апелляционным судом при рассмотрении дела судебной ошибки.

Между тем, решать вопрос о несоответствии выводов суда, являющихся результатом оценки доказательств фактическим обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не вправе.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что постановление апелляционного суда является законным и обоснованным и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п.1 ч.1 ст.287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2014 года по делу N А41-1420/12 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

Н.Ю. Дунаева Н.С. Калинина