Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 июля 2014 г. N Ф05-7863/14 по делу N А40-86206/2013

г. Москва

30 июля 2014 г.

Дело N А40-86206/13-77-767

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Русаковой О.И., Чучуновой Н.С.

при участии в заседании:

от истца - ОАО "РУСПРОД"- Супина-Шлыкова И.А., довер. от 14.03.2014 г. N РП/Д-44/14 от 14.03.2014 г. сроком на 1 год

от ответчика - НОУ ВПО "МЭПИ" - Волков В.И., довер. от 05.03.2014 г. N С-7/14 сроком на 1 год, Иванова-Варламова К.М., довер. N ВС-11/14 от 15.04.2014 г. сроком на 1 год

рассмотрев 23 июля 2014 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу ОАО "РУСПРОД" (истец) на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 февраля 2014 г., принятое судьей Романенковой С.В., на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 мая 2014 г., принятое судьями Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И., Савенковым О.В.,

по иску ОАО "РУСПРОД" (ОГРН 1027739235215)

к НОУ ВПО "МЭПИ" (ОГРН 1037739319606)

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "РУССКИЙ ПРОДУКТ" (далее - ОАО "РУССКИЙ ПРОДУКТ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании с Негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский экономико-правовой институт" (далее - НОУ ВПО "МЭПИ") задолженности по арендной плате по договору аренды N РП1-31/06 от 01.03.2006 г. в сумме 3 775 869 руб. 41 коп. и неустойки в сумме 377 586 руб. 94 коп.

Требования, предъявленные со ссылкой на положения статей 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору в части внесения арендных платежей по договору аренды N РП1-31/06 от 01.03.2006 г., в полном объеме, начиная с декабря 2012 года по июнь 2013 года.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 14 февраля 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом суд первой инстанции расценил освобождение и возврат арендатором арендодателю части арендованных помещений (четвертый, пятый этажи, надстройка) как досрочное прекращение договора в части аренды указанных помещений, которое произведено в соответствии с требованиям пункта "Ч" статьи 2.2 договора аренды.

Судом первой инстанции также указано на то, что условия, запрещающие арендатору отказаться от части занимаемых помещений, в договоре отсутствуют.

Исходя из чего, посчитал, что арендные платежи подлежат уплате только за фактическое пользование помещениями, до момента досрочного прекращения договора в соответствующей части.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 мая 2014 года указанное решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ОАО "РУССКИЙ ПРОДУКТ".

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на то, что вывод судов о предусмотренной условиями договора возможности арендатора досрочно расторгнуть договор, по мнению заявителя, является неправомерным, поскольку из пункта "Ч" ст. 2.2 договора не следует (и из него не может вытекать) право арендатора на отказ от части помещений (то есть, изменить условия договора) в одностороннем порядке.

Заявитель полагает, что положения указанной статьи закрепляет порядок уведомления арендодателя о предстоящем освобождении арендуемого помещения в случае достижения согласия о досрочном прекращении договора или по окончании срока его действия.

По мнению заявителя, поскольку арендодатель не согласен с отказом арендатора от части помещений, следовательно возможность досрочного расторжения спорного договора (в его части) может быть реализована только в судебном порядке.

Заявитель также ссылается на то, что в соответствии с решением арбитражного суда города Москвы от 17.09.2013 г. по делу N А40-31906/13, вступившим в законную силу 09.12.2013 г. ответчику - арендатору по настоящему делу - отказано в полном объеме в удовлетворении исковых требований об изменении условий договора аренды в части уменьшения арендуемых площадей и о понуждении ОАО "РУССКИЙ ПРОДУКТ" (арендодателя, истца по настоящему делу) принять помещения обратно по акту сдачи-приемки помещений.

Представитель ОАО "РУССКИЙ ПРОДУКТ" поддержал доводы кассационной жалобы, просил обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Представитель НОУ ВПО "МЭПИ" возражал против удовлетворения жалобы, по основаниям, изложенным в предоставленном отзыве, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанции, 01.03.2006 г. между ОАО "РУССКИЙ ПРОДУКТ" (арендодатель) и НОУ ВПО "МЭПИ" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N РП1-31/06 (далее - договор), по условиям которого арендодатель обязуется передать во временное пользование, а арендатор принять за установленную плату нежилое помещение общей площадью 1167,0 кв. м, в том числе: 1 этаж, 2 этаж, 3 этаж, 4 этаж, 5 этаж, надстройка, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Пермская, д. 1, стр. 1 (корпус МЭК) для использования под образовательный процесс (т. 1, л.д. 45).

Дополнительным соглашением N 7 от 18.12.2009 г. срок действия договора установлен с 01.03.2006 г. по 01.03.2015 г. (том 1, л.д. 67). Государственная регистрация договора аренды произведена 27.02.2007 г., запись регистрации N 77-77-03/101/2006-338, о чем имеется отметка на договоре (т. 1, л.д. 45, 67).

Как установлено судами обеих инстанций, здание по адресу: г. Москва, ул. Пермская, д. 1, стр. 1 общей площадью 10156,1 кв. м принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.12.2006 г., серия 77 АД 5058630 (т. 1, л.д. 120).

Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 01.03.2006 г. (т. 1 л.д. 58).

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 2 дополнительного соглашения N 4 от 19.02.2007 г. платежи за арендную плату производятся следующим образом: 100% стоимости месячной арендной платы арендатор оплачивает до 5-го числа отчетного месяца путем перечисления указанных денежных средств на расчетный счет арендодателя (т. 1, л.д. 61).

В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения N 7 от 18.12.2009 г. ставка арендной платы составляет 13 603 руб. 00 коп. за один кв. м, включая НДС.

Как установлено судами обеих инстанций, письмом исх. N Р-3 от 29.09.2012 г. арендатор сообщил арендодателю о том, что отказывается от аренды любых двух этажей, идущих в порядковой последовательности, а также о готовности передачи любых согласованных с арендодателем площадей к 1 декабря 2012 г.

В ответ на данное письмо арендодатель, сославшись на ст. 620 ГК РФ, указал, что оснований для одностороннего расторжения договора как полностью, так и в части не имеется (письмо исх. N 697-РП от 18.10.2012 г.).

Письмом исх. N Р-5 от 27.11.2012 г. арендатор сообщил арендодателю об освобождении 4, 5 этажей и надстройки и указал на необходимость присутствия представителей ОАО "РУССКИЙ ПРОДУКТ" для передачи помещений и составления передаточного акта.

В письме от 03.12.2012 г. арендодатель сослался на то обстоятельство, что изменение договора возможно только с его согласия, не согласился с уменьшением арендатором арендуемой площади и отказался подписать акт возврата 4, 5 этажей, а также надстройки.

Письмом исх. N Р-6 от 06.12.2012 г. арендатор сообщил о готовности встретиться с уполномоченным лицом от имени ОАО "РУССКИЙ ПРОДУКТ" и приложил акт сдачи помещений от 29.11.2012 г., подписанный им в одностороннем порядке.

В акте приема-передачи арендованного помещения от 29.11.2012 г., подписанного представителями арендатора, указано, что с 30.11.2012 г. арендатор передал, а арендодатель принял часть принадлежащего ему нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Пермская, д. 1, стр. 1 (корпус МЭК), а именно - четвертый (229,1 кв. м), пятый (224,8 кв. м) этажи и надстройку (35,4 кв. м). Кроме того, в акте отмечено, что в срок с 26 ноября по 01 декабря представители ОАО "Русский продукт" на прием-передачу арендованного помещения не явились. Ключи от передаваемых помещений сданы охране, о чем 30.11.2012 г. составлен акт.

По акту от 30.11.2012 г. начальник смены Павлов А.В. и контролер КПП Егорова С.Н. приняли от главного инженера НОУ ВПО "МЭПИ" ключи от 4, 5 этажей корпуса МЭК.

По акту приема-передачи от 30.09.2013 г., подписанному представителями арендодателя и арендатора, ответчик возвратил нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Пермская, д. 1, стр. 1 (корпус МЭК), а именно - первый (231,5 кв. м), второй (22,6 кв. м), и третий этажи (223,6 кв. м) и ключи от помещения.

В результате ненадлежащего исполнения договорных обязательств по внесению арендных платежей в полном объеме, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с декабря 2012 г. по июнь 2013 г. в размере 3 775 869 руб. 41 коп. и пени за период с 06.12.2012 г. по 26.08.2013 г. в размере 377 586 руб. 94 коп.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что на основании пункта "Ч" статьи 2.2 договора аренды арендатор обязался письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 2 месяца, о предстоящем освобождении имущества как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его прекращении, и сдать имущество в пятидневный срок арендодателю по передаточному акту в исправном состоянии с учетом нормального износа, а также заплатить соответствующие суммы по всем дополнительным соглашениям.

С учетом указанного, суды пришли к выводу о том, что по условиям договора арендатор не лишен права на досрочное расторжение договора и за период с декабря 2012 г. по июнь 2013 г. арендная плата подлежит уплате за фактически занимаемые помещения - первый, второй, третий этажи, с учетом недоказанности факта занятия помещений четвертого, пятого этажей и надстройки ответчиком.

С указанными выводами нельзя согласиться в связи со следующим.

Так, согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Положениями статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Между тем, как усматривается из содержания спорного договора условия, позволяющего арендатору досрочно расторгнуть договор, в том числе в части, отсутствует.

Неправомерным является вывод судов о том что, механизм одностороннего расторжения предусмотрен пунктом "Ч" статьи 2.2 договора аренды, поскольку указанное положение закрепляет лишь обязанность арендатора по уведомлению арендодателя о предстоящем освобождении арендуемого помещения в тех случаях, когда договор уже прекращен в связи с окончанием срока его действия, либо в результате его досрочного расторжения в том порядке, который допускается законом или договором.

Исходя из чего, поскольку право арендатора по одностороннему расторжению договора ни положениями спорного договора, ни положениями действующего законодательства не предусмотрена, следовательно досрочное прекращение арендных отношений как полностью, так и в части, возможно лишь по соглашению сторон договора либо в судебном порядке.

Таким образом, уведомление арендатором арендодателя письмом исх. N Р-3 от 29.09.2012 г. об отказе от аренды части помещений до окончания срока договора, в отсутствие предусмотренных как законом, так договором прав арендатора на односторонний отказ от исполнения договора, не может повлечь правовых последствий предусмотренных пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, в соответствии с решением арбитражного суда города Москвы от 17.09.2013 г. по делу N А40-31906/13, вступившим в законную силу 09.12.2013 г. ответчику - арендатору по настоящему делу - отказано в полном объеме в удовлетворении исковых требований об изменении условий договора аренды в части уменьшения арендуемых площадей и о понуждении ОАО "РУССКИЙ ПРОДУКТ" (арендодателя, истца по настоящему делу) принять помещения обратно по акту сдачи-приемки помещений.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, обстоятельства, установленные по делу N А40-31906/13, являются преюдициальными и не подлежат доказыванию при рассмотрении настоящего спора, в котором участвуют те же лица.

Исходя из указанного, действия арендатора в рамках дела N А40-31906/13, заключающиеся в намерении внести в судебном порядке изменения в условия спорного договора как раз в части уменьшения арендуемых площадей, подтверждают отсутствие права арендатора, предусмотренного договором, на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке.

В соответствие со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствие со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Таким образом, арендатор обязан вносить арендные платежи в полном объеме и порядке предусмотренном положениями договора, а также п. 2 дополнительного соглашения N 4 от 19.02.2007 г. и п. 2 дополнительного соглашения N 7 от 18.12.2009 г.

Исходя из указанного заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Обращаясь в суд первой инстанции истцом в обоснование суммы заявленных требований предоставлен подробный и мотивированный расчет, который ответчиком оспорен не был.

В силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены судебных актов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку судами установлены все фактические обстоятельства по делу, однако правовые выводы судов противоречат установленным обстоятельствам, суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменяет обжалуемые решение и постановление и принимает новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В силу части первой статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 333.22 НК РФ при увеличении истцом размера исковых требований недостающая сумма государственной пошлины доплачивается в соответствии с увеличенной ценой иска в срок, установленный подп. 2 п. 1 ст. 333.18 НК РФ, а именно, в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда. В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.05.2005 г. N 91 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" государственная пошлина, подлежащая уплате в связи с увеличением размера исковых требований, взыскивается в доход федерального бюджета или с истца, или с ответчика с учетом результатов рассмотрения дела.

Поскольку истцом при подаче заявления об увеличении размера исковых требований доплата государственной пошлины не производилась, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета РФ.

В соответствии с пунктом 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным названной статьей.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 февраля 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 мая 2014 года по делу N А40-86206/13-77-767 отменить.

Взыскать с Негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский экономико-правовой институт" в пользу Открытого акционерного общества "РУСПРОД" задолженность по арендной плате в сумме 3 775 869 руб. 41 коп., неустойку в сумме 377 586 руб. 94 коп., расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 43 423 руб. 11 коп., расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной, кассационной жалобы в размере 4 000 руб.

Взыскать с Негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский экономико-правовой институт" в доход федерального бюджета 344 руб. 17 коп. государственной пошлины по иску.

Председательствующий судья

С.В.Волков

Судьи

О.И.Русакова Н.С.Чучунова