Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 мая 2011 г. N Ф05-2471/11 по делу N А40-58917/2010

г. Москва

"12 " мая 2011 г.

N КГ-A40/2774-11 Дело N А40-58917\10-157-495

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,

судей Волкова С.В., Комаровой О.И.,

при участии в заседании:

от истца(заявителя) - Горбунова Е.Н.;

от ответчика - Попов А.С.,

рассмотрев 12 мая 2011 г. в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ИНФОТЕХСТРОЙ" на решение от 4 октября 2010 г. Арбитражного суда г. Москвы принятое судьей Александровой О.С. на постановление от 16 декабря 2010 г. Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Красновой С.В., Савенковым О.В., Кораблевой М.С. по иску Открытого акционерного общества "ЦЕНТРОЭНЕРГОЧЕРМЕТ" о взыскании 343 740 руб. - задолженность по арендным платежам, 29 130 руб. 50 коп. - пени к Обществу с ограниченной ответственностью "ИНФОТЕХСТРОЙ" по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "ИНФОТЕХСТРОЙ" о взыскании 114 580 руб. - неосновательного обогащения, 1 275 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами, установил:

открытое акционерное общество "ЦЕНТРОЭНЕРГОЧЕРМЕТ" обратилось в арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИНФОТЕХСТРОЙ" о взыскании 343 740 руб. - задолженность по арендным платежам за март - май 2010 г., пени в размере 29 130 руб. 50 коп. за тот же период.

Исковые требования основаны на положениях ст.ст. 606, 607, 614, 621, 622, 650, 655 Гражданского Кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды от 29 января 2009 г. N АЦ/11-1 в части внесения арендной платы.

Общество с ограниченной ответственностью "ИНФОТЕХСТРОЙ" предъявило встречный иск к открытому акционерному обществу "ЦЕНТРОЭНЕРГОЧЕРМЕТ" о взыскании 114 580 руб. - неосновательное обогащение, 1 275 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами ща период с 01.04.2010 г. по 30.07.2010 г.

Встречные исковые требования предъявлены со ссылкой на ст.ст. 395, 450, 606, 614, 615, 620, 650, 654, 1102, 1107 Гражданского Кодекса Российской Федерации и мотивированы расторжением договора аренды от 26 января 2009 г. N АЦ/11-1 с 1 апреля 2010 г. и получением арендодателем арендной платы за апрель 2010 г. при отсутствии правовых оснований.

Решением арбитражного суда г. Москвы от 4 октября 2010 г. исковые требования удовлетворены, с Общества с ограниченной ответственностью "ИНФОТЕХСТРОЙ" в пользу Открытого акционерного общества "ЦЕНТРОЭНЕРГОЧУРМЕТ" взыскана задолженность по арендной плате в размере 343 740 руб., пени в размере 29 130 руб. 51 коп., расходы по уплате госпошлины в размере 10 457 руб. 42 коп.

В удовлетворении встречных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "ИНФОТЕХСТРОЙ" оказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2010 г. решение арбитражного апелляционного суда г. Москвы от 4 октября 2010 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Общества с ограниченной ответственностью "ИНФОТЕХСТРОЙ"-без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "ИНФОТЕХСТРОЙ" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 4 октября 2010 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2010 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что 5 марта 2010 г. им было направлено письмо ОАО"ЦЕНТРОЭНЕРГОЧЕРМЕТ", в котором он уведомил истца о расторжении договора и об освобождении арендованного помещения в соответствии с п. 8.2 договора по причине того, что в период эксплуатации помещения ответчиком обнаружено, что оно не соответствует санитарным нормам и правилам из-за наличия крыс и мышей, что подтверждается актами осмотра помещения от 20 октября 2009 г., 14 января 2010 г., составленными с участием третьих лиц. Указанные обстоятельства не были выявлены при приемке помещения.

Согласно п. 2 ст. 24 Федерального закона N 52-ФЗ от 30 марта 1999 г. "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" юридические лица обязаны приостановить, либо прекратить свою деятельность или эксплуатацию зданий, сооружений в случаях, если при осуществлении указанной деятельности, работ или услуг нарушаются санитарные правила.

В соответствии со ст. 620 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор вправе расторгнуть договор, если переданное арендатору помещение имеет препятствующие нормальному пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время помещения его передаче.

Согласно п. 11.2 договора при внесудебном порядке расторжения договора, днем его прекращения считается день, указанный в письменном уведомлении о прекращении договора. Следовательно, договор считается расторгнутым с 1 апреля 2010 г. Суд не дал оценку указанным условиям договора.

17 марта 2010 г. истцом было получено повторное письмо о возврате помещений с указанием даты и времени подписания акта. Представители истца в указанный день не явились, тем самым отказавшись от подписания акта.

Помещение было возвращено истцу по акту приема-передачи от 1 апреля 2010 г..

Ответчик надлежащим образом выполнял обязательства и по договору, вносил арендную плату.

В соответствии с п. 3.1 договора ответчик за период с 26 января 2009 г. по 1 апреля 2010 г. оплатил арендную плату в размере 1 740 876,77 руб., в том числе, обеспечительный взнос в размере 229 160 руб. Переплата составляет 114 580 руб.(половина обеспечительного взноса).

Судами не была учтена сумма переплаты по договору. Суды также не дали оценку и тому факту, что истцом представлены акты санитарно-эпидемиологической оценки заселенности объекта грызунами, составленные 30 декабря 2009 г. и 6 июля 2009 г., однако наличие крыс и мышей было обнаружено ответчиком 20 октября 2009 г. и 14 января 2010 г. Таким образом, представленные истцом акты санитарно-эпидемиологической оценки не могут служить доказательством того, что в период времени после их составления помещение не могло быть заселено грызунами.

Истец представил в материалы дела документы, подтверждающие факт проведения дератизационных мероприятий и их эффективности, а именно, договор с ГУП "Московский городской центр дезинфекции" и акты выполненных работ за 2009 г. и за период с января по март 2010 г., однако в указанный период времени работы не производились. Проверка Управления Роспотребнадзора по г. Москве была проведена в период с 12 апреля 2010 г. по 30 апреля 2010 г. К тому времени ответчик уже возвратил помещение истцу. Ответчики не присутствовали при проведении проверки.

Суды необоснованно отклонили довод ответчика о возврате суммы обеспечительного взноса на основании п. 3.8 договора в связи с тем, что акт приема-передачи и акт сверки взаимных расчетов не подписаны. Акт приема- передачи подписан ответчиком в одностороннем порядке 1 апреля 2010 г..

Ссылки суда на пункт 4 ст. 453 Гражданского Кодекса Российской Федерации о том, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора не правомерна, так как договор расторгнут.

В судебном заседании ответчик поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда г. Москвы от 4 октября 2010 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2010 г. находит законным и обоснованным, просит оставить их без изменения.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст.ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для оснований для удовлетворения жалобы.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что ОАО"ЦЕНТРОЧЕРМЕТ" является собственником нежилого помещения площадью 6 862,8 кв.м., расположенного по адресу г. Москва, проезд Завода "Серп и Молот", д. 6, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.12.2009 г. серия 77 АМ N 102462 (л.д. 25 т. 1).

26 января 2009 г. между ОАО "ЦЕНТРОЭНЕРГОЧЕРМЕТ" (арендодатель) и ООО "ИНФОТЕХСТРОЙ" (арендатор) заключен договор аренды N АЦ/11-1 нежилого помещения площадью 114,58 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, проезд завода "Серп и Молот". Договор аренды заключен с 26 января 2009 г. на неопределенный срок. (л.д. 10-14 т. 1).

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 26 января 2009 г., из которого следует, что помещение находится в пригодном состоянии.

В соответствии со ст. 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 3.1 договора арендная плата за 1 кв.м. площадей помещения составляет 12 000,00 руб. в год, в том числе НДС 18%.Общая сумма арендной платы в месяц за всю арендуемую площадь помещения определена в размере 114 580,00 руб., в том числе НДС 18% - 17 478 руб. 30 коп.

Арендная плата осуществляется путем одноразового перевода всей суммы на расчетный счет арендодателя, указанный в п. 13 договора.

Арендная плата подлежит начислению с даты подписания акта приема-передачи помещения.

В ставку арендной платы (п. 3.1) включена оплата коммунальных услуг: отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация, электроэнергия, вывоз мусора и иные подлежащие начислению на арендные платежи налоги в соответствии с российским законодательством.(п. 3.3 договора)

Согласно п. 3.4 договора арендная плата вносится в течение срока аренды ежемесячно. Перечисление денежных средств в сумме, установленной в п. 3.1 договора на расчетный счет арендодателя производится не позднее 10-го числа текущего календарного месяца по счетам, выставляемым арендатору.

В случае, если арендатор не перечислит какие-либо платежи по данному договору в установленные настоящим договором сроки, арендодатель вправе начислить дополнительно пеню в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки, начиная с 11 числа месяца, за который просрочена плата, но не более 10% от просроченной суммы. (п. 3.5 договора)

Ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность за период с марта 2010 г. по май 2010 г. в размере 343 740 руб.

За просрочку внесения арендных платежей истец начислил пени в размере 29 130 руб. 51 коп. за период с марта по май 2010 г.

Расчет задолженности и пени проверен судом первой и апелляционной инстанции, признан правильным, возражений по расчетам ответчиком не представлено.

Вывод суда первой и апелляционной инстанции об обоснованности заявленных ОАО "ЦЕНТРОЭНЕРГОЧЕРМЕТ" требований является правильным.

Суд первой и апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречных исковых требований.

Заявляя встречные исковые требования, ООО "ИНФОТЕХСТРОЙ" указал, что уведомлениями от 05.03.2010 г. N 17/03-10 и от 16.03.2010 г. N 23/03-10 о известил арендодателя о намерении расторгнуть с 01.04.2010 г. договор аренды от 26.01.2009 г. и об освобождении помещения со ссылкой на п. 11.7 договора аренды ввиду обнаружения недостатков, препятствующих нормальной эксплуатации помещения, а именно, наличие в помещении крыс и мышей. (л.д. 2, 3, 5 т. 2).

Указанные уведомления были получены ОАО "ЦЕНТРОЭНЕРГОЧЕРМЕТ" 05.03.2010 г. и 17.03.2010 г.

Согласно п. 11.7 договора аренды по требованию арендатора договор может быть расторгнут, если переданное арендатору помещение имеет препятствующие нормальному пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора при заключении договора, не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения при его передаче.

Доводы ответчика обоснованно отклонены судом первой и апелляционной инстанции.

Согласно актам санитарно-эпидемиологической оценки заселенности и объекта и территории грызунами от 06.07.2009 г. и от 30.12.2009 г. Московского городского Центра дезинфекции (л.д. 94 т. 1), акту от 28.04.2010 г. N 02-31-00300 проверки Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по г. Москве (л.д. 89 т. 1) помещение, расположенное по адресу: г. Москва, проезд завода "Серп и Молот", д. 6 относится к незаселенным грызунами в соответствии с МУ N 28-6/5 от 06.10.1981 г., показатель равен 0%.

На проверку были предъявлены договоры по проведению дезинфекционных и дератизационных мероприятий по борьбе с грызунами, оценка эффективности проведенных мероприятий "хорошая".

В материалах дела также имеются договоры на выполнение работ по дератизации, дезинфекции, заключенные между Государственным унитарным предприятием "Московский городской центр дезинфекции (исполнитель) и ОАО "ЦЕНТРОЭНЕРГОЧЕРМЕТ" (заказчик), акты приема-передачи выполненных работ (л.д. 90 - 118 т. 1).

Довод ответчика о том, что договор аренды расторгнут с 01.04.2010 г. правомерно отклонен судом первой и апелляционной инстанции.

Согласно п. 11.3.1 договора арендодатель и арендатор вправе прекратить действие договора в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за 6 (шесть) календарных месяцев до предполагаемой даты расторжения договора в письменном виде.

Принимая во внимание уведомление арендатора от 05.04.2010 г., договор аренды от 26.01.2010 г. N АЦ/11-1 прекращен 05.09.2010 г., в связи с чем доводы ответчика о б имеющейся переплате в размере обеспечительного платежа, равном сумме арендной платы за два месяца за апрель, май 2010 г. являются необоснованными и правомерно отклонены судом первой и апелляционной инстанции.

Суд также правильно применил положения п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66, согласно которому, то обстоятельство, что арендатор освободил арендованное помещение 01.04.2010 г. само по себе не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы за спорный период.

Выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение арбитражного суда г. Москвы от 4 октября 2010 г. по делу N А40-58917\10-157-495, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2010 г. - оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "ИНФОТЕХСТРОЙ"-без удовлетворения.

Председательствующий судья

Чучунова Н.С.

Судьи

Волков С.В.

Комарова О.И.