Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 мая 2011 г. N Ф05-3256/11 по делу N А40-80388/2010

г. Москва

12 мая 2011 г.

N КГ-А40/3646-11 Дело N А40-80388/10-85-687 Дело N А40-74108/10-93-116

Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Тихоновой В.К.

судей Комаровой О.И., Хомякова Э.Г.,

при участии в заседании:

от истца - Каменева А.А., по доверенности от 04.04.2011 года N Д-11/7364,

от ответчика - Симаков А.В., по доверенности от 10.02.2011 года,

рассмотрев 10 мая 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Твой остров" на решение от 22 октября 2010 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Беловой А.Р., на постановление от 24 января 2011 г. N 09АП-33059/2010-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Красновой С.В., Савенковым О.В., Кораблевой М.С. по иску Департамента имущества города Москвы к Обществу с ограниченной ответственностью "Твой остров" о взыскании долга по аренде, пени, выселении из нежилого помещения, установил:

Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с уточненными в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Твой остров" (далее - ООО "Твой остров") о взыскании 49 671 руб. 60 коп. долга по арендным платежам за период с 01.01.2010 по 30.05.2010 на основании договора аренды от 25.03.2009 N 03-00007/09, пени в размере 672 руб. 61 коп. за период с 01.01.2010 г. по 30.05.2010 г. и выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью 32,7 кв. м (пом. XIII, этаж 1, комн. 1, 2, 3, 4), расположенного по адресу: г. Москва, Челобитьевское шоссе, д. 12, корп. 2.

Исковые требования предъявлены со ссылкой на статьи 8, 11, 12, 307, 309, 314, 425, 453, 606, 615, 621, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды от 25.03.2009 N 03-00007/09 в части внесения арендной платы и расторжением договора истцом в одностороннем порядке в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.10.2010 года по делу N А40-80388/10-85-687 исковые требования удовлетворены, а именно: с ООО "Твой остров" в пользу Департамента имущества города Москвы взыскано 50 344 рубля 21 копейка, из них: задолженность по арендной плате в размере 49 671 рублей 60 копеек за период с 01.01.2010 г. по 31.05.2010 г., пени в размере 672 рублей 61 копейка за период с 01.01.2010 г. по 03.05.2010 г., а также ООО "Твой остров" выселено из нежилого помещения, общ. площ. 32, 7 кв.м (помещение N XIII, этаж 1, комнаты 1,2,3,4), расположенного по адресу: г. Москва , Челобитьевское шоссе, д. 12, корп. 2.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по уплате арендных платежей за период с 01.01.2010 г. по 31.05.2010 г. в размере 49 671 рублей 60 копеек за пользование нежилым помещением, а также указал на непредставление ответчиком доказательств погашения образовавшегося долга перед истцом в установленный договором срок.

Арбитражный суд пришел к выводу о доказанности факта надлежащего уведомления ответчика письмом от 23.04.2010 N 03-10/001994 о прекращении действия договора аренды, указав на то, что не имеется доказательств их получения ответчиком. В этой связи на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции счел требование о выселении ответчика из выступающего объектом аренды нежилого помещения подлежащим удовлетворению.

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 24 января 2011 г. N 09АП-33059/2010-ГК решение суда первой инстанции оставил в силе, поддержав выводы суда первой инстанции.

Законность и обоснованность вынесенных по делу решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяются в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Твой остров", которое полагает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права, а также, что выводы судов нижестоящих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции вынесенные по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об оставлении иска в полном объеме без удовлетворения.

В обоснование доводов кассационной жалобы ООО "Твой остров" ссылается на то, что ООО "Твой остров" оплачивало арендную плату в 2010-м году не по льготной ставке, как ошибочно посчитали суды первой и апелляционной инстанций, а по ставке, определенной в соответствии с условиями договора, надлежащим образом исполняя свои обязательства.

Как указывает заявитель жалобы, из условий п.п. 6.1- 6.3, п. 9.3 договора аренды от 25.03.2009 N 03-00007/09 не следует необходимость внесения арендатором в 2010 году арендной платы по ставке, определенной по результатам аукциона за право аренды в размере 5 745,76 руб. за кв.м в год, как об этом ошибочно указано в уведомлении арендодателя от 15.01.2010 N 03-10/000563 о внесении арендных платежей.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы кассационной жалобы и дал по ним соответствующие пояснения.

Представитель Департамента имущества города Москвы возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в обжалуемых судебных актах, просил суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения как принятые при правильном применении норм материального и процессуального права, а кассационную жалобу ООО "Твой остров" - без удовлетворения.

От Департамента имущества города Москвы отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей заявителя кассационной жалобы, Департамента имущества города Москвы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу постановления суда апелляционной инстанции, правильность применения арбитражным судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие его выводов установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенных по делу решения арбитражного суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

При рассмотрении дела по материалам, имеющимся в нем, арбитражными судами первой и апелляционной инстанции установлено, что по результатам аукциона по определению ставки арендной платы 25.03.2009 между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Твой остров" (арендатор) сроком 25.03.2009 по 24.03.2019 был заключен договор от 25.03.2009 года N 03-00007/09 аренды нежилого помещения общей площадью 32,7 кв. м (пом. XIII, этаж 1, комн. 1, 2, 3, 4), расположенного по адресу: г. Москва, Челобитьевское шоссе, д. 12, корп. 2.

Установлено, что вышеназванный договор от 25.03.2009 года N 03-00007/09 аренды нежилого помещения прошел в установленном действующим законодательством порядке процедуру государственной регистрации 06.05.2009. По акту от 25.03.2009 помещения переданы арендатору.

Согласно положениям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В пункте 6 договора от 25.03.2009 года N 03-00007/09 аренды нежилого помещения сторонами согласованы порядок и сроки внесения арендной платы, а также установлено, что величина арендной платы устанавливается в размере 6 780 руб. 60 коп. за 1 кв. м в год, включая налог на добавленную стоимость.

На период с 25.03.2009 по 31.12.2009 дополнительным соглашением от 06.04.2009 ставка арендной платы была установлена в размере 1000 руб. за 1 кв. м в год.

Впоследствии Департамент имущества города Москвы на основании уведомления от 15.01.2010 303-10/000563 поставил в известность арендатора о необходимости внесения арендной платы в размере, установленным договором от 25.03.2009 года N 03-00007/09 аренды нежилого помещения (пунктом 6 договора).

Как следует из материалов дела и не оспорено сторонами, ответчиком ненадлежащим образом выполнялись обязанности по внесению арендных платежей, в связи с чем за ним образовалась задолженность по договору от 25.03.2009 года N 03-00007/09 аренды нежилого помещения в размере 49 671 руб. 60 коп. за период с 01.01.2010 по 30.05.2010.

В этой связи суды первой и апелляционной инстанции пришли к верному выводу о наличии правовых и документальных оснований для удовлетворения исковых требований Департамента имущества города Москвы в части взыскания с ответчика 49 671 руб. 60 коп. основного долга по арендным платежам.

Утверждения заявителя кассационной жалобы по вопросу применения льготной ставки арендной платы уже являлись предметом исследования и оценки арбитражного суда апелляционной инстанции, их необоснованность отражена в оспариваемом судебном акте с изложением соответствующих мотивов.

Судебная коллегия соглашается с непринятием указанных утверждений заявителя как несостоятельных и не нашедших правового подтверждения, поскольку указанные доводы не соответствуют согласованным сторонами условиям в пункте 6 договора от 25.03.2009 года N 03-00007/09 аренды нежилого помещения, в соответствии с которыми стороны согласовали, что величина арендной платы устанавливается в размере 6 780 руб. 60 коп. за 1 кв. м в год, включая налог на добавленную стоимость.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Из содержания указанных норм следует, что ограничение принципа свободы договора, равенства и автономии воли участника гражданских правоотношений возможно лишь в двух случаях: когда такое ограничение установлено самим ГК РФ или иным федеральным законом. Возможности ограничения гражданских прав и обязанностей каким-либо иным правовым актом гражданское законодательство не допускает.

При этом то обстоятельство, что ответчик является субъектом малого предпринимательства, само по себе не свидетельствует о том, что уплата арендной платы должна производиться им по льготной цене.

Постановлением Правительства Москвы N 1218-ПП от 30.12.2008 "О дополнительных мерах государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, на период стабилизации финансовой системы" предоставляется право на государственную имущественную поддержку субъектам малого предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки малого предпринимательства Москвы, ввиду установления ставки арендной платы в размере 1 000 руб. за кв. м в год на 2009 год, 1200 руб. за кв. м в год на 2010 год по действующим и заключаемым на новый срок, а также вновь заключаемым договорам аренды на нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы, в том числе на нежилые помещения, арендуемые организациями, образующими инфраструктуру поддержки малого предпринимательства Москвы, у казенных предприятий города Москвы, за исключением договоров аренды, заключаемых по результатам торгов по передаче объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы, в аренду субъектам малого предпринимательства.

Следовательно пунктом 1.2 постановления Правительства Москвы от 30.12.2008 N 1218-ПП (в редакции от 29.12.2009), на которое ссылается заявитель, предусмотрено, что право на государственную имущественную поддержку в виде установления льготной ставки арендной платы по договорам, заключенным по результатам торгов по передаче объектов нежилого фонда в аренду субъектам малого предпринимательства, не предоставляется.

Размер арендной платы устанавливается в договоре при его заключении и дальнейшее изменение арендной платы возможно по взаимному согласию сторон в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, иных сроков в договоре не указано.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства Москвы от 29.12.2009 г. N 1479-ПП "О реализации дополнительных мер государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, на период 2010 - 2012 гг." установлено, что в отношении договоров аренды, заключенных до 1 января 2010 г. с субъектами малого предпринимательства города Москвы по итогам торгов по передаче в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы, расчет арендной платы производится по ставке, определенной по результатам торгов.

В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды ставка арендной платы определяется в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 25.03. 2009 года N 23 и не может быть снижена.

Как установлено судами обеих инстанций, договор аренды заключен по результатам конкурса.

Ставка арендной платы в размере 6 780 руб. 60 коп. за 1 кв. м в год, включая налог на добавленную стоимость, установленная в договоре аренды, была определена на основании торгов в виде аукциона, победителем которого признано ООО "Твой остров", предложившее указанный максимальный размер арендной платы.

При таких обстоятельствах довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ООО "Твой остров", являясь субъектом малого предпринимательства вправе уплачивать арендные платежи с учетом понижающего коэффициента, противоречит указанному выше постановлению Правительства Москвы и условиям заключенного сторонами договора и не может быть принят судебной коллегией.

В соответствии со ст. 394 Гражданского кодекса Российской Федерации за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства договором может быть установлена неустойка.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 7.1 договора в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы последний уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Истцом произведен расчет пени в размере 672 руб. 61 коп. за период с 01.01.2010 г. по 30.05.2010 г., который проверен судами обеих инстанций и признан обоснованным.

Поскольку ответчиком была допущена просрочка по внесению арендной платы, заявленное истцом требование о взыскании пени также было правомерно удовлетворено судами нижестоящих инстанций, так как санкция согласована сторонами, факт просрочки оплаты документально подтвержден и размер пени соответствует представленному в материалы дела расчету.

По условию договора аренды (п. 8.3) договор может быть расторгнут досрочно в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора на основании п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невнесения арендатором арендной платы в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.

Установлено, что Департамент имущества г. Москвы направил в адрес арендатора - ООО "Твой остров" уведомление от 23.04.2010 N 03-10/001994 (л.д. 18 т. 1), полученное ответчиком 07.05.2010 (л.д. 20 т. 1), об одностороннем отказе от договора аренды нежилого помещения от 25.03.2009 года N 03-00007/09 и освобождении помещения.

Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым. Арбитражные суды установили, что договор аренды расторгнут с 04.05.2010 года.

В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Факт занятия ответчиком помещения установлен судом, в связи с чем требования о выселении и взыскании долга по аренде удовлетворены.

Вместе с тем арендованное имущество истцу возвращено не было, что ответчиком не оспаривается.

Поскольку ответчик на претензию истца о досрочном расторжении договора, об уплате имеющейся задолженности оставил без ответа, требование истца о расторжении договора аренды и выселении ответчика является правомерным и обоснованно удовлетворено судами первой и апелляционной инстанции.

Иные доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных нижестоящими судами, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции.

При принятии обжалуемых судебных актов нижестоящими судами не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы судов обеих инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам. Основания для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 октября 2010 года по делу N А40-80388/10-85-687 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.К. Тихонова

Судьи

О.И. Комарова

Э.Г. Хомяков