Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 мая 2011 г. N Ф05-3391/11 по делу N А40-13919/2010

г. Москва

13 мая 2011 г.

N КГ-А40/3794-11 Дело N А40-13919/10-6-130 Дело N А40-74108/10-93-116

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 мая 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Тихоновой В.К.

судей Комаровой О.И., Хомякова Э.Г.,

при участии в заседании:

от истца - Коршикова Е.В., по доверенности от 18.02.2011 года N Д11/7232,

от ответчика - Гаджиева Е.А., по доверенности от 04.04.2011 года,

от третьего лица - не явился, извещен,

рассмотрев 11 мая 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Центор Инвестментс" на решение от 1 ноября 2010 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Селиверстовой Н.Н., на постановление от 27 января 2011 г. N 09АП-33089/2010-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Красновой С.В., Савенковым О.В., Кораблевой М.С. по иску Департамента имущества города Москвы к Обществу с ограниченной ответственностью "Центор Инвестментс", третье лицо - Государственное унитарное предприятие города Москвы "Дирекция единого заказчика Тверского района", о расторжении договора, выселении, взыскании арендной платы и пени, установил:

Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центор Инвестментс" (далее - ООО "Центор Инвестментс") о расторжении договора от 18.09.2003 N 1-871/03 аренды нежилого помещения площадью 295,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Лихов, д. 2/3, стр. 1, выселении из нежилых помещений площадью 295,2 кв. м (подвал пом. II комн. 1 - 3, 3а, 4 - 7, пом. I комн. 1 - 7), расположенного по адресу: г. Москва, пер. Лихов, д. 2/3, стр. 1, взыскании 7 405 787 руб. 36 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2008 по 31.01.2010 и 591 686 руб. 28 коп. пени за период с 06.07.2008 по 22.01.2010.

Исковые требования предъявлены со ссылкой на статьи 309, 330, 394, 450, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды от 18.09.2003 N 1-871/03.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено государственное унитарное предприятие города Москвы "Дирекция единого заказчика Тверского района".

ООО "Центор Инвестментс" предъявило встречное исковое требование к Департаменту имущества города Москвы о признании дополнительного соглашения от 05.12.2008 к договору аренды от 18.09.2003 N 1-871/03 недействительным.

Встречное исковое требование предъявлено со ссылкой на статьи 12, 309, 168, 180, 421, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что начисление арендодателем арендной платы по завышенным ставкам является незаконным.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.11.2010 года по делу N А40-13919/10-6-130, оставленным без изменения постановлением от 27 января 2011 г. N 09АП-33089/2010-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, первоначальные исковые требования удовлетворены, а именно с Общества с ограниченной ответственностью "Центор Инвестментс" в пользу Департамента имущества города Москвы взыскана задолженность в размере 7 405 787 рублей 64 копеек, пени в размере 591 686 рублей 28 копеек. Суд первой инстанции расторг договор аренды N 1-871/03 от 18.09.2003 г. и выселил Общество с ограниченной ответственностью "Центор Инвестментс" из нежилого помещения общей площадью 295, 2 кв.м. (подвал пом. II, комн. 1-3, 3а, 4-7, пом. I, ком. 1-7), расположенного по адресу: г. Москва, пер. Лихов, д.2/3, стр.1.

В удовлетворении встречного искового требования отказано.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по уплате арендных платежей за период с 01.07.2008 по 31.01.2010 в размере 7 405 787 руб. 36 коп. за пользование нежилым помещением, а также указал на непредставление ответчиком доказательств погашения образовавшегося долга перед истцом в установленный договором срок.

Установив, что ответчик существенно нарушил условия договора аренды от 18.09.2003 N 1-871/03 нежилого помещения между Департаментом имущества города Москвы и ООО "Центор Инвестментс", не уплатив более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендную плату, суды обеих инстанций инстанции признали заключенный сторонами договор аренды расторгнутым на основании ст. ст. 450, 619 ГК РФ, и в связи с прекращением договорных отношений выселили ООО "Центор Инвестментс" из нежилого помещения общей площадью 295, 2 кв.м. (подвал пом. II, комн. 1-3, 3а, 4-7, пом. I, ком. 1-7), расположенного по адресу: г. Москва, пер. Лихов, д.2/3, стр.1.

Законность и обоснованность вынесенных по делу решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяются в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Центор Инвестментс", которое полагает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права, а также, что выводы судов нижестоящих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции вынесенные по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование доводов кассационной жалобы ООО "Центор Инвестментс" ссылается на то, что ООО "Центор Инвестментс", являясь субъектом малого предпринимательства вправе уплачивать арендные платежи с учетом понижающего коэффициента.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы кассационной жалобы и дал по ним соответствующие пояснения.

Представитель Департамента имущества города Москвы возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в обжалуемых судебных актах, просил суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения как принятые при правильном применении норм материального и процессуального права, а кассационную жалобу ООО "Центор Инвестментс" - без удовлетворения.

Государственное унитарное предприятие города Москвы "Дирекция единого заказчика Тверского района", надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, дело рассмотрено в порядке ч. 3 ст. 156, ст. 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанного лица.

От Департамента имущества города Москвы, ГУП города Москвы "Дирекция единого заказчика Тверского района" отзывы на кассационную жалобу заявителя не поступили.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 156, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей заявителя кассационной жалобы, Департамента имущества города Москвы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу постановления суда апелляционной инстанции, правильность применения арбитражным судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие его выводов установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенных по делу решения арбитражного суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

При рассмотрении дела по материалам, имеющимся в нем, арбитражными судами первой и апелляционной инстанции установлено, что 18.09.2003 года между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "АВ-БесОр" (арендатор) сроком с 05.11.2002 до начала реконструкции, но не более чем по 04.11.2007 заключен договор от 18.09.2003 года N 1-871/03 аренды нежилого помещения площадью 284,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Лихов, д. 2/3, стр. 1.

На основании протокола-соглашения от 11.01.2006 права арендатора по договору уступлены ООО "Центор Инвестментс".

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 03.04.2009 года по делу N А40-88725/08-155-733 установлен срок действия указанного договора от 18.09.2003 года N 1-871/03 аренды нежилого помещения, а именно - до 04.11.2012.

Установлено, что вышеназванный договор от 18.09.2003 года N 1-871/03 аренды нежилого помещения прошел в установленном действующим законодательством порядке процедуру государственной регистрации. По акту приема - передачи помещения переданы арендатору.

В соответствии с пунктом 2 протокола-соглашения от 11.01.2006 внесены изменения в названный договор от 18.09.2003 года N 1-871/03 аренды нежилого помещения, в связи с чем условия пунктов 5.2 и 5.3 изложены в следующей редакции:

"5.2. За указанный в договоре аренды от 18.09.2003 N 01-00871/03 объект аренды величина арендной платы устанавливается в размере 1 703 701 руб., включая НДС...

В течение первого года оплата аренды производится по ставке, определенной на основании действующих на дату заключения настоящего протокола - соглашения нормативных правовых актов города Москвы, в последующие годы оплата аренды производится с учетом коэффициента-дефлятора, устанавливаемого ежегодно уполномоченным органом Российской Федерации (Минэкономразвития РФ).

При этом ежегодная арендная плата исчисляется путем умножения ставки арендной платы, действовавшей в предыдущем году с учетом коэффициента-дефлятора, на новый коэффициент-дефлятор.

5.3. Стороны пришли к заключению, что арендная плата с учетом коэффициента-дефлятора подлежит обязательной уплате организацией без дополнительного соглашения и внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий протокол-соглашение".

Согласно положениям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Дополнительным соглашением от 05.12.2008 года изменена площадь арендованных помещений (вместо 284,7 кв. м - 295,2 кв. м) и определена ставка арендной платы на основании листа расчета арендной платы, являющегося неотъемлемой частью настоящего дополнительного соглашения.

На период с 01.07.2008 по 31.12.2008 стороны подписали расчет арендной платы в размере 417 855 руб. 60 коп. в месяц.

С учетом изложенных обстоятельств Департаментом имущества города Москвы составлен расчет суммы подлежащей уплате арендной платы и суммы задолженности ответчика.

В обоснование доводов кассационной жалобы о несогласии с приведенным выше расчетом суммы взыскиваемой арендной платы по договору от 18.09.2003 года N 1-871/03 аренды нежилого помещения заявитель со ссылкой на пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на то, что в 2008 году ставка арендной платы была изменена два раза.

Однако судебная коллегия не принимает указанное утверждение заявителя как несостоятельное, поскольку фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на коэффициент-дефлятор, устанавливаемый ежегодно уполномоченным органом Российской Федерации (Минэкономразвития РФ), не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

При исследовании доказательств в соответствии со статьей 71 Кодекса и толковании по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условий договора от 18.09.2003 года N 1-871/03 аренды нежилого помещения суды пришли к правильному выводу, что размер арендной платы установлен в договоре не фиксированный, договор предусматривает увеличение арендной платы на основании решений органов местного самоуправления.

При разрешении спора суды правильно исходили из того, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на коэффициент-дефлятор, устанавливаемый ежегодно уполномоченным органом Российской Федерации (принятия соответствующих нормативных актов) не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Выводы судов обеих инстанций в указанной части соответствуют правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09.

Заключая дополнительное соглашение от 05.12.2008 года к договору от 18.09.2003 года N 1-871/03 аренды нежилого помещения, стороны в порядке статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации выразили свою волю на исполнение договора на измененных условиях, на что обоснованно указано в решении суда от 01.11.2010.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Из содержания указанных норм следует, что ограничение принципа свободы договора, равенства и автономии воли участника гражданских правоотношений возможно лишь в двух случаях: когда такое ограничение установлено самим ГК РФ или иным федеральным законом. Возможности ограничения гражданских прав и обязанностей каким-либо иным правовым актом гражданское законодательство не допускает.

В этой связи соответствующее утверждение заявителя отклоняется судебной коллегией как ненашедшее правового подтверждения.

Как следует из материалов дела и не оспорено сторонами, ответчиком ненадлежащим образом выполнялись обязанности по внесению арендных платежей, в связи с чем за ним образовалась задолженность по договору от 18.09.2003 года N 1-871/03 аренды нежилого помещения за период с 01.07.2008 по 31.01.2010 в размере 7 405 787 руб. 36 коп.

В этой связи суды первой и апелляционной инстанции пришли к верному выводу о наличии правовых и документальных оснований для удовлетворения исковых требований Департамента имущества города Москвы в части взыскания с ответчика 7 405 787 руб. 36 коп. основного долга по арендным платежам.

В соответствии со ст. 394 Гражданского кодекса Российской Федерации за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства договором может быть установлена неустойка.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 6.1 договора от 18.09.2003 года N 1-871/03 аренды нежилого помещения в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы последний уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Истцом произведен расчет пени в размере 591 686 руб. 28 коп. за период с 06.07.2008 по 22.01.2010, который проверен судами обеих инстанций и признан обоснованным.

Поскольку ответчиком была допущена просрочка по внесению арендной платы, заявленное истцом требование о взыскании пени также было правомерно удовлетворено судами нижестоящих инстанций, так как санкция согласована сторонами, факт просрочки оплаты документально подтвержден и размер пени соответствует представленному в материалы дела расчету.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороны.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была в праве рассчитывать при заключении договора.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату.

В пп. 7.1, 7.3 договора от 18.09.2003 года N 1-871/03 аренды нежилого помещения предусмотрено, что невыполнение арендатором полностью или частично условий настоящего договора, в том числе - невнесение арендной платы в течение двух сроков подряд, является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в соответствии с действующим законодательством.

Удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора аренды от 18.09.2003 года N 1-871/03, суды обеих инстанций правильно применили указанные нормы права и исходили из установленных ими фактических обстоятельств, свидетельствующих о неисполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 01.07.2008 по 31.01.2010 в размере 7 405 787 руб. 36 коп., что дало истцу право требовать расторжения договора, при этом установили, что уведомлением от 12.10.2009 (л.д. 17 т. 1) истец известил арендатора о необходимости надлежащего исполнения обязательства по уплате арендных платежей, предупредив о расторжения договора аренды в случае невыполнения условий договора. Получение данного письма ответчиком подтверждается уведомлением о вручении от 27.10.2009 N 111337.

Суды пришли к обоснованному выводу, что требование истца о расторжении договора является правомерным, обоснованным и подлежащим удовлетворению, поскольку суду не представлено доказательств устранения ответчиком нарушений прав истца и погашения задолженности.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку ответчик не исполнил требование истца и свои обязанности, предусмотренные вышеуказанными нормами и условиями договора аренды от 18.09.2003 года N 1-871/03, предмет не возвратил, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об обоснованности требования, касающегося обязания ответчика возвратить истцу предмет аренды.

Доводы заявителя о применении льготной ставки арендной платы не соответствуют условиям договора аренды, согласованным сторонами в пункте 5 договора (в редакции протокола-соглашения и дополнительного соглашения от 05.12.2008), в связи с чем подлежат отклонению как несостоятельные. Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора и определении его условий.

При этом то обстоятельство, что ответчик является субъектом малого предпринимательства, само по себе не свидетельствует о том, что уплата арендной платы должна производиться им по льготной цене.

Утверждение заявителя о неправильном применении истцом коэффициента-дефлятора при расчете арендной платы на 2007 год является безотносимым к заявленным истцом требованиям о взыскании суммы задолженности за период с 01.07.2008 по 31.01.2010, поскольку в указанный период расчет составлен истцом на основании ставки арендной платы, определенной сторонами в дополнительном соглашении от 05.12.2008.

Иные доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных нижестоящими судами, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции.

При принятии обжалуемых судебных актов нижестоящими судами не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы судов обеих инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам. Основания для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 1 ноября 2010 года по делу N А40-13919/10-6-130 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.К. Тихонова

Судьи

О.И. Комарова

Э.Г. Хомяков