Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 мая 2011 г. N Ф05-3731/11 по делу N А41-12762/2010

г. Москва

19 мая 2011 г.

N КГ-А41/4169-11 Дело N А41-12762/10 Дело N А40-74108/10-93-116

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Тихоновой В.К.,

судей Комаровой О.И., Чучуновой Н.С.,

при участии в заседании:

от истца - Максягина  М.А., по доверенности от 04.02.2011 года N 03/01-24;

от ответчика - Казаков К.К., по доверенности от 04.03.2011 года,

рассмотрев 18 мая 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Интерьеркомплект" на решение от 1 ноября 2010 года Арбитражного суда Московской области, принятое судьей Матеенковым А.В., на постановление от 25 февраля 2011 года Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Виткаловой Е.Н., Гагариной В.Г., Мищенко Е.А., по иску Комитета по управлению имуществом города Реутова Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Интерьеркомплект" о взыскании задолженности по арендной плате, пени, установил:

Комитет по управлению имуществом города Реутова Московской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Интерьеркомлект" (далее - ООО "Интерьеркомплект") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 941 978 руб. и пени в сумме 1 287 074, 56 руб.

Исковые требования заявлены со ссылкой на положения статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ООО "Интерьеркомплект" обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды земли от 28.01.1998 N 510.

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.11.2010 года исковые требования удовлетворены в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 2 941 978 руб. и пени в размере 500 000 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания с ответчика неустойки в размере 500 000 руб., арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения взыскиваемой истцом по условиям договора аренды земли от 28.01.1998 N 510 неустойки ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств арендатором.

Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 25 февраля 2011 года произвел замену Комитета по управлению имуществом города Реутова на его правопреемника - Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов, решение суда первой инстанции оставил в силе, поддержав выводы суда первой инстанции.

Законность и обоснованность вынесенных по делу решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяются в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Интерьеркомплект", которое полагает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права, а также, что выводы судов нижестоящих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции вынесенные по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование доводов кассационной жалобы ООО "Интерьеркомплект" ссылается на то, что Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов неправильно применил коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования ООО "Интерьеркомплект" выступающего объектом аренды по договору земельного участка.

В кассационной жалобе заявитель указывается на то, что в нарушение статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемых по делу судебных актах нижестоящих судов отсутствует содержание и оценка основного довода заявителя - ООО "Интерьеркомплект" о несогласии арендатора с применением коэффициента Кд, мотивы, по которым нижестоящие суды отклонили основной довод возражений на иск, отвергли доказательства с обоснованием основного довода возражений на иск, не применили нормы Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" в части определения порядка расчета арендной платы на основании коэффициента, зависящего от вида деятельности арендатора или условий использования земельного участка.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы кассационной жалобы и дал по ним соответствующие пояснения.

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в обжалуемых судебных актах, просил суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения как принятые при правильном применении норм материального и процессуального права, а кассационную жалобу ООО "Интерьеркомплект" - без удовлетворения.

От Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей заявителя кассационной жалобы, Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу постановления суда апелляционной инстанции, правильность применения арбитражным судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие его выводов установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенных по делу решения арбитражного суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

При рассмотрении дела по материалам, имеющимся в нем, арбитражными судами первой и апелляционной инстанции установлено, что в соответствии с постановлением от 01.10.1997 N 805 Главы города Реутова 28.01.1998 года между Администрацией города Реутова и ООО "Интерьеркомплект" был заключен договор аренды земли от 28.01.1998 N 510, в соответствии с которым арендатор принял в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г. Реутов, пр. Мира. д. 69, площадью 10 000 кв. м. для строительства и эксплуатации производственно - складской базы и минипивзавода.

По условиям договора аренды стороны согласовали срок действия договора на 49 лет с момента его государственной регистрации, проведенной 28.01.1998 года.

Установлено, что указанный договор аренды земли от 28.01.1998 N 510 заключен до вступления в законную силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", зарегистрирован в установленном порядке Реутовским земельным комитетом 28.01.1998 года, в связи с чем является заключенным.

Согласно выписке из ЕГРП арендуемый земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 50648:0010101:0029, 11 августа 2003 года зарегистрировано обременение: аренда на 49 лет с 28.01.1998 г. арендатор ООО "Интерьеркомплект".

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды земли от 28.01.1998 N 510 определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Так, в соответствии с п. 2.8 договора аренды арендная плата вносится поквартально равными долями до 5 числа следующего квартала.

В соответствии с п. 3 ст. 15 Закона Московской области N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" (в редакции Закона Московской области от 22.12.2006 N 244/2006-ОЗ) порядок и условия внесения арендной платы определяются договором аренды земельного участка. Юридические лица, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, вносят арендную плату ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала, физические лица - ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.

Порядок исчисления, изменения, перечисления арендной платы установлен в разделе 2 договора аренды земли от 28.01.1998 N 510.

В соответствии с п. 2.7 договора аренды земли от 28.01.1998 N 510 размеры арендной платы могут изменяться в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Они могут быть пересмотрены досрочно в случае изменения устанавливаемых централизованно ставок и в других случаях, предусмотренных законодательными актами. Размеры арендной платы подлежат перерасчету в соответствии с изменением индексации в порядке, устанавливаемом Администрацией города и в других случаях, предусмотренных законодательством российской Федерации (п. 2.9 договора аренды).

Установлено, что в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", Законом Московской области от 24.10.2007 N 186/2007-ОЗ "О бюджете Московской области на 2008 год", Решением Реутовского городского Совета депутатов от 27.06.2007 N 70/2007-НА "Об утверждения повышающего коэффициента, коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка на территории городского округа Реутов" размер жеквартальной арендной платы на 2008 год по договору аренды земельного участка от 28.01.1998 N 510 составил 630 504 руб., о чем ответчику направлено уведомление от 22.01.2008 N 214/04-02 (л.д. 15).

В соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области, Законом Московской области от 19.09.2008 N 126/2008-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2009 год" размер ежеквартальной арендной платы на 2009 год по договору аренды земельного участка от 28.01.1998 N 510 составил 666 918 руб., о чем ответчику направлено уведомление от 09.10.2008 N 1533/04-02 (л.д. 16).

В соответствии со статье 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области, Законом Московской области от 26.09.2009 N 109/2009-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2010 год" размер ежеквартальной арендной платы на 2010 год по договору аренды земельного участка от 28.01.1998 N 510 составил 800 352 руб., о чем ответчику направлено уведомление от 11.11.2009 N 1781/04-02 (л.д. 16).

По мнению ООО "Интерьеркомплект", увеличение размера арендной платы подлежало оформлению в порядке государственной регистрации изменений условий договора. Ввиду отсутствия такой регистрации договор аренды в части увеличения арендной платы упомянутыми уведомлениями в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не может считаться заключенным.

Из совокупного толкования условий п.п. 2.7, 2.9 договора аренды земли от 28.01.1998 N 510 следует, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год. В соответствии условиями договора аренды земли от 28.01.1998 N 510 дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями.

Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.

При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Так как условия договора не изменяются в связи с установлением базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, то у арендодателя отсутствует необходимость заключения дополнительных соглашений к договору, устанавливающих измененный размер арендной платы.

Суд кассационной инстанции также считает, что положения договора аренды, определяющие порядок изменения размера арендной платы, не противоречат п. 1 ст. 452 ГК РФ, поэтому исполнение арендодателем его условий представляет собой исполнение согласованного сторонами условия этого договора, в связи с чем не требуется заключения дополнительного соглашения и его регистрации в порядке, установленном п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция содержится в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 11.05.2010 N 2015/10.

Установлено, что ответчик своевременно не вносил арендную плату, в результате чего у него возникла задолженность за период с 01.01.2008 по 01.04.2010 в размере 2 941 978 руб. согласно представленному в материалы дела расчету (л.д. 8 - 9).

Претензии истца от 05.05.2009 N 751/04-02, от 25.02.2010 N 270/04-02 оставлены без ответа.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовав обстоятельства дела, на основании норм статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации сделали правильный вывод о правомерности требований истца в части взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 941 978 руб. за период с 01.01.2008 по 01.04.2010 года.

Возражения заявителя кассационной жалобы против рассмотрения выходящих за пределы срока исковой давности требований признаются судебной коллегией необоснованными в связи с тем, что предъявленная ко взысканию сумма основного долга рассчитана за период с 01.01.2008 по 01.04.2010 год, то есть в пределах срока исковой давности. Сумма пени начислена истцом за период с 16.09.2005 по 31.03.2010 в размере 1 287 074,56 руб. Учитывая предъявление иска 08.04.2010 г. с применением трехлетнего срока исковой давности по взысканию пени, за период с 16.06.2007 года по 31.03.2010 года сумма пени составила 929 436,58 руб.

При этом суд первой инстанции правомерно уменьшил подлежащую взысканию сумму пени до 500 000 руб., учитывая несоразмерность заявленной суммы и период нарушения обязательств по оплате 16.06.2007 по 01.04.2010 года.

Утверждение заявителя кассационной жалобы об отсутствии у Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов правовых оснований по взысканию арендной платы в связи с отсутствием у истца правоустанавливающих документов на земельный участок уже являлось предметом исследования и оценки арбитражного суда апелляционной инстанции, его необоснованность отражена в оспариваемом судебном акте с изложением соответствующих мотивов.

Судебная коллегия соглашается с непринятием указанного утверждения заявителя как не нашедшего документального подтверждения, поскольку в силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Довод заявителя кассационной жалобы о неправильном применении коэффициента, учитывающего вид использования ответчиком земельного участка, в связи с тем, что данный земельный участок используется только под производство мебели, отклоняется судебной коллегией, поскольку соответствующие изменения в спорный договор аренды в части вида разрешенного использования земельного участка не вносились и не регистрировались в установленном законом порядке.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.02.2011 N 48/002/2011-216 в качестве разрешенного использования спорного земельного участка указано "под строительство и эксплуатацию производственно-складской базы", также как и в кадастровом плане земельного участка.

Кроме того, заявитель в обоснование своего довода об использовании земельного участка под размещение и эксплуатацию производственного цеха ссылается на акт проверки Отдела государственного пожарного надзора по городу Реутов ГУ МЧС России по Московской области N 289/1 от 26.10.2010 г.

Однако из указанного акта проверки объектов недвижимости ответчика, расположенных по адресу: г. Реутов, пр. Мира, д. 69, следует, что по указанному адресу, наряду с административно-бытовым корпусом, помещением по производству мебели, помещением для техобслуживания автотранспорта, расположено помещение склада (л.д. 40 оборот).

Данное обстоятельство дополнительно свидетельствует об осуществлении ответчиком на арендуемом земельном участке по адресу пр. Мира, д. 69, в том числе и складской деятельности.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правильно указал на то, что при расчете арендной платы за использование земельного участка истец обоснованно применял коэффициент Кд в размере 4,2, установленный в п. 14 Приложения к Закону Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" для складской деятельности. Повышающий коэффициент Пкд в размере 1,2 установлен с 2008 года на территории г. Реутов решением Реутовского городского Совета депутатов Московской области от 27.06.2007 г. N 70/2007-НА.

Иные доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных нижестоящими судами, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции.

При принятии обжалуемых судебных актов нижестоящими судами не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы судов обеих инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам. Основания для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 1 ноября 2010 года по делу N А41-12762/10 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.К. Тихонова

Судьи

О.И. Комарова

Н.С. Чучунова