Постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 августа 2014 г. N Ф05-8221/14 по делу N А40-63740/2013

город Москва

07 августа 2014 г.

Дело N А40-63740/13

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 августа 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Нужнова С.Г., Петровой В.В.,

при участии в заседании:

от заявителя: общества с ограниченной ответственностью "Альянс" - неявка, извещено,

от ответчика: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - Алексеев М.В. по дов. от 18.06.2014,

от третьего лица: индивидуального предпринимателя Бочаровой Валентины Георгиевны - неявка, извещена,

рассмотрев 31 июля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

на решение от 31 января 2014 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Буниной О.П.,

и постановление от 30 апреля 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Захаровым С.Л., Пронниковой Е.В., Якутовым Э.В.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альянс"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

о признании незаконными действий по отказу в регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, обязании зарегистрировать переход права собственности на нежилое здание,

третье лицо: индивидуальный предприниматель Бочарова Валентина Георгиевна,

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью "Альянс" (далее - заявитель, ООО "Альянс") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, регистрирующий орган) с заявлением о признании незаконными действий по отказу в регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество общей площадью 306,2 кв.м., находящегося по адресу: г. Москва, Комсомольская пл., д. 1А, стр. 7, оформленного сообщением от 18.03.2013 N 11/160/2012-849, и обязании зарегистрировать переход права собственности на данное нежилое здание на основании договора купли-продажи нежилого здания от 28.09.2012, заключенного с Бочаровой Валентиной Георгиевной.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Бочарова Валентина Георгиевна (далее - ИП Бочарова В.Г.).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2014 года, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, регистрирующий орган обратился в арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение, указывая, что судами неправильно применены нормы материального права, неполно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов заявитель указал, что в договоре купли-продажи нежилого здания от 28.09.2012 отсутствуют условия о недвижимом имуществе - земельном участке, подлежащем передаче, соответственно, данный договор является незаключенным; утверждает, что для перехода права собственности на здание, расположенное на земельном участке, необходимо определить расположение такого здания на данном земельном участке согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации; в связи с изменением законодательства в части порядка регистрации перехода права собственности на здания, строения, сооружения и иные объекты недвижимости, внесенным Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ, государственная регистрация перехода права собственности на здание, строение, сооружение проводится одновременно с переходом права собственности или права аренды к покупателю в отношении земельного участка под продаваемым объектом недвижимости во исполнение принципа единства судьбы земельных участков и объектов, расположенных на нем, предусмотренным статьей 522 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации; отсутствие надлежащим образом оформленных земельно-правовых отношений нарушает как порядок регистрации, так и принцип платности использования земельных участков; законодателем презюмируется наличие оформленных земельно-правовых отношений в установленном порядке при совершении каких-либо действий, направленных на определение юридической судьбы объектов земельных отношений; вопреки выводам судов, в сообщении об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества не содержится указаний на необходимость внесения в договор купли-продажи здания прав продавца на земельный участок под зданием, а лишь указывается на необходимость внесения информации о земельном участке под зданием, однако судами данному обстоятельству оценка не дана.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Управления Росреестра по Москве поддержал доводы и требования кассационной жалобы.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Заявитель и третье лицо в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившегося в судебное заседание представителя ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, между ООО "Альянс" (продавец) и Бочаровой В.Г. заключен договор от 28.09.2012 купли-продажи принадлежащего продавцу на праве собственности нежилого здания общей площадью 306,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Комсомольская площадь, д. 1А, стр. 7 (свидетельство о государственной регистрации права от 23.10.2012, запись регистрации N 77-77-15/027/2012-829). Данное нежилое здание передано покупателю по акту приема-передачи от 28.09.2012.

ООО "Альянс" обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением от 02.11.2012 о государственной регистрации перехода права собственности на указанное нежилое здание на основании договора купли-продажи и представило пакет документов, необходимых для осуществления регистрационных действий.

Письмом от 18.03.2013 N 11/160/2012-849 регистрирующий орган уведомил заявителя об отказе в государственной регистрации права собственности данного недвижимого имущества на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20, статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", мотивировав отказ отсутствием данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества, в связи с чем, при отсутствии таких данных договор считается не заключенным; земельный участок, расположенный под зданием, в договоре не указан; заявление и необходимые документы на государственную регистрацию перехода прав собственности или уступки права аренды соответствующего земельного участка, занятого зданием, не представлены.

Полагая, что данный отказ регистрирующего органа является неправомерным и нарушает права заявителя, ООО "Альянс" обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворили заявленные требования, установив, что оспариваемый отказ регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое здание не соответствует положениям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нарушает права и законные интересы заявителя.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судами установлено, что в договоре купли-продажи от 28.09.2012 содержатся адресные ориентиры недвижимого имущества, подлежащего передаче; адрес, площадь объекта, указанные в договоре купли-продажи нежилого здания, совпадают со сведениями, содержащимися в свидетельстве о государственной регистрации права от 23.10.2012 и выписке из ЕГРП, в том числе указан условный номер продаваемого объекта 77-77-15/030/2009-311.

Согласно пункту 1 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых не осуществлен, но права собственности на которые, зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Судами установлено, что объект, выступающий предметом договора от 28.09.2012, представляет собой ранее учтенный объект недвижимости, не требующий дополнительного описания либо принятия каких-либо иных действий от продавца или покупателя по их идентификации.

В связи с этим, суды обоснованно пришли к обоснованному выводу о соответствии договора купли-продажи от 28.09.2012 требованиям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку описание объектов в договоре совпадает с их описанием, содержащимся в ЕГРП и свидетельстве о праве собственности продавца, объекту в установленном законом порядке был присвоен уникальный адрес расположения на территории города Москвы, договор в достаточной степени позволяет установить, какое именно недвижимое имущество отчуждается и где оно располагается.

Согласно части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в полномочия регистрирующего органа входит проверка законности сделки.

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона о государственной регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии со статьей 17 настоящего Закона являются основаниями для государственной регистрации прав (за исключением разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию) либо если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав (абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20, 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При таких обстоятельствах, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что непредставление на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество документов о правах продавца на земельный участок, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости, не является в силу статьи 20 Закона о государственной регистрации прав основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект.

Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество", вступившим в силу с 07.03.2012, Закон о регистрации дополнен статьей 25.5, согласно которой при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

Положения указанной статьи направлены на предотвращение случаев искусственного разделения правообладания одним лицом земельным участком и расположенным на нем объектом недвижимости и не могли быть использованы для отказа в регистрации права собственности заявителя на спорные объекты, приобретенные на законных основаниях.

Статья 25.5 Закона о государственной регистрации, по сути, предусматривает одновременную государственную регистрацию перехода прав на земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости только при условии, что продавец обладает правами, как на земельный участок, так и на расположенный на нем объект недвижимости.

Суды установили, что заявитель - продавец отчуждаемого объекта недвижимости не являлся правообладателем земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, а распоряжение объектом недвижимости, исходя из принципа единства, производится вместе с земельным участком в пределах границ занятого отчуждаемым строением и необходимым для его использования, в связи с чем, правомерно отклонили ссылку регистрирующего органа на статью 25.5 Закона о государственной регистрации.

Суды правильно указали, что, поскольку заявитель не являлся правообладателем земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости, данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии необходимости представления документов, подтверждающих переход права на земельный участок, так как покупатель приобретает право на использование земельного участка, который занят этой недвижимостью и необходим для его использования.

Таким образом, факт непредставления заявления о государственной регистрации прав в соответствии со статьей 25.5 Закона о регистрации не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности.

При этом, как правильно указали суды, покупатель не лишен права впоследствии оформить земельный участок, находящийся под приобретенным объектом и необходимый для его использования на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, кассационная коллегия обращает внимание, что из разъяснений, указанных в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" следует, что согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового (условного) номера объекта недвижимости (при его наличии).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями действующего законодательства, суды обеих инстанций, установив, что все необходимые документы для проведения государственной регистрации были представлены заявителем в регистрирующий орган, в связи с чем, основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости отсутствовали, пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ссылка ответчика на судебную практику арбитражных судов округов является необоснованной, поскольку судебные акты по настоящему спору приняты с учетом конкретных обстоятельств дела, а в каждом конкретном споре суд дает самостоятельную оценку представленным в материалы дела доказательствам.

Кроме того, в соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 62 "О внесении дополнений в пункт 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации" практикообразующими документами являются Постановления Пленума ВАС РФ, Информационные письма ВАС РФ и Постановления Президиума ВАС РФ.

Постановления федеральных арбитражных судов округов не относятся к практикообразующим документам.

Довод кассационной жалобы о том, что отсутствие оформленных земельно-правовых отношений на участок, расположенный под заявленным к регистрации объектом, нарушает принцип платности использования земельного участка и является объективной стороной состава административного правонарушения, отклоняется кассационной коллегией, как не имеющий правого значения для рассмотрения настоящего спора.

Иные доводы кассационной жалобы, повторяющие правовую позицию регистрирующего органа, основаны на неправильном толковании норм материального права и фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами, соответственно, они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой доказательств и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2014 года по делу N А40-63740/13 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

С.Г. Нужнов В.В. Петрова