Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 декабря 2010 г. N Ф05-14319/10 по делу N А40-95981/2009

город Москва

20 декабря 2010 г.

Дело N А40-95981/09-157-715

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,

судей: Нужнова С.Г., Петровой В.В.,

при участии в заседании:

от истца: Ищенко А.Е., доверенность N СЛ17-11295/9-0-1 от 15.12.2009 г.;

от ответчиков: от ООО "Управляющая компания "Базовые инвестиции": Стрелкова А.Д., доверенность от 12.05.2010 г.; от ОАО "Управление по монтажу и эксплуатации электрооборудования - 8", ООО "Мавилон": представители не явились, извещены;

от третьих лиц: от Комитета государственного строительного надзора города Москвы, Управы района Очаково-Матвеевское, Управления Росреестра по Москве, от Панамарева А.Л.: представители не явились, извещены; ООО "Управляющая Компания "Панорама" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "СФЕРА" - ликвидировано;

рассмотрев 13 декабря 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу истца Префектуры Западного административного округа города Москвы на решение от 28 мая 2010 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Александровой Г.С., и на постановление от 15 сентября 2010 года Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е., по делу N А40-95981/09-157-715

по иску Префектуры Западного административного округа города Москвы

о признании объекта самовольной постройкой, признании недействительным зарегистрированного права собственности и исключении записи из Единого государственного реестра прав

к ООО "Управляющая компания "Базовые инвестиции", ОАО "Управление по монтажу и эксплуатации электрооборудования - 8", ООО "Мавилон",

третьи лица: Комитет государственного строительного надзора города Москвы, Управа района Очаково-Матвеевское, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ООО "Управляющая Компания "Панорама" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "СФЕРА", Панамарев Алексей Леонидович,

УСТАНОВИЛ:

Префектура Западного административного округа города Москвы (далее - Префектура ЗАО г. Москвы) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к ООО "Управляющая компания "Базовые инвестиции", ОАО "Управление по монтажу и эксплуатации электрооборудования - 8", ООО "Мавилон":

- о признании самовольной постройкой объектов, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Рябиновая, д. 26, стр. 1 и 2;

- о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "Мавилон", права собственности владельцев инвестиционных паев Открытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Сфера" на объекты, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Рябиновая, д. 26, стр. 1 и 2;

- об исключении из Единого государственного реестра прав записи регистрации N 77-77-05/041/2008-889, N 77-77-05/041/2008-890, N 77-77-12/015/2009-043 и N 77-77-12/015/2009/044.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 мая 2010 года делу N А40-95981/09-157-715 в удовлетворении требований, заявленных истцом, отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2010 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец - Префектура ЗАО г. Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, ответчик - ОАО "Управление по монтажу и эксплуатации электрооборудования - 8" на предоставленном ему в аренду земельном участке осуществил демонтаж старых объектов недвижимости и построил новые без получения разрешения на строительство, указанные объекты недвижимости являются самовольными постройками и подлежат сносу, однако суды указанным обстоятельствам дали ненадлежащую правовую оценку.

Ответчики - ОАО "Управление по монтажу и эксплуатации электрооборудования - 8", ООО "Мавилон", третьи лица - Комитет государственного строительного надзора города Москвы, Управа района Очаково-Матвеевское, Управление Росреестра по Москве, Панамарев А.Л., извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель ответчика - ООО "Управляющая компания "Базовые инвестиции" возражал против удовлетворения жалобы, поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу, просил оставить решение и постановление без изменения.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, находит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежащими отмене, а дело - направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Суды указали, что 19.01.1996 г. между Правительством Москвы в лице Московского земельного комитета (в настоящее время - Департамент земельных ресурсов города Москвы, Арендодатель) и Управлением механизации N 8 ППСО "Мосмонтажспецстрой" (в настоящее время - ОАО "Управление по монтажу и эксплуатации электрооборудования - 8") (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 18.064 кв.м. во вл. 26 по Рябиновой улице города Москвы, предоставляемого в пользование на условиях аренды для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы.

В п. 2.1 договора стороны установили, что настоящий договор заключен сроком на 25 лет.

На арендуемом земельном участке ОАО "Управление по монтажу и эксплуатации электрооборудования - 8" было осуществлено строительство двух нежилых зданий - стр. 1 и стр. 2; впоследствии, 03.04.2006 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве осуществлена государственная регистрация права собственности ОАО "Управление по монтажу и эксплуатации электрооборудования - 8" на указанные выше здания как незавершенные строительством объекты.

ОАО "Управление по монтажу и эксплуатации оборудования - 8" на основании договоров купли-продажи, заключенных 12.03.2008 г. с гражданином Панамаревым А.Л., продало последнему вышеназванные здания, расположенные по ул. Рябиновая, д. 26, стр. 1 и 2.

Решением Никулинского районного суда города Москвы от 23.05.2008 г., вступившим в законную силу, признано право собственности Панамарева А.Л. на нежилое здание общей площадью 18.779,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Рябиновая, д. 26, стр. 1 и нежилое здание общей площадью 14.615,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Рябиновая, д. 26, стр.1, приобретенные им по сделкам купли-продажи.

30.06.2008 г. Управлением Федеральной регистрационной службы осуществлена государственная регистрация права собственности Панамарева А.Л. на указанные выше нежилые здания.

В свою очередь, Панамарев А.Л. по договору купли-продажи от 01.07.2008 г. продал вышеназванные спорные здания ООО "Мавилон", государственная регистрация перехода права собственности на здание осуществлена Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве 21.08.2008 г., а ООО "Мавилон" по договору купли-продажи объекта недвижимости от 19.06.2009 г. продало спорные строения Закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости "Сфера" под управлением ООО "Управляющая компания "Панорама" (в настоящее время - ООО "Управляющая компания "Базовые инвестиции").

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец утверждает, что ОАО "Управление по монтажу и эксплуатации электрооборудования - 8" в 2008 году на арендуемом земельном участке незаконно без получения необходимых разрешений на строительство и разрешения собственника земельного участка осуществлено строительство двух нежилых зданий - стр. 1 и стр. 2, в связи с этим просит признать вышеназванное недвижимое имущество самовольной постройкой, а также, признать недействительным зарегистрированное за ООО "Мавилон" право собственности, а также зарегистрированное право собственности владельцев инвестиционных паев Открытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Сфера" на объекты, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Рябиновая, д. 26, стр. 1 и 2 и исключить из Единого государственного реестра прав записи регистрации N 77-77-05/041/2008-889, N 77-77-05/041/2008-890, N 77-77-12/015/2009-043 и N 77-77-12/015/2009/044.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований полагать спорные строения самовольными постройками и в удовлетворении исковых требований отказал.

Апелляционный суд согласился с выводами первой инстанции, указав в своем постановлении следующее.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 03.07.2007 г. N 595-О-П разъяснил, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа в признании права собственности за застройщиком и сносе самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

28 апреля 1988 года Управлению механизации N 8 ППСО "Мосмонтажспецстрой", т.е. правопредшественнику ОАО "Управление по монтажу и эксплуатации электрооборудования - 8" Управлением государственного архитектурно-строительного контроля г. Москвы было выдано разрешение на производство подготовительных и основных строительно-монтажных работ по строительству производственной базы Управления и производственного корпуса, при этом в данном разрешении имеется ссылка на наличие проекта на строительство и решение Мосгорисполкома N 634-р от 28.04.1983 г. об отводе земельного участка.

30 июля 2001 года Главным архитектурно-планировочным управлением г. Москвы ОАО "Управление по монтажу и эксплуатации оборудования - 8" было выдано разрешение на проектирование и проведение строительных работ - осуществление нового строительства здания диагностики и технического обслуживания по адресу улица Рябиновая, вл. 26, данное разрешение выдано, в том числе, на основании выписки из протокола от 29.11.1999 г. заседания по вопросам земельных отношений в ЗАО г. Москвы о подготовке материалов исходно-разрешительной документации и договора аренды земли N М-07-004097 от 16.01.1996 г.

В соответствии с постановлением СНК СССР от 16.08.1944 г. N 110 "О государственном архитектурно-строительном комитете", распоряжением Президента РСФСР от 27.11.1991 г. N 105-рп "Об образовании органов государственно-строительного надзора РСФСР", распоряжениями вице-мэра от 28.11.1991 г., от 10.03.1992 г. N 119-РВМ и Мэра Москвы от 31.03.1993 г. N 197-РМ "Об инспекции государственного архитектурно-строительного надзора г. Москвы" и от 03.02.1998 г. N 100-РМ "О положении об инспекции государственного архитектурно-строительного надзора г. Москвы" Инспекция (управление) государственного архитектурно-строительного надзора (контроля) выдает разрешения на производство подготовительных и основных строительно-монтажных работ на конкретных объектах при наличии полного комплекта исходно-разрешительной и проектной документации, согласованной и утвержденной в установленном порядке.

Суд апелляционной инстанции посчитал, что при таких обстоятельствах, ссылка истца на то, что Комитет государственного строительного надзора города Москвы разрешение на строительство ответчику - ОАО "Управление по монтажу и эксплуатации электрооборудования - 8" не выдавал, несостоятельна.

Комитет государственного строительного надзора города Москвы был создан в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 02.05.2006 г. N 311-ПП и поскольку является правопреемником Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора города Москвы (п. 3.1 постановления), и оснований полагать, что у ответчика отсутствовала исходно-разрешительная и проектная документация на строительство, землеотвод для осуществления строительных работ, а также не выдавалось разрешение на строительство, у апелляционного суда не имеется.

Суд апелляционной инстанции также отметил, что право собственности ОАО "Управление по монтажу и эксплуатации электрооборудования - 8" на спорное недвижимое имущества как незавершенные строительством объекты было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.04.2006 г., основанием для регистрации права явились распоряжение Исполнительного комитета Совета народных депутатов от 28.04.1983 г. N 634р, распоряжение префекта ЗАО Москвы об установлении права пользования земельным участком от 12.07.1994 г. N 733-РП и договор аренды земельного участка от 19.01.1996 г. N М-07-0040097.

12.03.2008 г. ОАО "Управление по монтажу и эксплуатации оборудования - 8" по договорам купли-продажи продало указанные выше объекты недвижимости Панамареву А.Л., который за защитой нарушенного права обращался в Никулинский районный суд горда Москвы, который пришел к выводу о том, что на дату заключения сделок купли-продажи спорные объекты недвижимости на законных основаниях принадлежали ОАО "Управление по монтажу и эксплуатации электрооборудования - 8" и принял решение о признании за Панамаревым А.Л. права собственности на спорную недвижимость. Установленные судом фактические обстоятельства вновь установлению и доказыванию не подлежат.

Апелляционным судом указано что, то обстоятельство, что в технических паспортах спорных строений, составленных в 2005 г. и в 2008 г., имеются различия, при наличии указанных выше разрешений, необходимых для осуществления строительных работ, землеотвода под строительство, решения Никулинского районного суда города Москвы от 23.05.2008 г., а также осуществления государственной регистрации права собственности ОАО "Управление по монтажу и эксплуатации электрооборудования - 8" на незавершенную строительством недвижимость, не свидетельствует о создании ответчиками самовольных построек, при том, что по состоянию на 2006 год вышеназванные строения являлись незавершенными строительством объектами и ответчик - ОАО "Управление по монтажу и эксплуатации электрооборудования - 8" мог осуществлять строительство названных недостроенных объектов, в результате чего могла поменяться этажность, площадь и иные параметры постройки.

По мнению апелляционного суда, избранный истцом способ защиты нарушенного права - о признании недействительным зарегистрированного права и об исключении из Единого государственного реестра прав записи регистрации N 77-77-05/041/2008-889, N 77-77-05/041/2008-890, N 77-77-12/015/2009-043 и N 77-77-12/015/2009/044 не соответствует самому нарушенному праву, восстановление нарушенного права не влечет.

Между тем, в соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В рамках настоящего дела заявлен иск о признании самовольной постройкой спорных объектов недвижимого имущества и о признании недействительным зарегистрированного права собственности на указанные объекты. Такие требование не противоречат правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 г. N 15148/08 и Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22, в связи с этим, выводы судов о ненадлежащем способе защиты права, выбранном истцом, кассационной инстанцией признаются неправомерными.

Ссылки судов на решение Никулинского районного суда города Москвы от 23.05.2008 г., которым признано право собственности Панамарева А.Л. на спорные объекты, не имеют отношения к требованиям, заявленным Префектурой ЗАО г. Москвы.

Из содержания пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что возникновение права собственности на самовольную постройку возможно при соблюдении ряда условий:

- принадлежность земельного участка истцу, в частности, на праве собственности;

- соответствие самовольно возведенного объекта установленным нормам и правилам;

- отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц и создания угрозы жизни и здоровью граждан.

При отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности суд вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Суд должен установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Данная правовая позиция изложена в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22.

Из материалов дела не усматриваются действия суда о назначении экспертизы.

Кроме того, суды не установили на основании каких документов ответчик - ОАО "Управление по монтажу и эксплуатации электрооборудования - 8" мог осуществлять строительство недостроенных объектов, поменялась ли этажность, площадь и иные параметры постройки, не установили особенности спорных построек на момент рассмотрения дела.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Исходя из содержания пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В связи с этим, принятые по делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, поэтому они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, выяснить обстоятельства создания спорных объектов, принадлежность земельного участка, предложить истцу уточнить, на что направлены заявленные требования, поскольку само по себе признание постройки самовольной не приводит к восстановлению нарушенного права, установить - существующие объекты возведены в соответствии с проектом или с отступлением от него, и могут ли эти отступления свидетельствовать о том, что существующие объекты являются самовольными постройками, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 28 мая 2010 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2010 года по делу N А40-95981/09-157-715 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

В.В. Кузнецов

Судьи

С.Г. Нужнов В.В. Петрова