Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 июня 2011 г. N Ф05-4271/11 по делу N А40-170977/2009

8 июня 2011 г.

Дело N А40-170977/09-49-873

Резолютивная часть постановления объявлена 1 июня 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 8 июня 2011 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Тихоновой В.К.,

судей Волкова С.В., Чучуновой Н.С.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Джангиров Н.Р., по доверенности от 10.02.2010 г.;

от ответчиков - от Правительства Москвы - Стапович Е.А., по доверенности от 11.01.2011 г. N 4-14-82/1; от Департамента земельных ресурсов города Москвы - Осипов М.А., по доверенности от 28.02.2011 г. N 33-и-508/11;

от третьих лиц - от Префектуры Центрального административного округа города Москвы - Токарев С.А., по доверенности от 28.10.2010 г. N 0-7-13-1191/0; от Департамента экономической политики и развития города Москвы - не явился, извещен; от Департамента финансов г. Москвы - не явился, извещен; от Департамента дорожно-мостового и инженерного строительства города Москвы - Кондакова В.В., по доверенности от 19.11.2010 года N ДДМС_11378/9-9; от Контрольного комитета города Москвы - не явился, извещен,

рассмотрев 1 июня 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Гроккет"

на решение от 21 сентября 2010 года Арбитражного суда г. Москвы,

принятое судьей Марченковой Н.В.,

на постановление от 14 февраля 2011 года N 09АП-29013/2010-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю., Сумароковой Т.Я.,

по иску ООО "Гроккет"

к Правительству Москвы, Департаменту земельных ресурсов города Москвы,

третьи лица - Префектура Центрального административного округа города Москвы, Департамент экономической политики и развития города Москвы, Департамент финансов г. Москвы, Департамент дорожно-мостового и инженерного строительства города Москвы, Контрольный комитет города Москвы,

о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании убытков

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Гроккет" (далее - ООО "Гроккет") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с уточненными в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковыми требованиями к городу Москве в лице Правительства Москвы, Департаменту земельных ресурсов г. Москвы о расторжении договора аренды земельного участка от 16.02.1998 г. N М-01-010767 в связи с его ненадлежащим исполнением арендодателем, а также взыскании 38 262 660 руб. 26 коп. убытков, причиненных ненадлежащим выполнением арендодателем своих обязательств.

Исковые требования предъявлены на основании ст.ст. 8, 15, 307, 450, п. 5 ст. 453, п. 2 ст. 452, ст.ст. 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Москвы от 12.11.02 г. N 925-ПП и мотивированы тем, что выступающий объектом аренды по договору аренды от 16.02.1998 г. N М-01-010767 земельный участок был предоставлен ответчиком ООО "Гроккет" на 49 лет для строительства жилого дома и его последующей эксплуатации. В процессе осуществления подготовительных работ к строительству дома, ООО "Гроккет" столкнулось с категорическим несогласием жителей близлежащих домов, что послужило препятствием для строительства. Кроме того, ООО "Гроккет" ссылается на постановление Правительства Москвы N 925-ПП, после принятия которого строительство стало невозможным.

Таким образом, иск мотивирован тем, что по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, в отношении земельного участка, являющегося объектом аренды по договору аренды от 16.02.1998 г. N М-010767, возникли препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны ООО "Гроккет" как арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора, что причинило ООО "Гроккет" убытки в размере 38 262 660 руб. 26 коп.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21 сентября 2010 года по делу N А40-170977/09-49-873 исковые требования ООО "Гроккет" удовлетворены частично, а именно расторгнут в судебном порядке заключенный между ООО "Гроккет" и Московским земельным комитетом (ныне Департамент земельных ресурсов г. Москвы) договор от 16.02.1998 г. N М-01-010767 аренды земельного участка площадью 1280 кв.м. (кадастровый номер 77-01/00-219/2001-51090). В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении исковых требования в части взыскания убытков в размере 38 262 660 руб. 26 коп., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не доказаны обстоятельства, свидетельствующие о нарушении его прав ответчиками, которые давали бы истцу право требовать возмещения убытков по ст.ст. 15, 450, п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 14 февраля 2011 года N 09АП-29013/2010-ГК решение суда первой инстанции в части расторжения договора аренды от 16.02.1998 г. N М-010767 отменил и в указанной части в удовлетворении иска отказал. В остальной части суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставил в силе.

Законность и обоснованность вынесенных по делу решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяются в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Гроккет", которое полагает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права, а также, что выводы нижестоящих судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции вынесенные по делу судебные акты отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных ООО "Гроккет" исковых требований в полном объеме, расторгнув договор аренды земельного участка от 16 февраля 1998 года N М-01-010767 и взыскав с Правительства Москвы за счет городской казны в пользу ООО "Гроккет" убытки в размере 33 346 563 рублей 28 копеек.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы кассационной жалобы и дал по ним соответствующие пояснения.

Представители Правительства Москвы, Департамента земельных ресурсов города Москвы, Департамента дорожно-мостового и инженерного строительства города Москвы возражали против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в обжалуемых судебных актах, просили суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения как принятое при правильном применении норм материального и процессуального права, а кассационную жалобу ООО "Гроккет" - без удовлетворения.

В судебное заседание кассационной инстанции Префектура Центрального административного округа города Москвы, Департамент экономической политики и развития города Москвы, Департамент финансов г. Москвы, Контрольный комитет города Москвы своих представителей не направили, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

От Контрольного комитета города Москвы поступило заявление о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителя уполномоченного органа.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 156, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей заявителя жалобы, Правительства Москвы, Департамента земельных ресурсов города Москвы, Департамента дорожно-мостового и инженерного строительства города Москвы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права при вынесении оспариваемого судебного акта, а также соответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 16.02.1998 г. между городом Москвой (арендодатель) в лице Московского земельного комитета (в настоящее время - Департамент земельных ресурсов г. Москвы) и ОАО "Межотраслевая торгово-промышленная палата" (арендатор) был заключен договор аренды от 16.02.1998 г. N М-010767, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во внесенное владение и пользование на срок 49 лет земельный участок площадью 1280 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, Малый Тишинский пер., вл. 7, в границах, определенных на прилагаемом к договору плане, для строительства жилого дома и его последующей эксплуатации.

Указанный договор аренды от 16.02.1998 г. N М-010767 в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию в Московском земельном комитете 16.02.1998 г.

В соответствии с дополнительным соглашением от 20.10.1998 г., зарегистрированным в установленном законом порядке 21.08.2001 г., границы являющегося объектом аренды земельного участка определены в натуре.

Дополнительным соглашением от 02.04.2001 г., зарегистрированным учреждением юстиции 21.08.2001 г., установлена обязанность ОАО "Межотраслевая торгово-промышленная палата" как арендатора завершить строительство здания, для строительства и последующей эксплуатации которого предоставлен являющийся объектом аренды земельный участок, до 31.12.2002 г.

Указанное условие является предусмотренной нормой абз. 5 ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации обязанностью по своевременному освоению земельного участка, неисполнение которой влечет применение пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации в виде правомочия арендодателя на прекращение аренды земельного участка по собственной инициативе.

Установлено, что 15.12.2000 г. между ОАО "Межотраслевая торгово-промышленная палата" (прежний арендатор) и ООО "Гроккет" (новый арендатор) заключен договор от 15.12.2000 г., зарегистрированный в установленном законом порядке 21.08.2001 г., о передаче от прежнего арендатора новому прав и обязанностей из договора аренды от 16.02.1998 г. N М-010767, на основании которого ООО "Гроккет" приобрело у ОАО "Межотраслевая торгово-промышленная палата" право аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, вл. 7 по Малому Тишинскому пер., площадью 1280 кв.м., предоставленного для строительства жилого здания и его последующей эксплуатации по договору аренды земельного участка от 16.02.1998 г. N М-01-010767 и дополнительным соглашениям к нему.

В п. 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением п. 9 ст. 22 ЗК РФ (ст. 422 ГК РФ).

Пунктом 5.2. договора аренды от 16.02.1998 г. N М-010767 предусмотрен запрет арендатору на заключение сделок по перенайму объекта аренды без согласия арендодателя.

В то же время 17.05.2001 г. Московским земельным комитетом дано последующее согласие на заключение договора перенайма от 15.12.2000 г.

В соответствии с п.п. 4.3, 4.5 договора аренды от 16.02.1998 г. N М-010767 (в редакции дополнительного соглашения от 02.04.2001 г.) арендатор обязуется до 25.06.01 г. разработать ТЭО строительства жилого дома и утвердить в установленном порядке. Арендатор обязуется завершить строительство здания до 31.12.2002 г.

При таких обстоятельствах договор перенайма от 15.12.2000 г. породил соответствующие правовые последствия для сторон и, соответственно, к ООО "Гроккет" перешла обязанность в срок до 31.12.2002 г. завершить строительство здания, для строительства и последующей эксплуатации которого предоставлен земельный участок, являющийся объектом аренды по договору аренды от 16.02.1998 г. N М-010767.

Как правильно установлено судами нижестоящих инстанций, в срок до 31.12.2002 г. ООО "Гроккет" не приступило к строительству соответствующего здания, для строительства и последующей эксплуатации которого предоставлен земельный участок, являющийся объектом аренды по договору аренды от 16.02.1998 г. N М-010767, что не опровергается сторонами.

В обоснование утверждения ООО "Гроккет" о том, что арендатор не мог использовать являющийся объектом аренды земельный участок по его целевому назначению (осуществить на нем строительство жилого дома) по основаниям, за которые отвечает арендодатель, истец указывает на то, что жители домов, близлежащих к являющемуся объектом аренды земельному участку, выражали категорическое несогласие со строительством, что, по мнению истца, подтверждается протоколами совещаний от 11.01.2002 г., 28.03.2002 г. с участием в т.ч. представителей Префектуры Центрального административного округа города Москвы, Московского земельного комитета, Управы Пресненского района города Москвы, ООО "Гроккет", письмом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 05.10.2004 г. N 001-02-3909/4-(5)-1.

Как указал истец, в связи с принятием постановления Правительства Москвы от 12.11.2002 г. N 925-ПП "О Градостроительном плане развития территории Пресненского района на период до 2020 г." был принят градостроительный план развития территории Пресненского района, не предусматривающий строительство жилого дома по адресу: г. Москва, Тишинский пер, вл. 7, в связи с чем строительство на земельном участке стало невозможным.

Отменяя вынесенное по делу решение суда первой инстанции в части расторжения договора аренды от 16.02.1998 г. N М-010767 и отказывая в удовлетворении иска в указанной части, суд апелляционной инстанции пришел к выводам об отсутствии оснований для расторжения в судебном порядке договора аренды от 16.02.1998 г. N М-010767 по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 2 ст. 620 ГК РФ.

Однако судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда апелляционной инстанции, полагая, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о расторжении договора аренды от 16.02.1998 г. N М-010767 по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 2 ст. 620 ГК РФ, ввиду того, что в связи с принятием постановления Правительства Москвы от 12.11.2002 г. N 925-ПП об утверждении Градостроительного плана развития Пресненского района в отношении являющегося объектом аренды земельного участка возникли препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора.

С учетом того обстоятельства, что постановление Правительства Москвы от 12.11.2002 г. N 925-ПП "О Градостроительном плане развития территории Пресненского района на период до 2020 г." было принято 12.11.2002 г., а арендатор обязался завершить строительство здания до 31.12.2002 г. (согласовано сторонами в п.п. 4.3, 4.5 договора аренды от 16.02.1998 г. N М-010767 (в редакции дополнительного соглашения от 02.04.2001 г.)), суд первой инстанции, вопреки выводам арбитражного апелляционного суда, пришел к обоснованному заключению о том, что факт невозможности строительства жилого дома возник после издания постановления Правительства Москвы от 12.11.02 г. N 925-ПП "О Градостроительном плане развития территории Пресненского района на период до 2020 г." и, следовательно, переданное ООО "Гроккет" как арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены городом Москвой в лице Московского земельного комитета как арендодателем при заключении спорного договора аренды от 16.02.1998 г. N М-010767, не были заранее известны ООО "Гроккет" и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, в связи с чем заключенный между городом Москвой в лице Московского земельного комитета и новым арендатором - ООО "Гроккет" договор аренды от 16.02.1998 г. N М-010767 подлежит расторжению в судебном порядке.

Суд апелляционной инстанции, приходя к выводу об отсутствии оснований для расторжения в судебном порядке спорного договора аренды от 16.02.1998 г. N М-010767 по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 2 ст. 620 ГК РФ, указал на то, что принятый на основании постановления Правительства Москвы от 12.11.02 г. N 925-ПП "О Градостроительном плане развития территории Пресненского района на период до 2020 г." Градостроительный план развития Пресненского района, не предусматривающий нового строительства на земельном участке, выступающем объектом аренды по договору аренды от 16.02.1998 г. N М-010767, не применяется к правоотношениям по заключенному между городом Москвой в лице Московского земельного комитета (арендодателем) и истцом (арендатором) договору аренды земельного участка, поскольку договор аренды от 16.02.1998 г. N М-010767 был заключен до принятия Градостроительного плана развития Пресненского района и, соответственно, у арендатора сохраняется право на осуществление строительства жилого дома на арендованном земельном участке (т. 9 л.д. 142). Суд апелляционной инстанции указал, что общеустановленный статьей 54 Конституции Российской федерации принцип закона, согласно которому закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет, что применительно к отношениям, регулируемым гражданским законодательством, означает, что правовые акты субъекта РФ не являются основанием для изменения прав и обязанностей в гражданско-правовом обязательстве, ранее возникших с участием данного публичного образования, и арендатор вправе использовать арендованный земельный участок по целевому назначению, поскольку такое право не может быть прекращено постановлением Правительства Москвы от 12 ноября 2010 года N 925-ПП.

Однако судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда апелляционной инстанции, поскольку последний сделан без учета норм градостроительного и земельного законодательства Российской Федерации о приоритете государственных и/или общественных интересов над частными интересами при реализации юридическими и физическими лицами градостроительных проектов, установлении и изменении разрешенного использования земельных участков не на основании гражданско-правовой сделки, а в соответствии с градостроительной документацией, о разграничении действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

На момент принятия постановления Правительства Москвы от 12.11.02 г. N 925-ПП "О Градостроительном плане развития территории Пресненского района на период до 2020 г.", исключившего размещение жилого дома на арендованном истцом земельном участке, отношения в области градостроительного планирования, застройки и использования земель на федеральном уровне регулировались Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 3 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что под общественными интересами в области градостроительной деятельности понимались интересы населения городских и сельских поселений, в том числе, в обеспечении благоприятных условий проживания. В случае, если градостроительная деятельность противоречит общественным интересам, такая деятельность может быть прекращена.

Пунктом 3 статьи 3 Градостроительного кодекса Российской Федерации определялось понятие частных интересов в области градостроительной деятельности, под которыми понимались интересы граждан и юридических лиц в связи с осуществлением градостроительной деятельности на принадлежащих им земельных участках. Градостроительная деятельность таких граждан и юридических лиц могла быть ограничена в случае, если она препятствует реализации прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

Согласно статье 16 Градостроительного кодекса Российской Федерации при осуществлении градостроительной деятельности использование земельных участков гражданами и юридическими лицами, являющимися соответственно собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами земельных участков, проводится с соблюдением разрешенного использования объектов недвижимости в соответствии с градостроительными регламентами, предусмотренными правилами застройки, а также с соблюдением красных линий, которые установлены проектами планировки.

Статья 20 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность граждан и юридических лиц осуществлять градостроительную деятельность в соответствии с градостроительной документацией. При этом, пункт 6 статьи 62 Кодекса предусматривает право органа местного самоуправления отказать в выдаче разрешения на строительство в случае несоответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка, определяемому на основании градостроительной документации.

Конституционный Суд Российской федерации в определении от 06 ноября 2003 года N 387-О указал, что из положений статей 3, 16, 20, пункта 6 статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации вытекает, что право осуществлять строительство недвижимого имущества, перестройку и снос ограничено необходимостью соблюдения не только строительных норм и правил, но и требований о назначении земельного участка, а также установленного вида использования территории. Подобная регламентация градостроительной деятельности, в силу статьи 3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения благоприятных условий проживания посредством соблюдения требований, установленных нормативными правовыми актами и градостроительными нормами и правилами, а также контролем за их выполнением.

С указанными нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации корреспондируют нормы статей 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми арендатор земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из взаимосвязи приведенных положений Градостроительного и Земельного кодексов Российской Федерации следует, что разрешенное использование земельного участка, определяющее возможность или невозможность строительства того или иного объекта, определяется не на основании гражданско-правового договора, а в соответствии градостроительной документацией о градостроительном планировании развития территорий городских поселений, утверждение которой в силу статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к территории города Москвы относится к полномочиям органов власти города в рамках реализации публичных полномочий по осуществлению градостроительной деятельности на территории города Москвы.

С учетом приведенного вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для расторжения в судебном порядке спорного договора аренды земельного участка от 16.02.1998 г. N М-010767 ввиду того, что принятый Правительством Москвы постановлением от 12 ноября 2002 г. N 925-ПП Градостроительный план развития Пресненского района, не предусматривающий нового строительства на выступающем объектом аренды по договору от 16.02.1998 г. N М-010767 земельном участке, не применяется к правоотношениям сторон по заключенному договору аренды земельного участка, поскольку последний был заключен до принятия Градостроительного плана развития Пресненского района и, соответственно у арендатора сохраняется право на осуществление строительства жилого дома на арендованном земельном участке, не соответствует вышеуказанным положениям Градостроительного и Земельного кодексов Российской Федерации.

Судебная коллегия считает, что приведенный выше вывод суда апелляционной инстанции противоречит также действовавшему на момент принятия постановления Правительства Москвы от 12.11.02 г. N 925-ПП "О Градостроительном плане развития территории Пресненского района на период до 2020 г." градостроительному законодательству города Москвы.

В силу пункта 7 статьи 28 Градостроительного кодекса Российской Федерации законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления могут устанавливаться иные виды градостроительной документации в зависимости от особенностей региональных и местных условий.

Постановление Правительства Москвы от 12 ноября 2002 года N 925-ПП, утвердившее Градостроительный план развития территории Пресненского района г. Москвы на период до 2020 года, не предусматривающий строительство жилого дома на арендуемом истцом земельном участке, было принято Правительством Москвы в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 23 января 2001 года N 69-ПП "О Временном положении о составе и порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных планов развития территорий районов города Москвы".

Согласно таким Временным положениям (далее - Временные положения) градостроительные планы развития территорий районов города Москвы являются градостроительной документацией о градостроительном планировании развития территорий районов города Москвы (пункт 1.2 Временных положений) и разрабатывается для обеспечения комплексного развития территории района в целях решения градостроительных задач развития города Москвы, соответствующего административного округа, определенных утвержденной градостроительной документацией, создания благоприятной среды жизнедеятельности с учетом градостроительных, социально - экономических, экологических и других особенностей развития территории района (пункт 1.3 Временных положений). При этом утвержденный градостроительный план развития территории района г. Москвы является основой для последующей разработки исходно - разрешительной документации, принятия органами исполнительной власти города Москвы и районной Управой решений в области градостроительства и использования территории района (пункт 1.6 Временных положений). Материалы утвержденного градостроительного плана развития территория района г. Москвы вносятся в государственный градостроительный кадастр города Москвы (пункт 4.11 Временных положений).

Таким образом, из Временных положений следует, что градостроительные планы развития территорий районов г. Москвы относятся к градостроительной документации и являются основой для разработки исходно - разрешительной документации и принятия органами исполнительной власти города Москвы решений в области градостроительства и использования территорий районов г. Москвы.

На момент принятия Правительством Москвы Градостроительного плана развития территории Пресненского района на период до 2010 года (постановление Правительства Москвы от 12 ноября 2002 г. N 925-ПП, а также получения истцом от Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура) письменного отказа в разработке исходно-разрешительной документации для строительства жилого дома на арендуемом земельном участке (письмо от 05 октября 2004 г. N 001-02-3909/4-(5)-1) разработка исходно- разрешительной документации для нового строительства на территории города Москвы осуществлялась в соответствии с Положением о Едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москвы (далее - Положение), утвержденным распоряжением Мэра Москвы от 11 апреля 2000 года N 378-РМ.

Пунктом 2 распоряжения Мэра Москвы от 11 апреля 2000 года N 378-РМ установлена обязанность заказчиков (застройщиков), инвесторов, проектировщиков, строителей, организаций, участвующих в процессе предпроектной и проектной подготовки, руководствоваться указанным Положением как основным документом при подготовке проведения строительных работ в городе Москве.

Согласно пункту 1.3.1 раздела 1.3 главы II Положения ("Новое (капитальное и некапитальное) строительство и реконструкция объектов") подготовка исходно- разрешительной документации для нового строительства проводилась в соответствии с утвержденной градостроительной документацией.

Пунктом 1.3.6 раздела 1.3 главы II Положения был установлен срок действия исходно - разрешительной документации (не менее 1 года со дня ее регистрации). При этом срок действия исходно - разрешительной документации приостанавливался до истечения установленного срока при изменении градостроительной ситуации, оформленной соответствующим правовым актом городской администрации.

Таким образом, из положений названных выше правовых актов города Москвы, регулировавших правоотношения по градостроительной деятельности на территории города в спорный период, следует, что реализация арендатором земельного участка предоставленного ему договором аренды земельного участка права на строительство нового объекта недвижимого имущества может быть им реализована на территории города Москвы в случае, если такое новое строительство не противоречит утвержденной уполномоченными органами государственной власти города градостроительной документации.

В этой связи вышеуказанные выводы суда апелляционной инстанции также являются неправомерными как не учитывающими специальные нормы градостроительного законодательства города Москвы.

Изложенный арбитражным судом апелляционной инстанции вывод о том, что принятый на основании постановления Правительства Москвы от 12.11.02 г. N 925-ПП "О Градостроительном плане развития территории Пресненского района на период до 2020 г." Градостроительный план развития Пресненского района, не предусматривающий нового строительства на земельном участке, выступающем объектом аренды, не применяется к правоотношениям сторон по заключенному договору аренды земельного участка, поскольку договор аренды от 16.02.1998 г. N М-010767 был заключен до принятия Градостроительного плана развития Пресненского района, по существу означает, что арендаторы земельных участков обладают преимуществом по отношению к другим правообладателям земельных участков (собственникам, землевладельцам), поскольку положения градостроительной документации, ограничивающей или запрещающей размещение новых объектов капитального строительства на соответствующей территории поселений и земельных участках, входящих в их состав, и принятой уполномоченным органом публичной власти после заключения договора аренды земельного участка (для арендаторов) или возникновения права собственности или иного вещного права (для собственников и иных владельцев земельных участков), ограничивают в той или иной степени в возможности использования земельных участков для нового строительства только собственников и владельцев земельных участков. Однако ни земельное законодательство Российской Федерации, ни градостроительное законодательство (ранее и ныне действующее) не ставили и не ставят вопросы разрешенного использования земельных участков в зависимость от того, на каком праве правообладателям принадлежат земельные участки.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что отказ Москомархитектуры в разработке по заявке истца исходно-разрешительной документации на строительство жилого дома, выраженный в письме от 05.10.2004 г. N 001-02-3909/4-(5)-1 ни де-юре, ни де-факто не лишил истца права подготовить комплект документов исходно-разрешительной документации для строительства жилого дома лично или поручить его подготовку третьему лицу на основании гражданско-правового договора (т. 9 л.д. 143), также признается судебной коллегией сделанным с нарушением норм материального права.

На момент письменного отказа Москомархитектуры в разработке по заявке истца исходно-разрешительной документации на строительство жилого дома (том 1 л.д. 67) разработка исходно-разрешительной документации для нового строительства на территории города Москвы осуществлялась в соответствии с Положением о Едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москвы, утвержденным распоряжением Мэра Москвы от 11 апреля 2000 года N 378-РМ.

Пунктом 2 распоряжения Мэра Москвы от 11 апреля 2000 года N 378-РМ установлена обязанность заказчиков (застройщиков), инвесторов, проектировщиков, строителей, организаций, участвующих в процессе предпроектной и проектной подготовки, руководствоваться указанным Положением как основным документом при подготовке проведения строительных работ в городе Москве.

Согласно пункту 1.3.1 раздела 1.3 главы II Положения ("Новое (капитальное и некапитальное) строительство и реконструкция объектов") подготовка исходно-разрешительной документации для нового строительства проводится Москомархитектурой. Положение не содержит норм о возможности подготовки комплекта документов исходно-разрешительной документации для строительства жилого дома лично застройщиком (заказчиком) или по его поручению третьим лицом на основании гражданско-правового договора.

Указанная норма пункта 1.3.1 раздела 1.3 главы II Положения о подготовке исходно-разрешительной документации Москомархитектурой корреспондируется с пунктом 3.9 Положения о Москомархитектуре, утвержденного распоряжением Мэра Москвы от 04 июля 2000 года N 687-РМ, согласно которому на Москомархитектуру возлагается обязанность по обеспечению оформления исходно-разрешительной документации для строительства, реконструкции градостроительных объектов.

Отказ Москомархитектуры в разработке по заявке истца исходно-разрешительной документации на строительство жилого дома был правомерно обоснован Москомархитектурой отсутствием правовых оснований для такой разработки в связи с тем, что действующий на этот момент Градостроительный план развития Пресненского района г. Москвы не предусматривал нового строительства на арендуемом истцом земельном участке, а как было указано выше градостроительная деятельность органов исполнительной власти города Москвы, органов местного самоуправления в городе Москве, граждан и юридических лиц не может противоречить утвержденным градостроительным планам развития территорий районов города (пункт 3 статьи 11 Закона города Москвы от 02 апреля 2003 года N 20 "О порядке градостроительного планирования развития территорий административных округов, районов города Москвы").

Отказ Москомархитектуры в разработке исходно-разрешительной документации относится к деятельности данного органа исполнительной власти г. Москвы в сфере публичных отношений, основанных на властном подчинении одной стороны другой, а не в сфере частного права, основанного на договорных отношениях.

В соответствии с пунктами 1.1 и 3.9 Положения о Москомархитектуре, утвержденного распоряжением Мэра Москвы от 04 июля 2000 года N 687-РМ, Москомархитектура является органом исполнительной власти города Москвы, который обеспечивает реализацию государственного регулирования градостроительной и архитектурной деятельности на территории города, и в частности, обеспечивает оформление исходно-разрешительной документации для строительства, реконструкции градостроительных объектов в г. Москве.

Как было указано выше правоотношения между истцом и Москомархитектурой по вопросу разработки исходно-разрешительной документации регулируются нормами градостроительного законодательства г. Москвы, и в частности, Положением о Едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве, утвержденным распоряжением Мэра Москвы от 11 апреля 2000 года N 378-РМ.

Согласно преамбуле Положение о Едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москвы разработано в соответствии с действующим на тот момент градостроительным законодательством РФ и г. Москвы.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что отказ Москомархитектуры в разработке исходно-разрешительной документации относится к деятельности данного органа исполнительной власти г. Москвы не в сфере публичных отношений, основанных на властном подчинении одной стороны другой, а в сфере частного права, основанного на договорных отношениях, не соответствует нормам градостроительного законодательства Российской федерации и, в частности, градостроительного законодательства г. Москвы.

Вывод суда апелляционной инстанции, положенный в основу отказа судом в расторжении спорного договора аренды от 16.02.1998 г. N М-010767 о том, что истец не только не обращался в компетентные государственные органы в установленном действующим законодательством порядке за получением разрешения на строительство, но не обеспечил изготовление необходимой в силу действующего законодательства для получения разрешения на строительство проектной документации на строительство жилого дома, то есть не совершил действия, являющиеся безусловной предпосылкой к использованию земельного участка, являющего объектом аренды по договору аренды земельного участка, признается судебной коллегией основанным на неправильном применении норм материального права, поскольку согласно градостроительному законодательству города Москвы подготовке проектной документации и получению разрешения на строительство предшествует разработка исходно-разрешительной документации.

Однако, как указано выше, Москомархитектура отказала истцу в разработке исходно-разрешительной документации, обосновав свой отказ отсутствием правовых оснований для такой разработки в связи с тем, что Градостроительный план развития Пресненского района г. Москвы, принятый Правительством Москвы согласно постановлению от 12 ноября 2002 года N 925-ПП не предусматривает нового строительства на выступающем объектом по договору аренды от 16.02.1998 г. N М-010767 земельном участке.

При указанных обстоятельствах выводы Арбитражного суда г. Москвы соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судом правильно применены нормы материального прав.

Переоценка доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судом первой инстанции, в силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений положений статей 7, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2011 года отменить, решение Арбитражного суда г. Москвы от 21 сентября 2010 года по делу А40-170977/09-49-873 оставить в силе.

Председательствующий - судья

В.К. Тихонова

Судьи

С.В. Волков Н.С. Чучунова