Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 августа 2014 г. N Ф05-8999/14 по делу N А40-147215/2013

г. Москва

21 августа 2014 г.

Дело N А40-147215/13-150-1326

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Дунаевой Н.Ю., Комаровой О.И.

при участии в заседании:

от истца Производственного кооператива "ОПКТБ "АВАНГ" (ОГРН 1027700158903) - Зеленая О.Б. дов. от 05.05.2014.Ионова М.Д.дов от 10.11.2013

от ответчика Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) - Зебелян С.А.дов от 27.12.2013 N 33-Д-955\13

от третьих лиц: 1.Правительствог. Москвы (ОГРН-1027739813507)Забелян С.А.дов от 27.12.2013 N 4-47-1323\3

2.Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве - не явилось, извещено.

рассмотрев 14 августа 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Производственного кооператива "ОПКТБ "АВАНГ"

на решение от 27 января 2014 года

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Коноваловой Е.В.

на постановление от 14 мая 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Савенковым О.В., Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.

по иску Производственного кооператива "ОПКТБ "АВАНГ"

к Департаменту городского имущества города Москвы

третьи лица: Правительство Москвы, Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве,

о признании незаконным отказа от договора аренды от 29.11.1999 г. N М-05-014660, признании договора действующим, восстановлении в ЕГРП записи регистрации

УСТАНОВИЛ:

Производственный кооператив "ОПКТБ "АВАНГ" обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании незаконным одностороннего отказа ДГИ г. Москвы от договора долгосрочной аренды земельного участка N М-05-014660 от 29.11.1999 г. и досрочного расторжения договора, выраженного в уведомлениях Департамента N ДГИ-И-17549/13 от 17.07.2013 г. и N ДГИ-И-20990/13 от 02.09.2013 г., о признании договора долгосрочной аренды земельного участка N М-05-014660 от 29.11.1999 г. действующим и о восстановлении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации N 77-01/00-3/1999-61422 от 05.01.2000 г. о государственной регистрации договора долгосрочной аренды земельного участка N М-05-014660 от 29.11.1999 г. и записи регистрации N 77-01/05-04/2001-1829 от 24.07.2001 г. о государственной регистрации дополнительного соглашения от 30.10.2000 г. к договору N М-05-014660 от 29.11.1999 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 января.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2014 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 27 января 2014 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба производственного кооператива "ОПКТБ АВАНГ" без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, производственный кооператив "ОПКТБ "АВАНГ" подал кассационную жалобу, в которой истец просит отменить обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 27.01.2014, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2014 г. по основаниям неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, неправильного применения ном материального права, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

В обоснование доводов жалобы истец указал, что судом первой и апелляционной инстанции необоснованно были отклонены доводы об отсутствии у Департамента городского имущества города Москвы полномочий на принятие решений о досрочном одностороннем расторжении договоров аренды по основаниям и в порядке п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее по тексту - Вводный закон).; по мнению суда, полномочия выступать арендодателем городских земель в порядке ст. ст. 124-125 ГК РФ предоставлены Департаменту пунктом 4.2.1. Положения о Департаменте, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП. ;к роме того, решение об отказе от договора аренды принято градостроительно-земельной комиссией 30.05.13

При этом судами не было учтено следующее.

Норма п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее по тексту - Вводный закон) императивно определяет последствия неиспользования по.целевому назначению или ненадлежащего использования земельных участков, (находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга и предоставленных по договорам аренды до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества.

По смыслу абз. абз. 1, 2 и 3 п. 22 ст. 3 Вводного закона досрочное одностороннее (внесудебное) расторжение указанных договоров аренды земельных участков может осуществляться исключительно в следующем порядке:

1) При наличии предусмотренных данным законом обстоятельств соответствующий орган государственной власти принимает решение о расторжении договора и направляет арендатору уведомление об этом (уведомление N 1);

2) до истечения месячного срока после направления указанного ("первого") уведомления арендатор вправе направить в орган государственной власти свои письменные возражения, а если такие возражения арендатором не были направлены, договор считается расторгнутым по истечении указанного месячного срока;

3) соответствующий орган государственной власти рассматривает полученные возражения арендатора и либо соглашается с ними, либо принимает решение о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора, о котором уведомляет арендатора. В последнем случае договор считается расторгнутым с момента направления этим органом данного ("второго") уведомления.

Таким образом, существенными и необходимыми составляющими установленного п. 22 ст. 3 Вводного закона порядка расторжения договора является совершение соответствующим органом государственной власти специальных действий, порождающих гражданско-правовые последствия в виде прекращения договорных отношений с арендатором, а именно принятие указанных выше решений (односторонняя сделка), а направление арендатору уведомлений является производным от этих действий, само по себе правовых последствий в виде расторжения договора не создает. Уведомления носят исключительно информационный характер, не направлены на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей заявителя.

Согласно ст. 125 ГК РФ субъектом арендных отношений по поводу земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются соответствующие публично-правовые образования - собственники этих участков, от имени и в интересах которых могут приобретать и осуществлять имущественные права специально уполномоченные на то органы государственной власти.

Осуществление органами государственной власти гражданских прав от имени и в интересах соответствующих публично-правовых образований допускается лишь в пределах компетенции этих органов, установленной актами, определяющими их статус.

Конкретизируя эту норму ГК РФ применительно к управлению собственностью г. Москвы, частью 3 ст. 20 Закона г. Москвы от 28.06.1995 "Устав города Москвы" определено, что от имени города Москвы правомочия собственника осуществляют органы государственной власти города Москвы в рамках их компетенции, установленной настоящим Уставом и иными правовыми актами, определяющими статус этих органов.

Этим положениям ГК РФ и закона г. Москвы корреспондирует норма абз. 1 п. 22 ст. 3 Вводного закона" О введении в действие Земельного Кодекса РФ", наделяющая правом на досрочное одностороннее (внесудебное) ^расторжение договора аренды не любой орган государственной власти г. Москвы, а лишь "соответствующий", т.е. тот, которому актами, определяющими его статус, определенно предоставлены необходимые для такого расторжения полномочия.

Таким образом, досрочное одностороннее (внесудебное) расторжение | договора в порядке п. 22 ст. 3 Вводного закона не может считаться законным в отсутствие решения о расторжении этого договора и решения о подтверждении ранее принятого решения о расторжении этого договора, принятых именно тем органом (теми органами) государственной власти, которые актами, определяющими его (их) статус, наделены полномочиями принимать такие решения.

Арбитражными судами первой и апелляционной инстанций не было выяснено существенное по делу обстоятельство - каким именно органом государственной власти г. Москвы было в действительности принято решение о досрочном одностороннем расторжении договора аренды.

Пункт 22 ст. 3 Вводного закона не содержит положений, устанавливающих, что полномочиями по расторжению договора наделяется именно тот орган, который исполняет функции арендодателя земельных участков, находящихся в собственности соответствующего публично-правового образования - в данном случае субъекта РФ города Москвы.

Таким образом, вопреки вышеуказанному мнению арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, наделение какого-либо органа полномочием выступать арендодателем городских земель само по себе не означает наделения этого органа полномочием принимать решения о совершении односторонних сделок в порядке п. 22 ст. 3 Вводного закона. Согласно ст. 125 ГК РФ "соответствующим" в смысле абз. 1 п. 22 ст. 3 Вводного закона может быть признан лишь тот орган власти г. Москвы, полномочия которого по принятию таких решений непосредственно установлены законом (а при его отсутствии - подзаконным правовым актом) города Москвы, определяющим статус органов исполнительной власти города Москвы.

Согласно ч. ч. 1 и 2 ст. 1, ч. ч. 2 и 13 ст. 11, ч. 1 ст. 13 Закона г. Москвы от 20.12.2006 N 65 "О Правительстве Москвы" единственным и высшим постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом государственной власти города Москвы, обладающим общей компетенцией, и правомочным решать все вопросы, отнесенные к ведению органов и должностных лиц исполнительной власти города Москвы (за исключением вопросов, являющихся в силу закона прерогативой Мэра Москвы), а также в пределах своих полномочий организовывать и осуществлять управление собственностью города Москвы и контроль за ее эффективным использованием, наделять полномочиями по управлению собственностью города Москвы подведомственные органы исполнительной власти, осуществлять управление в области земельных отношений, а также разрабатывать и осуществлять городскую политику в области градостроительства и землепользования, является Правительство Москвы.

Таким образом, в городе Москве единственным органом исполнительной власти, непосредственно в силу закона г. Москвы наделенным полномочиями принимать решения о расторжении договоров аренды в порядке п. 22 ст. 3 Вводного закона, является Правительство Москвы.

Спорный договор был заключен Правительством Москвы в лице его уполномоченного органа - Московского земельного комитета (впоследствии - Департамента земельных ресурсов, Департамента городского имущества города Москвы - ответчика по настоящему делу).

Однако, Правительством Москвы не издавалось правовых актов, наделяющих Департамент городского имущества г. Москвы полномочиями принимать решения о досрочном одностороннем (внесудебном) расторжении договоров аренды в случаях и в порядке, предусмотренных п. 22 ст. 3 Вводного закона.

Статус Департамента городского имущества Москвы определяется Положением о нем (утверждено в соответствии с п. 1 ст. 10 Закона г.Москвы от 20.12.2006 N 65 Постановлением Правительства Москвы от 04.06.2013 N 353-ПП).

Пункт 4.2 указанного Положения (подп. подп. 4.2.1 - 4.2.48) устанавливает исчерпывающий перечень тех относящихся к установленной сфере деятельности Департамента вопросов, по которым ответчик вправе принимать решения самостоятельно. В части прекращения прав на земельные участки компетенция Ответчика ограничивается полномочиями принимать решения:

-о прекращении прав лиц, не являющихся собственниками, на объекты недвижимого имущества, необходимые для размещения на присоединенной территории определенной категории объектов федерального значения (подл. 4.2.12 Положения),

-о прекращении сервитутов в отношении земельных участков, необходимых для размещения на присоединенной территории определенной категории объектов федерального и регионального значения (подп. 4.2.14 Положения),

-о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками в связи с отказом от права (подп. 4.2.19 Положения).

Ни к одному из указанных случаев досрочное расторжение спорного договора аренды N М-05-014660 от 29.11.1999 г. в порядке п. 22 ст. 3 Вводного закона не относится. Нормативных правовых актов РФ, законов г. Москвы, каких-либо иных правовых актов г. Москвы, наделяющих ответчика (согласно подп. 4.2.49 Положения) полномочиями самостоятельно принимать решения по таким "иным вопросам" (подп. 4.2.49 Положения) как прекращение прав юридических лиц на земельные участки в других случаях, в том числе, в порядке п. 22 ст. 3 Вводного закона.

Подпункт 4.2.1 Положения, на который сослались суды, предоставляет ответчику право принимать решения лишь о предоставлении в установленном порядке в собственность, аренду, безвозмездное срочное пользование, постоянное (бессрочное) пользование земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, правообладателям расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений для целей эксплуатации объектов капитального строительства, об установлении права ограниченного пользования указанными земельными участками.

Ответчик не наделен полномочиями самостоятельно принимать решения о прекращении права истца использовать земельный участок в соответствии с Договором аренды, в том числе, путем его одностороннего расторжения в порядке п. 22 ст. 3 Вводного закона, а вправе в соответствии со подп.4.1.14 Положения, лишь вносить соответствующие предложения Правительству Москвы для принятия последним решения по этому вопросу.

Таким образом, совершив оспариваемые в настоящем деле действия по досрочному одностороннему расторжению договора аренды (совершив одностороннюю сделку), ответчик превысил свою компетенцию.

Согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации", поскольку к публично-правовым образованиям (п. 1 ст. 124 ГК РФ) применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством (п. 2 ст. 124 ГК), заключения сделки от имени публично-правового образования его органом с превышением компетенции, такая сделка признается ничтожной (ст. 168 ГК РФ).

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанции указали на то, что решение об отказе от договора аренды принято Градостроительно-земельной комиссией 30.05.13.

Согласно протокола заседания градостроительно-земельной комиссии от 30.05.2013 г.N 17 п. 11 (т. 2 л.д.38-39) принято решение согласиться с прекращением реализации инвестиционного проекта строительства дорожно-эксплуатационной базы и расторжением договора аренды земельного участка от 29.11.1999 г. N М-05-014660 в одностороннем порядке путём направления уведомления арендатору ПК "ОПКТБ "АВАНГ" в соответствии с пунктом 22 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".

Однако, в соответствии с условиями договора аренды N М-05-014660 от 29.11.1999 г.,земельный участок предоставлен для размещении уже существующей дорожно-эксплуатационной базы и её эксплуатации.

Пункт 22 ст.3 Вводного закона применяется для тех случаев, в которых земельные участки предоставлялись для строительства либо реконструкции объекта недвижимого имущества, в данном случае участок предоставлен главным образом для размещения дорожно-эксплуатационной базы (пункт 1.1. договора аренды, т.1 л.д. 11).

Согласно преамбуле Постановления Правительства Москвы от 16.11.2010 N 1019-ПП, ГЗК создана на основании ст. 23 Закона г.Москвы от 20.12.2006 N65 "О Правительстве Москвы" в качестве рабочего органа Правительства Москвы (п. 3.1 Положения о ГЗК) для оперативного решения вопросов в области градостроительной деятельности, инвестиционной деятельности, земельных отношений, осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства, проведения работ по сохранению недвижимых объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия" (абз. 1 раздела 1 Положения о ГЗК).

Поскольку в структуре исполнительных органов государственной власти, утвержденных в соответствии с п. 4 ст. 17 Федерального закона от 06.10.1999 г. N 184-ФЗ, п. 5 ч. 2 ст. 41 Закона г. Москвы от 28.06.1995 "Устав города Москвы", ч. 11 ст. 3 Закона г. Москвы от 20.12.2006 N 65 указом Мэра Москвы от 29.05.2013 N 41-УМ, такой орган государственной власти как Градостроительно-земельная комиссия города Москвы не предусмотрен, то данная комиссия не является органом государственной власти г. Москвы и не вправе совершать действия, отнесенные к прерогативе таких органов.

Решение градостроительно-земельной комиссии от 30.05.2013 не является установленным абз.абз. 2 и 3 п. 22 ст. 3 Вводного закона решением о расторжении спорного договора аренды и решением о подтверждении ранее принятого решения о расторжении спорного Договора аренды, о которых ответчик уведомил Истца письмами-уведомлениями N ДГИ-И-17549/13 от 17.07.2013 г. и N ДГИ-И-20990/13 от 02.09.2013 г.

Заключенный сторонами договор аренды не содержал императивного и безусловного указания на необходимость проектирования и строительства именно капитальных строений (объектов недвижимого имущества) с указанием их конкретных параметров - количества строений с указанием функционального назначения каждого из них, сроков строительства.

Ни в тексте договора аренды, ни в нормах действующего законодательства Российской Федерации и города Москвы не содержится понятия (определения) термина "Дорожно-эксплуатационная база".

В данной ситуации необходимо исходить из технологии работы дорожно-эксплуатационной базы. Дорожно-эксплуатационная база - это прежде всего парк специальной техники, с помощью которого ведётся уборка (эксплуатация) дорог. Данная дорожно-эксплуатационной база занимает маленькую площадь равную 1504 кв.м., территория которой нужна прежде всего для стоянки, проезда техники и разворотов, а также площадь для обслуживания спецтехники и для хранения запасных частей.

Вывод же Арбитражного суда г. Москвы и Девятого арбитражного апелляционного суда о том, что действительным намерением сторон при заключении договора аренды было установить в качестве цели использования земельного участка возведение на нем объекта капитального строительства, в связи с чем к правоотношениям сторон применяется п. 22 ст. 3 Вводного закона является необоснованным.

При определении целевого назначения земельного участка, предоставленного по Договору аренды, суды применили нормы материального права, не подлежащие применению: Постановление Госплана СССР N 95, Госстроя СССР N 60 от 24.04.1985 "Об утверждении Указаний о порядке разработки и утверждения технико-экономических обоснований строительства по крупным и сложным предприятиям и сооружениям (а при необходимости и по другим объектам)" и Постановление Совмина СССР от 28.01.1985 N96 (ред. от 12.06.1989) "О дальнейшем совершенствовании проектно-сметного дела и повышении роли экспертизы и авторского надзора в строительстве".

По мнению судов, сам факт указания в договоре обязанности по разработке технико-экономических обоснований свидетельствует о том, что участок предоставлялся для строительства капитального промышленного объекта.

Однако суды не учли того факта, что указанные выше документы регулировали порядок составления Госпланом СССР и Госстроем СССР перспективных планов развития отраслей народного хозяйства при государственной плановой экономике в СССР, т.е. иной тип экономико-правовых отношений, никак не связанных с предпринимательской деятельностью коммерческой организации.

Не состоятельным является также и вывод судов о том, что заявитель не выполнил обязательств, установленных п. 4.2 договора аренды, а именно, в течение одного года со дня государственной регистрации договора не разработал и не представил в Москомзем технико-экономическое обоснование.

Согласно п. 2.2 договора долгосрочной аренды N М-05-014660 от 29.11.1999 г. договор вступает в силу с даты его государственной регистрации, которая была произведена 05 января 2000 г., а государственная регистрация дополнительного соглашения от 30.10.2000 г. к договору N М-05-014660 от 29.11.1999 г., согласно которому площадь земельного участка была увеличена до 1504 кв.м, была произведена 24.07.2001 г.. То есть, по основному договору аренды срок для предоставления ТЭО был фактически установлен согласно п. 4.2 до 05 января 2001 г., а дополнительным соглашением, не внесшим изменения в п.4.2. Договора аренды - с 24.07.2001 г. до 24.07.2002 г.

Однако,обязанность оформлять технико-экономическое обоснование в виде отдельного документа, установленная Распоряжением Мэра Москвы N 561-РМ от 11 ноября 1994 года была отменена, начиная с 11 апреля 2000 года в связи с изданием Распоряжения Мэра Москвы N 378-РМ от 11 апреля 2000 года "О положении единого порядка предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве".

Ответчик, зная об изменении законодательства, не внес изменение в п.4.2.договора.

Более того, заявитель считает, что данное нарушение, в принципе, не может являться основанием для расторжения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке, так как у общества не было обязанности возводить капитальные объекты недвижимости.

На предоставленном на праве аренды земельном участке с 1995 г. уже располагалась дорожно-эксплуатационная база ОПКТБ "АВАНГ" (включавшая в себя бытовые помещения для рабочих, помещение для хранения запасных частей, для хранения реагентов, помещение для охраны объекта, помещение для мастеров) (т.2 л.д.2-4).

В подтверждение своего вывода о намерениях сторон договора аренды установить целевое назначение земельного участка под капитальное строительство суды при толковании п. 4.3 Договора аренды применили п. 1 ст. 132 ГК РФ (т.2 л.д.107).

Указанная норма объединяет в понятие предприятия как имущественного комплекса все те объекты, которые используются для осуществления деятельности предприятия - вне зависимости от того, является ли каждый такой объект в отдельности объектом недвижимости, и вне зависимости от того, на каком праве владелец предприятия как имущественного комплекса осуществляет в своей деятельности использование того или иного объекта, входящего в имущественный комплекс. Указанное прямо подтверждает как п. 2 ст. 132 ГК РФ, определяющий состав объектов предприятия, так и п. 1 ст. 656 ГК РФ о договоре аренды предприятия как имущественного комплекса.

Согласно п.1 ст. 656 ГК РФ по договору аренды предприятия как имущественного комплекса передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

В 2004 г. было принято Распоряжение Департамента имущества г. Москвы от 27.05.2004 N 1217-р "О временном порядке оформления прав на имущественный комплекс как единый объект" в целях упорядочения системы учета и управления имуществом города Москвы и обеспечения правильности оформления распорядительных документов, а также для урегулирования вопроса государственной регистрации прав на нестандартные и некапитальные объекты (заборы, асфальтовые покрытия, дороги, гаражи, автостоянки, складские и подсобные строения, ангары и прочие).

В данном Распоряжении прямо указано на то, что имущественный комплекс представляет собой совокупность некапитальных и нестационарных объектов, описанных в техническом паспорте ГУП "МосгорБТИ", что не тождественно предприятию, понятие которого закреплено в ст. 132 ГК РФ.

Заявителем предоставлялись в Москомзем документы, подтверждающие права на расположенный на земельном участке имущественный комплекс :. акт инвентаризации имущественного комплекса и технический паспорт БТИ (т. 1л.д.39-42, т.2 л.д.24-27).

Суды сослались на ст.ст. 23 и 62 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ, указывая, что согласно данным нормам обязательность получения разрешения на строительство и последующий ввод объектов в эксплуатацию распространяется исключительно на объекты капитального строительства.

Суды, однако, не учли тот факт, что указанные нормы закона не содержат каких-либо положений о разрешении на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно ч. 1 ст. 62 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

В соответствии с ч. 9 ст. 62 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ исключение в части необходимости получения разрешения на строительство было сделано лишь для случаев, когда работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ.

Суды также сослались и на ст.ст. 50-51 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ, указав, что данные нормы содержат положения, аналогичные ст.ст. 23 и 62 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ.

При этом суды не учли как различие прежнего и действующего Градостроительных кодексов РФ в определении понятия "строительство", так и содержание части 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ которой согласно ст. 9 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 30.06.2006) "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" была придана обратная сила. Так, часть 13 ст. 1 действующего Градостроительного кодекса РФ включает в понятие "строительство" все виды строительства, в том числе, строительство некапитальных сооружений, в связи с чем частью 10 той же ст. 1 законодатель выделяет термин "объект капитального строительства", относящийся только к объектам недвижимости. При этом часть 17 ст. 51 действующего Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что разрешение на строительство не требуется для "строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других)" (подп. 2 ч. 17 ст. 51) и строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. (подп. 3 ч. 17 ст. 51). Придавая части 17 ст. 51 обратную силу, законодатель распространил ее действие, в том числе, на некапитальные объекты, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации. Таким образом, законодатель устранил неопределенность в толковании термина "строительство" и в толковании положений части 9 ст. 62 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ, четко определив, что строительство временных (некапитальных) сооружений входит в понятие "строительство", но такие объекты не подпадают под понятие "объектов капитального строительства" и, следовательно, не являются объектами недвижимости, а их строительство не требует на сегодняшний день получения разрешения на строительство. Одновременно, с момента придания части 17 ст. 51 действующего Градостроительного кодекса обратной силы законодатель исключил необходимость подтверждать наличие разрешения на строительство по некапитальным объектам, к которым на момент их возведения предъявлялось соответствующее требование Градостроительным кодексом РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ.

Довод ответчика, принятый судами первой и апелляционной инстанций, о том, что договор долгосрочной аренды на 49 лет мог быть заключен только под строительство капитального объекта недвижимости, противоречит действовавшему на момент заключения договору законодательству.

В свою очередь уже в пункте 4 Градостроительного заключении N 8/46 от 02.03.1995 г. было указано, что функциональным назначением данного земельного участка является размещение дорожно-эксплуатационной базы.

При этом дорожно-эксплуатационная база существовала и функционировала с 1990 года и выполняла государственный заказ по комплексному содержанию ОДХ для ДЕЗ ЮАО г. Москвы, и располагалась на правах аренды на участке в районе "Царицыно".

Истец осуществлял и осуществляет использование земельного участка для размещения дорожно-эксплуатационной базы единственно возможным способом путем возведения и эксплуатации временных конструкций, о чем свидетельствуем технический паспорт БТИ (т.2 л.д.24-37), что не противоречит условиям договора аренды.

Истцом были представлены следующие документы, подтверждающие использование земельного участка по назначению - т.е. под строительство и эксплуатацию дорожно-эксплуатационной базы:

-акт обследования объекта недвижимости N 9053628 от 04 октября 2013 года, составленный Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (том 2 л.д. 45), в котором подтверждается наличие на участке дорожной техники, некапитальных строений (строительные бытовки в два этажа, отдельно стоящее некапитальное строение площадью застройки 480 м. кв., отдельно стоящее некапитальное строение площадью застройки 31 м. кв.) и забора, а также факт использования участка под размещение дорожно-эксплуатационной базы.

-договор N 79/13 от 29.12.2012 г., заключенный между истцом и ООО "Чистый город" на выполнение работ по содержанию объектов дорожного хозяйства (тротуаров) в районе "Царицыно" ЮАО г. Москвы (том 1 л.д. 60-66). В указанном договоре истец выступал субподрядчиком ООО "Чистый город", который в свою очередь выступал подрядчиком по Госконтракту с г. Москвой на выполнение работ по содержанию объектов дорожного хозяйства.

-договор о совместной деятельности N 1 от 27.12.2013 г., заключенный с ООО "АДМБ-Юг" (т. 2 л.д. 21-23)., согласно статье 3 которого истец предоставляет для ведения совместной деятельности территорию автобазы и все находящиеся на ней временные сооружения (бытовки, ангар);

-договор подряда по сбору снега N 10-30/12 от 30.12.2013 (т. 2 л.д. 12-14).

- акт об инвентаризации имущества, расположенного на земельном участке от 18.09.2013 г. (том 1 л.д. 39-42) с указанием о размещении на участке, в том числе, ангара арочного быстровозводимого сборно-разборной конструкции (металлический), передвижных деревянных бытовых помещений из модельных конструкционных элементов в количестве 12 единиц, а также дорожно-уборочных транспортных средств (каток, снегоуборщик, машины коммунальные и пр.) и техническое заключение ООО "ГЕОКОН ПРОЕКТ" по инженерно-техническому обследованию несущих конструкций металлического ангара по адресу: 1-й Варшавский пр-д, вл. 5А (т 2 л.д. 46-99).;

- фотодокументы, подтверждающие функционирование базы, в том числе, размещение на земельном участке указанного выше имущества (т.2 л.д. 28-31).

-технический паспорт на домовладение по адресу 1-й Варшавский проезд, вл. 5 Южного административного округа Москвы (т. 2 л.д. 24-27). Технический паспорт содержит сведения по состоянию на 09.12.2013г.о размещении на участке ангара, бытовок, сторожки и склада (с приложением плана участка, на котором обозначены соответствующие сооружения).

Сделанный судами вывод о том, что истцом не представлено доказательств выполнения работ по строительству дорожно-эксплуатационной базы истцом не соответствует обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, судами неправильно применен п.22 ст.3 ФЗ"О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы.

Представитель Департамента городского имущества г.Москвы, Правительства г. Москвы в судебное заседание явились, с доводами кассационной жалобы не согласны, решение арбитражного суда г. Москвы от 27 января 2014 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2014 г. находит законными и обоснованными.

Управление Федеральной службы государственной регистрации. кадастра и картографии в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела был извещен, отзыв на жалобу нет представил, дело рассматривается в его отсутствие в соответствие с ч.3 ст. 284 АПК РФ.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон. проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения арбитражного суда г. Москвы от 27 января 2014 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2014 г.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что между Московским земельным комитетом (арендодатель) и истцом производственным кооперативом ОПКТБ "АВАНГ"(арендатор) 29.11.199г.заключен долгосрочный (на 49 лет) договор аренды N М-05-014660 земельного участка площадью 1304 кв. м по адресу: г. Москва, 1-й Варшавский проезд, вл. 5, для проектирования, строительства и эксплуатацию дорожно-эксплуатационной базы.(л.д.12-18т.1)

В соответствии с п.4.1 договора арендатор обязался в течение шести месяцев со дня государственной регистрации заказать в НИиПИ Генплана гМосквы разработку акта корректировки красных линий и представить разработанный акт в Москомзем.

Согласно п. п. 4.2,4.3 договора арендатор обязан в течение одного года со дня государственной регистрации договора разработать и представить в Москомзем утвержденное в установленном порядке ТЭО на проектирование строительство и эксплуатацию дорожно-эксплуатационной базы, после сдачи объекта в эксплуатацию представить в Москомзем документы, подтверждающие права на расположенный на земельном участке имущественный комплекс.

30 октября 2000 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору N М-05-014660 от 29.11.1999 г. в части изменения площади земельного участка с 1304 на 1504 кв.м.(л.д.19т.1)

17.07.2013 Департамент городского имущества г.Москвы направил в адрес производственного кооператива "ОПКТБ " АВАНГ" уведомление N ДГИ-И-17549/13 о досрочном расторжении договора в соответствии с п. 22 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25.10.01 г. N 137-ФЗ в связи с существенным нарушением условий договора и не исполнением обязательств по представлению в ДГИ г. Москвы утвержденного в установленном порядке ТЭО на проектирование строительство и эксплуатацию дорожно-эксплуатационной базы и не осуществлением строительства в срок, предусмотренный договором. (л.д.24т.1)

Истцом в адрес ответчика направлены возражения исх. N 15/08 от 15.08.2013 по вопросу расторжения договора.(л.д.26-27т.1)

Департамент городского имущества г. Москвы уведомлением от 02.09.2013 N ДГИ-И-20990/13 подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора от 29.11.1999 N М-05-014660.(л.д.38т.1)

Полагая указанный отказ незаконным, а договор действующим, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Суд первой и апелляционной инстанции, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, правильно применив нормы материального права, пришли к обоснованному выводам об отсутствии оснований доля удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно п.1 ст. 615 Гражданского Кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, ап сели такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды помимо существенного нарушения условий договора могут быть установлены и иные основания досрочного расторжения договора в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.(п.3ст.450 ГК РФ)

В соответствии с п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (ред. от 29.06.2012) заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Согласно заключенному сторонами договора срок строительства не предусматривался, между тем, был установлен срок исполнения обязательства по предоставлению ТЭО.

До настоящего времени строительство дорожно-эксплуатационной базы не осуществлено, арендатором не получено разрешение на строительство.

В материалы дела не представлены доказательства наличия обстоятельств, препятствующих получению истцом такого разрешения.

Доводы истца о том, что строительство капитального объекта условиями договора не предусмотрено, в связи с чем, к спорным правоотношениям п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не применим, а на спорном земельном участке, согласно акта осмотра и акта об инвентаризации имущества расположены более 40 единиц транспортных средств, размещены сборно-разборные конструкции, которые используются при эксплуатации дорожно-эксплуатационной базы, что свидетельствует об использовании истцом земельного участка по целевому назначению, правомерно признаны необоснованными.

Оценив условия договора по правилам ст. 431 Гражданского Кодекса РФ, суд первой и апелляционной инстанции, пришли к обоснованному выводу о том, что на предоставленном в долгосрочную аренду земельном участке истцом должно быть осуществлено строительство объекта недвижимого имущества. Так, пунктом 4.2 договора предусмотрена разработка технико-экономических обоснований на проектирование, строительство и эксплуатацию дорожно-эксплуатационной базы, что, как правильно указано судами, являлось обязательном документом, предшествующим принятию решения о проектировании и строительстве крупных и сложных предприятий и сооружений.

Пунктом 5 Постановления Совмина СССР от 28.01.1985 N 96 (ред. от 12.06.1989) "О дальнейшем совершенствовании проектно-сметного дела и повышении роли экспертизы и авторского надзора в строительстве" предусмотрено, что решения о проектировании строительства объектов принимаются:

- по крупным и сложным предприятиям и сооружениям, определяемым Госпланом СССР и Госстроем СССР - на основании технико-экономических обоснований строительства;

- по другим предприятиям, зданиям и сооружениям - на основании технико-экономических расчетов, обосновывающих хозяйственную необходимость и экономическую целесообразность их строительства;

- В технико-экономических обоснованиях и технико-экономических расчетах определялся порядок разработки проектно-сметной документации: в две стадии - проект и рабочая документация или в одну стадию - рабочий проект.

Совместным постановлением Госплана и Госстроя СССР от 24.04.85 г. N 95/60 были утверждены Указания о порядке разработки и утверждения технико-экономических обоснований строительства по крупным и сложным предприятиям и сооружениям (а при необходимости и по другим объектам).

Указанные нормативные акты не отменены и действовали на момент заключения договора аренды.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, сам факт указания в договоре обязанности по разработке ТЭО свидетельствует о том, что участок предоставлялся для строительства капитального промышленного объекта.

Пунктом 4.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор после сдачи объекта в эксплуатацию обязан представить в Москомзем документы, подтверждающие права на расположенный на земельном участке имущественный комплекс.

Исходя из содержания ст. ст. 23, 62 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.98 г. N 73-ФЗ (действовавшего в период создания объекта)обязательность получения разрешения на строительство и последующий ввод объектов в эксплуатацию распространяется исключительно на объекты капитального строительства.

Аналогичные положения содержаться в ст. ст. 51, 55 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ.

В соответствие со ст. 132 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Таким образом, из особых условий договора аренды от 29.11.1999 N М-05-014660 следует обязанность арендатора по строительству капитального объекта на предоставленном ему земельном участке.

В связи с тем, что доказательств строительства объекта недвижимого имущества истцом не представлено,суды пришли к правильному выводу о том, что одностороннее расторжение договора арендодателем является законным.

Доводы истца о том, что у Департамента городского имущества города Москвы отсутствуют полномочия на расторжение договора аренды, отклонены судом первой и апелляционной инстанции, правомерно указав, что полномочия выступать арендодателем городских земель в порядке ст. ст. 124 - 125 ГК РФ предоставлены департаменту пунктом 4.2.1 Положения о Департаменте, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП.

Судом первой и апелляционной инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов соответствуют имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 января 2014 года по делу N А40-147215/13-150-1326, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу Производственного кооператива "ОПКТБ "АВАНГ" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

Н.Ю. Дунаева О.И. Комарова