Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 июля 2011 г. N Ф05-6338/11 по делу N А40-102553/2010

г. Москва

18 июля 2011 г.

N КГ-А40/7124-11 Дело N А40-102553/10-60-669

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июля 2011 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Русаковой О. И., Хомякова Э. Г.,

при участии в заседании:

от истца - Сорокина С. В. по доверенности от 18.03.2011 N Д-11/7335,

рассмотрев 11 июля 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Бархат"

на решение от 03 декабря 2010 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Дунаевой Н. Ю.,

на постановление от 29 марта 2011 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Барановской Е. Н., Панкратовой Н. И., Левиной Т. Ю.,

по делу N А40-102553/10-60-669,

по иску Департамента имущества города Москвы

к Обществу с ограниченной ответственностью "Бархат"

о взыскании 285 225 руб. 91 коп., расторжении договора и выселении

УСТАНОВИЛ: Департамент имущества города Москвы (далее Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Бархат" (далее ООО "Бархат", ответчик) о взыскании 285 225 руб. 91 коп., составляющих: 278 180 руб. 13 коп. - задолженность по оплате арендных платежей по договору аренды N 04-00024/10 от 21.01.2010 за период с 03.02.2010 по август 2010, 7 045 руб. 78 коп. - неустойка за просрочку уплаты арендных платежей в период с 18.02.2010 по 12.08.2010, расторжении указанного договора аренды, выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью 93,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Наримановская, д. 13 (1-й этаж, помещение 1, комнаты 1 - 5).

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приято уменьшение размера исковых требований в части взыскания: задолженности - до 171 930 руб. 13 коп., неустойки - до 2 590 руб. 44 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03 декабря 2010 года требования о взыскании долга и пени удовлетворены в полном объеме, иск в части расторжения договора аренды оставлен без рассмотрения, в остальной части в иске отказано.

Полагая подлежащими взысканию суммы долга и пени, суд исходил из того, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по оплате арендной платы, просрочка уплаты арендных платежей в заявленный в иске период имеется.

Суд счел, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части требования о расторжении договора, поскольку суд не располагает доказательствами получения ответчиком уведомления о погашении задолженности и предложением о расторжении договора, в связи с чем на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса иск в данной части оставлен без рассмотрения.

Требование о выселении признано не подлежащим удовлетворению, так как договор аренды между сторонами не расторгнут.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2011 года указанное решение отменено в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды и в части отказа в выселении ООО "Бархат" из нежилого помещения.

Договор аренды от 21.01.2010 N 04-00024/10 на аренду нежилого помещения общей площадью 93,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Наримановская, д. 13 (1-й этаж, помещение 1, комнаты 1 - 5), заключенный между Департаментом имущества города Москвы и ООО "Бархат", расторгнут.

ООО "Бархат" выселено из нежилого помещения общей площадью 93,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Наримановская, д. 13 (1-й этаж, помещение 1, комнаты 1 - 5).

В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы оставлено без изменения.

Апелляционный суд пришел к выводу, что истцом досудебный порядок урегулирования спора соблюден, основания для расторжения договора в судебном порядке и выселения ответчика из помещения имеются.

ООО "Бархат" подана кассационная жалоба на вышеназванные судебные акты, согласно которой ответчик просит решение Арбитражного суда города Москвы отменить в части взыскания задолженности и неустойки, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности и неустойки, отменить постановление Девятого арбитражного апелляционного суда в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что судебные акты приняты с нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права.

Ответчик считает, что истец неправомерно предъявляет сумму задолженности без учета перечисленного задатка, ответчик просил рассмотреть исковые требования с учетом данного задатка. Суд неправильно указал, что Общество заявляло ходатайство об уменьшении суммы долга до конкретной суммы 171 930 руб. 13 коп.

ООО "Бархат" указывает, что судами не были исследованы доказательства и приняты во внимание доводы ответчика о том, что истцом переданы в аренду нежилые помещения с существенными недостатками - отсутствие электроэнергии в связи с отсутствием выделенных мощностей; помещение не могло использоваться по назначению.

Вина Общества в несвоевременном перечислении платежей согласно требуемым Департаментом ставкам арендной платы отсутствует. В связи с отсутствием вины также неправомерно взыскание неустойки.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Арендодатель должен принять надлежащие меры, которые бы гарантировали получение арендатором соответствующего письменного предупреждения, а арендатор должен получить требование арендодателя для того, чтобы иметь возможность рассмотреть данное требование и направить ответ. В данном случае письменное предупреждение ответчиком не получено.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства.

Согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Дело рассматривается в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными. Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в судебных актах установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение (в неотмененной апелляционным судом части) и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что между Департаментом (арендодатель) и ООО "Бархат" (арендатор) заключен договор N 04-00024/10 от 21.01.2010, согласно которому первый передает второму в аренду нежилое помещение общей площадью 93,2 кв. м, расположенное по адресу: Москва, Наримановская, д. 13 (1 этаж, помещение I, комнаты 1 - 5).

Срок действия договора - с 20 января 2010 года по 19 января 2020 года.

Договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке 01.03.2010.

Истец по акту приема (передачи) от 20.01.2010 г. передал ответчику указанное нежилое помещение.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Условие о порядке платежей и расчетов по договору содержится в разделе 6 договора аренды N 04-00024/10 от 21.01.2010.

Согласно пунктам 6.1, 6.2, 6.5 договора ставка арендной платы определяется в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 20.01.2010. Величина арендной платы за объект аренды установлена в размере 568 520 руб. в год, включая НДС. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в бюджет г. Москвы не позднее пятого числа текущего месяца в размере 1/12 части, установленной п.п. 6.1, 6.2 и 6.3 договора.

Суд установил, что ответчик не исполнил надлежащим образом обязательство по уплате арендных платежей, задолженность составляет 171 930 руб. 13 коп. за период с февраля 2010 года по август 2010 года.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 указанного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 8.3 договора аренды установлено, что договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в случае невнесения арендной платы в течение двух периодов оплаты подряд либо наличия недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.

Истец направил в адрес ответчика требование от 11.06.2010 N 04-10/3416 об уплате задолженности по арендным платежам по договору аренды N 04-00024/10 от 21.01.2010, пени вследствие просрочки уплаты арендных платежей и указал, что нарушение ответчиком обязательств по договору является основанием для его расторжения.

Истец после направления ответчику названного требования и неполучения ответа 30.07 2010 направил в адрес ответчика предложение от 28.07.2010 N 04-10/4289 о досрочном расторжении договора аренды, для чего предложил направить уполномоченного представителя в Департамент имущества города Москвы с целью подписания соответствующего соглашения.

Данное предложение направлено ответчику по адресу арендуемого им помещения: г. Москва, ул. Наримановская, д. 13, а также по адресу: г. Москва, ул. Полковая, д. 1, стр. 19, комн. 7, который является юридическим адресом ответчика, указан им в договоре аренды N 04-00024/10 от 21.01.2010, апелляционной и кассационной жалобах.

Вышеназванное предложение возвращено истцу с уведомлением почтовой организации о том, что истек срок хранения, адресат не явился за получением заказной корреспонденции.

Неполучение корреспонденции по адресу места нахождения юридического лица в соответствии с данными государственной регистрации в связи с отсутствием органа юридического лица по этому адресу является риском юридического лица, все неблагоприятные последствия которого несет юридическое лицо.

Условиями договора аренды (пункт 8.3) предусмотрено, что договор аренды считается расторгнутым с момента направления арендатору соответствующего уведомления заказным письмом.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает правильным вывод апелляционного суда о том, что истцом выполнены требования, установленные статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, досудебный порядок урегулирования спора соблюден, отсутствие доказательств получения ответчиком предложения истца о расторжении договора не может свидетельствовать о несоблюдении истцом данного порядка.

Поскольку обязательство по уплате арендной платы ответчиком не исполнено, суд правомерно признал требование о расторжении договора подлежащим удовлетворению.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, при прекращении договора аренды у ответчика имеется обязанность возвратить помещение арендодателю, которая им не исполнена. Иных оснований для пользования и владения спорным помещением ООО "Бархат" суд не установил, требование о выселении ответчика из нежилого помещения обоснованно.

Также правомерно, в соответствии со статьями 309, 310, 614, 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды N 04-00024/10 от 21.01.2010 удовлетворено требование Департамента о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени за просрочку ее уплаты.

Довод ответчика о том, что истец неправомерно предъявляет сумму задолженности без учета перечисленного задатка, в качестве основания отмены обжалуемых судебных актов судебная коллегия считает несостоятельным. Ответчиком обстоятельства внесения задатка, что задаток не учтен, не подтверждены, в дело соответствующий расчет платежей, ответчиком не представлен. На копии представленного ответчиком платежного поручения N 00001 от 11.01.2010 не имеется отметки о списании денежных средств, есть лишь отметка банка о принятии платежного документа к исполнению. Ответчик не лишен возможности заявить требование о взыскании суммы задатка в самостоятельном порядке.

Указание судом в решении о том, что ответчик ходатайствовал об уменьшении неустойки и суммы долга до 171 930 руб. 13 коп. не является нарушением, которое привело к принятию неправильного судебного акта.

Довод ответчика о том, что нежилые помещения переданы ему арендодателем с существенными недостатками (отсутствие электроэнергии в связи с отсутствием выделенных мощностей), что помещение не могло использоваться по назначению, не подтвержден имеющимися в деле доказательствами. Как следует из акта приема (передачи) нежилого помещения от 20.01.2010, ООО "Бархат" принято помещение без замечаний. Техническое состояние помещения на момент приема полностью соответствует условиям договора, все инженерные конструкции, коммуникации, находящиеся в помещении находятся в исправном состоянии.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, в том числе постановления Девятого арбитражного апелляционного суда, частично отменившего решение Арбитражного суда города Москвы, не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с окончанием производства в суде кассационной инстанции подлежит отмене приостановление исполнения постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2011 года по делу N А40-102553/10-60-669, принятое определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 июня 2011 года N КГ-А40/7124-11.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2011 года по делу Арбитражного суда города Москвы N А40-102553/10-60-669 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2011 года по делу N А40-102553/10-60-669, принятое определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 июня 2011 года N КГ-А40/7124-11.

Председательствующий-судья:

О. И. Комарова

Судьи

О. И. Русакова Э. Г. Хомяков