Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 августа 2011 г. N Ф05-7931/11 по делу N А40-121953/2010

ГАРАНТ:

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 апреля 2012 г. N 14760/11

настоящее постановление отменено

г. Москва

17 августа 2011 г.

Дело N А40-121953/10-119-741

Резолютивная часть постановления объявлена 8 августа 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О. И.,

судей Хомякова Э. Г., Чучуновой Н.С.

при участии в заседании:

от заявителя ООО ТД "Международная" - Скворцов А.В., доверенность от 27.09.2010 г.., Уткин Д.В., доверенность от 27.09.2010 г.,

от заинтересованного лица Управление Росреестра по г. Москве - Зорина А.В., доверенность от 29.12.2010 г. N 32396/10, Нефедова Е.А., доверенность от 29.12.2010 г N 32418/10

от третьих лиц Правительство Москвы - Степанович Е.А., доверенность от 11.01.2011 г N 4-14-82/1; Департамент земельных ресурсов г. Москвы - Пелевина О.А., доверенность от 28.02.2011 г. N 33-И-471/11,

рассмотрев 08.08.2011 г. в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

на решение от 21.03.2011 г..

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Быковой Ю.Л.

на постановление от 21.06.2011 г..

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Поповым В.И., Гончаровым В.Я., Поташовой В.И.

по заявлению ООО "Территориальная дирекция "Международная"

(ОГРН 1077761879018, ИНН 7703647620)

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (ОГРН 1097746000822)

3- лица Правительство Москвы (ОГРН 1027739813507) ,

Департамент земельных ресурсов г. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

УСТАНОВИЛ:

ООО "ТД "Международная" (далее - Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление) от 26.08.2010 N 14/09/2010-741 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, Международное шоссе, и обязании ответчика осуществить государственную регистрацию.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы (далее -Правительство) и Департамент земельных ресурсов г. Москвы (далее Департамент).

Решением от 21.03.2011 г.. суд удовлетворил заявленные требования, мотивировав свое решение тем, что оспариваемый ненормативный правовой акт вынесен с нарушением требований Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав), нарушает права и законные интересы заявителя.

Постановлением от 21.06.2011 г. Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по настоящему делу судебными актами, Управление обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, как необоснованные, вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права, и отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование доводов заявитель приводит довод о неправильном определении судами правовой природы спорных правоотношений. По мнению заявителя, судебный спор является публично-правовым и должен рассматриваться в порядке Главы 24 АПК РФ.

В кассационной жалобе Управление указывает на нарушение положений ст.ст. 29, 30 ЗК РФ, соответственно нарушения порядка предоставления спорного земельного участка, поскольку после проведения аукциона по реализации инвестиционных проектов у заявителя как у победителя аукциона возникло право на его реализацию, а не право аренды на спорный земельный участок. Суды дали оценку обстоятельствам, по которым отсутствует надлежащее доказательство, а именно: распорядительный документ органа государственной власти о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 77:09:0006013:1000 в аренду заявителю. Заявитель ссылается на несоответствие дат проведения аукциона и составления протокола об итогах его проведения, указывает на пропуск срока для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и принадлежность спорного земельного участка на праве аренды другому лицу.

В отзыве на кассационную жалобу Общество, считая доводы заявителя несостоятельными, указывает, что факт нарушения правил проведения аукциона в части составления протокола об итогах аукциона с задержкой не является основанием для отказа в государственной регистрации права. Участок, являющийся предметом договора аренды, обоснованно не был предметом аукциона, так как был сформирован в последующий период в рамках исполнения Правительством Москвы своих обязательств по оформлению земельно-правовых отношений с победителем аукциона. К рассматриваемым правоотношениям ст. 30 Земельного кодекса РФ применена быть не может, а ст.ст. 30.2 и 38.2 Кодекса вступили в силу после проведения аукциона и заключения инвестиционного контракта. Вывод Управления о ничтожности договора аренды земельного участка в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ - неоснователен, а отказ в регистрации договора - незаконен.

В судебном заседании представители Управления поддержали доводы кассационной жалобы.

Представители Общества возражали против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в судебных актах и представленном в порядке ст. 279 АПК РФ отзыве на кассационную жалобу.

Представители Правительства Москвы и Департамента земельных ресурсов г. Москвы полагают доводы жалобы обоснованными, а принятые по делу судебные акты подлежащими отмене, поскольку в настоящее время оформление земельно-правовых отношений с заявителем без проведения торгов является нарушением требований законодательства; предметом торгов, проведенных 16.09.2004, являлось право на реализацию инвестиционного проекта, а не право аренды на земельный участок.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения относительно этих доводов, выслушав объяснения представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 28.06.2010 г.. Департамент земельных ресурсов г. Москвы обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:09:0006013:1000, расположенного по адресу: г. Москва, Международное шоссе.

Письмом от 27.07.2010 N 14/009/2010-741 Управление приостановило государственную регистрацию, указав на отсутствие документов, подтверждающих законность проведения публичного порядка предоставления земельного участка, и непредставления инвестиционного контракта, в рамках которого заключен договор аренды.

Письмом от 26.06.2010 N 14/09/2010-741 заявителю отказано в государственной регистрации договора аренды от 09.06.2010 N И-09-000034 на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав. В обоснование отказа Управление сослалось на то, что договор аренды заключен с нарушением земельного законодательства, поскольку аукционной документацией проводимого аукциона по продаже прав реализации инвестиционного проекта по проектированию и застройке жилых микрорайонов Молжаниновского района Северного административного округа (по Международному шоссе) не предусмотрено проведение торгов по продаже права аренды на земельный участок. При этом земельный участок поставлен на кадастровый учет после проведения аукциона, обременен текущими имущественными обязательствами, а сведения о нем содержат противоречивую информацию. В письме ответчик указал на несоответствие распоряжения Правительства Москвы от 11.09.2009 N 2392-РП, послужившее основанием для заключения договора аренды, требованиям п. 1 ст. 1058 ГК РФ.

Принимая решение по спору, суд исходил из недоказанности Управлением соответствия оспариваемого акта (решения) нормам законодательства, регулирующим спорные правоотношения.

Судебные инстанции, оценив представленные сторонами доказательства, с учетом положений статей 64, 68, 71, 75 АПК РФ, правильно применив нормы материального права, регулирующие возникший спор, пришли к обоснованному выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований для принятия оспариваемого решения и недоказанности Управлением законности оснований отказа в совершении регистрационных действий, указанных в абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав.

При этом суды исходили из установленных обстоятельств, связанных с заключением 09.06.2010 договора аренды N И-09-000034 земельного участка с кадастровым номером 77:09:0006013:1000 сроком до 31.12.2015 г. между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (собственник) и ООО "Территориальная дирекция "Международная", которому в рамках дополнительного соглашения N 1 к инвестиционному контракту от 08.12.2004 N 13-002277-5101-0027-00001-04, заключенного на основании результатов аукциона и распоряжения Правительства Москвы от 11.11.2004 N 2264-РП "Об итогах аукциона и условиях реализации инвестиционного проекта застройки жилых микрорайонов Молжаниновского района по Международному шоссе (Северный административный округ)" с победителем аукциона ЗАО "Интеко", переуступлены в полном объеме права инвестора с продлением срока реализации инвестиционного проекта до 31.12.2015.

Инвестиционный контракт от 08.12.2004 N 13-002277-5101-0027-00001-04 на момент принятия оспариваемого акта не был реализован.

Статья 5 Инвестиционного контракта предусматривает предоставление подлежащего застройке земельного участка на праве аренды на период проектирования и строительства.

На момент заключения названного инвестиционного контракта порядок предоставления в г. Москве земельных участков для целей реализации инвестиционных проектов в градостроительной сфере регулировался Постановлением Правительства Москвы от 27.04.2004 г. N 255-ПП, в соответствии с которым не требовалось проведение повторных торгов на право аренды земельного участка после определения победителя торгов на право реализации инвестиционного проекта застройки, в данном случае жилого микрорайона Молжаниновского района по Международному шоссе.

Учитывая, что в соответствии с положениями п. 2 ст. 10 Земельного кодекса РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности г. Москвы, осуществляется городом, что в силу ст.ст. 3, 4 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" решения о предоставлении земельных участков из земель, находящихся в собственности г. Москвы, принимаются Правительством Москвы или уполномоченным им органом исполнительной власти г. Москвы, которые и являются основанием для оформления правоустанавливающих документов на землю, принимая во внимание, что предоставление земельного участка осуществлено в соответствии с планировкой территорий, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 09.09.2003 N 757-ПП, и инвестиционным контрактом, заключенным по итогам проведения открытого аукциона по подбору инвестора на реализацию инвестиционного проекта, суд первой инстанции, а с ним согласилась апелляционная инстанция, пришел к правильному выводу о наличии оснований для предоставления земельного участка на праве аренды. При этом суды обоснованно исходили из того, что характер требований заявителя связан с исполнением обязательств в соответствии с инвестиционным контрактом N 13-002277-5101-0027-00001-04 от 08.12.2004, заключенным до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации об обязательном проведении аукциона (п. 2 ст. 30.2 Кодекса), и действительностью принятых Правительством Москвы распорядительных актов, проведенного аукциона и заключенного сторонами инвестиционного контракта, которые не отменены и в установленном законом порядке не признаны недействительными.

Таким образом, вывод судов о том, что в спорном периоде решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) являются основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду, являются правильными. При этом возможность реализации предоставленного права аренды земельного участка приобретается с момента составления протокола о результатах аукциона и сохраняется до истечения срока строительства.

В связи с чем доводы кассационной жалобы о том, что земельный участок предоставлен в нарушение установленного ст. 30 Земельного кодекса РФ порядка, не состоятелен.

Доказательств наличия обременений в отношении спорного земельного участка, препятствующих предоставлению его на праве аренды, не представлено.

Отсутствие в инвестиционном контракте N 13-002277-5101-0027-00001-04 от 08.12.2004 ссылок на кадастровый номер земельного участка не свидетельствует о его незаключенности, поскольку, как правильно указал суд, кадастровый номер земельного участка не определен законом как существенное условие сделок инвестиционно-градостроительного характера, а сам инвестиционный контракт государственной регистрации не подлежит.

Учитывая, что предметом торгов являлось не право аренды участка для целей строительства, а право реализации инвестиционного проекта комплексной застройки микрорайонов, при том, что порядок заключения по результатам торгов инвестиционного контракта полностью соответствовал действующему на момент их проведения постановлению Правительства Москвы от 27.04.2004 N 255-ПП, суд обоснованно не согласился с доводом Управления о том, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, в предмет аукциона не вошел и не совпадает с земельными участками, указанными в п. 5.1.2 ст. 5 инвестиционного контракта N 13-002277-5101-0027-00001-04 от 08.12.2004.

Суд установил, что земельные участки, указанные в п. 2.3 и п. 5.1.2 инвестиционного контракта, не являлись предметом аукциона и включены в контракт как перечень сторонних землепользователей, с которыми арендные отношения подлежат прекращению в установленном порядке. В связи с чем земельный участок, являющийся предметом договора аренды, обоснованно не был предметом аукциона, был сформирован в последующий период при оформлении Правительством Москвы земельно-правовых отношений с победителем аукциона.

Ссылка подателя жалобы на нарушение правил проведения аукциона, состоявшегося 16.09.2004, в части составления протокола об итогах аукциона с задержкой, не является основанием для отмены судебных актов, поскольку результаты аукциона являются юридически действительными, судебные акты, которыми признаны недействительными результаты аукциона, не принимались.

Не опровергает вывод судов довод заявителя кассационной жалобы о ничтожности договора аренды по причине отсутствия в нем сведений об объекте права аренды (земельном участке), как существенном условии договора.

Оценивая условия договора аренды, суд установил, что заключенный договор содержит сведения об индивидуальном уникальном кадастровом номере и его географическом расположении, до заключения договора аренды предоставляемый в аренду земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет.

Кроме того, указанное обстоятельство ввиду отсутствия соответствующего судебного акта, не является основанием ничтожности договора, заключенного по результатам торгов.

Исходя из изложенного, вывод суда первой инстанции о том, что представленные Департаментом на государственную регистрацию документы свидетельствуют о наличии оснований для заключения договора аренды от 09.06.2010 N И-09-000034 и не противоречат действующему законодательству, является правомерным.

Не является основанием для отмены судебных актов исходя из предмета настоящего иска ссылка в жалобе на пропуск срока заключения договора аренды участка, установленного п. 8 ст. 31 ЗК РФ. В данном случае правоотношения по инвестиционному контракту и спорному договору аренды земельного участка не относятся к процедуре предоставления участка с предварительным согласованием места размещения объекта, предусмотренной ст. 31 ЗК РФ.

Иное толкование норм материального права и иная оценка доказательств в кассационной жалобе не свидетельствуют об ошибочности выводов судов и не являются основанием для удовлетворения кассационной жалобы.

Рассмотрение судами спора по правилам искового производства не привело к принятию судами неверного решения по делу. В кассационной жалобе не указано, какие именно особенности Главы 24 АПК РФ в рамках требований ч. 1 ст. 197 АПК РФ не применены судами при рассмотрении настоящего спора.

Согласно части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебных актов первой и апелляционной инстанций судом кассационной инстанции являются нарушение норм материального или процессуального права, а также несоответствие выводов суда установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся доказательствам.

При этом в соответствии с частью 2 вышеуказанной статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в полномочия суда кассационной инстанции не входит установление обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанции, при этом кассационная инстанция не вправе предрешать вопросы достоверности или недостоверности доказательств, преимущества одних доказательств перед другими, а также не вправе переоценивать доказательства, которым уже была дана оценка судом первой или апелляционной инстанции.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом судебной проверки и получили надлежащую оценку, с которой суд кассационной инстанции соглашается и находит правильной.

В кассационной жалобе не приведено доводов и доказательств, опровергающих установленные судами обстоятельства, как и не приведено мотивов, которые в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение от 21 марта 2011 года Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 21 июня 2011 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-121953/10-119-74 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

О.И. Русакова

Судьи

Э.Г. Хомяков Н.С. Чучунова