Постановление Арбитражного суда Московского округа от 1 сентября 2014 г. N Ф05-9168/14 по делу N А40-167291/2013

город Москва

01 сентября 2014 г.

Дело N А40-167291/13-10-1469

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.

судей Дунаевой Н.Ю., Комаровой О.И.

при участии в заседании:

от истца - ООО "АгроПремьер" - Островский А.Л., доверенность от 10.10.2013 б/н; Гаврилова И.М., доверенность от 21.11.2013 б/н;

от ответчика - Департамент городского имущества города Москвы - Зебелян С.А., доверенность от 27.12.2013 N 33-Д-955/13;

от третьего лица - Правительство города Москвы - Зебелян С.А., доверенность от 27.12.2013 N 4-47-1322/3,

рассмотрев 25 августа 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "АгроПремьер"

на решение от 31 января 2014 года

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Пуловой Л.В.,

на постановление от 30 мая 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Савенковым О.В., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.

по иску ООО "АгроПремьер"

к Департаменту городского имущества города Москвы

третье лицо: Правительство города Москвы

о признании незаконным расторжения договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО "АгроПремьер" (далее по тексту также - арендатор, истец) предъявило иск (с учетом уточнения исковых требований, принятых к рассмотрению судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее по тексту также - Департамент, арендодатель, ответчик) о признании недействительной односторонней сделки, выраженной в уведомлении от 25.09.2013 N ДГИ-И-22788/13 и в уведомлении от 22.10.2013 N ДГИ-1-112793/13-1, по расторжению договора аренды земельного участка от 03.11.2010 N М-06-035010, а также о признании указанного договора аренды земельного участка действующим. Кроме того, истец просил указать, что решение по настоящему делу является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2014 года, в удовлетворении иска отказано полностью.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец - ООО "АгроПремьер" обратился в Арбитражный суд Московского округа (прежнее наименование арбитражного кассационного суда - Федеральный арбитражный суд Московского округа) с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2014 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что срок строительства определен сторонами по договору как 31.12.2012, не соответствует условиям соглашения. Кроме того, заявитель кассационной жалобы указывает на то, что в результате неправомерных действий государственных органов города Москвы арендатор получил градостроительный план земельного участка (далее по тексту также - ГПЗУ) только в сентябре 2012 года.

В судебном заседании суда кассационной инстанции истец - ООО "АгроПремьер" в лице своих представителей настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.

Отзыв на кассационную жалобу в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации другими лицами, участвующими в деле, не представлен.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ответчик - Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в лице своего представителя возражали относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая, что принятые по делу судебные акты являются законными и обоснованными.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для отмены или изменения судебных актов ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, спорные правоотношения сторон возникли в связи с исполнением договора аренды земельного участка от 03.11.2010 N М-06-035010 (далее по тексту также - договор аренды земельного участка, договор аренды), кадастровый номер 77:06:0009007:1001, расположенного по адресу: город Москва, Новоясеневский пр-кт, вл. 17/50, предоставленного истцу для целей проектирования, строительства и последующей эксплуатации объекта торговли, сроком до 24.06.2059 г.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 31.12.2010.

Департамент городского имущества города Москвы отказался от исполнения договора уведомлением от 25.09.2013 г. N ДГИ-И-22788/13 и уведомлением от 22.10.2013 г. N ДГИ-1-112793/13-1.

Арендатор, полагая незаконным расторжение Департаментом договора аренды земельного участка в одностороннем порядке, предъявил настоящий иск в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что арендатор существенно нарушил условия договора аренды земельного участка, в силу чего Департамент как арендодатель правомерно в одностороннем порядке расторг названый договор.

Суд апелляционной инстанции согласился с решением суда первой инстанции по существу.

Кассационная коллегия считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, оценка которым судами дана в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы права; кассационная жалоба истца удовлетворению не подлежит, ввиду следующего.

Суд первой инстанции правомерно применил для разрешения настоящего спора норму права,- пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно подпункту 7 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Основания и порядок расторжения договора регламентированы главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ и его положения распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.

Таким образом, пункт 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ устанавливает не административное (властное) полномочие государственного органа по отношению к арендатору, а право арендодателя в лице государственного органа по досрочному расторжению договора аренды земельного участка в одностороннем порядке в указанных данной нормой случаях, что корреспондирует с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из вышеприведенных норм права, перечень существенных нарушений арендатором условий договора аренды, дающих право арендодателю на расторжение договора в одностороннем порядке, является закрытым и включает в себя два различных основания: - неполучение арендатором разрешения на строительство по истечении пяти лет со дня заключения договора, не содержащего условия о сроке окончания строительства; - неисполнение обязательств по строительству в срок, указанный в договоре или разрешении, в случае, если строительная готовность объекта недвижимости на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.

Кроме того, в соответствии с абзацами вторым, третьим пункта 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ установлен порядок расторжения договора аренды земельного участка согласно которому:

- договор аренды земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора;

- до истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

В уведомлении о расторжении договора Департамент указал на наличие обоих названных оснований, т.е. неполучение разрешения и неисполнение обязательств по строительству.

Наличие данных оснований для расторжения договора подтверждено имеющимися в деле доказательствами, оценка которым судом первой инстанции дана в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; доказательств обратного истец не представил.

Кассационная коллегия отклоняет довод заявителя кассационной жалобы о неправильном истолковании судами условий договора аренды земельного участка, ввиду следующего.

В силу п. п. 4.3 - 4.7 раздела 4 "ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ" Договора арендатор обязался надлежащим образом исполнять все условия договора, в том числе:

- в месячный срок после произведенной государственной регистрации указанного договора аренды заказать в Москомархитектуре разработку градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ);

- разработать проект на строительство объекта в регламентированные сроки;

- представить проект, согласованный в установленном порядке, с указанием сроков строительства в Москомархитектуру для согласования архитектурно- градостроительного решения с последующим представлением в Мосгорэкспертизу;

- в недельный срок после утверждения проекта Мосгорэкспертизой представить в Департамент раздел проекта организации строительства (ПОС) и архитектурно- конструктивный раздел проекта для внесения изменений в договор аренды земельного участка;

- осуществить проектирование, строительство и ввода объекта в эксплуатацию в срок до 31.12.2012 г. со следующими технико-экономическими показателями: общая площадь объекта - 795 кв. м, этажность: 2 этажа.

Таким образом, вопреки доводам заявителя кассационной жалобы, стороны в договоре согласовали дату окончания строительства,- 31.12.2012.

При этом арендатор не согласовал с арендодателем в порядке пункта 4.7 договора аренды иной срок строительства; договор аренды относительно срока окончания строительства не изменялся.

Судами установлено, что до настоящего времени спорный земельный участок не освоен, строительство объекта не осуществлено, разрешение на строительство истцом не получено.

Кроме того, заявитель кассационной жалобы, указывая на нарушение государственными органами Москвы сроков выдачи ГПЗУ, фактически указывает на злоупотребление арендатором правом.

Кассационная коллегия отклоняет довод заявителя кассационной жалобы о злоупотреблении арендодателем правом, ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Все риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности, включая риски от принятия неверных решений и совершения неправильных действий, несет само юридическое лицо.

Лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность, надлежит действовать с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требуется по характеру обязательства и условиям оборота.

ООО "АгроПремьер", осуществляя предпринимательскую деятельность, в том числе неся затраты, которые должны были окупиться в будущем после строительства и ввода в эксплуатацию объекта, принял на себя риск предпринимательской деятельности и заключил договор аренды земельного участка с целью строительства объекта.

Кроме того, суды обоснованно учли, что, получив ГПЗУ в сентябре 2012 года, арендатор длительное время не принимал необходимых мер для получения разрешения на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Фактически Департамент, несмотря на истечение установленного договором срока строительства, предоставил возможность арендатору после истечения названного срока выполнить свои обязательства по договору. Поскольку арендатор, нарушив установленный договором строк строительства, за пределами этого срока свое обязательство по строительству объекта в течение длительного времени не исполнил, Департамент 25 сентября 2013 года инициировал установленную законом процедуру одностороннего расторжения договора.

Таким образом, судами установлено, что в установленный договором срок ООО "АгроПремьер" земельный участок не освоило, разрешение на строительство не получило, обязательство по строительству объекта не исполнило.

При таких обстоятельствах реализация Департаментом как арендодателем своего права на одностороннее расторжение договора аренды земельного участка, установленного и регламентированного пунктом 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, не является злоупотреблением правом.

Таким образом, отказ арендодателя от договора является обоснованным и соответствует положениям пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25 ноября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ).

На основании изложенного суд кассационной приходит к выводу, что отказ арендодателя от договора аренды земельного участка является обоснованным и не противоречит требованиям закона, вследствие чего решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска является правомерным.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2014 года по делу N А40-167291/13-10-1469,- оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "АгроПремьер" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

А.А. Дербенев

Судьи

Н.Ю. Дунаева О.И. Комарова