Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 сентября 2011 г. N Ф05-7327/11 по делу N А40-137035/2010

г. Москва

12 сентября 2011 г.

Дело N А40-137035/10-85-1178 Дело N А40-74108/10-93-116

Резолютивная часть постановления объявлена 8 сентября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2011 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Тихоновой В. К.,

судей Хомякова Э. Г. , Чучуновой Н. С.,

при участии в заседании:

от истца - Апрелов С.А. по доверенности от 04.04.2011 года N Д-11/7365

от ответчика - лаптев А.В., по доверенности от 08.09.2011 года,

рассмотрев 08 сентября 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Млечный путь"

на решение от 16 февраля 2011 года Арбитражного суда г. Москвы,

принятое судьей Беловой А.Р.

на постановление от 04 мая 2011 года N 09АП-7223/2011-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Сумароковой Т.Я., Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е.,

по иску Департамента имущества города Москвы

к Обществу с ограниченной ответственностью "Млечный путь"

о взыскании арендной платы, пени, выселении из помещения

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Млечный путь" (далее - ООО "Млечный путь") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 452 027 руб. 86 коп., пени размере 9 202 руб. 15 коп., а всего 461 230 руб. 01 коп.; выселении ответчика из нежилого помещения, общей площадью 139 кв. м (помещение N VII, этаж 1, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, расположенного по адресу: г. Москва, Дмитровское ш., д. 165Е, корп. 12.

Исковые требования основаны на ст. 307, 309, 330, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчиком не исполняются обязательства по уплате арендных платежей, определенных договором аренды от 04.03.2010 г. N 03-00015/10.

Истец также указывает на то, что в соответствии с п. 8.3 договора аренды при невнесении арендатором арендной платы в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендной платы повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты, договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке. Договор аренды считается расторгнутым с момента направления арендатору соответствующего уведомления заказным письмом. Департамент имущества города Москвы уведомлением от 15.09.2010 г. N 47 расторг договор аренды N 03-00015/10 от 04.03.2010 г. в одностороннем порядке.

Решением Арбитражного суда города Москвы Арбитражного суда г. Москвы от 16.02.2011 года по делу N А40-137035/10-85-1178 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Полагая исковые требования подлежащими удовлетворению, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате арендных платежей, просрочка уплаты арендных платежей в заявленный в иске период имеется.

Удовлетворяя исковые требования в части обязания ответчика осуществить возврат выступающего объектом аренды имущества, обе судебные инстанции исходили из того, что арендные правоотношения сторон прекращены ввиду расторжения арендодателем спорного договора аренды N 03-00015/10 от 04.03.2010 г. в одностороннем порядке, а потому в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан возвратить арендодателю объекта имущественного найма.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 мая 2011 года N 09АП-7223/2011-ГК указанное решение оставлено без изменения.

Законность и обоснованность вынесенных по делу решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяются в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Млечный путь", которое полагает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального и процессуального права, неполно исследованы фактические обстоятельства дела, выводы судов обеих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела документам, просит арбитражный суд кассационной инстанции отменить вынесенные по делу решение суда первой инстанции и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об оставлении без удовлетворения исковых требований.

Заявитель жалобы считает, что, поскольку вина ответчика в ненадлежащем исполнении обязательства по уплате арендных платежей согласно требуемым истцом ставкам арендной платы отсутствует, оснований для взыскания с ООО "Млечный путь" в пользу Департамента арендных платежей и пени вследствие просрочки арендных платежей не имеется. Указывает, что платежи им уплачены в полном объеме, к нему как к субъекту малого предпринимательства применяется льготная ставка арендной платы. Так, по мнению заявителя жалобы, ответчик, являясь субъектом малого предпринимательства, в соответствии с 1.2 постановления Правительства Москвы от 30.12.2008 г. N 1218-ПП должен был оплачивать арендную плату по указанному выше договору аренды в 2010 году по льготной ставке - 1 200 руб. за кв. м.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы кассационной жалобы и дали по ним соответствующие пояснения.

Представитель Департамент имущества города Москвы возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в обжалуемых судебных актах, просил суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения как принятые при правильном применении норм материального и процессуального права, а кассационную жалобу ООО "Млечный путь" - без удовлетворения.

Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Выслушав представителей заявителя жалобы и Департамента имущества города Москвы, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенных по делу судебных актов в связи со следующим.

Судами установлено, что 04.03.2010 г. между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Млечный путь" (арендатор) заключен договор аренды от 04.03.2010 г. N 03-00015/10, согласно которому арендодатель обязался передать арендатору в аренду нежилое помещение общей площадью общей площадью 139 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Северо-Восточный административный округ, Северный, Дмитровское шоссе, дом 165Е, корпус 12.

Согласно п. 1.1 договора аренды основанием для его заключения явилось распоряжение Департамента имущества города Москвы от 18.11.2009 г. N 3442-р о проведении аукциона по определению ставки арендной платы на нежилое помещение по адресу: РФ, г. Москва, Северо-Восточный административный округ, Северный, Дмитровское шоссе, дом 165Е, корпус 12 и протокол аукциона СГУП по продаже имущества города Москвы N 12 от 03.03.2010 г.

Таким образом, указанный договор заключен сторонами по результатам торгов.

Договор аренды прошел в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственную регистрацию.

Технические характеристики и иные сведения об объекте аренды указаны в документах БТИ, являющихся неотъемлемой частью договора (п. 1.2. договора).

Срок действия договора предусмотрен п. 2.1 договора и составляет с 04.03.2010 г. по 03.03.2020 г.

Истец по акту приема (передачи) от 04.03.2010 г. передал ответчику указанное нежилое помещение.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из условий договора аренды, в разделе 6 договора стороны установили порядок внесения и размер арендной платы за пользование имуществом, являющимся объектом аренды.

В соответствии с п. 6.1 договора аренды ставка арендной платы определяется в соответствии с протоколом СГУП по продаже имущества города Москвы от 03.03.2010 г. N 12 об итогах аукциона на объект аренда и не может быть снижена. За объект аренды величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы на дату заключения договора и не может быть снижена.

Пунктом 6.2 договора предусмотрен размер арендной платы - 10 216 руб. за 1 кв. м в год, включая налог на добавленную стоимость. Пунктом 6.3 договора определено, что стороны пришли к соглашению, что арендная плата с учетом коэффициента-дефлятора подлежит обязательной уплате арендатором без дополнительного согласования и внесения соответствующих изменений и дополнений в договор.

Пунктом 6.5 договора предусмотрена, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно в бюджет г. Москвы, не позднее пятого числа текущего месяца в размере 1/12 части, установленной п.п. 6.1, 6.2 и 6.3 договора, при этом в п. 7.1 договора стороны установили ответственность Арендатора за неуплату арендных платежей в предусмотренные договором сроки в виде пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Суды установили, что ответчик не исполнил надлежащим образом обязательство по уплате арендных платежей за период май, июнь, июль, август, сентябрь 2010 г., задолженность за период с 01.05.2010 г. по 17.09.2010 г. составляет 452 027 руб. 86 коп. Доказательства, подтверждающие оплату установленной задолженности ответчиком в материалы дела не представлены.

В соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 8.3 договора при невнесении арендатором арендной платы в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендной платы повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты, договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке. Договор аренды считается расторгнутым с момента направления арендатору соответствующего уведомления заказным письмом.

Как установили суды нижестоящих инстанций, истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 15.09.2010 г. о расторжение договора аренды N 48 от 15.09.1010 г. на основании п. 8.3 договора аренды от 04.03.2010 г. N 03-00015/10, с уведомлением о необходимости освободить занимаемое нежилое помещение в течение одного месяца, сдав его по акту арендодателю. Однако ответчик, задолженность не погасил, помещение не освободил.

Учитывая, что в данном случае право истца на односторонний отказ от исполнения договора предусмотрено нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора аренды от 04.03.2010 г. N 03-00015/10, суды пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды от 04.03.2010 г. N 03-00015/10 является прекращенным.

В силу положений ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 7.1 договора, предусмотрена ответственность арендатора в случае просрочки уплаты арендных платежей, в установленные договором сроки начисляются пени в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Согласно представленному истцом расчету размер неустойки составляет 9 202 руб. 15 коп. за период с 06.05.2010 г. по 17.09.2010 г. Указанный расчет проверен нижестоящими судами и признан правильным.

Нижестоящие суды, исследовав материалы дела, пришли к обоснованному выводу о правомерности заявленных требований и приняли решение об удовлетворении иска в полном объеме, не найдя оснований для применения правил, установленных ст. 333 ГК РФ.

Истец воспользовался правом, предусмотренным договором и в одностороннем порядке расторг договор, что является основанием для прекращения обязательств у сторон, за исключением тех, которые возникли до его расторжения согласно положениям ст. 453 ГК РФ.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исходя из положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при неисполнении ответчиком обязанности по возврату арендованного имущества, истец вправе предъявить требование о возврате имущества в освобожденном виде, то есть требовать от ответчика освободить занимаемые им помещения от любого находящегося в них имущества.

При указанных обстоятельствах, установив, что истец прекратил исполнение обязательств по договору аренды нежилого помещения от 04.03.2010 г. N 03-00015/10 в одностороннем порядке до момента истечения срока в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по основанию нарушения арендатором обязательств по внесению арендных платежей более двух сроков подряд, арбитражные суды обеих инстанций пришли к правильному и соответствующему материалам дела выводу о наличии оснований для удовлетворения требования Департамента имущества города Москвы о выселении ООО "Млечный путь" из объекта аренды - нежилого помещения, общей площадью 139 кв.м. (помещение N VII, этаж 1, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10), расположенного по адресу: г. Москва, Дмитровское ш., д. 165Е, корп. 12.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает, что является субъектом малого предпринимательства и в соответствии с 1.2 постановления Правительства Москвы от 30.12.2008 г. N 1218-ПП должен был оплачивать арендную плату по спорному договору аренды в 2010 году по льготной ставке - 1 200 руб. за кв. м.

Довод заявителя жалобы относительно применения льготной ставки арендной платы в 2010 году несостоятелен, не соответствует согласованным сторонами условиям договора аренды от 04.03.2010 г. N 03-00015/10, в соответствии с которыми величина арендной платы устанавливается в размере 10 216 руб. (с учетом НДС) за 1 кв. м в год.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Из содержания указанных норм следует, что ограничение принципа свободы договора, равенства и автономии воли участника гражданских правоотношений возможно лишь в двух случаях: когда такое ограничение установлено самим Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом. Возможности ограничения гражданских прав и обязанностей каким-либо иным правовым актом гражданское законодательство не допускает.

Ответчик был свободен при заключении договора аренды от 04.03.2010 г. N 03-00015/10 и определении его условий, в том числе арендной платы, размер которой предложен им на торгах.

То обстоятельство, что ответчик является субъектом малого предпринимательства, само по себе не свидетельствует о том, что уплата арендной платы должна производиться им по льготной ставке.

Постановлением Правительства Москвы N 1218-ПП от 30.12.2008 г. "О дополнительных мерах государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, на период стабилизации финансовой системы" решено предоставить право на государственную имущественную поддержку субъектам малого предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки малого предпринимательства Москвы, в виде установления ставки арендной платы в размере 1000 руб. за кв. м в год по действующим и заключаемым на новый срок, а также вновь заключаемым договорам аренды на нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы.

Постановлением Правительства Москвы от 29.12.2009 г. N 1479-ПП внесены изменения в постановление Правительства Москвы N 1218-ПП от 30.12.2008 г., согласно которым предоставляется право на государственную имущественную поддержку субъектам малого предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки малого предпринимательства Москвы, в виде установления ставки арендной платы в размере 1000 руб. за кв. м в год на 2009 год, 1200 руб. за кв. м в год на 2010 год по действующим и заключаемым на новый срок, а также вновь заключаемым договорам аренды на нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы, в том числе на нежилые помещения, арендуемые организациями, образующими инфраструктуру поддержки малого предпринимательства Москвы, у казенных предприятий города Москвы, за исключением договоров аренды, заключаемых по результатам торгов по передаче объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы, в аренду субъектам малого предпринимательства.

Следовательно, названным Постановлением Правительства Москвы предусмотрено, что право на государственную имущественную поддержку в виде установления льготной ставки арендной платы по договорам, заключенным по результатам торгов по передаче объектов нежилого фонда в аренду субъектам малого предпринимательства, не предоставляется.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства Москвы от 29.12.2009 г. N 1479-ПП "О реализации дополнительных мер государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, на период 2010 - 2012 гг." установлено, что в отношении договоров аренды, заключенных до 1 января 2010 г. с субъектами малого предпринимательства города Москвы по итогам торгов по передаче в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы, расчет арендной платы производится по ставке, определенной по результатам торгов.

Ставка арендной платы в размере 10 216 руб. за кв. м в год, включая налог на добавленную стоимость, установленная в договоре аренды, была определена на основании торгов, победителем которого признано ООО "Млечный путь", предложившее указанный максимальный размер арендной платы.

При таких обстоятельствах довод заявителя кассационной жалобы о том, что ООО "Млечный путь", являясь субъектом малого предпринимательства вправе уплачивать арендные платежи по льготной ставке, противоречит указанному выше Постановлению Правительства Москвы и условиям заключенного сторонами договора, является несостоятельным.

Таким образом, нижестоящими судами правомерно в соответствии со статьями 309, 310, 614, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды от 04.03.2010 г. N 03-00015/10 удовлетворено требование Департамента о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени за просрочку ее уплаты.

Судебные акты соответствует имеющимся в деле доказательствам и установленным судами обстоятельствам, сделаны при правильном применении норм материального права.

При принятии обжалуемых судебных актов нижестоящими судами не было допущено нарушений норм процессуального права, основания для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 16 февраля 2011 года по делу N А40-137035/10-85-1178 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий-судья

В.К.Тихонова

Судьи

Э.Г.Хомяков Н.С.Чучунова