Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 сентября 2011 г. N Ф05-9736/11 по делу N А40-122439/2010

г. Москва

27 сентября 2011 г.

Дело N А40-122439\10-85-1064

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей: Комаровой О.И., Хомякова Э.Г.

от истца (заявителя), Региональная общественная организация "КЛУБ РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ "(ОГРН 1037739758660,ИНН 7736145985) Максакова И.В. дов. от 8.10.2011 г. N 08\1010\15-01

от ответчика, Департамент имущества г. Москвы (ОГРН 1027700149410, ИНН 7707058720) - Коршикова Е.В. дов. от 18.02.2011 г. N Д11\7232

от третьего лица: Региональная общественная организация "Центр поддержки движения" Ротари"-не явился, извещен.

рассмотрев 20 сентября 2011 г. в судебном заседании кассационную жалобу

Региональной общественной организации "КЛУБ РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ"

на решение от 31 марта 2011 г.

Арбитражного суда г. Москвы

Принятое судьей Беловой А.Р.

на постановление от 30 июня 2011 г.

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Панкратовой Н.И., Тихоновым А.П., Сумароковой Т.Я.

по иску Региональной общественной организации "КЛУБ РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ"

об обязании подписать дополнительное соглашение к договору аренды

к Департаменту имущества г. Москвы

УСТАНОВИЛ:

Региональная общественная организация "КЛУБ "РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ" обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту имущества города Москвы об обязании ответчика подписать Дополнительное соглашение от 07.06.2010 г. к Договору аренды N 01-00636/05 от 17.08.2005 г., заключенному между сторонами в редакции, подготовленной ответчиком, подписанной истцом и переданной для подписания в Департамент имущества г. Москвы (территориальное агентство), а также обязании ответчика подготовить и передать истцу документы, необходимые для регистрации Дополнительного соглашения от 07.06.2010 г. к Договору аренды N01-00636/05 от 17.08.2005 г.

Иск заявлен на основании статей 10, 610, 621 Гражданского кодекса РФ и мотивирован тем, что, действия ответчика по преднамеренному прекращению арендных отношений с истцом, являются злоупотреблением правом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 марта .2011 г. в удовлетворении исковых требований отказано .

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2011 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 31 марта 2011 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Региональной общественной организации "КЛУБ РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ" - без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, РОО "КЛУБ "РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ" обратилась в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 31 марта 2011 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2011 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования.

В обоснование жалобы истец указал, что судом первой и апелляционной инстанции не дана оценка доводам истца о злоупотреблении ответчиком своим правом на отказ от договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ)

Заключенный между Департаментом имущества г. Москвы и Региональный общественной организацией "КЛУБ РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ" Договор аренды N 01-00636 \05 от 17.08.2005 г. нежилых помещений, расположенных по адресу :г. Москва, Раушская наб., д.4\5, стр.1является срочным договором, срок действия которого был установлен с 01.04.2005 г. по 01.04.2008 г.

В соответствии с п. 5.3.1 договора арендатор, надлежащим образом выполняющий принятые на себя обязательства, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

28 февраля 2008 г. РОО"КЛУБ РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ" направило в Департамент имущества г. Москвы заявление о пролонгации договора. Указанное заявление было ответчиком снято с рассмотрения.

4 мая 2010 г. истец повторно обратился в Департамент с заявлением о пролонгации договора.

Арендодатель принял предложение арендатора о пролонгации договора, подготовил и передал для подписания дополнительное соглашение от 7 июня 2010 г. к договору. Указанным дополнительным соглашением срок договора продлевался до 30 июня 2015 г.

Арендатор подписал указанное дополнительное соглашение и передал его арендодателю.

20 июля 2010 г. арендодатель направил в адрес арендатора уведомление об отказе от договора аренды, сочтя договор возобновленным на неопределенный срок и, воспользовавшись положениями ст. 310 ГК РФ об уведомлении стороны о прекращении договора по истечении 3-х месяцев с момента направления уведомления.

Судом первой и апелляционной инстанции не принято во внимание, что все действия ответчика свидетельствовали о реальном намерении пролонгировать договор аренды, а именно:

Подписание сторонами дополнительных соглашений от 30.01.2009 г. и от 29.01.2010 г. к настоящему договору об изменении условий оплаты аренды помещения на 2009 г., 2010 г.;

Подготовка и передача истцу для подписания дополнительного соглашения от 7 июня 2010 г. о продлении срока договора аренды N 01-00636\05 от 17.08.2005 г. до 30 июня 2015 г.

По мнению истца, действия ответчика по преднамеренному прекращению арендных отношенийl являются злоупотреблением правом.

Оценивая довод истца о защите его преимущественного права на пролонгацию договора, суд апелляционной инстанции указал, что истец не представил доказательства того, что ответчик сдал спорные помещения в аренду третьему лицу. Однако, в материалах дела имеется Распоряжение Департамента имущества г. Москвы от 27 сентября 2010 г. N 3395-р о передаче в аренду спорных жилых помещений Региональной общественной организации "Центр поддержки движения Ротари", что подтверждает намерение ответчика заключить договор с другим лицом. и свидетельствует о нарушении преимущественного права истца на заключение договора аренды на новый срок.

В судебном заседании истец поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик, Департамент имущества г. Москвы в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда г. Москвы от 31 марта 2011 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2011 г. находит законными и обоснованными.

В обоснование возражений ответчик указал, что ст. 621 ГК РФ предусматривает преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок, при этом не содержит положений, обязывающих арендодателя перезаключить договор аренды на новый срок.

В соответствии с указанной нормой арендатор может реализовать свое преимущественное право только путем перевода прав и обязанностей по уже заключенному договору с третьим лицом.

Для реализации преимущественного права необходимо соблюдение ряда условий;

1)надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору аренды;

2) уведомление о желании перезаключить договор аренды на новый срок должно быть отправлено в адрес арендодателя в разумный срок до окончания действия договора аренды ;

3) наличие заключенного в течение года со дня истечения договора с предыдущим арендатором, договора аренды с другим лицом.

Доказательств заключенного договора аренды с третьи лицом истцом не представлено.

Третье лицо, Региональная общественная организация "Центр поддержки движения "Ротари" в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела был извещен, отзыв на кассационную жалобу не представил, дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст.ст. 284- 286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены судебных актов.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 17 августа 2005 г. между Департаментом имущества города Москвы (Арендодатель) и Региональной общественной организацией "КЛУБ "РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ" (Арендатор) был заключен договор N 1-636\05 аренды нежилого фонда (нежилого помещения) находящегося в собственности Москвы, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду, для использования под офис, на срок с 01.04.2005 г. по 01.04.2008 г. нежилое помещение общей площадью 664, 40 кв .м, расположенное по адресу: г. Москва, Раушская наб., д. 4/5, стр. 1, квартал 355. (л.д.33-42 т.1)

Согласно п.2.2 договора договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке.

Порядок передачи имущества определен сторонами в разделе 3 договора, права и обязанности сторон в разделе 5, платежи и расчеты по договору в разделе 6 договора.

В соответствии со ст. 5.3.1 договор арендатор, надлежащим образом выполняющий принятые на себя по договору обязательства, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договор аренды на новый срок.

Арендатор обязан не позднее чем за месяц письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещения, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении.

Указанный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Согласно п. 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

01.04.2008 г. срока действия указанного договора истек, однако арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом (доказательств того, что арендатор после истечения срока аренды договора хотел возвратить арендодателю имущество из аренды - истцом не представлено), арендодатель возражений против пользования не заявлял, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, о том, что указанный договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

28 февраля 2008 г. РОО "Клуб Ротари Москва-Кремль" уведомил Департамент имущества г. Москвы о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (л.д.22 т.1)

4 мая 2008 г. Департамент имущества г. Москвы предложил РОО "Клуб Ротари Москва-Кремль" заключить договор аренды от 17.08.2005 г.N 01-00636\05 на новый срок, указав при этом на перечень документов, необходимые представить при переоформлении договора.(л.д. 23 т.1)

Департамент имущества г. Москвы, рассмотрев представленные РОО "КЛУБ РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ" документы для переоформления договора аренды от 178.08.2005 г. N 01-636\05 на новый срок, 24 ноября 2008 г. сообщил арендатору об отказе в заключении договора на новый срок в связи с тем, что после вступления в силу с 02.07.2008 г. Федерального закона от 30.06.2008 г. N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный Закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" продление срока действия ранее заключенных договоров аренды может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.(л.д.28 т.1)

Согласно ст. 17.1 Федерального Закона от 26 июля 2006 г.N 135- ФЗ "О защите конкуренции" в редакции Федерального Закона от 17.07.2009 г. N 173-ФЗ до 1 июля 2015 г. разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов аренды,указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального Закона и заключенных до 1 июля 2008 г. с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства,за исключением малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 стать 14 Федерального Закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и субъектов малого и среднего предпринимательства,осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых(кроме общераспространенных полезных ископаемых) при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения.

В связи с указанными изменениями в законодательстве, договор аренды от 17.08.2005 г. N 1-636\05 расторгнут не был, и после истечении срока его действия арендатор продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

30 января 2009 г. между Департаментом имущества г. Москвы и РОО"КЛУБ РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 01-00636\05 от 17.08. 2005 г. в части изменения условий арендной платы (л.д.15т.1)

20.07.2010 г. ответчик направил в адрес истца уведомление от N У/10/6857 об отказе от договора, на основании ст.ст. 407, 610, 621, 622 Гражданского кодекса РФ и известил о необходимости освободить и передать по акту представителю Департамента в срок до 20 октября 2010 г., арендованное нежилое помещение. (л.д.9 т.1)

Согласно п. 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Учитывая данные обстоятельства, правильно применив указанные нормы материального права, суд первой и апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленное требование истца об обязании ответчика подписать дополнительное соглашение от 07.06.2010 г. к Договору аренды N 01-00636/05 от 17.08.2005 г. в редакции ранее подготовленной Департаментом имущества, подписанной РОО "КЛУБ "РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ" и переданной для подписания в Департамент, удовлетворено быть не может, так как ответчик отказался от договора аренды, в порядке, предусмотренном законом.

Кроме того,на дату принятия резолютивной части решения по делу (29.03.2011 г.) договор аренды N 01-00636/05 от 17.08.2005 г. расторгнут.

Соответственно, не подлежит удовлетворению и требование об обязании ответчика подготовить и передать истцу документы, необходимые для регистрации указанного Дополнительного соглашения.

Довод истца о том, что он имел право на преимущественное заключение договора, однако ответчик ему в этом отказал, в связи с чем злоупотребил своим правом на отказ от договора, обоснованно отклонен судом первой и апелляционной инстанцией.

Согласно п. 35 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

В соответствии с п. 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ними договор аренды, либо только возмещения таки х убытков.

Истцом не представлено доказательств того, что ответчик сдал в аренду указанные помещения третьему лицу.

Распоряжение Департамента имущества г. Москвы от 17 сентября 2010 г. N 3395-р о передаче в аренду сроком на 5 лет Региональной общественной организации "Центр поддержки Ротари" нежилые помещения общей площадью 1 436,5 кв. м. по адресу: г. Москва, Раушская наб., д.4\5 стр.1, не свидетельствует о фактической передаче указанного помещения указанному лицу, договор аренды с РОО "Ротари Центр" на указанные помещения отсутствует.

Судом первой и апелляционной инстанции дана надлежащая оценка всем обстоятельствам, имеющим значение для дела, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права. Оснований ля отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации постановил:

Решение арбитражного суда г. Москвы от 31 марта 2011 г. по делу N А40-122439\10-85-1064, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу РОО "КЛУБ РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ"-без удовлетворения.

Председательствующий:

Чучунова Н.С.

Судьи

Комарова О.И. Хомяков Э.Г.