Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 ноября 2011 г. N Ф05-11726/11 по делу N А40-149912/2010

город Москва

11 ноября 2011 г.

Дело N А40-149912/10-32-1257

Резолютивная часть постановления объявлена 9 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 ноября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В. В.,

судей Петровой В.В. и Кузнецова В.В.,

при участии в заседании:

от истца - неявка, извещен,

от ответчика - Халабузарь Д.А. по дов. N 17/05-Д от 30.05.2011,

рассмотрев 09 ноября 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - закрытого акционерного общества ОСК "Объединенная Строительная Компания"

на постановление от 09 августа 2011 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Суслопаровой М.И., Трубицыным А.И., Расторгуевым Е.Б.,

иску РООИ "Гармония и жизнь" (ИНН: 7709343040, ОГРН: 1037739759925)

к закрытому акционерному обществу ОСК "Объединенная Строительная Компания" (ИНН: 7734117340, ОГРН: 1027739539190)

о признании договора недействительным в части,

УСТАНОВИЛ: Региональная общественная организация инвалидов "Гармония и Жизнь" (далее по тексту - РООИ "Гармония и Жизнь", истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу ОСК "Объединенная строительная компания" (далее по тексту - ЗАО ОСК "Объединенная строительная компания") о признании недействительным договора от 20.01.2010 в части пунктов 2.3, 4.5, 4.6, 4.6.1.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что стороны в оспариваемых истцом пунктах договора в соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) предусмотрели способ обеспечения исполнения обязательств по заключению в установленный срок основанного договора купли-продажи, что не противоречит положениям статьи 429 ГК РФ.

По итогам рассмотрения апелляционной жалобы истца, постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2011 решение суда первой инстанции отменено. На основании положений статьи 429 ГК РФ, проанализировав условия предварительного договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недействительности оспариваемых положений предварительного договора.

В обоснование данного вывода судом апелляционной инстанции указано, что предметом предварительного договора являются обязательства сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи имущества, в связи с чем, предварительный договор не может содержать условие о денежных обязательствах сторон, за исключением обязательств, обусловленных обеспечением основного обязательства. По мнению суда апелляционной инстанции, при таких условиях покупатель обязан до заключения основного договора купли-продажи исполнить в полном объеме условия договора об оплате товара, а обязанность продавца произвести встречное предоставление - передать товар покупателю - не возникает.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ответчик - ЗАО ОСК "Объединенная Строительная Компания" обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить как незаконный и необоснованный, принятый с неправильным применением норм материального права, без учета сложившейся судебной практики, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы и требования кассационной жалобы.

Будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, истец своего представителя в судебное заседание не направил и отзыв на кассационную жалобу не представил.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, выслушав явившегося в судебное заседание представителя ответчика, проверив в порядке статей 284, 286-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным судами обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции признает обжалуемое постановление подлежащим отмене, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами двух инстанций, 20.01.2010 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи N ПВ2/А-23-8/АН.

В соответствии с пунктом 1.1 договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, пр-т Вернадского, вл. 78, корп. АБВ, корп. А (II очередь застройки), двадцать первый этаж, N 8 на площадке (справа от лестницы), по которому ответчик будет выступать продавцом, а истец - покупателем. Ориентировочно общая площадь квартиры составляет 115, 19 кв.м.

Согласно пункту 1.2 договора основной договор должен быть заключен не позднее II квартала 2013 года.

Обращаясь в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, истец просил признать недействительными пункты 2.3, 4.5, 4.6, 4.6.1. предварительного договора купли-продажи N ПВ2/А-21-8/АН от 20.01.2010 как не соответствующие требованиям статей 307, 328, 429, 487 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оспариваемыми пунктами предварительного договора предусмотрено следующее.

В соответствии с пунктом 2.3 предварительного договора оплата стоимости квартиры будет производиться покупателем путем безналичного перечисления денежных средств в размере 12 901 280 руб. не позднее 03.03.2010.

Согласно пункту 4.5 предварительного договора покупатель выплачивает пени в размере 0, 001% от не перечисленной в срок суммы за каждый день задержки платежа в случае задержки выполнения покупателем своих обязательств по платежам, предусмотренным пунктом 2.3 договора.

В пункте 4.6 предварительного договора установлено, что он может быть досрочно расторгнут продавцом в одностороннем порядке в случае просрочки покупателем выполнения своих обязательств по перечислению в адрес продавца денежных средств, указанных в пункте 2.3 договора, более чем на 10 банковских дней (пункт 4.6.1).

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции указал, что предметом предварительного договора являются обязательства сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи имущества, поэтому предварительный договор не может содержать условие о денежных обязательствах сторон, за исключением обязательств, обусловленных обеспечением основного обязательства.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции не принято во внимание и не учтено следующее.

Исходя из системного анализа положений действующего законодательства, в том числе статьи 429 ГК РФ, следует, что в предварительном договоре могут содержаться условия о денежных обязательствах сторон.

Такая позиция не противоречит нормам действующего законодательства и соответствует сложившейся судебно-арбитражной практике.

Кроме того, 28 июля 2011 года на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://www.arbitr.ru опубликовано Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54).

Согласно положениям, указанным в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 62, практика применения законодательства по вопросам, разъяснения по которым содержатся в постановлениях Пленума ВАС РФ, считается определенной со дня размещения соответствующего постановления на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку включение оспариваемых пунктов в предварительный договор не влечет недействительности договора в указанной части, а влияет лишь на квалификацию судом такого договора.

Поскольку выводы суда апелляционной инстанции основаны на неправильном применении норм материального права и без учета правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54, в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная коллегия признает обжалуемое постановление подлежащим отмене.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2011 года по делу N А40-149912/10-32-1257 отменить.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 мая 2011 года по тому же делу оставить в силе.

Председательствующий судья

В.В.Кобылянский

Судьи

В.В. Петрова В.В. Кузнецов