Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 декабря 2011 г. N Ф05-12626/11 по делу N А40-89234/2010

г. Москва

14 декабря 2011 г.

Дело N А40-89234/10-155-760

Резолютивная часть постановления объявлена 7 декабря 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Хомякова Э.Г.

судей Комаровой О.И., Чучуновой Н.С.

при участии в заседании:

от истца - Берендюхин В.Ю., дов. от 16.03.2011 г.., Демин Д.В., дов. от 17.03.2011 г..

от ответчика - Марочкин А.В., дов. от 29.07.2010 г.., директор Видюков Е.И., приказ от 08.05.2009 г..

рассмотрев 07.12.2011 в судебном заседании кассационную жалобу

ООО "Техавтостар"

на решение от 26.04.2011

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Беспаловой Ю.Н.,

на постановление от 23.08.2011

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Савенковым О.В., Сабировой М.Ф., Левиной Т.Ю.,

по иску ГСПК "Жулебино-7" (ОГРН 1027739443490)

к ООО "Техавтостар" (ОГРН 1027739302392)

о взыскании долга и пени

по встречному иску о взыскании суммы переплаты по арендной плате

УСТАНОВИЛ:

Гаражно-строительный потребительский кооператив "Жулебино-7" обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском о выселении ООО "Техавтостар" из арендованных нежилых помещений мойки площадью 92,6 кв. м и автосервиса площадью 478,4 кв. м, расположенных в нежилом здании по адресу: г. Москва, ул. Привольная, д. 2, стр. 1, взыскании с ответчика долга по арендной плате по договору аренды от 28.04.2000 г. в размере 3 950 000 руб. и пени за просрочку платежей в размере 679 500 руб.

Определением суда первой инстанции от 19.10.2010 г. приняты в порядке ст. 49 АПК РФ изменения исковых требований, согласно которым истец просил выселить ответчика ООО "Техавтостар" из арендованных нежилых помещений мойки площадью 92,6 кв. м и автосервиса площадью 478,4 кв. м, расположенных в нежилом здании по адресу: г. Москва, ул. Привольная, д. 2, стр. 1, взыскать с ответчика долг по арендной плате в размере 2 470 000 руб. и пени за просрочку платежей в размере 444 600 руб.

Согласно поданному в суд заявлению о частичном отказе от иска истец отказался от исковых требований в части выселения ответчика ООО "Техавтостар" из арендуемых помещений.

01.12.2010 г. ООО "Техавтостар" заявлено встречное исковое заявление о взыскании с ГСПК "Жулебино-7" суммы переплаты арендной платы по договору аренды от 28.04.2000 г. за период с 04.12.2007 г. по 13.07.2009 г. в размере 570 000 руб., которое определением от 06.12.2010 г. было принято судом первой инстанции.

ООО "Техавтостар" 25.01.2011 г. подало заявление об изменении встречных исковых требований, в соответствии с которым просило взыскать с ГСПК "Жулебино-7" сумму переплаты арендной платы за период с 04.12.2007 г. по 11.06.2009 г. в размере 1 890 000 руб., которое было принято определением суда первой инстанции от 17.02.2011 г.

16.03.2011 г. ООО "Техавтостар" вновь подано заявление об изменении встречных исковых требований, в соответствии с которым общество просило взыскать с ГСПК "Жулебино-7" сумму переплаты арендной платы за период с 04.12.2007 г. по 10.07.2009 г. в размере 1 945 000 руб., которое так же было принято определением суда от 19.04.2011 г.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.04.2011 оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2011 первоначальный иск удовлетворен частично.

Суд принял частичный отказ Гаражно-строительного потребительского кооператива "Жулебино-7" от исковых требований в части выселения ответчика ООО "Техавтостар" из арендованных нежилых помещений мойки площадью 92,6 кв. м и автосервиса площадью 478,4 кв. м, расположенных в нежилом здании по адресу: г. Москва, ул. Привольная, д. 2, стр. 1.

Взыскал с ответчика ООО "Техавтостар" в пользу истца Гаражно-строительного потребительского кооператива "Жулебино-7" задолженность по уплате арендной платы в размере 2 470 000 руб. и пени за просрочку платежей в размере 300 000 руб., в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Техавтостар" отказал.

При этом суды исходил из того, что ООО "Техавтостар" были допущены нарушения условий договора аренды в части уплаты арендных платежей, доказательств оплаты арендных платежей в установленные договором сроки и размере ООО "Техавтостар" не представило.

В кассационной жалобе ООО "Техавтостар" просит отменить принятые по делу судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции; полагая, что судебные акты первой и апелляционной инстанций являются необоснованными и незаконными, выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также судами нарушены нормы материального и процессуального права.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ООО "Техавтостар" поддержали кассационную жалобу, просили ее удовлетворить.

Представители ГСПК "Жулебино-7" возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение и постановление, принятые по делу, законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом решении и постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании ч. 1 ст. 288 АПК РФ в связи с несоответствием выводов судов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, неправильным применением норм материального и процессуального права, в силу следующего.

Как следует из материалов дела между арендодателем - ГСПК "Жулебино-7" и арендатором - ООО "Техавтостар" 28.04.2000 г. был заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение мойки площадью 92,6 кв. м, расположенное на 1 этаже нежилого здания по адресу: г. Москва, ул. Привольная, д. 2, стр. 1, (пом. III, комн. 1), и нежилые помещения автосервиса без отделки площадью 478,4 кв. м, расположенные на 1 и 2 этажах нежилого здания по адресу: г. Москва, ул. Привольная, д. 2, стр. 1, (пом. IV, комн. 1, 2 и пом. II, комн. 1 - 8).

Договор заключен сроком на 25 лет и был зарегистрирован 26.05.2000 г.

Указанные нежилые помещения принадлежат арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав и записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дополнительным соглашением от 01.11.2004 г. сторонами были внесены изменения в п. 3., пп. 3.1. договора аренды и установлено, что арендная плата за арендуемое помещение по согласованию сторон составляет 190 000 руб. в месяц, включая НДС. При этом стороны определили, что указанные изменения действуют с 01.11.2004 г.

Дополнительным соглашением от 20.02.2009 г. сторонами были внесены изменения в п. 3.1. договора аренды и установлено, что арендная плата составляет в период с 01.03.2009 г. по 30.09.2009 г. по 250 000 руб. в месяц, с 01.10.2009 г. - 320 000 руб. в месяц. Размер арендной платы уточняется ежегодно не позднее 1 февраля, исходя из ситуации на рынке услуг по аренде недвижимого имущества.

Вступившим в законную силу постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2010 г. по делу N А40-154561/09-113-1130 договор аренды недвижимого имущества от 28.04.2000 г., заключенный между ГСПК "Жулебино-7" и ООО "Техавтостар" был расторгнут ввиду нарушения арендатором условий договора по уплате арендных платежей, а именно, невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суды указали, что ООО "Техавтостар" были допущены нарушения условий договора аренды в части уплаты арендных платежей, доказательств оплаты арендных платежей в установленные договором сроки и размере ООО "Техавтостар" не представило. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды пришли к выводу, что неосновательного обогащения ГСПК "Жулебино-7" в результате получения от ООО "Техавтостар" арендной платы из представленных доказательств не усматривается.

Выплата арендной платы в размере 190 000 руб. в месяц за период с 04.12.2007 по 10.07.2009 осуществлялась самим ООО "Техавтостар" на основании заключенного им с арендодателем дополнительного соглашения от 01.11.2004 к договору аренды.

Между тем, с такими выводами судов согласиться нельзя, поскольку они сделаны с нарушением норм материального и процессуального права в связи со следующим.

Суды обоснованно удовлетворили первоначальные исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 2 470 000 руб. из расчета 190 000 руб. в месяц в период с июля 2009 г.. по июль 2010 г.. включительно, ибо правомерно исходили из того, что в спорный период арендная плата подлежала уплате в размере 190 000 руб., поскольку хотя дополнительное соглашение от 01.11.2004 было зарегистрировано в установленном законом порядке только 08.04.2010, но в нем было предусмотрено, что изменения действуют с 01.11.2004, что не противоречит положениям п. 2 ст. 425, п. 3 ст. 453 ГК РФ.

В то же время, суды не дали оценки и не приняли во внимание доводы истца по встречному иску о наличии переплаты с предоставлением расчета (т. 1 л.д. 72) в котором указаны конкретные платежные поручения N 57, 87, 107, 136, 137 имеющиеся в материалах дела (т. 1 л.д. 97-101), из которых усматривается, что ООО "Техавтостар" в апреле, мае, июне, июле 2009 года платило ГСПК "Жулебино-7" арендную плату по ставке 250 000 руб., в связи с чем по его мнению встречный иск подлежал удовлетворению в размере 240 000 руб. (60 000 руб. * 4 месяца = 240 000 руб.)

Обстоятельства оплаты арендных платежей по перечисленным платежным поручениям и образование переплаты в указанном размере судами не выяснялись.

Кроме того, при вынесении судебных актов суды указали, что расчет пени судом проверен, признан правильным, соответствует закону и условиям договора аренды от 28.04.2000 г.. С учетом действующей с 01.03.2009 г.. ставки арендной платы 250 000 руб. в месяц указанный размер пени не превышает 10 % от подлежащей уплате ответчиком годовой арендной платы. Суды полагают, что с учетом представленных доказательств имеются основания для начисления пени за ненадлежащее исполнение обязательств.

Вместе с тем, суды посчитали размер пени явно несоразмерным последствиям нарушения обязательств и на основании ст. 333 ГК РФ суды уменьшили сумму пени до 300 000 руб.

Указанные выводы судов о том, что действующая ставка арендной платы составляет 250 000 рублей в месяц, противоречит их же собственным выводам, согласно которым ставка арендной платы за период с июля 2009 г.. по июль 2010 г.. включительно составила 190 000 руб. в месяц.

Так в мотивировочной части решения и постановления суды указали, что согласно представленному истцом расчету в связи с ненадлежащим исполнением ООО "Техавтостар" своих обязательств по договору аренды задолженность по уплате им арендной платы по ставке арендной платы в месяц в размере 190 000 руб. за 13 месяцев за период с июля 2009 г. по июль 2010 г. включительно составила 2 470 000 руб.

В этой связи судам следовало производить расчет пени не по ставке в 250 000 руб., а по ставке 190 000 руб., но не более 10% в год (190 000 руб. * 12 месяцев * 10% = 228 000 руб.

Кроме того, суды ссылались на дополнительное соглашение от 20.02.2009 г., согласно которому стороны внесли изменения в п. 3.1. договора аренды и указали, что арендная плата составляет в период с 01.03.2009 г. по 30.09.2009 г. по 250 000 руб. в месяц, с 01.10.2009 г. - 320 000 руб. в месяц, однако при этом не исследовали вопрос о том, проходило ли указанное дополнительное соглашение государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Более того, в нарушение положений ст.ст. 150, 151, 170 АПК РФ суд принял частичный отказ Гаражно-строительного потребительского кооператива "Жулебино-7" от исковых требований в части выселения ответчика ООО "Техавтостар" из арендованных нежилых помещений, но не прекратил производство по делу в указанной части ни с вынесением отдельного определения, ни с оформлением этого процессуального действия в решении.

Таким образом, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении, суду с учетом всего вышеизложенного следует установить было ли зарегистрировано дополнительное соглашение от 20.02.2009 г. о внесении изменения в п. 3.1. договора аренды, и имелась ли у ООО "Техавтостар" переплата по арендным платежам и в каком размере, полно и всесторонне исследовать обстоятельства дела и правильно применив нормы материального и процессуального права принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 апреля 2011 г.. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2011 г.. по делу N А40-89234/10-155-760 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий судья

Э.Г. Хомяков

Судьи

О.И. Комарова Н.С. Чучунова