Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 декабря 2011 г. N Ф05-12701/11 по делу N А40-47389/2011

г. Москва

22 декабря 2011 г.

Дело N А40-47389/11-16-434

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Хомякова Э.Г.

судей Чучуновой Н.С., Комаровой О.И.

при участии в заседании:

от истца - Ущеко С.С., дов. от 28.02.2011 г..

от ответчика - Щербина Д.В., дов. от 27.09.2011 г.., Петров С.С., дов. от 02.08.2011 г..

от третьего лица -

рассмотрев 08.12.2011-15.12.2011 в судебном заседании кассационную жалобу

истца Департамента земельных ресурсов города Москвы

на решение от 08.08.2011

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Махалкиным М.Ю.,

на постановление от 05.10.2011

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Левиной Т.Ю., Савенковым О.В., Тихоновым А.П.,

по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы (ОГРН 1037739510423)

к ООО "Монолит Ка" (ОГРН 1027710015046)

о расторжении договора аренды

третье лицо Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Монолит Ка" о расторжении договора аренды

земельного участка от 30.04.2004 N М-08-021952.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08 августа 2011 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 октября 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе истца - Департамента земельных ресурсов города Москвы, который считает обжалуемые судебные акты принятыми с нарушением норм материального и процессуального права, а выводы судов необоснованными и незаконными. Просит указанные судебные акты отменить и удовлетворить заявленные требования.

Представитель Департамента земельных ресурсов города Москвы на заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы, просил судебные акты первой и апелляционной инстанций отменить и принять новый акт об удовлетворении заявленных требований.

Представители ООО "Монолит Ка" возражали против удовлетворения кассационной жалобы, просили оставить судебные акты без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении судебных актов, Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, а также неправильным применением норм материального и процессуального права.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Московским земельным комитетом (правопредшественник Департамента земельных ресурсов города Москвы) (арендодатель) и ООО "Монолит Ка" (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды от 30.04.2004 N М-08-021952, предметом которого является земельный участок (кадастровый номер N770801012002) площадью 3800кв.м, расположенный по адресу: город Москва, ул. Захарьинская, вл.8, предоставленный в аренду на срок 49 лет для проектирования, строительства и последующей эксплуатации торгового центра.

Договор аренды N М-03-508115 зарегистрирован в ЕГРП 10.06.2004.

Поскольку ответчик не выполнил условия договора и требования закона и в течении семи лет (по состоянию на дату обращения в суд в мае 2011 г..) не использовал земельный участок в предназначенных целях, строительство торгового центра не только не завершил, но и не приступал к его осуществлению, истец ссылаясь на существенные нарушения ответчиком статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), особых условий договора аренды (статья 4) в порядке статей 450, 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации обратился в суд с иском о расторжении договора аренды.

Между тем, суды отказали в удовлетворении иска и этот отказ является неправомерным в силу следующего.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Аналогичные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом в пункте 1 названной статьи закреплено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 6.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе:

-невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд;

-использования участка не по целевому назначению;

-неосвоения и неиспользования участка в течение 3-х лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией ;

-неисполнения или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 настоящего договора;

-использование участка способами, запрещенными земельным и иным законодательством Российской Федерации и (или) города Москвы.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного Кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.

В силу пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного Кодекса Российской Федерации неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование может быть прекращена по инициативе арендодателя.

В соответствии со ст. 4 "Особые условия договора" арендатор обязуется:

4.3. в течение года разработать и согласовать проект на строительство торгового центра в установленном порядке;

4.4. представить в МКА проект, согласованный в установленном порядке с указанием строительства для согласования архитектурно-строительного решения с последующем представлением в Мосгосэкспертизу;

4.5. в недельный срок после утверждения проекта представить в Москомзем чертеж генерального плана и раздел проекта организации строительства (ПОС) для внесения необходимых изменений в договор аренды земли;

4.6. завершить строительство объекта в сроки, предусмотренные проектом организации строительства (ПОС);

4.7. после завершения строительства и регистрации строений (сооружений) представить в Москомзем документы, подтверждающие оформленные имущественные права для внесения необходимых изменений в договор аренды

Арендатор обязан надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора (п.5.7).

Дополнительным соглашением к договору аренды от 05.10.2006 года были внесены изменения в договор, стороны установили обязанность арендатора завершить проектирование и строительство торгового центра до 31.12.2008 года.

Тот факт, что с момента выделения ответчику земельного участка в апреле 2004 года и по состоянию на обращение истца в суд в мае 2011 года прошло семь лет, в течении которых ответчик не только не завершил, но и вообще не приступал к строительству торгового центра, уже сам по себе свидетельствует о нарушении обществом как особых условий договора (п.4) так и положений пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающих максимальный трехгодичный лимит в целевом использовании земельного участка.

Поэтому с учетом вышеприведенных положений гражданского и земельного законодательства и указанного факта у судов не имелось законных оснований для отказа в иске.

При изложенных обстоятельствах бремя доказывания наличия объективных причин препятствовавших ответчику в освоении земельного участка и невозможности его использования по назначению лежит на обществе.

При этом достаточность и уважительность таких причин, объясняющих столь длительную просрочку в исполнении обязательств, суды должны оценивать применительно к положениям статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, относящих к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли общества и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.

О наличии таких обстоятельств ответчик не заявлял и доказательств их существования в материалах дела нет.

Как следует из материалов дела и установлено судами, одним из целевых назначений заключенного договора аренды земельного участка являлось реализация ООО "Монолит Ка" права застройки соответствующей территории.

Суд первой инстанции анализируя действия общества по освоению и использованию земельного участка в спорный период почему-то начал детальное исследование с момента выдачи ответчику Мосгорстрой надзором разрешения на строительство в 20.10.2010 году до выдачи ОАТИ города Москвы ордера на производство земельных работ в 02.08.2011 году.

Хотя установленный договором годичный срок на разработку и согласование проекта и трехгодичный срок на реализацию проекта (строительство) на момент октября 2010 года уже истекли.

Ссылки суда первой инстанции на использование участка в связи с необходимостью проведения проектно-изыскательских работ не дезавуирует обязанностей общества по строгому соблюдению сроков разработки и согласования проекта, их утверждения в установленном законом порядке, по подготовке к строительству и завершения его в предусмотренные сроки.

Несвоевременное обращение в уполномоченные инстанции за проведением согласительных процедур не может свидетельствовать об уважительности пропуска срока.

Между тем, в предмет доказывания по этому делу входит исследование обстоятельств поэтапного выполнения обществом всех условий договора и требований закона по освоению и использованию земельного участка начиная с момента его предоставления в апреле 2004 года.

В данном случае суд первой инстанции пропустил период в шесть с половиной лет (с апреля 2004 года по октябрь 2010 года), не дал никакой оценки действиям ответчика по несоблюдению договорных условий и требований закона.

Суд апелляционной инстанции вообще не исследовал фактических обстоятельств дела и в мотивировочной части постановления изложил только выводы по применению норм права к спорным правоотношениям.

Более того, суд первой инстанции ссылаясь на то, что 20.10.2010 года Мосгостройнадзором ответчику было выдано разрешение на строительство, при этом не дал оценку доводом истца, что первоначально разрешение выдавалось со сроком действия до 31.12.2008 года и потом продлевалось сначала до 31.12.2009 года, затем - до 31.12.2010 г.. Суды не выясняли, почему при наличии действующих трижды пролонгированных разрешений общество так и не приступило к строительству в установленные сроки.

По результатам проверки Государственной инспекцией по недвижимости города Москвы от 25.01.2011 года установлено, что на арендованном участке строительные работы не ведутся, о чем были составлены акты проверки, протокол об административном правонарушении.

В результате проведенной повторной проверки в апреле 2011 года аналогичные нарушения были зафиксированы в акте проверки от 29.04.11 года (т.2 л. д. 63-64).

В последующем ответчик выполнил работы подготовительного периода (установку временного ограждения, устройство временных дорог и т.п.) только в апреле 2011 года (т.2 л. д. 78), что подтвердила проверка Государственной инспекции по недвижимости города Москвы в акте от 29.08.2011 года.

Следовательно, обладая разрешением на осуществление строительства, ежегодно пролонгированным с 2008 года, ООО "Монолит Ка" приступило к использованию земельного участка для строительства только в апреле 2011 года.

Однако, эти обстоятельства не могут иметь правового значения при допущенной просрочке в целевом использовании земельного участка в семь лет и при отсутствии доказательств наличия оснований для вывода о невозможности освоения земельного участка в течении данного срока применительно к положениям статьи 46 Земельного Кодекса Российской Федерации

Кроме того, судами не учтено, что уполномоченными должностными лицами собственника (Правительства города Москвы) 24.01.2011 году принято решение в связи с несвоевременной реализацией проекта поручить ДЗР города Москвы расторгнуть договор аренды земельного участка (т.1 л. д. 20-22)

В силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации кассационная инстанция, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Учитывая вышеизложенное решение Арбитражного суда города Москвы от 08.08.2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2011 года в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела, суду с учетом всего вышеизложенного следует полно и всесторонне исследовать вопросы соблюдения ответчиком условий договора и требований закона о сроках и порядке целевого использования ООО "Монолит Ка" арендованного земельного участка с момента его предоставления в апреле 2004 г.. до обращения с иском в суд, исследовать наличие обстоятельств, которые применительно к положениям ст. 46 ЗК РФ могли препятствовать в использовании земельного участка, правильно с учетом установленных обстоятельств и положений действующего гражданского и земельного законодательства определить и в случае наличия квалифицировать существенность допущенных ответчиком нарушений условий договора аренды, с соблюдением норм материального и процессуального права принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 08 августа 2011 г.. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 октября 2011 г.. по делу N А40-47389/11-16-434 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий судья

Э.Г. Хомяков

Судьи

Н.С. Чучунова О.И. Комарова