Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 февраля 2012 г. N Ф05-511/12 по делу N А41-10308/2011

г. Москва

29 февраля 2012 г.

Дело N А41-10308/11

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 февраля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Чучуновой Н. С., Русаковой О. И.,

при участии в заседании:

от ответчика - Кандейкина Е. Г. по доверенности от 17.02.2012,

рассмотрев 27 февраля 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "ПАРЭН"

на решение от 28 июля 2011 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Севостьяновой Н. В.,

на постановление от 20 декабря 2011 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Черниковой Е. В., Ивановой Л. Н., Ханашевичем С. К.,

по иску Комитета по управлению имуществом города Щербинки Московской области

к Обществу с ограниченной ответственностью "ПАРЭН"

о взыскании 10 895 498 руб. 17 коп., обязании освободить земельный участок

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное учреждение Комитет по управлению имуществом г. Щербинки (далее - КУИ г. Щербинки, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ПАРЭН" (далее - ООО "ПАРЭН", ответчик) о взыскании 10 895 498 руб. 17 коп., составляющих: 10 344 521 руб. 59 коп. - задолженность по арендной плате в соответствии с договором аренды земельного участка N 58/2004 от 06.08.2004 с 2007 года по 15.06.2011, 550 976 руб. 58 коп. - пеня за просрочку уплаты арендных платежей в период с 15.09.2009 по 15.06.2011, расторжении договора аренды, обязании ответчика освободить земельный участок (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).

Решением Арбитражного суда Московской области от 28 июля 2011 года исковые требования удовлетворены.

Суд взыскал с ООО "ПАРЭН" в пользу КУИ г. Щербинки 10 895 498 руб. 17 коп., в том числе 10 344 521 руб. 59 коп. долга, 550 976 руб. 58 коп. пени.

Расторгнут договор аренды земельного участка N 58/2004 от 06.08.2004, заключенный между Муниципальным учреждением Комитет по управлению имуществом г. Щербинки; суд обязал ответчика освободить земельный участок.

Полагая исковые требования подлежащими удовлетворению, суд исходил из того, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате арендных платежей, просрочка уплаты арендных платежей в заявленный в иске период имеется.

Учитывая, что ответчик допустил просрочку по внесению арендных платежей, направленные истцом в адрес ответчика претензии об исполнении обязательств надлежащим образом оставлены последним без удовлетворения, суд счел требование о расторжении договора аренды подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора имеется обязанность вернуть арендодателю имущество, которая ответчиком не исполнена, предусмотренных гражданским законодательством оснований для занятия спорного помещения ответчиком суд не установил.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2011 года указанное решение оставлено без изменения.

ООО "ПАРЭН" подана кассационная жалоба на вышеназванные судебные акты, согласно которой ответчик просит решение Арбитражного суда Московской области и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда отменить.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права.

Ответчик указывает, что истцом не представлено документов, подтверждающих изменение арендной платы за пользование земельными участками, утвержденных постановлением Главы г. Щербинка после 2005 года.

Соглашение между ООО "ПАРЭН" и КУИ г. Щербинка по изменению существенных условий договора аренды не достигнуто и дополнительное соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем требования КУИ г. Щербинка о взыскании дополнительных сумм по арендной плате за прошедшие периоды (2007, 2008, 2009, 2010 годы), многократно превышающей сумму арендной платы, предусмотренной договором, незаконны.

КУИ г. Щербинка не представлены доказательства, обосновывающие правильность расчета взыскиваемых сумм, не приложен акт сверки задолженности по арендным платежам. Десятым арбитражным апелляционным судом не указаны мотивы, по которым им не принят представленный ответчиком в суд апелляционной инстанции контррасчет арендной платы.

Ответчик считает, что претензии, направленные истцом в адрес ООО "ПАРЭН", не могут рассматриваться как письменное предложение о досрочном расторжении договора аренды и являются письменным предупреждением о необходимости исполнения обязательств по выплате арендной платы, так как в них указано, что Администрация оставляет за собой право взыскать задолженность по арендной плате за землю через арбитражный суд и расторгнуть договор аренды.

Доказательств вручения ООО "ПАРЭН" письменного предложения арендодателя о досрочном расторжении договора аренды истцом в дело не представлено.

В дело представлены претензии, направленные истцом ответчику 30.09.2010, 22.12.2010, в которых комитет предупреждает общество о необходимости погасить задолженность по арендной плате, а также требование от 20.10.2010, в котором истец предлагает ответчику в добровольном порядке расторгнуть договор аренды. К требованию о расторжении договора приложена квитанция, подтверждающая отправление корреспонденции в адрес ООО "ПАРЭН", но отсутствует документ (опись вложения), подтверждающий отправление ООО "ПАРЭН" именно требования о расторжении договора аренды. В деле отсутствуют сведения о получении ООО "ПАРЭН" требований о расторжении договора аренды.

В течение 2011 года КУИ Администрации г. Щербинка направлялись в адрес ООО "ПАРЭН" уведомления: N 223 от 20.01.2011, N 643 от 24.03.2011, N 887 от 29.06.2011 с требованием о погашении задолженности в установленный претензиями срок, но в них не содержалось требований о расторжении договора аренды.

Ответчик считает, что в данном случае не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

ООО "ПАРЭН" указывает, что как собственник объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.

Данные обстоятельства не были исследованы при рассмотрении дела в Арбитражном суде Московской области и Десятом арбитражном апелляционном суде и им не дана правовая оценка, так как ответчик не был извещен о рассмотрении дела в суде первой инстанции и не имел возможности представить возражения на иск и доказательства в обоснование своих возражений.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства, неявка в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что между КУИ г. Щербинки (арендодатель) и ООО "ПАРЭН" (арендатор) заключен договор аренды N 58/2004 от 06.08.2004, согласно которому первый обязуется предоставить второму за плату во временное пользование на срок с 01.07.2004 по 30.06.2007 земельный участок с кадастровым номером 50:61:0030103:0012, категория земель - земли поселений, общей площадью 9900 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Щербинка, Симферопольское шоссе, вл. 15

Договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Условие о порядке платежей и расчетов по договору содержится в разделе 3 договора аренды N 58/2004 от 06.08.2004.

Суд установил, что ответчик не исполнял надлежащим образом обязательство по уплате арендных платежей, задолженность составляет 10 344 521 руб. 11 коп. за период с 2007 года по 15.06.2011.

Ответчик не согласен с размером заявленных истцом задолженности и ставки арендной платы. Считает, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие изменение арендной платы за пользование земельными участками, утвержденные постановлением Главы г. Щербинка после 2005 года. Соглашение между ООО "ПАРЭН" и КУИ г. Щербинка по изменению существенных условий договора аренды не достигнуто и дополнительное соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3.1 договора арендные платежи начинают исчисляться с 01.07.2004. Размер арендной платы за земельный участок определяется в Приложении N 2 к настоящему договору, которое является его неотъемлемой частью. Сумма ежегодной арендной платы устанавливается исходя из базовой ставки, определяемой ежегодно постановлением Главы города. Расчет арендной платы пересматривается ежегодно с учетом изменения базовых ставок арендной платы и площади земельного участка. Размер арендной платы считается измененным с 1 января соответствующего года на основании постановления Главы города.

Размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указываются в ежегодных расчетах арендной платы на текущий (календарный) год. Расчеты арендной платы на текущий (календарный) год передаются арендатору (лично, доверенному лицу, почтой, факсом, уведомлением) без оформления нового дополнительного соглашения. Расчеты арендной платы на текущий (календарный) год не требуют какого-либо дополнительного согласования с арендатором (пункт 3.6 договора).

Пунктом 3.7 договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации), полномочным (уполномоченным) органом государственной власти и/или органом местного самоуправления, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор. При этом в случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и/или уведомления с расчетом платежей, либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов, в действие правовым актам и без внесения изменений, дополнений в настоящий договор. Уведомление может быть сделано арендодателем и через средства массовой информации. Первый арендный платеж по новым ставкам арендной платы производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после введения новых ставок арендной платы, включая при необходимости доплату за предыдущие периоды.

Суд установил, что КУИ г. Щербинки уведомляло ответчика об изменении арендной платы письмами от 31.01.2007 N 344, от 01.02.2008 N 605, от 27.01.2009 N 314, от 26.01.2010 N 126 в связи с изменениями в централизованном порядке базовых ставок арендной платы и коэффициентов (лд 50 - 53 т. 1).

При указанных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Такая позиция соответствует сложившейся судебно-арбитражной практике, в том числе содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 января 2010 N 11487/09.

Таким образом, вышеизложенный довод ответчика о недоказанности изменения размера арендной платы неоснователен.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 указанного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 4.3.3 договора аренды N 58/2004 от 06.08.2004 установлено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более 2-х раз подряд по истечении установленных договором сроков платежей.

Истец заявлял ответчику о необходимости исполнения обязательств по договору аренды претензиями от 22.12.2010 N 1536, от 30.09.2010 N 1296, от 05.08.2010 N 1094, в которых также содержится указание на то, что в случае неисполнения требований договор будет расторгнут. Данные претензии получены ответчиком.

Также письмом от 20.10.2010 N 1405 истец предлагал в добровольном порядке расторгнуть договор от 06.08.2004 N 58/2004.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Поскольку обязательство по уплате арендной платы ответчиком не исполнено, суд правомерно признал требование о расторжении договора подлежащим удовлетворению.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, при прекращении договора аренды у ответчика имеется обязанность возвратить земельный участок арендодателю, которая им не исполнена. Иных оснований для пользования и владения данным имуществом ООО "ПАРЭН" суд не установил, решение об освобождении земельного участка обоснованно.

Также правомерно, в соответствии со статьями 309, 310, 614, 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды N 58/2004 от 06.08.2004 удовлетворено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени за просрочку ее уплаты.

Судом расчет истца проверен и признан правильным. Расчет оформлен в соответствии с изменением арендной платы, что, как сказано выше, произведено правомерно.

Довод ответчика о том, что Десятым арбитражным апелляционным судом не указаны мотивы, по которым им не принят представленный ответчиком в суд апелляционной инстанции контррасчет арендной платы, несостоятелен, поскольку судом признан правильным расчет, произведенный истцом с учетом измененной арендной платы. Конррасчет ответчика составлен без учета указанных изменений.

Расчет пени произведен в соответствии с условиями договора аренды N 58/2004 от 06.08.2004, пунктом 5.2 которого предусмотрена уплата пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 0,05% за каждый день просрочки.

Просрочка внесения арендной платы в заявленный истцом период с 15.09.2009 по 15.06.2011 имеется, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о взыскании пени в сумме 550 976 руб. 58 коп.

Довод ответчика о том, что он как собственник объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, не доказан. Доказательства, подтверждающие, что ООО "ПАРЭН" принадлежит на праве собственности расположенный на данном земельном участке объект недвижимого имущества, не представлены. Ссылка ответчика на технический паспорт здания неосновательна, поскольку технический паспорт здания не является доказательством в соответствии с гражданским законодательством права собственности на объект недвижимости. Кроме того, в дело представлена не оформленная надлежащим образом копия указанного паспорта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

При наличии у ответчика права собственности на здание, строение, сооружение, расположенные на земельном участке, он вправе обратиться в соответствующий орган с заявлением о приобретении в собственность земельного участка или заключении договора аренды для использования объекта недвижимости.

Земельный участок по договору аренды N 58/2004 от 06.08.2004 был предоставлен ООО "ПАРЭН" для использования под строительство строительного рынка и складов.

Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов (несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права) не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 28 июля 2011 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2011 года по делу N А41-10308/11 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

Н. С. Чучунова О. И. Русакова