Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 апреля 2012 г. N Ф05-7880/11 по делу N А40-77423/2010

г. Москва

16 апреля 2012 г.

Дело N А40-77423/10-109-641

Резолютивная часть постановления объявлена 9 апреля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Тихоновой В. К.,

судей Комаровой О. И., Хомякова Э. Г.,

при участии в заседании:

от истца - Спожакин И.М. по доверенности от 19.01.2012 года N 0158/118-12,

от ответчика - Мамиев Р.З. по доверенности N 1 от 01.03.2011 года

от третьего лица - Сычева Л.В., по доверенности от 10.01.2012 года N 19-Д,

рассмотрев 9 апреля 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Арома"

на решение от 10 января 2012 года Арбитражного суда г. Москвы,

принятое судьей А.А. Гречишкиным,

на постановление от 20 февраля 2012 года Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Сумароковой Т.Я., Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И.,

по иску Государственного бюджетного учреждения города Москвы по эксплуатации и ремонту инженерных сооружений "Гормост"

к ООО "Арома",

третье лицо - Департамент имущества города Москвы

о взыскании долга по аренде, расторжении договора, выселении

и по встречному иску о признании договора недействительным, понуждении заключить договор

УСТАНОВИЛ:

Государственное унитарное предприятие города Москвы по эксплуатации и ремонту инженерных сооружений "Гормост" (далее - ГУП г. Москвы "Гормост") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Арома" (далее - ООО "Арома") о взыскании долга по арендной плате в сумме 13 567 724 руб. 83 коп., расторжении договора аренды N 091-2009/АМ от 30.11.2009 г., выселении ответчика из-под эстакадного пространства эстакады автодорожной "Велозаводская - Транзитная ТТК" общей площадью 4 945,2 кв. м, 1-ый этаж, пандус, служебное помещение N 2, общей площадью 2 886,6 кв. м; 2-й этаж, паркинг, пандус общей площадью 2 058,6 кв. м; об обязании ответчика передать указанные площади в освобожденном виде истцу.

Исковые требования основаны на ст. ст. 8, 12, 309, 310, 450, 610, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что между истцом и ответчиком по результатам торгов 2006 года были заключены договоры аренды об использовании подэстакадного пространства, которым ответчик фактически пользуется, однако денежные средства за пользование объектом аренды не вносит.

В связи с чем ответчику направлена претензия с требованием об уплате долга, расторжении договора аренды, освобождении занимаемых площадей и возврате их истцу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельный требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущества города Москвы.

Арбитражный суд г. Москвы определением от 8.06.2011 по делу N А40-77423/10-109-641 утвердил мировое соглашение, заключенное между ГУП г. Москвы "Гормост" и ООО "АРОМА", согласно которому ответчик обязался погасить образовавшуюся перед истцом задолженность в сумме 13 567 724 руб. 83 коп., срок полного погашения долга устанавливается с даты государственной регистрации договора аренды и оплачивается в течение двух лет; стороны признали, что договор аренды является заключенным с момента его государственной регистрации; истец обязался приступить к действиям по государственной регистрации договора аренды, согласовать договор аренды с Департаментом имущества г. Москвы, истец обязался не чинить препятствия ответчику в пользовании помещением.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.08.2011 г. N КГ-А40/8875-11 определение Арбитражного суда г. Москвы от 08.06.2011 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ООО "Арома" предъявило в Арбитражный суд г. Москвы встречные исковые требования к ГУП г. Москвы "Гормост" о признании договора аренды N 091-2009/АМ от 30.11.2009 г. недействительным, а также о понуждении ГУП г. Москвы "Гормост" заключить договор аренды части сооружения эстакады "Велозаводская-транзит ТТК" - нежилого помещения общей площадью 4 945,20 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ТТК, 7-я Кожуховская улица.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.11.2011 года по делу N А40-77423/10-109-641 первоначальные исковые требования удовлетворены частично, а именно с ответчика в пользу истца взыскано 13 567 724,83 руб. долга, а также ООО "Арома" выселено из занимаемых помещений и понуждено передать нежилые помещения истцу в освобожденном виде в 10-дневный срок с момента вступления решения суда первой инстанции в законную силу.

В остальной части первоначальные исковые требования оставлены без удовлетворения.

В удовлетворении встречного иска о признании договора аренды N 091-2009/АМ от 30.11.2009 г. недействительным, а также о понуждении ГУП г. Москвы "Гормост" заключить договор аренды части сооружения эстакады "Велозаводская-транзит ТТК" - нежилого помещения общей площадью 4 945,20 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ТТК, 7-я Кожуховская улица, отказано.

Полагая первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению в части взыскания 13 567 724,83 руб. долга по арендной плате, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате арендных платежей, просрочка оплаты в заявленный в иске период имеется.

Оставляя без удовлетворения первоначальный иск о расторжении договора аренды N 091-2009/АМ от 30.11.2009 г., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный договор аренды N 091-2009/АМ от 30.11.2009 г. прекратил свое действие в связи с односторонним отказом истца от него в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ с 19.08.2010 года.

Удовлетворяя первоначальный иск в части выселения ООО "Арома" из занимаемых им помещений и понуждении передать нежилые помещения истцу в освобожденном виде, суд первой инстанции исходил из того, что заключенный между ООО "Арома" и ГУП г. Москвы "Гормост" договор аренды N 091-2009/АМ от 30.11.2009 г. в настоящее время прекратил свое действие, однако ответчик не освободил выступающее объектом аренды недвижимое имущество.

Отказывая в удовлетворении встречного иска ООО "Арома" о признании договора аренды N 010-2009/АМ от 30.11.2010 года недействительным, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанный договор на основании п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным. Для удовлетворения иска о понуждении к заключению договора истцом не представлено доказательств обязательности для ГУП г. Москвы "Гормост" заключения с ним договора аренды в соответствии п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 20 февраля 2012 года удовлетворил ходатайство ГУП г. Москвы "Гормост" о процессуальной замене истца на Государственное бюджетное учреждение города Москвы по эксплуатации и ремонту инженерных сооружений "Гормост", надлежащим истцом по данному делу определил Государственное бюджетное учреждение города Москвы по эксплуатации и ремонту инженерных сооружений "Гормост".

Суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.11.2011 года оставил в силе, поддержав выводы суда первой инстанции.

Законность и обоснованность вынесенных по делу решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяются в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Арома", которое полагает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права ввиду их неправильного применения, неполно исследованы обстоятельства дела, а также, что выводы судов нижестоящих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции вынесенные по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд нижестоящей инстанции.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что оба договора аренды от 31.03.2008 года N 091-2008/АМ и 30.11.2009 года N 091-2009/АМ являются незаключенными, поскольку оба договора заключены на срок свыше одного года, однако не прошли в установленном действующим законодательством порядке государственную регистрацию.

Заявитель также указывает на то, что оба договора аренды от 31.03.2008 года N 091-2008/АМ и 30.11.2009 года N 091-2009/АМ являются недействительными, так как не согласованы с собственником имущества - Департаментом имущества города Москвы.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель заявителя жалобы поддержал заявленные в кассационной жалобе доводы, просил суд кассационной инстанции принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить.

Представитель Государственного бюджетного учреждения города Москвы по эксплуатации и ремонту инженерных сооружений "Гормост" и Департамента имущества города Москвы возражали против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в обжалуемых судебных актах, просили суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, жалобу заявителя - без удовлетворения.

От Государственного бюджетного учреждения города Москвы по эксплуатации и ремонту инженерных сооружений "Гормост" и Департамента имущества города Москвы отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей заявителя жалобы, Государственного бюджетного учреждения города Москвы по эксплуатации и ремонту инженерных сооружений "Гормост" и Департамента имущества города Москвы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенных по делу судебных актов, правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие их выводов установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенных по делу решения арбитражного суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций и усматривается и материалов дела, в соответствии с протоколом работы Комиссии об итогах аукциона N Д-100-2-06 ООО "Арома" признано победителем лота N 3 на право заключения договора аренды площади в размере 4 996,0 кв. м. в открытом двухуровневом подэстакадном пространстве эстакады автодорожной "Велозаводская-транзит ТТК", ЮВАО. Протокол об итогах аукциона по лоту N 3 подписан ООО "Арома" 27.12.2006 г., ставка годовой арендной платы за 1 кв. м объекта аренды составила 1 700 руб.

Объект аренды находится в собственности г. Москвы и передан ГУП г. Москвы "Гормост" на праве хозяйственного ведения.

31.03.2008 г. между ГУП г. Москвы "Гормост" (арендодатель) и ООО "Арома" (арендатор) был заключен договор на аренду площадей подмостовых (подэстакадных) пространств от 31.03.2008 г. N 091-2008/АМ, в соответствии с п. 1.1 которого на основании распоряжения Департамента имущества г. Москвы N 2151-Р от 05.08.2005 г. "О порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы и переданных ГУП "Гормост" в хозяйственное ведение" ГУП г. Москвы "Гормост" как арендодатель сдает во временное использование (аренду) арендатору открытое подмостовое пространство: Эстакада автодорожная "Велозаводская-транзит ТТК", ЮВАО (7-я Кожуховская улица) общей площадью - 4 945,20 кв. м.

В соответствии с п. 2.1 срок действия договора устанавливается с 01.04.2008 г. до 30.03.2009 г., с пролонгацией на следующий срок, но не более чем до 30.03.2013 г. при условии, что ни одна из сторон не изъявила желания прекратить договорные отношения и не вступает в действие п. 8.2 договора.

Факт передачи ГУП г. Москвы "Гормост" сооружения арендатору подтверждается актом от 01.04.2008 г. приема-передачи площадей подмостовых (подэстакадных) пространств эстакады автодорожная "Велозаводская-транзит ТТК".

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 6.1 договора установлено, что размер арендной платы определяется расчетом размера годовой арендной платы (приложением N 1 к договору).

30.11.2009 между ГУП г. Москвы "Гормост" (арендодатель) и ООО "Арома" (арендатор) был заключен договор на аренду площадей подмостовых (подэстакадных) пространств N 091-2009/АМ.

Согласно п. 1.1 договора на аренду площадей подмостовых (подэстакадных) пространств от 30.11.2009 года N 091-2009/АМ на основании распоряжения Департамента имущества г. Москвы N 2151-Р от 05.08.2005 г. "О порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы и переданных ГУП "Гормост" в хозяйственное ведение" арендодатель сдает во временное использование (аренду) арендатору открытое подмостовое пространство:

Эстакада автодорожная "Велозаводская-транзит ТТК", ЮВАО (7-я Кожуховская улица) общей площадью - 4 945,20 кв. м.

В соответствии с п. 2.1 срок действия договора устанавливается с 01.04.2009 г. по 01.04.2010 г., с пролонгацией на следующий срок, но не более чем до 30.03.2013 г. при условии, что ни одна из сторон не изъявила желания прекратить договорные отношения и не вступает в действие п. 8.2 договора.

В соответствии с п. 6.1 договора, размер арендной платы определяется расчетом размера годовой арендной платы (приложением N 1 к договору).

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку арендатор продолжал пользоваться объектом аренды после окончания срока действия договора аренды от 31.03.2008 г. N 091-2008/АМ при отсутствии на то возражений арендодателя, указанный выше договор на аренду площадей подмостовых (подэстакадных) пространств от 31.03.2008 г. N 091-2008/АМ, как правильно указали суды нижестоящих инстанций, считается возобновленным сторонами на неопределенный срок.

По правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Судами установлено, что ГУП г. Москвы "Гормост" на основании направленного в адрес арендатора - ООО "Арома" уведомления (претензии) от 17.05.2010 года, которое было получено последним 19.05.2010 года, осуществил действия по информированию арендатора о прекращении договора аренды от 31.03.2008 г. N 091-2008/АМ в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ по истечении трех месяцев со дня получения настоящего уведомления, а также о необходимости возврата находящегося в аренде имущества.

Таким образом, как верно установлено судами, договор аренды от 31.03.2008 г. N 091-2008/АМ прекратил свое действие 19.08.2010 года спустя три месяца после получения арендатором уведомление от арендодателя.

Судами обеих инстанций установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы по договору аренды N 091-2008/АМ от 31.03.2008 г. за период с 01.04.2008 по 11.06.2010 в размере 13 567 724 руб. 83 коп.

В спорный период ответчику была начислена арендная плата в сумме 18 471 721,76 руб., ответчик уплатил 4 903 996,93 руб., неоплаченная сумма составила 13 567 724,83 руб.

С учетом приведенного судами обеих инстанций обоснованно, в соответствии со статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды N 091-2008/АМ от 31.03.2008 г. взыскана с ответчика вышеназванная задолженность по уплате арендных платежей в размере 13 567 724,83 руб.

Учитывая, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, судебная коллегия находит правильными выводы судов обеих инстанций об удовлетворении первоначального иска в части обязания ответчика передать ГУП г. Москвы "Гормост" по акту приема-передачи спорные нежилые помещения в освобожденном виде в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворены судами правильно.

Согласно пункту 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Установив, что договор аренды N 091-2009/АМ от 30.11.2009 года заключен на срок более одного года (с 1 апреля 2009 по 1 апреля 2010 г.) и не прошел государственную регистрацию, суды пришли к правильному выводу о том, что на основании ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации последний считается незаключенным.

При таких обстоятельствах судебная коллегия также полагает, что суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали в удовлетворении встречного искового заявления о признании указанного договора аренды N 091-2009/АМ от 30.11.2009 года недействительным.

Судебной коллегией отклоняется довод заявителя о том, что договор аренды N 091-2009/АМ от 31.03.2008 г. не был согласован с Департаментом имущества города Москвы как опровергающийся материалами дела.

Так, в материалах дела имеется письмо Департамента имущества города Москвы от 12.02.2010 года, в котором такое согласование имеется.

Утверждение заявителя жалобы о том, что истец не доказал титульного права на выступающее объектом аренды по договору аренды N 091-2009/АМ от 31.03.2008 г. имущество правомерно было отклонено судами нижестоящих инстанций, поскольку ГУП г. Москвы "Гормост" представило свидетельство о праве на инженерное сооружение - эстакаду автодорожную, то и подэстакадное пространство принадлежит истцу. Предположение заявителя о том, что подэстакадное пространство может принадлежать иному лицу не основано на обстоятельствах дела.

Судебной коллегией также отклоняется довод ООО "Арома" о том, что объект аренды не соответствует договору. То обстоятельство, что в настоящее время подмостовое пространство является закрытым, а в договоре аренды оно указано как открытое не влияет на существо дела, поскольку речь идет об одном и том же объекте, несмотря на то, что он впоследствии изменил свои характеристики.

Довод заявителя о том, что при определении объекта аренды должны действовать нормы об аренде земли, не основан на законе. Истец представил доказательства о вещном праве на инженерное сооружение. То обстоятельство, что у земельного участка, на котором расположено инженерное сооружение, не оформлены границы, не имеет значения для настоящего спора.

Ссылка ООО "Арома" на то, что на момент передачи объект аренды находился в непригодном состоянии, не нашел своего подтверждения.

В материалы дела представлен акт приема-передачи от 01.04.2008 г. площадей подмостовых (подэстакадных) пространств эстакады автодорожная "Велозаводская-транзит ТТК" (т. 1 л.д. 57).

В соответствии с п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду. Арендатор при приеме имущества должен был обнаружить, что объект аренды находится в непригодном состоянии, однако ответчик, подписав акт приема-передачи, принял имущество без замечаний. По смыслу указанной нормы, арендатор в таком случае лишается права заявлять возражения по поводу явных недостатков имущества.

Согласно пункту 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

ООО "Арома" по встречному иску не представлено доказательств, подтверждающих обязанность ГУП г. Москвы "Гормост" заключить с ним договор, в связи с чем судебная коллегия находит правильными выводы нижестоящих судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска в части требования о понуждении ГУП г. Москвы "Гормост" заключить договор аренды части сооружения эстакады "Велозаводская-транзит ТТК" - нежилого помещения общей площадью 4 945,20 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ТТК, 7-я Кожуховская улица, исходя из ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы жалобы о том, что объект аренды не согласован, также судебной коллегией не принимаются в качестве основания для освобождения ООО "Арома" от уплаты арендной платы, поскольку указанный договор сторонами исполнялся.

Несогласование сторонами вопросов переоборудования, перепланировок и других неотделимых улучшений имущества и зачета затрат арендатора по переустройству и неотделимых улучшений без согласования с собственником имущества и арендодателем не являются основаниями для признания договора аренды незаключенным.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и апелляционного суда и получили надлежащую правовую оценку, эти доводы не опровергают выводов судов и, по существу, направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Арбитражными судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено.

При таких обстоятельствах оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции не имеется, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 10 января 2012 года по делу N А40-77423/10-109-641 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2012 года оставить без изменения, кассационную жалобу-без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.К.Тихонова

Судьи

О.И.Комарова Э.Г.Хомяков