Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 мая 2012 г. N Ф05-3714/12 по делу N А40-92733/2011

г. Москва

12 мая 2012 г.

Дело N А40-92733/11-82-729

Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Чучуновой Н. С., Тихоновой В. К.,

при участии в заседании:

от истца - Касимовского О. В. по доверенности от 10.01.2012 N 21-Д,

от ответчика - Бирюковой Е. Е. по доверенности от 09.08.2011,

рассмотрев 03 мая 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "ИНЖТЕХКОМ"

на решение от 31 октября 2011 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Мысак Н. Я.,

на постановление от 24 января 2012 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Барановской Е. Н., Сумароковой Т. Я., Савенковым О. В.,

по иску Департамента имущества города Москвы

к Обществу с ограниченной ответственностью "ИНЖТЕХКОМ"

о выселении

и по встречному иску о применении последствий недействительности части ничтожной сделки

УСТАНОВИЛ: Департамент имущества города Москвы (далее Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ИНЖТЕХКОМ" (далее ООО "ИНЖТЕХКОМ", ответчик) о выселении из нежилого помещения общей площадью 568,8 кв. м (этаж 1, помещение I, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение II, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение V, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение VI, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, этаж 1, комнаты А, а, б, Б, в, г, этаж 2, комнаты А, Б, этаж 2, помещение III, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение IV, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение VII, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение VIII, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нижние Поля, д. 23, и передаче данного помещения в освобожденном виде Департаменту.

ООО "ИНЖТЕХКОМ" предъявлен встречный иск, принятый судом к рассмотрению совместно с первоначальным, о применении последствий недействительности части ничтожной сделки - пунктов 8.3, 8.4 дополнительного соглашении от 29.05.2008 к договору аренды от 09.11.1994 N 0-1394/94, и признании договора аренды действующим.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2011 года первоначальные исковые требования удовлетворены, во встречном иске отказано.

Полагая первоначальный иск подлежащим удовлетворению, суд исходил из того, что договор аренды между истцом и ответчиком прекращен в связи с отказом арендодателя (истца) от данного договора по установленным договором основаниям; у ответчика в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации имеется обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Во встречном иске отказано, так как суд счел дополнительное соглашение от 29.05.2008 заключенным, поскольку в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ дополнительные соглашения к заключенным до вступления в силу Закона о регистрации договорам аренды государственной регистрации не подлежат.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2012 года названное решение оставлено без изменения.

ООО "ИНЖТЕХКОМ" подана кассационная жалоба на вышеуказанные судебные акты, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций в части удовлетворения первоначального иска отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречных исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом части 6 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающего, что после принятия встречного иска рассмотрение дела производится с самого начала.

Указывает, что определением от 26.10.2011 суд принимает встречный иск к производству и назначает рассмотрение на ту же дату, не приняв необходимых мер по подготовке дела к судебному разбирательству, предусмотренных главой 14 Кодекса; в тот же день суд выносит решение по делу. Отзыв на встречное исковое заявление не представлен и не мог быть представлен, поскольку встречное исковое заявление рассмотрено по существу в день его принятия.

Суд первой инстанции не дал никакой оценки тому, что Акт осмотра здания от 19 мая 2011 года, на основании которого выявлены нарушения и который явился основанием для расторжения договора в одностороннем порядке, составлен с грубейшими нарушениями - подписан не генеральным директором ООО "ИНЖТЕХКОМ", а администратором и на данном акте печать ООО "ИНЖТЕХКОМ" отсутствует.

Ответчик полагает, что суды неправомерно не приняли как обоснованный довод ООО "ИНЖТЕХКОМ" о том, что Общество устранило имеющиеся нарушения в пользовании помещением, о чем уведомило арендодателя письмом от 15.07.2011. Также указывает, что суд не дал никакой оценки обстоятельству, что ООО "ИНЖТЕХКОМ" является добросовестным арендатором спорного помещения.

ООО "ИНЖТЕХКОМ" не согласно с выводом судов о том, что дополнительное соглашение от 29.05.2008 не требовало его государственной регистрации в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

Ответчик в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными.

Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судом установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности Москвы, от 09.11.1994 N 0-1394/94, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 568,8 кв. м, расположенное по адресу: Москва, Нижние Поля, д.23, а именно: этаж 1, помещение I, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение II, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение V, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение VI, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, этаж 1, комнаты А, а, б, Б, в, г, этаж 2, комнаты А, Б, этаж 2, помещение III, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение IV, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение VII, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение VIII, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6.

Срок аренды - с 12.10.1994 по 06.04.2009, целевое использование - под склад.

Сторонами заключено дополнительное соглашение от 29.05.2008 к названному договору аренды.

Поскольку ответчик по истечении срока договора продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений истца (арендодателя), договор был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

14.01.2010 истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым срок действия договора устанавливался по 31.12.2014. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 8.3 дополнительного соглашения от 29.05.2008 к договору аренды от 09.11.1994 N 0-1394/94 договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в случаях использования объекта аренды не по целевому назначению, проведения арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования арендодателя и соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.

В случае принятия решения арендодателем о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление. Договор аренды считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления соответствующего уведомления (пункт 8.4 названного дополнительного соглашения).

Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательств в их совокупности, установил, что нежилое помещение общей площадью 568,8 кв. м, расположенное по адресу: Москва, Нижние Поля, д. 23, используется под гостиницу, имеется перепланировка (переоборудование), нарушены несущие конструкции здания путем обустройства из чердачного помещения третьего этажа. На чердачном помещении ответчиком устроены помещения для проживания людей (гостиничные номера). Перепланировка (переоборудование) произведены ответчиком без согласования с арендодателем и без решения межведомственной комиссии.

Ответчик считает дополнительное соглашение от 29.05.2008 недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данное соглашение не зарегистрировано в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" нормы части второй Кодекса о порядке заключения и форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации применяются к договорам, предложения заключить которые направлены после введения в действие части второй Кодекса.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (пункт 1 статьи 6 Закона).

Поскольку договор аренды N 0-1394/94, заключенный сторонами от 09.11.1994, не подлежал обязательной государственной регистрации, не подлежали государственной регистрации изменения условий данного договора - дополнительное соглашение от 29.05.2008.

26.05.2011 истец направил в адрес ответчика уведомление N 05-11/001452 об отказе от исполнения договора N 0-1394/94 от 09.11.1994 в связи с нарушением арендатором условий договора о целевом использовании арендованного помещения, его перепланировки (переоборудованием) без согласования с арендодателем и соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке. Суд счел договор расторгнутым с 27.06.2011.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, при прекращении договора аренды у ответчика имеется обязанность возвратить помещение арендодателю, которая им не исполнена. Иных оснований для пользования и владения спорным помещением ООО "ИНЖТЕХКОМ" суд не установил, решение о выселении ответчика из нежилого помещения обоснованно.

Предъявленный ответчиком встречный иск о применении последствий части ничтожной сделки (пунктов 8.3, 8.4 дополнительного соглашения от 29.05.2008 к договору N 0-1394/94 от 09.11.1994) и признании данного договора действующим правомерно признан судом не подлежащим удовлетворению, так как недействительности дополнительного соглашения от 29.05.2008 по заявленным ООО "ИНЖТЕХКОМ" основаниям суд не установил. Дополнительное соглашение является заключенным, поскольку, как сказано выше, его государственная регистрация не требовалась.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, установил, что ответчиком произведена перепланировка (переоборудование помещения), являющегося предметом аренды.

Судом апелляционной инстанции оценен довод ответчика о том, что акт осмотра здания от 19.05.2011 составлен с нарушениями, так как не подписан руководителем и не заверен оттиском печати ООО "ИНЖТЕХКОМ".

Суд пришел к выводу, что указанное ответчиком не свидетельствует о порочности данного акта, факт осуществления арендатором перепланировки, а также использование последним арендуемого помещения не по назначению ответчиком не оспаривался ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции, подтверждается письмом ответчика в адрес истца от 15.07.2011.

Также судом оценен довод ответчика о том, что он является добросовестным арендатором спорного помещения, что имеющиеся нарушения в использовании помещения им устранены. Суд правильно счел, что данный довод не влияет на правовую оценку спорных правоотношений исходя из наличия у Департамента имущества города Москвы права, предусмотренного условиями договора, на односторонний отказ от исполнения договора аренды в случаях, предусмотренных пунктом 8.3 дополнительного соглашения к договору.

В соответствии с частью 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.

Судебная коллегия полагает необоснованным в качестве основания отмены обжалуемых судебных актов довод ответчика о нарушении судом первой инстанции части 6 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающего, что после принятия встречного иска рассмотрение дела производится с самого начала.

В судебном заседании Арбитражного суда города Москвы, состоявшемся 26.10.2011, судом рассмотрены первоначальный и встречный иски.

Указанное судебное разбирательство соответствует главе 19 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, из протокола судебного заседания не следует, что права сторон, в том числе ответчика, предъявившего встречный иск, нарушены судом; дело рассмотрено с начала. Стороны никаких заявлений и ходатайств, связанных с рассмотрением дела, в том числе для представления отзыва на встречный иск, не заявили.

Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2012 года по делу N А40-92733/11-82-729 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

Н. С. Чучунова В. К. Тихонова