Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 июля 2012 г. N Ф05-6464/12 по делу N А41-3427/2011

город Москва

16 июля 2012 г.

Дело N А41-3427/11

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,

судей: Стрельникова А.И., Нужнова С.Г.,

при участии в заседании:

от истца: Жумабаева М.М., доверенность от 08.06.2012 N 15;

от ответчика: Шуваев А.Р., доверенность от 06.02.2012 N 10;

от третьих лиц: от ОАО "Московская областная инвестиционная трастовая компания": Бакина В.А., доверенность от 19.03.2012 N 47; от Министерства строительного комплекса Московской области: представитель не явился, извещен;

рассмотрев 09 июля 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу

истца - Администрации городского округа Звенигород

на решение от 21 ноября 2011 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьями Дудиной Н.В., Сороченковой Т.В., Бобковой С.Ю.,

на постановление от 28 марта 2012 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Юдиной Н.С., Ивановой Л.Н., Черниковой Е.В.,

по делу N А41-3427/11

по иску Администрации городского округа Звенигород (ИНН: 5015000588; ОГРН: 1025001745834)

о понуждении заключить договор

к открытому акционерному обществу "Ипотечная корпорация Московской области",

третьи лица: Министерство строительного комплекса Московской области, открытое акционерное общество "Московская областная инвестиционная трастовая компания",

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Звенигород обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к открытому акционерному обществу "Ипотечная корпорация Московской области" (далее - ОАО "Ипотечная корпорация Московской области") об обязании заключить договор уступки прав требования по договору соинвестирования от 30.12.2005 N 5 и договору соинвестирования от 03.10.2006 N ИНВ-3В-2 18092006 на квартиры NN 106, 156, 211, 99, 191, 71, 101, 102, 196, 199, 212, 209, 105, 204, 255, 183, 67, 251, 127, 160, 176, 83, 75, 87, 210, 248, 79, 144, 176, 152, 163, 148, 53, 74, 110, 174, 73, 216, 119, 49, 91, расположенные в доме по адресу: г. Звенигород, пос. санаторий "Звенигород", дом 2 (адрес строительный).

Решением Арбитражного суда Московской области от 21 ноября 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2012 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Администрация городского округа Звенигород обратилась с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Третье лицо - Министерство строительного комплекса Московской области, извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не направило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

Представители ответчика и третьего лица - ОАО "Московская областная инвестиционная трастовая компания" возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области по следующим основаниям.

Судами установлено, что 27.12.2004 между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией муниципального образования "город Звенигород Московской области" (ныне Администрация городского округа Звенигород) и ОАО "Московская областная инвестиционная трастовая компания" (инвестор) был заключен инвестиционный контракт, предметом которого являлась реализация инвестором и Администрацией инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого 6-секционного дома переменной этажности (10-12-14 этажей) стр. N 2 по адресу: г. Звенигород, микрорайон поселка санатория "Звенигород", общей площадью 25.900 кв.м, в т.ч. 21.238 кв.м общей площадью квартир, с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 297.332.000 руб.

Согласно условиям инвестиционного проекта инвестору было предоставлено право осуществлять своими и привлеченными силами и средствами функции заказчика по строительству объекта (пункт 5.2.3 контракта).

30.12.2005 между ОАО "Московская областная инвестиционная трастовая компания" (инвестор) и ОАО "Ипотечная корпорация Московской области" (соинвестор) был заключен договор N 5 о соинвестировании строительства жилого дома по строительному адресу: Московская область, г. Звенигород, согласно условиям которого инвестор привлекает соинвестора к участию в реализации инвестиционного проекта по новому строительству каркасного, кирпичного 6-секционного жилого дома переменной этажности (10-12-14 этажей) с внутриплощадочными и внеплощадочными инженерными сетями, расположенного по строительному адресу: Московская область, город Звенигород, микрорайон поселка санатория "Звенигород", общей площадью квартир ориентировочно 20.445 кв.м.

03.10.2006 между ОАО "Московская областная инвестиционная трастовая компания" (инвестор) и ОАО "Ипотечная корпорация Московской области" (соинвестор) заключен договор N ИНВ-ЗВ-2-18092006 о соинвестировании строительства жилого дома по строительному адресу: Московская область, г. Звенигород, в соответствии с которым инвестор привлекает соинвестора к участию в реализации инвестиционного проекта по новому строительству Объекта и обязуется собственными и привлеченными силами обеспечить строительство и ввод Объекта в эксплуатацию в соответствии с проектом для последующей передачи соинвестору 24 (двадцати четырех) 1-2-3-комнатных квартир, указанных в Приложении N 1 к договору, общей ориентировочной площадью 1.847,59 кв.м.

18.02.2008 между Администрацией городского округа Звенигород и ОАО "Ипотечная корпорация Московской области" (застройщик) заключены договоры N N 18/01-ЗВ, 19/01-ЗВ, 20/01-ЗВ, 22/01-ЗВ, 23/01-ЗВ, 24/01-ЗВ, 25/01-ЗВ, 26/01-ЗВ, 27/01-ЗВ, 28/01-ЗВ, 29/01-ЗВ о развитии застроенной территории, расположенной в г. Звенигород Московской области в границах улиц Чайковского, Суворова, Фрунзе, Ленина, Соловьевской, Ивана Шнырева, пос. сан. Поречье, Нахабинского шоссе городского округа Звенигород.

Суды указали, что в соответствии с указанными соглашениями застройщик имеет право приобретать права на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, в соответствии с гражданским и земельным законодательством, а также приобрести право на земельные участки в границах застроенной территории, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, и не предоставленные в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством (пункты 3.3.1 и 3.3.2 соглашений).

В этот же день между Администрацией городского округа Звенигород и ОАО "Ипотечная корпорация Московской области" заключены соглашения о порядке исполнения обязательств по договорам о развитии застроенной территории от 18.02.2008 N N 18/01-ЗВ, 19/01-ЗВ, 20/01-ЗВ, 22/01-ЗВ, 23/01-ЗВ, 24/01-ЗВ, 25/01-ЗВ, 26/01-ЗВ, 27/01-ЗВ, 28/01-ЗВ, 29/01-ЗВ, предметом которых являлся порядок исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктом 3.4.2 договоров о развитии застроенной территории.

В соответствии с пунктом 2.1 вышеназванных соглашений на ОАО "Ипотечная корпорация Московской области" передача имущественных прав на квартиры N N 106, 156, 211, 99, 191, 71, 101, 102, 196, 199, 212, 209, 105, 204, 255, 183, 67, 251, 127, 160, 176, 83, 75, 87, 210, 248, 79, 144, 176, 152, 163, 148, 53, 74, 110, 174, 73, 216, 119, 49, 91, расположенные в доме по адресу: г. Звенигород, пос. санатория "Звенигород", д. 2 (адрес строительный) оформляется сторонами путем подписания договора уступки права требования по договору соинвестирования от 30.12.2005 N 5 и по договору соинвестирования от 03.10.2006 N ИНВ-ЗВ-2-18092006, который подписывается не позднее 5-ти дней с момента заключения указанных соглашений.

Ссылаясь на уклонение ответчика от исполнения обязательств, принятых им на основании вышеупомянутых соглашений и состоящих в подписании договора уступки права требования, Администрация городского округа Звенигород в соответствии со статьями 12, 308, 309, 310, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды, руководствуясь пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, указали, что заключенные сторонами соглашения о порядке исполнения обязательств по договорам о развитии застроенной территории от 18.02.2008 N N 18/01-ЗВ, 19/01-ЗВ, 20/01-ЗВ, 22/01-ЗВ, 23/01-ЗВ, 24/01-ЗВ, 25/01-ЗВ, 26/01-ЗВ, 27/01-ЗВ, 28/01-ЗВ, N 29/01-ЗВ (в части обязательства заключить договор уступки прав требования по договору соинвестирования от 30.12.2005 N 5 и по договору соинвестирования от 03.10.2006 N ИНВ-3В-2-18092006) имеют признаки предварительного договора. Срок, в течение которого стороны брали на себя обязательство заключить договор уступки прав требования (основной договор) истек 23.02.2008 и до его окончания указанный договор уступки прав требования заключен не был. При отсутствии доказательств того, что до окончания указанного срока истец направлял ответчику предложение заключить договор уступки прав требования, суды пришли к выводу, что в силу императивной нормы пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство заключить основной договор (договор уступки прав требования), предусмотренное предварительным договором прекратилось, в связи с чем признал требования истца неправомерными и не подлежащими удовлетворению.

Согласно части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Между тем судами не учтено следующее.

В пункте 4 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Как усматривается из материалов дела, 27.12.2004 между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией муниципального образования "город Звенигород Московской области" (ныне Администрация городского округа Звенигород) и ОАО "Московская областная инвестиционная трастовая компания" (инвестор) был заключен инвестиционный контракт, однако суды вопреки указаниям Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" не определили правовую природу данного инвестиционного контракта.

В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, указанных в данном кодексе.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Как указывает заявитель жалобы, включение указанного пункта в текст договора о развитии застроенной территории не будет являться основанием для осуществления государственной регистрации права муниципальной собственности на жилые помещения, предназначенные для предоставления выселяемым гражданам, поскольку договор о развитии застроенной территории не отвечает требованиям, предъявляемым к документам, представляемым на государственную регистрацию, указанным в статье 18 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с этим, не может быть основанием для исполнения обязательства по передаче жилых помещений, выселенным гражданам.

Исполнение обязательства, установленного подпунктом 4 пункта 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, возможно при создании сторонами договора документа - основания для выполнения обязательства по передаче жилых помещений в муниципальную собственность, то есть имеют место условия обязательности создания документа-основания.

Таким образом, суду необходимо определить правовую природу инвестиционного договора, и с учетом вышеназванных заключенных договоров соинвестирования и договоров о развитии застроенной территории предложить истцу уточнить исковые требования, а именно, фактически истец просит понудить к заключению самостоятельного договора или к исполнению обязательств по договору.

Кроме того, делая вывод о том, что заключенные сторонами соглашения о порядке исполнения обязательств по договорам о развитии застроенной территории от 18.02.2008 N N 18/01-ЗВ, 19/01-ЗВ, 20/01-ЗВ, 22/01-ЗВ, 23/01-ЗВ, 24/01-ЗВ, 25/01-ЗВ, 26/01-ЗВ, 27/01-ЗВ, 28/01-ЗВ, N 29/01-ЗВ (в части обязательства заключить договор уступки прав требования по договору соинвестирования от 30.12.2005 N 5 и по договору соинвестирования от 03.10.2006 N ИНВ-3В-2-18092006) имеют признаки предварительного договора, не установили, содержат ли указанные соглашения все условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а именно, договора о развитии застроенной территории, определенные статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В связи с этим, судам необходимо дополнительно обосновать вышеуказанный вывод.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, судебная коллегия находит, что названные нормы права при принятии обжалуемых актов судом были соблюдены не в полной мере.

В соответствии с частью 1 статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела; разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников арбитражного процесса; оказание содействия лицам, участвующим в деле, в представлении необходимых доказательств; примирение сторон.

Исходя из этого, кассационная коллегия признает преждевременными однозначные выводы судов о доказанности какой-либо из сторон обстоятельств, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, исходя из предмета и оснований заявленных требований, дать оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, оценить все представленные доказательства в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

По результатам нового рассмотрения дела, при правильном применении норм материального и процессуального права, учитывая судебно-арбитражную практику, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 21 ноября 2011 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2012 года по делу N А41-3427/11 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

В.В. Кузнецов

Судьи

А.И. Стрельников С.Г. Нужнов