Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 августа 2012 г. N Ф05-11358/10 по делу N А40-140124/2009

г.Москва

29 августа 2012 г.

Дело N А40-140124/09-64-907

Резолютивная часть постановления объявлена 22.08.2012.

В полном объеме постановление изготовлено 29.08.2012.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего - судьи Петровой Е.А.

судей Барабанщиковой Л.М. и Бусаровой Л.В.

при участии в заседании:

от истца - не явился, извещен;

от ответчика - Голосова С.А. по дов. N 3-ГК от 01.01.2012,

рассмотрев в судебном заседании 22.08.2012 кассационную жалобу

ОАО "Галерея Краснодар"

на решение от 10.04.2012 Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Зотовой Е.А.,

на постановление от 24.05.2012 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Савенковым О.В., Панкратовой Н.И., Барановской Е.Н.,

по иску ИП Звонкова Михаила Борисовича (ОГРНИП 408230930500012)

к ОАО "Галерея Краснодар" (ОГРН 1062308018420)

о признании договора аренды незаключенным и о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Звонков Михаил Борисович (далее - ИП Звонков М.Б., истец или арендатор) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Открытому акционерному обществу "Сити-Парк" (далее - ОАО "Сити-Парк", ответчик или арендодатель) о признании незаключенным краткосрочного договора аренды от 17.10.2008 N 241-КДА/К1, объектом которого является нежилое помещение площадью 78,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Головатого, д.313, и о взыскании неосновательного обогащения в сумме 2 334 633, 03 руб. (с учетом уточнения предмета иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ).

Исковые требования заявлены со ссылкой на положения 608, 614, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что на момент заключения оспариваемого договора краткосрочной аренды ответчик не являлся собственником объекта аренды, право собственности ответчика на переданное по договору недвижимое имущество было зарегистрировано в установленном порядке только 16.01.2009, соответственно, арендодатель должен возвратить арендатору неосновательное обогащение в виде внесенной арендной платы и стоимости улучшений арендованного имущества.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 8.04.2010 произведена процессуальная замена первоначального ответчика на ОАО "Галерея Краснодар".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.04.2010, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 3.07.2010, краткосрочный договор аренды признан недействительным (ничтожным), исковые требования о взыскании неосновательного обогащения удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика неосновательное обогащение в сумме 1 963 397, 35 рублей, составляющей денежные средства, внесенные в качестве арендных платежей, и стоимость произведенных ответчиком в нежилом помещении улучшений и ремонтных работ.

Решение и постановление мотивированы тем, что на момент передачи нежилых помещений по краткосрочному договору аренды от 17.10.2008 N 241-КДА/К1 ответчик вопреки требованиям ст. 608 ГК РФ не являлся их собственником, что влечет недействительность (ничтожность) договора и обязанность ответчика возвратить денежные средства, полученные от истца в качестве арендных платежей, а также возместить стоимость осуществленного истцом улучшения нежилых помещений.

Отказывая во взыскании 371 235 рублей, суды исходили из того, что указанные денежные средства составляют плату за фактическое пользование истцом нежилыми помещениями в период с 1.02.2009 по 18.03.2009.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 21.10.2010 решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на объект аренды на момент заключения договора в данном случае не может означать отсутствие между сторонами обязательственных отношений, связанных с использованием нежилого помещения.

Также суд кассационной инстанции указал на то, что вывод судов о недействительности (ничтожности) договора краткосрочной аренды по мотиву его заключения до государственной регистрации права собственности будущего арендодателя на объект аренды не соответствует нормам статьи 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", предоставляющим инвесторам право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами капитальных вложений.

При новом рассмотрении дела суду предложено определить характер отношений, сложившихся между сторонами до заключения оспариваемого договора аренды, установить начало и период фактического пользования истцом нежилым помещением, являвшимся объектом аренды, после чего сделать вывод о наличии либо отсутствии оснований для признания договора недействительным и о наличии либо отсутствии неосновательного обогащения на стороне ответчика.

В ходе нового рассмотрения дела истец в порядке ст. 49 АПК РФ изменил исковые требования в части размера неосновательного обогащения и просил взыскать с ответчика 2 354 343, 60 рублей, включающих неосновательно полученную арендную плату в сумме 1 325 227 рублей и стоимость неотделимых улучшений в сумме 1 029 116, 60 рублей. Истцом изменено и правовое основание искового требования о признании договора аренды незаключенным: нарушение требований ст. 654 ГК РФ и отсутствие согласования сторонами всех существенных условий договора.

По результатам нового рассмотрения дела решением Арбитражного суда города Москвы от 10.04.2012, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2012, исковые требования удовлетворены частично: в пользу истца с ответчика взыскано неосновательное обогащение в сумме 1 190 043, 87 рублей и 10 059, 53 рублей в возмещение судебных расходов. В удовлетворении требования о признании незаключенным краткосрочного договора аренды от 17.10.2008 N 241-КДА/К1 и о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 164 299, 73 копейки отказано.

Решение и постановление мотивированы тем, что за период действия договора истец перечислил ответчику платежей на общую сумму 1 223 587, 40 рублей, включающих авансовые и обеспечительные платежи, при этом истец занимал арендованное помещение с 1.11.2008 по 18.03.2009, что установлено решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-82572/09-157-579, однако в связи с прекращением договорных отношений на стороне ответчика образовалась переплата в сумме 160 927, 27 рублей, подлежащая возврату истцу как неосновательное обогащение.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания неосновательного обогащения в сумме 1 029 116, 60 рублей, суды установили, что данная сумма оставляет стоимость неотделимых улучшений арендованного помещения. При этом суды отклонили возражения ответчика о том, что по условиям предварительного и краткосрочного договоров аренды арендатор за свой счет производит ремонт, а возникшие в результате этого улучшения становятся собственностью арендодателя. Суд указал на то, что данные условия подразумевают получение выгод арендатором от произведенных улучшений в случае пользования помещением, однако в данном случае договорные отношения были досрочно прекращены, период пользования составил всего 4 месяца, ответчик вправе пользоваться отремонтированными помещениями и извлекать из них прибыль, что создает на стороне ответчика неосновательное обогащение в виде стоимости улучшений имущества.

Не согласившись с судебными актами, ОАО "Галерея Краснодар" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить в удовлетворенной части исковых требований и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы ответчик ссылается на то, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении ст.ст. 1102, 1105, 1109 ГК РФ, поскольку стоимость произведенного истцом ремонта арендованного помещения не может быть квалифицирована как неосновательное обогащение ответчика, поскольку обязанность произвести ремонт помещения, подлежащего передаче в аренду, в данном случае прямо предусмотрена как предварительным, так и краткосрочным договором аренды, в то время как неосновательное обогащение исключает наличие какого-либо правового основания для приобретения или сбережения имущества. Также заявитель указывает на то, что истец не передавал ответчику какие-либо результаты работ по актам приема-передачи, оценка стоимости работ произведена в одностороннем порядке.

Кроме того, заявитель кассационной жалобы полагает, что суды неправильно определили размер арендной платы, предусмотренной договором краткосрочной аренды, пришли к ошибочному выводу о размере переплаты арендатора.

В отзыве на кассационную жалобу истец просит оставить судебные акты без изменения, ссылаясь на то, что выводы судов о размере арендной платы по краткосрочному договору аренды являются правильными, соответствуют обстоятельствам, установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-45821/09-11-432. Истец согласен с выводами судов о неосновательном обогащении ответчика при получении отремонтированного помещения, поскольку вследствие прекращения договорных отношений арендатору не удалось вести коммерческую деятельность в помещении, арендодатель препятствовал арендатору в пользовании помещением, его односторонний отказ от договора аренды незаконен, так как задолженности по договору аренды у истца не имелось. Истец указывает на несостоятельность доводов ответчика об отсутствии согласования проводимых работ, указывая на подписание арендодателем проектной документации, имеющейся в материалах дела.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержала доводы кассационной жалобы, настаивая на том, что договор был прекращен по инициативе арендодателя вследствие нарушений, допущенных истцом (арендатор не внес арендную плату за январь 2009 года), что ремонт осуществлялся истцом для себя и последующий арендатор ответчика им не пользуется; на вопрос суда о причинах, по которым арендодатель не обращался в суд за взысканием задолженности за январь 2009 года, ответить затруднилась, на вопрос о наличии доказательств, подтверждающих демонтаж произведенных истцом улучшений, указала на то, что данные обстоятельства не устанавливались, так как не входят в предмет доказывания, на вопрос суда о причинах подписания представителями арендодателя акта от 18.03.2009 с указанием на наличие неотделимых улучшений, предположила, что акт был подписан ошибочно. Представитель истца, надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения дела, не явился, что с учетом ч. 3 ст. 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление не подлежат отмене в связи со следующим.

Повторно рассматривая дело, суды обеих инстанций правильно применили нормы материального права, приняли во внимание указания, данные судом кассационной инстанции в постановлении от 21.10.2010, и правильно установили основания для частичного удовлетворения исковых требований.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, установленных судами и подтвержденных имеющимися в деле доказательствами.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Частично удовлетворяя исковые требования о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 1 029 116, 60 рублей, суды обеих инстанций правильно применили ст. 1102 ГК РФ и исходили из того, что истец произвел ремонт нежилого помещения, переданного в аренду по договору краткосрочной аренды от 17.10.2008 N 241-КДА/К1, в результате чего образовались неотделимые улучшения данного имущества, стоимость которых подлежит взысканию с ответчика как неосновательное обогащение.

Довод кассационной жалобы о том, что произведенный истцом ремонт не является неотделимым улучшением имущества, а стоимость ремонта не подлежит взысканию с ответчика в качестве неосновательного обогащения, поскольку осуществление ремонта нежилого помещения было предусмотрено в качестве обязанности истца по предварительному и краткосрочному договорам аренды, и являлось обязательным условием для заключения краткосрочного договора аренды, отклоняется.

Судами сделан правильный вывод о том, что осуществление ремонтных работ арендатором в арендуемом помещении было обусловлено последующим использованием этого помещения в коммерческих целях на праве аренды.

Между тем, судами установлено, что целевого использования спорного помещения (осуществления коммерческой деятельности) фактически не производилось, истцом был осуществлен ремонт помещения, однако период фактического нахождения истца в спорном помещении с 1.11.2008 по 18.03.2009 составил чуть более 4-х месяцев, что установлено решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-82572/09-157-579, в то время как краткосрочный договор предусматривал передачу помещения в аренду на 11 месяцев с последующей пролонгацией срока действия договора.

В этой связи суды сделали правильный вывод о том, что истец, осуществив чистовую отделку спорного помещения по условиям договора, не получил равноценного встречного предоставления от ответчика в виде права возмездного пользования (аренды) помещения в связи с досрочным прекращением договорных отношений.

Доводы ответчика, заявленные в судебном заседании суда кассационной инстанции, о том, что договорные отношения прекратились по вине истца, не заплатившего арендную плату за январь 2009 года, в связи с чем истец также не имеет права на возмещение неотделимых улучшений, не может быть положен в основу отмены судебных актов, поскольку не подтвержден обстоятельствами, которые неоднократно устанавливались судами по нескольким делам, рассмотренным с участием тех же сторон, так как арендодатель ни разу не обращался в суд за взысканием суммы задолженности за указанный им период (предметом взыскания по делу N А40-45821/09-11-432 по иску арендодателя была задолженность по арендной плате за период с 01.02.2009, при этом вступившим в законную силу постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2010 в удовлетворении иска было отказано). С учетом изложенного доводы ответчика о том, что недобросовестный арендатор, злоупотребивший свои правом, получил судебную защиту обжалуемыми судебными актами, не могут быть признаны состоятельными.

Заявляя в суде кассационной инстанции доводы о том, что истец производил ремонт исключительно для себя и последующий арендатор не воспользовался результатом его работ, ответчик не учитывает положения части 1 статьи 65 АПК РФ, возлагающие обязанность доказывания обстоятельств, на которые ссылается участвующее в деле лицо, именно на это лицо. В материалы дела соответствующих доказательств суду первой инстанции представлено не было.

Кроме того, доводы кассационной жалобы о том, что истец осуществил ремонтные работы для осуществления конкретно-определенной коммерческой деятельности, и ответчик не может извлечь какие-либо выгоды либо обогатиться в связи с наличием подобных неотделимых улучшений своего имущества, подлежат отклонению и в связи с тем, что из технического заключения от 25.01.2009 N 09-1736 (том 5, л.д.13-16) следует, что основную массу улучшений, произведенных истцом, составляют такие работы (монтаж систем электроснабжения, кондиционирования, покрытие полов керамогранитом, монтаж потолка, стен, установка систем пожаротушения и т.п.), которые по своему техническому свойству могут быть использованы независимо от вида торговой деятельности, а также могут иметь значение для определения размера арендной платы нежилого помещения для последующих арендаторов. При этом сведения, содержащиеся в указанном техническом заключении, ответчиком не оспорены.

Более того, выводы суда о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения в виде увеличившейся стоимости принадлежащих ему на праве собственности помещений соответствуют имеющимся в деле доказательствам, в том числе в акте об освобождении помещения от 18.03.2009, подписанном со стороны арендодателя, в котором прямо указано на то, что помещение возвращается в состоянии, обусловленном договором, и что в нем имеются неотделимые улучшения (том 5, л.д.4).

При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, суд кассационной инстанции не усматривает предусмотренных ст. 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Иные доводы кассационной жалобы, в том числе о неверном определении общей сумму арендных платежей, также внимательно изучены судом, однако подлежат отклонению, поскольку, по существу, направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

Оснований полагать, что выводы судов о применении норм права применительно к установленным ими по данному делу конкретным фактическим обстоятельствам ошибочны, у суда кассационной инстанции нет.

Поскольку при подаче кассационной жалобы ответчиком было заявлено ходатайство о приостановлении исполнения обжалуемых судебных актов, удовлетворенное судом кассационной инстанции, а в настоящее время производство по кассационной жалобе прекращено, кассационная жалоба ответчика не удовлетворена, то приостановление исполнения решения и постановления по настоящему делу подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10.04.2012 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2012 по делу N А40-140124/09-64-907 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения и постановления по делу N А40-140124/09-64-907, ранее введенное определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 18.06.2012.

Председательствующий судья

Е.А. Петрова

Судьи

Л.М. Барабанщикова Л.В. Бусарова