город Москва |
|
26 января 2012 г. |
Дело N А40-107777/10-82-939 |
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 января 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В. В.,
судей: Стрельникова А.И. и Петровой В.В.,
при участии в заседании:
от истца - Дьяконов И.И. по дов. N 17 от 03.09.2010, Казакевич К.М. по дов. от 04.02.2011, Степаненко С.Н. по дов. от 01.10.2011,
от ответчиков:
Правительства Москвы - Егоричев Р.В. по дов. от 30.05.2011, Николаев А.А. по дов. от 21.07.2011,
ГСК "Волга" - Модин А.С. по дов. N 06/2011 от 06.07.2011, Сапожников Н.А. по дов. N 12/2011 от 24.11.2011,
от третьих лиц:
ООО "Ремонтник" - Чернявский А.Б. по дов. от 02.02.2011,
Ридер К.Ф. - лично по паспорту, Киц А.В. по дов. от 24.06.2010,
ИП Моржаретто К.С. - Дьяконов И.И. по дов. от 24.01.2011,
рассмотрев 19 января 2012 года в судебном заседании кассационные жалобы ответчиков - Правительства Москвы и Гаражно-строительного кооператива "Волга"
на решение от 5 июля 2011 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Мысаком Н.Я.,
и на постановление от 19 октября 2011 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Порывкиным П.А., Сабировой М.Ф., Дегтяревой Н.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Пилигрим" (ОГРН 1097746133704, Челябинская обл., г. Челябинск, пр-кт Ленина, д.35)
к Правительству Москвы (ОГРН 1027739813507, г. Москвы, ул. Тверская, д.13), гаражно-строительному кооперативу "Волга" (ОГРН 1037739245367, г. Москва, Графский пер., д.14 а)
об обязании подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта,
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Ремонтник" (ОГРН 1037739243530, г. Москва, Луговой пр-д, д. 5, 1), Ридер Кирилл Федорович, индивидуальный предприниматель Моржаретто Ксения Сергеевна (127287, г. Москва, ул. Башиловская, д. 30, кв. 5),
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Пилигрим" (далее по тексту - ООО "Пилигрим, истец") обратилось в арбитражный суд с требованием к Правительству Москвы, гаражно-строительному кооперативу "Волга" (далее по тексту-ГСК "Волга"), с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 03.05.2006 N 12-053438-5201-0050-00001-06 (в редакции дополнительного соглашения от 04.09.2006 N 12-053438-5201-0050-00001-06-ДС-1) по строительству многоэтажного гаража с сервисными службами (СТО с антресольным этажом), автомойкой и административно-техническими помещениями по адресу: г. Москва, Графский переулок, владение 14 "А", (милицейский адрес: г. Москва, Графский переулок, дом 14 "Б") в редакции, указанной ООО "Пилигрим" в уточненном исковом заявлении.
Определением суда от 09 февраля 2011 года принят к производству встречный иск Правительства Москвы к ответчикам ООО "Пилигрим" и ГСК "Волга" об обязании подписать акт о результатах реализации упомянутого инвестиционного проекта в редакции, предложенной Правительством Москвы.
Определением от 28 апреля 2011 года в отдельное производство выделены требования третьих лиц с самостоятельными требованиями относительно предмета спора ИП Моржаретто К.С., ООО "Ремонтник", Ридера К.Ф. Производство по выделенному в отдельное производство делу приостановлено.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 5 июля 2011 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2011 года, исковые требования по первоначальному и встречному искам удовлетворены частично. Суд обязал Правительство Москвы, ООО "Пилигрим", ГСК "Волга" подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту N 12-053438-5201- 0050-00001-06 от 03.05.2006 в редакции дополнительного соглашения к нему N 12-053438-5201 -0050-00001-06-ДС-1 от 04.09.2006 по строительству объекта по адресу: г. Москва, Графский переулок, дом 14 "Б".
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчики - Правительство Москвы и ГСК "Волга" подали в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационные жалобы.
В кассационной жалобе Правительство Москвы просит обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований Правительства Москвы в полном объеме, ссылаясь на нарушение судами норм процессуального и материального права.
В кассационной жалобе ГСК "Волга" просит обжалуемые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, а также неполное выяснение обстоятельств дела.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ответчиков, каждый в отдельности, поддержали доводы и требования кассационных жалоб.
Представители истца и третьих лиц, каждый в отдельности, возражали против доводов кассационных жалоб, ссылаясь на законность и обоснованность принятых по делу решения и постановления.
Третьи лица: ООО "Ремонтник" и Ридер К.Ф. в порядке, предусмотренном статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представили письменные отзывы с возражениями на кассационные жалобы.
Обсудив доводы кассационных жалоб, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная коллегия пришла к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, между Правительством Москвы, ГСК "Волга" и ООО "Стройинвест" 03 мая 2006 года был заключен инвестиционный контракт N 12-053438-5201-0050-00001-06 на реализацию проекта гаражного строительства (далее - Контракт).
На основании договора о слиянии от 17.12.2008 ООО "Пилигрим" образовано в результате слияния ООО "Стройинвест", ООО "СтройРазвитие", ООО "МФК", ООО "Гермес" с переходом всех прав и обязанностей к ООО "Пилигрим". Правопреемником ООО "Стройинвест" является ООО "Пилигрим", что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 02.02.2011 N 1214.
В соответствии с пунктом 2.1. статьи 2 Контракта предметом соглашения участников контракта является реализация инвестиционного проекта строительства гаражно-строительным кооперативом "Волга" многоэтажного гаража-стоянки на 225 машиномест, сервисных служб (СТО на четыре поста) с антресольным этажом, автомойкой, административно -технических помещений на строительной площадке по адресу: г. Москва, Графский переулок, владение 14 "А".
Пунктом 2.2. Контракта предусмотрено две очереди строительства: первый пусковой комплекс: административно-технические помещения и станция технического обслуживания автомобилей с автомойкой; второй пусковой комплекс: гараж-стоянка на 225 машиномест.
Первый пусковой комплекс был введен в эксплуатацию 22 августа 2007 года на основании разрешения Комитета государственного строительного надзора города Москвы на ввод объекта в эксплуатацию от 22 августа 2007 года N 77-ГК/3.7.2.000137.
В связи с принятием запрета Правительством города Москвы на строительство второго пускового комплекса, указанное строительство гаража-стоянки на 225 машиномест (второй очереди строительства) не осуществлялось.
В соответствии с пунктом 3.4. Контракта оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта с учетом всех дополнительных соглашений к Контракту производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по Контракту и приложений к нему на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта (пускового комплекса) согласно условиям Контракта.
Из буквального смысла пункта 3.4. Контракта следует, что раздел недвижимого имущества осуществляется по пусковым комплексам, после сдачи соответствующего объекта в эксплуатацию, в соответствии с положениями Контракта и дополнительных соглашений к нему о соотношении раздела недвижимого имущества.
В соответствии с дополнительным соглашением от 04.09.2006 к инвестиционному контракту между Правительством Москвы, ГСК "Волга" и ООО "Стройинвест" произведена частичная уступка Инвестором (ГСК "Волга") своих прав по инвестиционному контракту соинвестору.
Пунктом 2.3 дополнительного соглашения стороны определили, что раздел между инвестором и соинвестором недвижимого имущества (долей собственности) в построенном объекте осуществляется из доли инвестора на основании договора между инвестором и соинвестором и акта о результатах реализации инвестиционного проекта в соответствии с утвержденным Мосгосэкспертизой проектом, с вводом объекта в эксплуатацию и оформлением имущественных прав сторон по пусковым комплексам.
Раздел объекта инвестиционной деятельности предполагал передачу Инвестору в собственность (за вычетом доли города) 5 % машиномест и площадей общего пользования. Соинвестору в собственность (за вычетом доли города) 95% машиномест и площадей общего пользования; 60% общей площади встроенно-пристроенных административно-технических нежилых помещений объекта; 100% общей площади помещений сервисных служб (в соответствии с МГСН 5.01.-01 "Стоянка легковых автомобилей") - без изменений функционального назначения.
Таким образом, дополнительным соглашением от 04.09.2006 сторонами инвестиционного контракта было определено, в каком соотношение производится раздел построенного объекта между инвестором и соинвестором.
Соотношение же раздела недвижимого имущества по реализации инвестиционного контракта между сторонами контракта Администрацией (Правительством Москвы) и ГСК "Волга" (Инвестором) определялся в пункте 3.1 Контракта и устанавливался между сторонами в пропорции:
- городу Москве в собственность 15% машиномест и площадей общего пользования, 40% общей площади встроенно-пристроенных нежилых помещений гаража;
- инвестору в собственность 85% машиномест и площадей общего пользования от общего количества гаража-стоянки и площадей общего пользования гаража-стоянки; 60% общей площади встроено - пристроенных административно- технических нежилых помещений объекта; 100% общей площади помещений сервисных служб (в соответствии с МГСН 5.01-01 "Стоянки легковых автомобилей") - без изменения функционального назначения.
Конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации Контракта, подлежало определению на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта, подписываемого сторонами (пункт 3.2 Контракта).
Пунктом 7.1 Контракта установлено, что инвестор вправе по согласованию с Администрацией частично уступить свои права третьему лицу при условии принятия последним условий и обязательств по настоящему контракту пропорционально участию в реализации инвестиционного проекта без увеличения сроков строительства объекта.
Пунктом 7.2 Контракта установлено, что Администрация не несет ответственности по договорам инвестора с третьими лицами.
ООО "Пилигрим", полагая, что передаче соинвестору подлежат помещения площадью 1480, 8 кв.м, а Администрации - 443,6 кв.м., обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В свою очередь, предъявляя встречные исковые требования, Правительство Москвы указало, что Администрации подлежат передаче помещения площадью 699 кв.м, а соинвестору- 1055. 2 кв. м.
Частично удовлетворяя исковые требования по первоначальному и встречному искам со ссылкой на Федеральный закон от 25.02.1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", суды исходили из следующего.
Согласно распоряжению Правительства Москвы от 29.04.2009 N 809-РП признано утратившим силу распоряжение Правительства Москвы от 08.12.2005 N 2486-РП, в соответствии с которым и реализовывался инвестиционный проект.
Поскольку решением Правительства Москвы строительство второй очереди объекта, предусматривающего возведение гаража-стоянки, не осуществлялось, реализация инвестиционного проекта в данной части прекращена, вторая очередь строительством не начата и не окончена, при определении долей Администрации и инвестора не подлежат учету площади машиномест, которые не построены и не входили в первую очередь строительства объекта.
При этом судами сделан вывод, что поскольку изменения в инвестиционный контракт, в том числе в части соотношения раздела недвижимого имущества, не вносились, изменение функционального назначения помещений 1-й и 2-й очередей не производилось, при определении долей Администрации подлежат учету помещения сервисных служб, административно-технические помещения, как предусмотрели стороны инвестиционного контракта, за исключением доли площадей (в т.ч. машиномест), которую планировалось выделить во второй очереди строительства объекта, возведение которой прекращено на основании решения Администрации, а также помещений административного назначения и помещений общего пользования.
При определении долей ООО "Пилигрим" в рамках инвестиционного контракта, исключены помещения, являющиеся общей собственностью и помещения технического назначения.
Кассационная коллегия признает выводы судов о наличии оснований для частичного удовлетворения требований как по первоначальному, так и по встречному искам преждевременными, сделанными при неполно исследованных и установленных обстоятельствах.
Так, в статье 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" установлено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование. В этом случае, между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта, при этом возникновение у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций не влечет за собой возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций, поскольку обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли и выдела этой доли в натуре.
Таким образом, при квалификации инвестиционного контракта как договора купли-продажи необходимо учитывать, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.
По смыслу положений статей 218, 219, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора и регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь в порядке статей 398, пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации при условии, что объект, подлежащий передаче по договору, создан в натуре и права продавца на спорный объект зарегистрированы в ЕГРП.
Согласно пункту 6 указанного Постановления Пленума ВАС РФ N 54, в силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика) с момента государственной регистрации его права в ЕГРП (пункт 2 статьи 8, статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 25 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Таким образом, до регистрации права собственности инвестора (застройщика), соинвестор не может требовать у него передачи причитающейся ему доли, поскольку до первоначальной регистрации права застройщика, юридически вещь считается несозданной, в связи с чем, у сторон имеются только обязательственные отношения, предоставляющие сторонам право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Как установлено судами, между сторонами инвестиционных правоотношений существует спор по поводу раздела построенных и введенных в эксплуатацию объектов.
Вместе с тем, Акт о результатах реализации инвестиционного проекта по своей правовой природе является соглашением о добровольном разделе вновь созданного объекта инвестиций, в связи с чем, избранный истцом способ защиты права, в виде требования об обязании подписать названный акт, нельзя признать надлежащим, поскольку в судебном порядке нельзя обязать совершить добровольное действие.
Спор о разделе объекта инвестиционной деятельности может быть рассмотрен в судебном порядке при наличии первоначально зарегистрированного права собственности застройщика либо зарегистрированного права общей долевой собственности участников инвестиционной деятельности в зависимости от установленной правовой природы заключенного договора.
При этом инвестор (соинвестор) вправе требовать от застройщика (инвестора) исполнения им обязанности по передаче и регистрации перехода права на часть созданного объекта, причитающуюся инвестору (соинвестору) по результатам инвестиционной деятельности в соответствии с договором.
Наряду с этим, в соответствии с пунктами 1-3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При этом при отсутствии добровольного соглашения о разделе, участник долевой собственности вправе требовать, в том числе в судебном порядке, выдела своей доли из общего имущества и признания права собственности на выделенную долю.
Таким образом, при указанных обстоятельствах, судам следовало определить правовую природу настоящего инвестиционного контракта (является ли он договором простого товарищества или договором купли-продажи будущей недвижимости) для последующего определения надлежащего способа защиты права и правильного применения норм материального права при разрешении настоящего спора.
На основании изложенного, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции нельзя признать законными и обоснованными. Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить правовую природу заключенного между сторонами инвестиционного контракта, и в зависимости от установленных фактических обстоятельств, предложить истцам по первоначальному и встречному искам уточнить исковые требования, с учетом избранного истцами способа защиты права и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".
По результатам рассмотрения дела, при правильном применении норм материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 июля 2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2011 года по делу N А40-107777/10-82-939 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья |
В.В. Кобылянский |
Судьи |
А.И. Стрельников |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.