Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 октября 2012 г. N Ф05-10495/12 по делу N А40-108847/2011

г. Москва

17 октября 2012 г.

Дело N А40-108847/11-16-999

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Русаковой О. И., Чучуновой Н. С.,

при участии в заседании:

от истца - Максягиной М. А. по доверенности от 04.02.2011 N 03/01-24,

от ответчика - Федоровой А. Ю. по доверенности от 14.09.2012,

рассмотрев 03-10 октября 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу

Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов

на постановление от 13 июня 2012 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Барановской Е. Н., Савенковым О. В., Панкратовой Н. И.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов (ОГРН 1035008251453)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ОЛГРЕЙ-2001" (ОГРН 1027700240831)

третье лицо Общество с ограниченной ответственностью "Карат+"

о взыскании 1 314 952 руб. 69 коп.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 03 октября 2012 года был объявлен перерыв до 10 октября 2012 года

УСТАНОВИЛ: Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов (далее КУМИ Администрации г. Реутов, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ОЛГРЕЙ-2001" (далее ООО "ОЛГРЕЙ-2001", ответчик) о взыскании 1 314 952 руб. 69 коп., составляющих: 1 228 435 руб. - задолженность по оплате арендной платы по договору аренды от 19.03.2003 N 221 за период с 16.09.2009 по 26.09.2011, 86 517 руб. 69 коп. - неустойка за просрочку платежей в период с 16.06.2009 по 26.09.2011.

Судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уменьшение истцом размера исковых требований: в части долга - до суммы 654 012 руб. 49 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Карат+".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 марта 2012 года исковые требования удовлетворены.

Суд взыскал с ООО "ОЛГРЕЙ-2001" в пользу КУМИ Администрации г. Реутов 654 012 руб. 49 коп. долга, 86 517 руб. 69 коп. пени.

Суд установил, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате арендных платежей в соответствии с условиями договора, просрочка уплаты арендных платежей в заявленный в иске период имеется.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2012 указанное решение отменено.

Апелляционный суд в части взыскания основного долга в сумме 654 012 руб. 49 коп. в иске отказал.

С ООО "ОЛГРЕЙ-2001" в пользу КУМИ Администрации г. Реутов взысканы 8 605 руб. 76 коп. неустойки. В остальной части в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки отказано.

Девятый арбитражный апелляционный суд указал, что в соответствии с представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации прав физические и юридические лица оформляют права собственности на помещения в торговом центре, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 50:48:0010408:0006 начиная с июня 2010 года.

Суд счел, что с момента регистрации права собственности на помещения в торговом центре физические и юридические лица приобрели право пользования земельным участком с кадастровым номером 50:48:0010408:0006, ранее предоставленным ответчику в аренду на основании договора N 221 от 19.03.2003 независимо от того, оформлены ли ими в установленном порядке соответствующие договоры аренды. У ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы за спорный земельный участок начиная с 07.06.2010.

Суд установил наличие просрочки в уплате арендных платежей в период с 16.09.2009 по 14.07.2010, в связи с чем взыскал 8 605 руб. 76 коп. неустойки.

КУМИ Администрации г. Реутов подана кассационная жалоба на указанное постановление, согласно которой заявитель просит его отменить, решение Арбитражного суда города Москвы оставить в силе.

В обоснование жалобы истец ссылается на неполное выяснение апелляционным судом обстоятельств дела, имеющих значение для правильного разрешения спора, неправильное применение норм материального права.

КУМИ Администрации г. Реутов указывает, что апелляционная инстанция применила к спорным правоотношениям пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости в силу прямого указания закона.

Истец, соглашаясь с указанными нормами права считает, что ответчик не утрачивает право пользования земельным участком и обязанность по внесению арендной платы, поскольку часть помещений в торговом центре на период спорных правоотношений принадлежит ответчику, в силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федераций обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей в сроки и порядке в соответствии с условиями договора аренды.

Ответчик принял в аренду земельный участок площадью 5354 кв. м. и в силу пункта 4.1.1 договора обязался исполнять условия договора в полном объеме и вносить арендную плату на условиях договора.

Возможность заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора не противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, а в определенных случаях и прямо допускается пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанный порядок не противоречит и смыслу положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации о том, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Истец ссылается на разъяснения, данные в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 о том, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Действующее законодательство не исключает возможности заключения договора аренды земельного участка, расположенного под зданием, находящимся на неделимом земельном участке, в аренду как с множественностью лиц на стороне арендатора, так и с единственным арендатором. Доказательств совокупности оснований для внесения изменений в договор аренды не представлено, в том числе доказательств того, что ответчик и собственники помещений разграничили свои права на объект недвижимого имущества, установили порядок пользования земельным участком, а также что заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 221 от 19.03.2003.

Также истец ссылается на то, что пунктом 4.2.10 договора предусмотрена обязанность арендатора в случае продажи строения или его части, расположенного на арендуемом земельном участке другому юридическому или физическому лицу, не позднее 30 календарных дней со дня совершения сделки уведомить арендодателя в письменной форме и ходатайствовать перед ним о внесении изменений в настоящий договор с последующей регистрацией сделки. Это обязательство ответчиком не исполнено.

Также истец указывает, что, передав ответчику земельный участок в аренду сроком на 49 лет под размещение и строительство торгового комплекса, арендодатель вынужден в судебном заседании устанавливать количество собственников (в заседании ответчик так и не смог определить их число, а запрашиваемые выписки из ЕГРП не успевают отследить динамику перехода прав на нежилые помещения, поскольку собственники продают нежилые помещения, доли в них и делают перепланировку), доли в праве общедолевой собственности на места общего пользования.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемое постановление законным и обоснованным. Представлен письменный отзыв на жалобу.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено о времени и месте судебного разбирательства, дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие. Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое постановление Девятого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене, решение суда первой инстанции - оставлению в силе по следующим основаниям.

Судами установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 221 от 19.03.2003, согласно которому первый передает второму в аренду земельный участок площадью 5354 кв. м по адресу: г. Реутов, ул. Дзержинского, для размещения и строительства торгового комплекса.

Срок действия договора - с 26.02.2003 по 25.02.2028 (пункт 2.1 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке 31.03.2003.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Условие о порядке платежей и расчетов по договору содержится в разделе 3 договора аренды N 221 от 19.03.2003.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально с оплатой до 10-го числа следующего за текущим кварталом (пункт 3.2 договора).

Суд первой инстанции установил наличие задолженности ответчика по уплате арендной платы за период с 16.09.2009 по 26.09.2011, составлявшую на момент предъявления настоящего иска 1 228 435 руб. Поскольку ответчиком по платежным поручениям N N 163 и 164 от 21.12.2011 уплачены 574 422 руб. 51 коп., размер задолженности ко взысканию судом определен в сумме 654 012 руб. 49 коп.

Также Арбитражный суд города Москвы счел подлежащим удовлетворению требование о взыскании пени в сумме 86 517 руб. 69 коп. за просрочку ответчиком платежей в период с 16.09.2009 по 26.09.2011 на основании 5.2 договора N 221 от 19.03.2003.

В соответствии со статьями 309, 310, 614, 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды с ответчика в пользу истца взысканы вышеназванные суммы задолженности и пени.

Девятый арбитражный апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска в части долга, указал, что из материалов дела усматривается, что торговый комплекс с внеплощадочными инженерными сетями введен в эксплуатацию и объект капитального строительства - торговый центр - передан ответчиком в собственность иных лиц - инвесторов, оформление права собственности которых на помещения, расположенные в торговом центре, началось с 07.06.2010.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности) находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель (новый собственник) приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно толкованию указанных норм, приведенному в пункте 14 Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства", с момента регистрации перехода права собственности на здания новый собственник признается фактическим землепользователем участка, несмотря на отсутствие оформления арендных отношений в виде составленного собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости самостоятельного договора аренды.

Применив в порядке статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации по аналогии положения статей 271, 552 и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу, что в результате передачи ответчиком недвижимости (торгового центра) инвесторам (физическим и юридическим лицам), для которых и за счет которых торговый центр был построен, к инвесторам (физическим и юридическим лицам) перешли и права на соответствующие части земельного участка с кадастровым номером 50:48:0010408:0006, занятые переданной недвижимостью. С момента регистрации права собственности на помещения в торговом центре физические и юридические лица приобрели право пользования данным участком, ранее предоставленным ответчику в аренду на основании договора N 221 от 19.03.2003, независимо от того, оформлены ли ими в установленном порядке соответствующие договоры аренды. У ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы за спорный земельный участок начиная с 07.06.2010.

Судебная коллегия полагает вывод Девятого арбитражного апелляционного суда об отказе в иске необоснованным в связи со следующим.

Согласно статье 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункты 1, 3 статьи 552 указанного Кодекса).

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, порядок пользования земельным участком может быть определен с учетом долей в праве собственности на здание торгового центра, заключением договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку каждый из собственников объекта недвижимости в соответствии с вышеназванными нормами права приобрел право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и прежний собственник - на праве аренды, или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Соглашение о порядке пользования земельным участком между собственниками объекта недвижимости не представлено.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что нежилые помещения в торговом центре не могут использоваться для личных бытовых целей (для проживания), то есть очевидно, что помещения используются в предпринимательских целях.

Доказательства, подтверждающие, что кто-либо из собственников спорного торгового центра использует принадлежащее ему помещение в иных (не предпринимательских) целях, не представлены.

Пунктом 4.1.10 договора аренды N 221 от 19.03.2003 установлено, что арендатор обязан в случае передачи (продажи) строения или его части, расположенного на арендуемом земельном участке, другому юридическому или физическому лицу, или использования этого имущества в качестве взноса в уставный фонд в срок не позднее 30 календарных дней со дня совершения сделки уведомить арендодателя в письменной форме об этом и ходатайствовать перед ним о внесении изменений в настоящий договор с последующей регистрацией сделки в соответствии с действующим законодательством.

Доказательства, подтверждающие исполнение ответчиком указанного обязательства, не представлены.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает правильным вывод Арбитражного суда города Москвы о взыскании с ответчика заявленной в суммы задолженности и пени за просрочку ее уплаты, постановление апелляционного суда, отменившее решение Арбитражного суда города Москвы - подлежащим отмене, решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 5 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2012 года отменить, решение Арбитражного суда города Москвы от 15 марта 2012 года по делу N А40-108847/11-16-999 оставить в силе.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ОЛГРЕЙ-2001" в доход федерльного бюджета 2 000 руб. государственной пошлины.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

О. И. Русакова Н. С. Чучунова