Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 октября 2012 г. N Ф05-12009/12 по делу N А40-76708/2011

город Москва

30 октября 2012 г.

Дело N А40-76708/11-82-589

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Нужнова С.Г.

судей Зверевой Е.А., Стрельникова А.И.

при участии в заседании:

от истца - Божко М.П., дов. от 07.08.2012 г. N 17

от ответчика - Чернов И.И., дов. от 30.07.2012 г. N 82; Овчаренко А.В., дов. от 31.08.2012 г. N 104

от третьих лиц - не явились, уведомлены

рассмотрев 23 октября 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу

ЗАО "Реал Транс Хайр" (истец)

на решение от 03 апреля 2012 г. Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Мысак Н.Я.

и на постановление от 16 июля 2012 г.

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Солоповой А.А., Трубицыным А.И., Верстовой М.Е.

по делу N А40-76708/11-82-589

по иску ЗАО "Реал Транс Хайр" (ОГРН 1027739629081)

к ФГУП "ФТ-Центр" (ОГРН 1027739401271)

об обязании заключить договор купли-продажи

третьи лица: Территориальное управление Росимущества в г.Москве, Департамент культурного наследия города Москвы, Министерство культуры Российской Федерации, Росимущество, КЭЧ г.Москвы Главного Квартирно-Эксплуатационного Управления Министерства обороны Российской Федерации

УСТАНОВИЛ: Закрытое акционерное общество "РЕАЛ ТРАНС ХАЙР" (далее - ЗАО "РЕАЛ ТРАНС ХАЙР") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий" (далее - ФГУП "ФТ-Центр") об обязании ответчика в месячный срок с даты вступления решения в законную силу заключить договор купли-продажи здания общей площадью 1.611,8 кв.м. по адресу: г.Москва, Яковоапостольский переулок, дом 8, строение 1, по цене 1.396.500 долларов США на условиях приложенного истцом к заявлению от 20.05.2011 г. (вх.N 11052002) о выкупе арендованного имущества проекта договора, ссылаясь в обоснование своих требований на то, что договор аренды от 30.06.1993 г. N 13/2/70, одной из сторон которого являлся Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом и на основании которого истец владеет и пользуется зданием по адресу: г.Москва, Яковоапостольский переулок, дом 8, строение 1, является смешанным договором и содержит все необходимые условия предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, но ответчик, за которым здание закреплено на праве хозяйственного ведения, неправомерно уклоняется от заключения основного договора на условиях, установленных в приложении N 1 к договору от 30.06.1993 г. N 13/2/70.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее - Территориальное управление Росимущества в г.Москве), Департамент культурного наследия города Москвы, Министерство культуры Российской Федерации, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество) и Квартирно-Эксплуатационное Управление города Москвы Главного Квартирно-Эксплуатационного управления Министерства обороны Российской Федерации (далее - КЭЧ г.Москвы).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03 апреля 2012 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2012 г., в иске отказано.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что Росимущество как уполномоченный государственный орган решение о продаже здания по адресу: г.Москва, Яковоапостольский переулок, дом 8, строение 1, включенного Указом Президента Российской Федерации от 20.02.1995 г. N 176 в Перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, не принимало, а ответчик в силу закона и условий договора аренды от 30.06.1993 г. N 13/2/70 не является уполномоченным лицом для принятия такого решения и таких обязательств на себя не принимал.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции дополнительно указал на то, что истец предъявил требования к надлежащему ответчику, поскольку собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия, а также на отсутствие в представленном Росимуществом оригинале договора аренды от 30.06.1993 г. N 13/2/70 и приложений к нему условий о выкупной цене здания по адресу: г.Москва, Яковоапостольский переулок, дом 8, строение 1 и о праве арендатора выкупить это здание не позднее 01.07.2011 г.

В кассационной жалобе на вынесенные по делу судебные акты истец - ЗАО "РЕАЛ ТРАНС ХАЙР" ссылается на необоснованное отклонение судами в качестве допустимого доказательства представленной истцом нотариальной копии договора аренды от 30.06.1993 г. N 13/2/70 и приложений к нему, а также на вынесение решения и постановления без принятия исчерпывающих мер к разрешению вопроса о наличии других подлинных экземпляров этого договора, в том числе в архивных учреждениях, в связи с чем просит решение от 03 апреля 2012 г. и постановление от 16 июля 2012 г. отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Ответчик поддерживает приведенные в ранее представленном отзыве доводы о том, что договор аренды от 30.06.1993 г. N 13/2/70 не содержит условий о размере выкупной цены арендованного имущества и не является предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества и что представленная истцом копия этого договора, на которой основаны требования, не может считаться надлежащим доказательством, простит судебные акты оставить без изменения.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы ЗАО "РЕАЛ ТРАНС ХАЙР" к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства третьи лица явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этих лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты отмене не подлежат в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, расположенное по адресу: г.Москва, ул.Елизаровой, д.8 (в настоящее время - г.Москва, Яковоапостольский переулок, дом 8, строение 1) здание общей площадью 1.470 кв.м. на основании договора от 30.06.1993 г. N 13/2/70 на сдачу Госкомимуществом России в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся федеральной собственностью, подписанного между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом (Арендодатель), КЭУ г.Москвы (Пользователь) и Акционерным обществом "АРГАМАК" (Арендатор), было передано в аренду Акционерному обществу "АРГАМАК" на срок с 01.07.1993 г. по 01.07.2042г.

По условиям этого договора сдача здания в аренду не влечет передачу права собственности на него, а выкуп арендованного имущества может быть осуществлен только по разрешению Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом в установленном законодательством Российской Федерации порядке (пункт 1.4).

По истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении арендатор обязался передать пользователю все произведенные в арендованном здании перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность здания и неотделимые без вреда для конструкций здания (пункт 2.3.7).

Арендатору предоставлено преимущественное право выкупа арендуемого имущества в установленном законодательством Российской Федерации порядке (пункт 7.1).

На арендатора возложены обязанности провести ремонтно-реставрационные работы за свой счет согласно проекту реставрации, при этом сумма арендной платы засчитывается в затраты на реставрацию (пункт 7.2).

Одним из приложений к договору является охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры.

Указом Президента Российской Федерации от 20.02.1995 г. N 176 "Об утверждении Перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения" здание по адресу: г.Москва, ул.Елизаровой, д.8 - "Дом жилой, XIX в. (палаты XVII - XVIII вв.)" включено в Перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения.

Дополнительным соглашением от 15.09.1998 г. N 01-7/764 к договору аренды от 30.06.1993 г. N 13/2/70 права и обязанности арендатора - ЗАО "Аргамак" переведены на другое лицо - ЗАО "РЕАЛ ТРАНС ХАЙР", в том числе и обязанности провести строительные и реставрационные работы на арендуемом объекте.

Государственная регистрация дополнительного соглашения от 15.09.1998 г. N 01-7/764 произведена 20.04.1999 г. (запись регистрации N 77-01/00-02/1999-2739).

Государственная регистрация права собственности Российской Федерации на здание по адресу: г.Москва, Яковоапостольский переулок, д.8, стр.1 площадью 1.611,8 кв.м. произведена 25.02.2003 г. (запись регистрации N 77-01/31-087/2003-157).

Распоряжением Росимущества от 06.10.2006 г. N 3609-р здание по адресу: г.Москва, Яковоапостольский переулок, д.8, стр.1 закреплено на праве хозяйственного ведения за ФГУП "ФТ-Центр".

Государственная регистрация права хозяйственного ведения ФГУП "ФТ-Центр" на этот объект недвижимости произведена 22.02.2008 г. (запись регистрации N 77-77-13/004/2008-496).

В соответствии с пунктом 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

В соответствии с пунктом 12 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в случае заключения договора аренды с правом выкупа до вступления в силу названного Федерального закона выкуп государственного и муниципального имущества осуществляется на основании заявления арендатора такого имущества в:

1) сроки, установленные договором аренды с правом выкупа, если в нем содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения;

2) течение шести месяцев с даты вступления в силу названного Федерального закона, если договор аренды с правом выкупа не содержит условий о размере выкупа, сроках и порядке его уплаты посредством:

внесения арендуемого государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества, созданного совместно с арендатором с предоставлением последнему права первоочередного приобретения акций указанного общества, если рыночная стоимость арендованного имущества на дату подачи заявления составляет свыше 10 тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда. Порядок определения стоимости указанных акций, сроки и порядок их оплаты определяются в соответствии с названным Федеральным законом;

заключения дополнительного соглашения, предусматривающего условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения, если рыночная стоимость арендуемого имущества на дату подачи заявления составляет 10 тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда и ниже.

В случае, если по истечении сроков, установленных договором или названным пунктом, не поступит заявление арендатора, нереализованные положения таких договоров о выкупе утрачивают силу.

Оценивая действительную волю сторон договора аренды от 30.06.1993 г. N 13/2/70 и допустимые доказательства, представленные участвующими в деле лицами в подтверждение своих доводов, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 30.06.1993 г. N 13/2/70 не может служить основанием для принуждения ФГУП "ФТ-Центр" к заключению договора купли-продажи здания по адресу: г.Москва, Яковоапостольский переулок, д.8, стр.1 в пользу истца - ЗАО "РЕАЛ ТРАНС ХАЙР".

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 апреля 2012 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2012 г. по делу N А40-76708/11-82-589 оставить без изменения, а кассационную жалобу ЗАО "Реал Транс Хайр" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.Г.Нужнов

Судьи

Е.А.Зверева А.И.Стрельников