Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 ноября 2012 г. N Ф05-12247/12 по делу N А40-31862/2012

г. Москва

09 ноября 2012 г.

Дело N А40-31862/12-11-291

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О.И.,

судей Комаровой О.И., Тихоновой В.К.,

при участии в заседании:

от истца АНО "Институт восстановительной медицины" - Карабанов М.Ю., доверенность от 26.09.2012 г.

от ответчика ООО "ЛитераМ" - Филатова Е.С., доверенность от 22.10.2012 г.,

рассмотрев 01 ноября 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу Автономной некоммерческой организации "Институт восстановительной медицины", истца

на решение от 28 мая 2012 года

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Давыдовой О.В.,

на постановление от 28 августа 2012 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Левиной Т.Ю., Савенковым О.В., Тихоновым А.П.,

по иску Автономной некоммерческой организации "Институт восстановительной медицины" (ОГРН 1037739914299, ИНН 7705566285)

к ООО "ЛитераМ" (ОГРН 1077760814361, ИНН 7722624770)

о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Автономная некоммерческая организация "Институт восстановительной медицины" (АНО "Институт восстановительной медицины", истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЛитераМ" (далее - ООО "ЛитераМ", ответчик) о признании договора аренды от 01.09.2009 N Л/ПЯ-54 недействительным в силу его ничтожности.

Исковые требования заявлены на основании статей 11, 12, 167, 168, 223, 608, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы заключением сторонами договора аренды при отсутствии у арендодателя зарегистрированного права собственности на передаваемое в аренду помещение, а также изменение последним в нарушение требований п. 3 ст. 614 ГК РФ размера арендной платы чаще одного раза в год.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.05.2012 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2012 г., в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, АНО "Институт восстановительной медицины" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на не соответствие выводов, изложенных в принятых по делу судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судами норм материального права и и нарушение норм процессуального права.

Отзыв на кассационную жалобу в порядке ст. 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд не поступил.

В судебном заседании представитель АНО "Институт восстановительной медицины" поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ООО "ЛитераМ" возражал против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в судебных актах.

Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, не находит оснований для отмены обжалованных судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.09.2009 г. между ООО "ЛитераМ" (арендодатель) и Автономной некоммерческой организацией "Институт восстановительной медицины" (арендатор) заключен договор аренды N Л/ПЯ-54, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование сроком на 6 лет помещение I, комн. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 площадью 289,7 кв. м на этаже 4-м здания по адресу: г. Москва, Пятницкая, д. 74, стр. 5.

В соответствии с п.2 ст. 651 ГК РФ названный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 04.06.2010 г.

АНО "Институт восстановительной медицины", ссылаясь на отсутствие у арендодателя по состоянию на момент заключения договора аренды от 01.09.2009 N Л/ПЯ-54 права собственности на спорный объект недвижимости, обратилось в арбитражный суд с иском о признании названного договора недействительным в силу его ничтожности.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Арбитражными судами установлено, что 95/100 доли права в общей долевой собственности на объект, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 74, стр.5, принадлежит ООО "ЛитераМ" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N 1/08 от 15.01.2008 г, заключенного с ООО "НарФомИнвест-2003", что подтверждается соответствующей записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.02.2008 г.

С 28.10.2009 г., на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N 1/09 от 08.09.2009 г, заключенного между Компанией с ограниченной ответственностью АМБЕРГЛОУ ЛИМИТЕД и ООО "ЛитераМ", у последнего возникло право собственности на весь спорный объект недвижимости, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.11.2008 г.

Как следует из системного толкования положений Главы 34 ГК РФ действующий Гражданский кодекс не содержит положений, запрещающих заключение договоров аренды в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у арендодателя в будущем, в связи с чем отсутствие у арендодателя в момент заключения договора аренды недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Аналогичная практика применительно к договорам купли-продажи будущей недвижимости определена Постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54.

Таким образом, суд кассационной инстанции находит обоснованным вывод судов первой и апелляционной инстанций об отказе в удовлетворении иска в части признания договора аренды недействительным.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании сделки ничтожной по причине изменения ответчиком в нарушение п. 3 ст. 614 ГК РФ размера арендной платы чаще одного раза в год, арбитражные суды исходили из предусмотренного сторонами в договоре аренды механизма изменения размера арендной платы в течение срока его действия.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В пункте 6.1 договора сторонами согласовано, что за пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю плату, которая включает в себя постоянную и переменную составляющие в соответствии с п. 6.3 и п. 6.4 договора, а также иные платежи в соответствии с договором.

Так, стороны в п. 6.3. договора согласовали порядок изменения размера арендной платы, в соответствии с которым за пользование помещением за период с 01.09.2009 по 30.09.2009 арендатор уплачивает арендодателю постоянную составляющую арендной платы в размере 302 873,30 руб. в т.ч. НДС; за пользование помещением за период с 01.10.2009 по 31.10.2009 арендатор уплачивает арендодателю постоянную составляющую арендной платы в размере 309 386,70 руб. в т.ч. НДС; за пользование помещением за период с 01.11.2009 до конца действия договора арендатор уплачивает арендодателю постоянную составляющую арендной платы в размере 306 130 руб. в т.ч. НДС.

При этом в соответствии с условиями п. 6.4. договора стороны определили, что одним из факторов формирования размера арендной платы являются затраты арендодателя на оплату коммунальных услуг, которые могут быть изменены в одностороннем порядке в случае централизованного изменения тарифов (ставок) оплаты коммунальных услуг снабжающими организациями.

В соответствии позицией, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункте 11), судам при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, исходя из системного толкования п. 3 ст. 614 ГК РФ, а также принимая во внимание, что стороны в договоре аренды 01.09.2009 г. N Л/ПЯ-54 установили свой механизм изменения размера арендной платы в течение срока его действия, не нашли оснований считать спорный договор недействительным (ничтожным), как заключенный в нарушение требований п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Доводы кассационной жалобы о противоречии п. 6.3. договора положениям п. 3 ст. 614 ГК РФ отклоняются судом кассационной инстанции, как основанные на ошибочном толковании норм материального права.

Таким образом, арбитражными судами правильно установлены все юридически значимые обстоятельства по делу, всесторонне исследованы доказательства, им дана правовая оценка в соответствии со ст. 71 АПК РФ и сделан правильный вывод по спору.

Иные доводы и иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судами ошибки, доводы кассационной жалобы повторяют доводы апелляционной жалобы и направлены на переоценку обстоятельств, установленных арбитражными судами по настоящему делу, что не входит в круг установленных ч. 1 ст. 286, п. 2 ч. 1 ст. 287 АПК РФ полномочий суда кассационной инстанции.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 28 мая 2012 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 28 августа 2012 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-31862/12-11-291 оставить без изменения, а кассационную жалобу Автономной некоммерческой организации "Институт восстановительной медицины" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О.И. Русакова

Судьи

О.И. Комарова В.К. Тихонова