Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 апреля 2013 г. N Ф05-1874/13 по делу N А40-96818/2012

г. Москва

1 апреля 2013 г.

Дело N А40-96818/12-105-896

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013года.

Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2013года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Русаковой О.И., Тихоновой В.К.

при участии в заседании:

от истца Департамента имущества города Москвы (ОГРН 1027700149410) - Киселева Ю.В. дов. от 29.12.2012 г. N 1041-д

от ответчика ООО "ТСЦ ЛАВ" (ОГРН 1037739133035) - Дубинский С.А. дов. от 03.12.2012 г.

рассмотрев 26.03.2013 г. в судебном заседании кассационную

жалобу Департамента имущества города Москвы

на постановление от 11 декабря 2012 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Панкратовой Н. И., Сумароковой Т. Я., Савенковым О. В.,

по иску Департамента имущества города Москвы

к Обществу с ограниченной ответственностью "ТСЦ ЛАВ"

о расторжении договора, выселении, взыскании долга и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ТСЦ ЛАВ" о расторжении договора аренды N 10-00100/06 от 03.04.2006 г., заключенного между Департаментом имущества г.Москвы и ООО "ТСЦ ЛАВ" на нежилое помещение, площадью 90,8 кв.м, находящееся по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 410, этаж 1, пом. Х, комн. IX, комн. 1-8; о взыскании с ответчика 68 100 руб. задолженности по арендной плате, пени в размере 1 123 руб. 69 коп.; о выселении ответчика из нежилого помещения площадью 90,8 кв.м.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09 октября 2012 года исковые требования удовлетворены, с ООО "ТСЦ ЛАВ" в пользу Департамента имущества города Москвы взыскана задолженность в размере 68 100 руб., пени в размере 1 123 руб. 69 коп, всего 69.223 руб.69 коп., расторгнут договор аренды N 10-00100/06 от 03.04.2006, заключенный между департаментом имущества города Москвы и ООО "ТСЦ ЛАВ", ООО "ТСЦ ЛАВ" обязал передать нежилое помещение по адресу: Москва, г.Зеленоград, корп. 410, 1 этаж, пом. X, комн. 1-4, пом. IX, комн. 1-8 в освобожденном виде Департаменту имущества города Москвы.

При этом суд исходил из того, что материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2012 года указанное решение отменено. В удовлетворении требований Департамента имущества города Москвы отказано.

При этом суд апелляционной инстанции указал, что в результате оплаты ответчиком задолженности арендных платежей в размере 68 100 руб.00 коп., а также неустойки в сумме 1 123 руб. 69 коп. перестало быть существенным нарушением условий договора аренды в смысле части 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ в связи с чем, в настоящее время отсутствуют основания для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить объект аренды.

Не согласившись с принятым постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда Департамент имущества города Москвы, обратился с кассационной жалобой в которой просит постановление отменить по основаниям несоответствия выводов содержащихся в постановлении имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование доводов кассационной жалобы истец указал, что у Департамента имущества города Москвы имелись правовые основания для расторжения договора аренды и обязании ответчика освободить занимаемые им помещения, поскольку задолженность по договору образовалась за более, чем два периода неоплаты (март-июль 2012 года).

Согласно п. 8.3 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае невнесения арендной платы более двух сроков оплаты подряд либо систематическая недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.

07.08.2012 г. ООО "ТСЦ ЛАВ" была направлена претензия об оплате задолженности по арендным платежам с марта по июнь 2012 года в сумме 54 480 руб., пени - 856 руб. 34 коп. в течении 14 дней с момента отправления претензии. В установленные сроки задолженность оплачена не была.

Перечисления ЗАО "Нанотехнология МДТ" на счет Департаменту имущества города Москвы денежных средств в сумме 100 000 руб. в счет арендной платы по договору N 10-00100/06 от 03.04.2006 г. за ООО "ТСЦ ЛАВ" произведено платежным поручением N695 от 01.11.2012 г., то есть после вынесения судом первой инстанции решения, что не может служить основанием для его отмены.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик на судебное заседание явился, возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемое постановление законным и обоснованным.

В обоснование возражений ответчик указал, что в нарушение п. 8.4 договора Департамент имущества города Москвы не направил ему письменное уведомление о досрочном расторжении договора, договор аренды, по мнению ответчика, является действующим.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое постановление Девятого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене, решение суда первой инстанции - оставлению в силе по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 03.04.2006 г. между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "ТСЦ ЛАВ" (арендатор) был заключен договор аренды N 10-00100/06 от 03.04.2006 г. на нежилое помещение общей площадью 90,8 кв.м. находящееся по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 410, этаж 1, пом. Х, комн. IX, комн. 1-8.

Срок действия договора с 01.04.2006 г. по 31.03.2011 г. (пункт 2.1 договора). Согласно п. 2.5 договора если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока действия настоящего договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора письменно за 30 дней с указанием даты освобождения помещения.

При этом арендатор обязан не позднее указанной даты вернуть объект аренды арендодателю в порядке, указанном в разделе 3 настоящего договора.

Передача объекта производится по акту приема-передачи, который подписывается арендодателем и арендатором не позднее 14 дней с момента подписания договора сторонами (п.3.1 договора).

Согласно п.6.2 договора величина арендной платы установлена сторонами в размере 3 862 руб.98 коп.

В течение первого года оплата аренды производится по ставке, определенной на основании действующих на дату заключения настоящего договора нормативов, в последующие годы ставка корректируется на уровень инфляции. Коэффициент (дефлятор) определяется Минэкономразвития России ежегодно и публикуется не позднее 20 ноября в "Российской газете".

В случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке.

Арендная плата без НДС вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца в размере одной двенадцатой части, установленной п. 6.1, 6.2 и 6.3 настоящего договора, в бюджет города Москвы (пункт 6.4 договора).

При неуплате арендатором арендных платежей в установленные настоящим договором сроки начисляются пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки (пункт 7.1).

В соответствии с п.8.3 договора договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке по следующим основаниям:

- невнесение арендной платы более двух сроков оплаты подряд, либо систематическая недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающая размер арендной платы за два срока оплата.

В случае принятия решения арендодателем о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление. Договор аренды считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления соответствующего уведомления (п. 8.4 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке 27.04.2006 г.

По акту приема-передачи от 01.04.2006 г. передано имущество ООО "ТСЦ ЛАВ".

18.05.2011 г. Департамент имущества города Москвы направил уведомление об изменении размера арендной платы (16 071 руб. 60 коп. включая НДС).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Суд первой инстанции, установив наличие задолженности ответчика по уплате арендной платы по состоянию на 06.07.2012 г. в сумме 68 100 руб. правомерно взыскал указанную сумму с ответчика.

Арбитражный суд города Москвы счел подлежащим также удовлетворению требование о взыскании пени в сумме 1 123 руб. 69 коп. за неисполнение обязательств по оплате арендных платежей в период с 06.03.2012 г. по 06.07.2012 г. на основании п. 7.1 договора N 10-00100/06 от 03.04.2006 г.

В соответствии со статьями 309, 310, 614, 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды с ответчика в пользу истца взысканы вышеназванные суммы задолженности и пени.

Согласно п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды, выразившейся в неуплате арендных платежей в период с марта по июнь 2012 года.

04.06.2012 Департамент имущества города Москвы направил ООО "ТСЦ ЛАВ" претензию об уплате задолженности в размере 54 480 руб., пени в сумме 856 руб. 34 коп. о необходимости уплаты задолженности в течении 14 дней с момента направлении претензии.

Одновременно ООО "ТСЦ ЛАВ" был уведомлен о досрочном расторжении договора в судебном порядке в случае неуплаты задолженности в установленный в претензии срок.

В связи с тем, что ООО "ТСЦ ЛАВ" не оплатило задолженность по арендным платежам в установленный срок Департамент имущества города Москвы обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 619, п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ правомерно удовлетворил требования Департамента имущества города Москвы о расторжении договора N N 10-00100/06 от 03.04.2006 г. и обязал ответчика освободить занимаемое жилое помещение.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции принял во внимание факт перечисления ЗАО "Нанотехнология МДТ" на счет Департамента имущества города Москвы 100 000 руб. в счет погашения задолженности за ООО "ТСЦ ЛАВ" по арендной плате по договору N 10-00100/06 от 03.04.2006 г.

Ссылаясь на п. 8 Информационного письма от 05.05.1997 г. N 14 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" апелляционный суд пришел к выводу, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Суд кассационной инстанции указанный вывод считает необоснованным, так как погашение задолженности произведено 01.11.2012 г., после вынесения решения Арбитражным судом города Москвы; в сроки, установленные в претензии от 04.06.2012 г. сумма задолженности погашена не была.

Доводы ответчика о том, что ему не было направлено письменное уведомление о досрочном расторжении договора не принимается судом кассационной инстанции, так как условия, содержащиеся в п. 8.4 договора предусмотрены в случае расторжении договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.

В данном случае договор расторгнут по иску Департамента имущества города Москвы в судебном порядке.

Кроме того, уведомление ответчика о возможном досрочном расторжении договора в случае неуплаты задолженности содержалось в претензии от 04.06.2012 г.

Судом первой инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судом правильно применены нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 5 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-96818/12-105-896 от 11 декабря 2012 года отменить, решение арбитражного суда г. Москвы от 9 октября 2012 г. оставить в силе.

Взыскать с ООО "ТСЦ ЛАВ" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 2000 руб. за рассмотрение кассационной жалобы.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

О.И. Русакова В.К. Тихонова