Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10 апреля 2013 г. N Ф05-1039/10 по делу N А40-27589/2008

г. Москва

10 апреля 2013 г.

Дело N А40-27589/08-74-86

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 апреля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Тетёркиной С. И.,

судей Барабанщиковой Л. М., Григорьевой И. Ю.,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего ЗАО "Энергостройкомплект-М" Акулинина Д.Ю. - Калиничева Е.Н., дов. от 11.01.2013

Фефеловой Л.Е. по паспорту,

рассмотрев в судебном заседании 08 апреля 2013 года кассационную жалобу конкурсного управляющего ЗАО "Энергостройкомплект-М" Акулинина Д.Ю.

на определение от 28.11.2012 Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Никифоровым С.Л.,

на постановление от 07.02.2013 Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Крекотневым С.Н., Голобородько В.Я., Окуловой Н.О.,

о признании за Фефеловой Л.Е. права собственности на жилое помещение,

по делу о признании ЗАО "Энергостройкомплект-М" несостоятельным (банкротом),

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.10.2011 закрытое акционерное общество (ЗАО) "Энергостройкомплект-М" (далее - ЗАО "Энергостройкомплект-М" или должник), ОГРН 1027739541466, ИНН 7724188617, признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Акулинин Денис Юрьевич.

Сообщение об открытии в отношении должника конкурсного производства опубликовано в газете "КоммерсантЪ" N 204 от 29.10.2011 г.

24.04.2011 в Арбитражный суд города Москвы поступило заявление Фефеловой Людмилы Егоровны о признании права собственности на жилое помещение - квартиру по адресу: г. Москва, ул. Сходненская, д. 6, корп. 1, кв. 262.

Определением от 28.11.2012 года Арбитражный суд города Москвы признал за Фефеловой Людмилой Егоровной право собственности на жилое помещение - квартиру по адресу: г. Москва, ул. Сходненская, д. 6, корп. 1, кв. 262.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 определение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий просит об отмене указанных определения и постановления арбитражных судов и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований Фефеловой Людмилы Егоровны (далее-заявитель), полагая, что в отсутствие акта приема-передачи квартиры, подписанного ею и должником до даты принятия заявления о признании последнего банкротом, акта о реализации инвестиционного контракта, а также регистрации права на квартиру за должником правовые основания для признания права собственности на квартиру за заявителем отсутствуют.

Кассатор полагает, что требования участников строительства о передаче жилых помещений предъявляются и погашаются в специальном порядке, установленном в статьях 201.4, 201.10, 201.11 Федерального закона N 127 от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

В отзыве на жалобу заявитель возражает против доводов кассатора, ссылаясь на исполнение ею требований инвестиционного контракта и передачу ей спорной квартиры должником по акту приемки-передачи.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель конкурсного управляющего поддержал доводы и требование жалобы, заявитель просила об её отклонении по основаниям, изложенным в судебных актах и отзыве.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, требования заявителя основаны на Договоре долевого строительства N 121/2 от 21 января 2005 года, предметом которого является привлечение физического лица к инвестированию строящегося жилого комплекса.

Основанием заключения указанного договора явился Инвестиционный контракт от 20.08.2002 N ДЖП.02.СЗАО.00361, заключенный между Правительством Москвы, Московской Городской организацией Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" и ЗАО "Энергостройкомплект-М".

Предметом Инвестиционного контракта от 20.08.2002 N ДЖП.02.СЗАО.00361 являлась реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилых домов в микрорайоне 11, Южное Тушино Северо-Западного административного округа города Москвы.

В соответствии с Договором долевого строительства N 121/2 от 21 января 2005 года Инвестор (ЗАО "Энергостройкомплект-М"), к которому в дальнейшем перешли функции застройщика) передал, а Соинвестор (правопредшественник заявителя) принял право на инвестирование и получение в собственность трехкомнатной квартиры общей площадью 78 кв. м, условный номер 262 на 12 этаже в секции 5 строящегося жилого дома по строительному адресу: г. Москва, Южное Тушино, мкрн. 11, корп. 2.

Соинвестор выплатил Инвестору инвестиционный взнос в полном размере, что конкурсным управляющим не оспаривается и подтверждено материалами дела.

Комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгорстройнадзор) выдал разрешение N RU77222000-001315 от 08.10.2008 г. на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства жилого дома, расположенного по адресу: 125363, г. Москва, ул. Сходненская, д. 6, коп. 11 (строительный адрес: СЗАО, район Южное Тушино, мкр. 11, вл. 4-34, корп. 2).

24 марта 2011 года между заявителем и ЗАО "Энергостройкомплект-М" было подписано Дополнительное Соглашение к Инвестиционному Договору N 121/2 от 21 января 2005 года, согласно которому передаче в собственность заявителя подлежит квартира N 262, расположенная на 12 этаже секции 5 жилого дома, введенного в эксплуатацию по присвоенному почтовому адресу: Москва, ул. Сходненская, дом 6, корпус 1.

В связи с увеличением площади квартиры на 0,5 кв. м по обмерам ТБТИ заявителю было предложено доплатить сумму, эквивалентную 490 долларам США. Указанная сумма была оплачена.

Так как заявитель выполнила свои обязательства по оплате стоимости квартиры, однако должник встречные обязательства по договору в виде оформления за заявителем права собственности на квартиру не исполнил, заявитель обратилась в суд с рассматриваемым требованием о признании права собственности на указанную квартиру.

Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что заявитель, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по оплате приобретаемой квартиры в соответствии с положениями Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", становится их собственником.

Квалифицировав договор между заявителем и должником как договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, с учетом того, что многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию, суд пришел к выводу о наступлении срока исполнения ЗАО "Энергостройкомплект-М" обязательства по предоставлению истцу жилого помещения.

Поскольку ЗАО "Энергостройкомплект-М" в нарушение условий Договора долевого строительства N 121\2 от 21 января 2005 года не исполнило обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования заявителя, по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество, суд расценил заявленное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и отзыва на неё, проверив правильность применения судами норм материального права, соблюдение требований процессуального закона, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

В соответствии с условиями договора от 21 января 2005 года, послужившего основанием для обращения в суд с настоящим иском, Соинвестор (заявитель) в обмен на право оформления в свою собственность квартиры в возводимом многоквартирном жилом доме приняла на себя обязательство осуществить финансирование строительства этого объекта.

В свою очередь должник обязался передать заявителю причитающиеся помещения после сдачи жилого дома в эксплуатацию, присвоения ему почтового адреса и проведения обмеров жилого дома ТБТИ, а также подписания акта о результатах реализации инвестиционного проекта на строительство данного объекта. Согласно пункту 5.2 договора выполнение сторонами обязательств по данному договору подтверждается Актом исполнения договора.

Таким образом, обязанности заявителя по финансированию строительства объекта недвижимости противопоставлена обязанность должника по передаче заявителю согласованных в договоре от 25 января 2005 года жилых помещений.

Исходя из характера встречных предоставлений по договору, а также существа взаимных прав и обязанностей в рамках возникшего между сторонами правоотношения и принимая во внимание положения постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", суды первой и апелляционной инстанций правомерно сочли, что заключенный договор по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

Так как многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию, суды пришли к правильному выводу о наступлении срока исполнения должником обязательства по предоставлению заявителю оплаченной им квартиры.

Исходя из смысла пункта 5 постановления от 11.07.2011 N 54, при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь.

Ввиду того, что должник в нарушение условий договора от 25 января 2005 года не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования заявителя, по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество, суды обоснованно квалифицировали данный иск как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Действительно, как указывает конкурсный управляющий в кассационной жалобе, право собственности должника, находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещается указанная квартира, не регистрировалось.

Однако в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно названным положениям, предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.

Таким образом, отсутствие зарегистрированного права собственности должника на подлежащие передаче истцу жилые помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленного по настоящему делу требования.

Нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве не исключается предъявление в рамках дела о банкротстве требования участника строительства к должнику-застройщику о признании права собственности, которое в соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве может быть удовлетворено при соблюдении следующих условий:

- застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

- до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Из материалов дела следует, что заявителем и должником подписан акт к договору от 25 января 2005 года N 121/2, согласно которому Соинвестор (заявитель) надлежащим образом и в соответствии с условиями договора исполнил свои обязательства по инвестированию строительства квартиры, стороны не имеют претензий по оплате договора, а один из экземпляров настоящего акта предназначен для передачи в Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (том 1, л.д.47).

Указанный акт имеет те же реквизиты и содержит те же сведения, что и передаточный акт по смыслу статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем квартиру следует считать переданной, а документы о её передаче заявителю - оформленными надлежащим образом.

Кроме того, должник в лице конкурсного управляющего не представил ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции необходимых доказательств, указывающих на наличие у него или иных лиц каких-либо прав на жилые помещения, право собственности на которые просит признать за собой заявитель.

Между тем, судами установлено, что квартира по адресу: г. Москва, ул. Сходненская, д. 6, корп. 1, кв. 262. (строительный адрес - СЗАО. Южное Тушино, мкр. 11, корп. 2) не входит в перечень жилых помещений, в отношении которых Департаментом имущества города Москвы заявлено требование о признании права собственности города Москвы в рамках дела N А40-27589/08-74-86 "Б" о признании ЗАО "Энергостройкомплект-М" несостоятельным (банкротом); Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в письме исх. N ДЖ-Ф-16109/2 от 22.08.2012 подтвердил, что доля города Москвы в доме N 6 корп. 1 по ул. Сходненская отсутствует.

Данных об иных, кроме заявителя, лицах, претендующих на получение вышеуказанной квартиры, в материалах дела не имеется; на квартиру Северо-Западным ТБТИ ГУП МосгорБТИ оформлен кадастровый паспорт; должником 11 марта 2011 года выдана справка о том, что квартира по адресу: г. Москва, ул. Сходненская, д. 6, корп. 1, кв. 262 по реестру ЗАО "Энергостройкомплект-М" числится за Фефеловой Л.Е. (том 1, л.д.44).

При этом Фефелова Л.Е. в суде кассационной инстанции заявила о фактическом проживании в спорной квартире, что представителем конкурсного управляющего не оспаривалось.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции находит правильным вывод судебных инстанций о правомерности заявленных исковых требований и отсутствии оснований для отмены судебных актов.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

определение от 28.11.2012 Арбитражного суда города Москвы и постановление от 07.02.2013 Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-27589/08-74-86 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.И.Тетёркина

Судьи

Л.М.Барабанщикова И.Ю.Григорьева