Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 апреля 2013 г. N Ф05-993/13 по делу N А41-4320/2012

г. Москва

08 апреля 2013 г.

Дело N А41-4320/12

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 апреля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Дербеневым А.А., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца Администрации Дмитровского муниципального района Московской области (ОГРН-1035001600171)- Алтухова М.В. дов. от 18.01.2013

от ответчика ООО Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж" (ОГРН 1045001601677) - Гуревич Д.Д. дов. от 20.08.2012 г., Эльдарханова Р.Х. - дов. от.02.05.2012 г

рассмотрев 01.04.2013 г. в судебном заседании кассационную

жалобу Общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж"

на решение от 22 июня 2012 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Федуловой Л. В.,

на постановление от 06 ноября 2012 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Диаковской Н. В., Боровиковой С. В., Ивановой Л. Н.,

по иску Администрации Дмитровского муниципального района Московской области

к Обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж"

о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Дмитровского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 2 квартала 2009 г. по 2 квартал 2012 г (по 13.04.2012 г. включительно) в размере 1 877 421 руб. 40 коп. и неустойки за период с 2 квартала 2009 г. по 2 квартал 2012 г. (по 06.06.2012 г. включительно) в размере 646 217 руб. 33 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 22.06.2012, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2012 иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик просит отменить принятые по делу судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска; полагая, что судебные акты первой и апелляционной инстанций являются необоснованными и незаконными, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также судом нарушены нормы материального и процессуального права.

В обоснование своей кассационной жалобы заявитель указывает на то, что порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, регулируется статьей 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон N 23/96-03).

Согласно части 1 статьи 14 Закона от 07.06.1996 N 23/96-03 при определении арендной платы по аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, применяется коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке (Кд).

Арендодатель в период с момента заключения договора аренды и по 31.12.2010 применял при определении арендной платы коэффициент вида деятельности арендатора, равный 4,2 (Земельный участок предоставлен юридическому лицу для многоэтажного жилищного строительства (от 4 этажей)) и установленный в пункте 29 Приложения.

Между тем, в соответствии с требованиями статьи 14 Закона N 23/96-03 при расчете размера арендной платы в период с момента вступления договора аренды в силу и по 31.12.2010 должен был применяться коэффициент 1.1 (Промышленная, производственная, научно-производственная деятельность, за исключением добычи полезных ископаемых и природных ресурсов), установленный пунктом 20 Приложения (в редакции от 16.02.2007). Данный вывод подтверждается следующими доказательствами:

- согласно пункту 2.2 устава арендатора основными видами его деятельности являются: производство общестроительных работ, производство электромонтажных работ, производство санитарно-технических работ, производство отделочных работ, оказание комплекса автотранспортных, транспортно-экспедиционных, автосервисных и складских услуг юридическим и физическим лицам, осуществление инвестиционной деятельности, капиталовложение в собственность, строительство, реконструкция, ремонт, реставрация, проектирование зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, оборудования и другого имущества и др. Иными словами, основным видом деятельности арендатора является производственная деятельность и, соответственно, при расчете размера арендной платы в период с момента заключения договора аренды и по 31.12.2010 должен был применяться коэффициент 1,1 (Промышленная, производственная, научно-производственная деятельность, за исключением добычи полезных ископаемых и природных ресурсов), установленный пунктом 20 Приложения (в редакции от 16.02.2007);

- данное обстоятельство подтверждается также Информационным письмом об учете в ЕГРПО Дмитровского районного отдела государственной статистики от 13.04.2004 N 2/620, где указаны коды видов деятельности арендодателя;

- тот факт, что ответчик не осуществляет строительство многоэтажных жилых домов на земельных участках, являющихся объектами аренды по договору аренды, дополнительно подтверждается актом осмотра земельных участков от 26.04.2012. Согласно данному акту, уполномоченная комиссия в результате осмотра земельных участков, являющихся объектами аренды по договору аренды, установила, что участки не огорожены, строительство многоэтажных жилых домов и иных объектов на участках не ведется;

- законом Московской области от 22.07.2010 N 104/2010-03 "О внесении изменений в Закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" были внесены изменения в Приложение к Закону N 23/96-03, вступившие в силу с 01.01.2011.

При этом, истец при определении арендной платы на период с 01.01.2011 по 31.12.2011 не применил коэффициент 1,5 (Земельный участок предоставлен юридическому лицу для жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства). Согласно расчету арендной платы на 2011 год, предоставленному истцом при определении истцом арендной платы был применен коэффициент, равный 1.

Таким образом, действия истца при определении арендной платы на 2011 года сами по себе опосредованно подтверждают, что истец допустил ошибку при расчете арендной платы в предыдущие периоды.

Ответчик в период с момента подписания договора аренды и по 31.12.2010 не только не осуществлял на земельных участках строительство многоэтажных жилых домов. Согласно письмам от 26.07.2011 N 170-4/07 и N 171-4/07 ответчик просит истца заключить договор аренды в отношении земельных участков N 19 "б" и N 19 "в" для строительства спортивного комплекса. Очевидно, что спортивный комплекс не относится к жилым домам, соответственно, применение коэффициента 4,2 (Земельный участок предоставлен юридическому лицу для многоэтажного жилищного строительства (от 4 этажей)) при определении арендной платы за аренду указанных земельных участков является неправомерным.

Расчет арендной платы, приведенный в договоре аренды, распространяется согласно пункту 3.3. договора аренды только на период с 01.12.2007 по 31.12.2007.

Из изложенного следует, что на момент государственной регистрации договора условие об арендной плате сторонами согласовано не было.

Согласно пункту 3.2. договора аренды расчет арендной платы производится на дату заключения договора аренды и пересматривается арендодателем ежегодно, в том числе, с учетом вида деятельности арендатора. Как указано выше, договор аренды не содержал в себе условие о размере арендной платы на момент его заключения.

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Из изложенного следует, что суды при вынесении решения и постановления не учли, что истцом не представлены доказательства соблюдения требования законодательства о согласовании существенного условия договора (размера арендной платы и механизма его исчисления), а также государственной регистрации изменений в договор.

Карточка лицевого счета, на которую ссылается суд как на расчет арендной платы и неустойки, не содержит в себе указаний ни на размер примененного коэффициента вида деятельности, ни на иные сведения, необходимые для расчета размера арендной платы и размера неустойки. Иного расчета истец в материалы дела не представил. Что касается искового заявления и возражений на отзыв (они же - уточнения к исковому заявлению), то они не могут быть квалифицированы в качестве доказательств в силу статьи 65 АПК РФ.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ответчика поддержали доводы кассационной жалобы.

Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости оставления принятых по делу судебных актов без изменения в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 26.12.2007 г. на основании постановления Администрации Дмитровского муниципального района Московской области от 18.12.2007 г. N 6105-П между Администрацией Дмитровского муниципального района Московской области (арендодателем) и ООО Инвестиционно-строительной компанией "Спецмонтаж" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка N 658-д.

В соответствии с п. 1 договора аренды арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:04:0010902:148, площадью 4 004 кв.м., в границах прилагаемого к договору плана земельного участка, относящийся к землям населенных пунктов, расположенный: Московская область, г. Дмитров, ул. Профессиональная, участок N 19 "в" и земельный участок с кадастровым номером 50:04:0010902:149, площадью 4 526 кв.м., в границах прилагаемого к договору плана земельного участка, относящийся к землям населенных пунктов, расположенный: Московская область, г. Дмитров, ул. Профессиональная, участок N 19 "б".

Земельные участки предоставлены для строительства группы многоэтажных жилых домов (в составе 5 мкр.).

Пунктами 2.1 и 2.4 договора аренды установлено, что срок действия договора с 18.12.2007 г. по 30.11.2010 г., по истечению срока действия договора, он может быть продлен по договоренности сторон.

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по Московской области 15.02.2008 г., что подтверждается уведомлением о проведенной регистрации ограничения (обременения) права от 15.02.2008 г. N 04/001/2008-083.

Согласно п.3 договора аренды арендная плата за земельные участки вносится арендатором в порядке и на условиях, определенных в настоящем договоре в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Расчет арендной платы производится на дату заключения настоящего договора и пересматривается ежегодно арендодателем, с учетом изменения базовой ставки арендной платы за один квадратный метр земли в год, площади земельного участка, зональности территории, вида деятельности (цели использования земельного участка) арендатора, заявленного периода пользования земельным участком. Арендная плата за период с 01.12.2007 г. по 31.12.2007 г. составила 64 0009, 33 руб. Арендная плата за квартал вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Арендодатель вправе пересматривать величину арендной платы с учетом изменения в установленном законом порядке базовой ставки арендной платы, при этом, официальным уведомлением об изменении арендной платы является публикация соответствующего объявления в газете "Дмитровский вестник". Изменения арендной платы в связи с изменением площади земельного участка или вида деятельности арендатора оформляются дополнительным соглашением, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 4.1.4 договора).

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы образовалась задолженность по арендной плате.

Истцом неоднократно направлялись претензии (от 28.04.2010 г. N 999, от 23.08.2010 г. N 2012, от 28.11.2011 г. N 2424 (л.д. 17-19)), с просьбой погасить образовавшуюся задолженность.

Непогашение ООО Инвестиционно-строительной компанией "Спецмонтаж" задолженности по арендной плате послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

В соответствии с п.п. 3 п. 1 ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" (в редакции на момент осуществления расчета арендной платы на 2008 год) расчет арендной платы осуществлялся по формуле:

Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S,

где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке;

Пкд - повышающий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

При расчете арендной платы Администрацией Дмитровского муниципального района Московской области применялись следующие коэффициенты, которые были установлены на 2008 год, то есть год, когда данный договор аренды вступил в силу:

Аб = 26,68 руб. за 1 кв.м. в год (в соответствии с приложением N 5 к Закону

Московской области от 24.10.2007 года N 186/2007-03 "О бюджете Московской области на 2008 год");

Кд = 4,2 (в соответствии с п. 29 Приложения N 1 к Закону Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области");

Пкд = 1 (в соответствии с п. 22 Приложения N 1 к решению Совета депутатов Дмитровского района Московской области от 20.05.2005 года N 468/86 - земельный участок предоставлен юридическому лицу для многоэтажного жилищного строительства от 4 этажей);

Км = 1 (в соответствии с п. 1 Приложения N 2 к решению Совета депутатов Дмитровского района Московской области от 24.12.2004 года N 408/75);

Площадь Участков составляет 4044 кв.м и 4526 кв.м.

Таким образом, размер арендной платы за использование земельного участка в 2008 году составил 960 319, 92 руб., а за период с 15.02.2008 года по 31.12.2008 года - 841 599,05 руб., что отражено в карточке лицевого счета, представленной в материалы дела.

Как отмечено в Постановлении Президиума ВАС РФ N 11487/09 по делу N А59-2525/07-С9 (С-5) увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и (или) методик ее расчета не является изменением договора аренды и не требует заключения дополнительного соглашения к договору. Исходя из п.1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги), устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому, стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.

Как предусмотрено п.1 ст.422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п.п. 3 п. 1 ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" расчет арендной платы за 2009 г. осуществлялся по формуле:

Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S,

где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке;

Пкд - повышающий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

При расчете арендной платы Администрацией Дмитровского муниципального района Московской области применялись следующие коэффициенты, которые были установлены на 2009 год:

Аб = 26,68 руб. за 1 кв.м. в год (в соответствии с Законом Московской области от 19.09.2008 года N 126/2008-03 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2009 год");

Кд = 4,2 (в соответствии с п. 29 Приложения N 1 к Закону Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области");

Пкд = 1 (в соответствии с п. 22 Приложения N 1 к решению Совета депутатов Дмитровского района Московской области от 20.05.2005 года N 468/86 - земельный участок предоставлен юридическому лицу для многоэтажного жилищного строительства от 4 этажей);

Км = 1 (в соответствии с п. 1 Приложения N 2 к решению Совета депутатов Дмитровского района Московской области от 24.12.2004 года N 408/75);

Площадь 4044 кв.м. и 4526 кв.м.

Таким образом, размер арендной платы за использование земельного участка в 2009 году составил 960 319,92 руб., что отражено в карточке лицевого счета, представленной в материалы дела.

В соответствии с п.п. 3 п. 1 ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" расчет арендной платы за 2010 г. осуществлялся по формуле:

Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S,

где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке;

Пкд - повышающий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

При расчете арендной платы Администрацией Дмитровского муниципального района Московской области применялись следующие коэффициенты, которые были установлены на 2010 год:

Аб = 26,68 руб. за 1 кв.м в год (в соответствии с Законом Московской области от 26.09.2009 года N 109/2009-03 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2010 год");

Кд = 4,2 (в соответствии с п. 29 Приложения N 1 к Закону Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области");

Пкд = 1 (в соответствии с п. 23 Приложения N 1 к Решению Совета депутатов от 26.11.2009 года N 491/73 "Об установлении коэффициентов, применяемых для определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Дмитровского муниципального района Московской области");

Км = 1 (в соответствии с п. 1 Приложения N 2 к Решению Совета депутатов от 26.11.2009 года N 491/73 "Об установлении коэффициентов, применяемых для определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Дмитровского муниципального района Московской области");

Площадь 4044 кв.м и 4526 кв.м

Таким образом, размер арендной платы за использование земельного участка в 2010 году составил 489 460,61 рублей, что отражено в карточке лицевого счета, представленной в материалы дела.

Согласно расчету, общая сумма задолженности ответчика перед истцом составила 1 949 315, 06 руб.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0, 05 процентов от неуплаченной суммы.

Поскольку обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены суды на основании ст. ст. 309, 310, 330, 614 ГК РФ правомерно пришли к выводу об удовлетворении иска.

Довод заявителя жалобы, что участки были предоставлены для проектирования объектов, а не для их строительства, и соответственно истцом при определении арендной платы был применен неверный коэффициент, был рассмотрен в суде апелляционной и правомерно отклонен, поскольку договор был заключен на основании Постановления N 6105-П от 18.12.2007 г. "О предоставлении земельных участков в аренду ООО Инвестиционно-строительной компании "СПЕЦМОНТАЖ" для строительства группы многоэтажных жилых домов в г. Дмитрове". В пункте 1.3 договора также указано, что участки передаются для строительства многоэтажных жилых домов.

Довод ответчика о том, что земельные участки по договору аренды N 658-д от 26.12.2007 не передавались, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку при условии фактического использования арендованного имущества, отсутствие передаточного акта носит формальный характер и не может являться основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору.

Кроме того, письмами, направленными в адрес Администрации Дмитровского муниципального района Московской области от 14.04.2011 года, от 11.08.2011 года, от 30.05.2011 года, от 18.07.2012 года, ООО ИнСК "Спецмонтаж" подтверждается наличие задолженности по арендным платежам за земельные участки.

Согласно выпискам поступлений доходов бюджета за 26.02.2009 года, 16.02.2009 года, 12.12.2008 года, 03.09.2008 года, 20.06.2008 года, 20.03.2008 года, 07.03.2008 года, по спорному договору аренды поступали арендные платежи, что свидетельствует о фактическом использовании арендованного имущества и от отказа от указанных договоров ответчиком представлено не было.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судами при рассмотрении дела судебной ошибки.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Решение Арбитражного суда Московской области от 22 июня 2012 года по делу N А41-4320/12, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 ноября 2012 года оставить без изменения, кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Спецмонтаж" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

А.А. Дербенев О.И. Русакова