Постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 октября 2014 г. N Ф05-7657/14 по делу N А40-34031/2013

г. Москва

03 октября 2014 г.

Дело N А40-34031/13-82-318

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Калининой Н.С., Комаровой О.И.

при участии в заседании:

от истца - Департамента городского имущества города Москвы - Михайлова А.В., довер от 18.12.2013 г. N 33-Д-855/13-(О)-о сроком по 31.12.2014 г.

от ответчика - закрытого акционерного общества "МТЕ" - Андрющенко В.И. директор (протокол N 8 от 28.05.2014 г.), Белин С.Ю., довер.N 05 от 22.07.2014 г. сроком на 3 года

от третьих лиц: 1. Росимущества - не явился, извещен

2. Государственного унитарного предприятия г. Москвы "МОСРЕМОНТ" - Неволин А.В., довер. от 03.01.2014 г. сроком на 1 год

рассмотрев 29 сентября 2014 года в открытом судебном заседании кассационные жалобы Государственного унитарного предприятия города Москвы "МОСРЕМОНТ" (третье лицо) и Департамента городского имущества города Москвы (истец) на решение Арбитражного суда г. Москвы от 12 февраля 2014 года, принятое судьей Мысак Н.Я., на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2014 года, принятое судьями Савенковым О.В., Тихоновым А.П., Левиной Т.Ю.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

к закрытому акционерному обществу "МТЕ" (ОГРН 1027700051785)

третьи лица - 1) Росимущество, 2) Государственное унитарное предприятие г. Москвы "МОСРЕМОНТ" (ИНН 7710460735)

о выселении из нежилого помещения и передаче указанного помещения в освобожденном виде

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы (далее - Департамент) с иском о выселении общества с ограниченной ответственностью "МТЕ" (далее - ООО "МТЕ") из нежилого помещения общей площадью 331,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Малая Сухаревская площадь, д. 6, стр. 1 (4-й этаж, пом. I, комн. 1, 1а, 2, 2а, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 4б, 4в, 5, 13, 14) и о передаче указанного помещения в освобожденном виде истцу (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Требования, предъявленные со ссылкой на положения статей 394, 407, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что истец как собственник спорных помещений вправе требовать от ответчика их возврата в связи с прекращением арендных отношений.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2014 г. в удовлетворении иска отказано.

При этом суд первой инстанции на основании исследования и оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи исходил из того, что после направления Департаментом уведомления ответчик продолжал занимать спорные помещения и уплачивал арендные платежи, которые принимались Департаментом, однако с настоящими исковыми требованиями Департамент обратился лишь спустя 3.5 года с момента направления ответчику уведомления о расторжении договора аренды.

Суд пришел к выводу, что ранее заключенный между сторонами договор аренды от 31.08.2005 г. N 01-00693/05 не расторгнут.

Также судом первой инстанции удовлетворено ходатайство ответчика о применении срока исковой давности.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2014 года указанное решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационным жалобам Государственного унитарного предприятия города Москвы "МОСРЕМОНТ" и Департамента городского имущества города Москвы.

В обоснование кассационной жалобы Государственное унитарное предприятие города Москвы "МОСРЕМОНТ" (далее - ГУП "Мосремонт") указывает на неправомерность вывода судов о том, что ранее заключенный между сторонами договор аренды от 31.08.2005 г. N 01-00693/05, на основании которого заключен спорный договор, не расторгнут, поскольку согласно уведомлению Управления Росреестра по Москве от 09.12.2009 N 11/182/2009-959 08.12.2009 была произведена государственная регистрация прекращения указанного договора аренды.

Также, по мнению заявителя, на спорные правоотношения исковая давность не распространяется, в связи с чем заявленное ответчиком ходатайство о применении срока исковой давности удовлетворено неправомерно.

Аналогичные доводы содержатся в кассационной жалобе Департамента городского имущества города Москвы.

Также в своей кассационной жалобе Департамент ссылается на то, что ответчик был надлежащим образом уведомлен о расторжении договора аренды, поскольку Уведомление было вручено ЗАО "МТЕ" 19.06.2009 (по юридическому адресу) и 25.06.2009 (по адресу фактического местонахождения).

Определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 июля 2014 года рассмотрение дела на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в связи с подачей Департаментом кассационной жалобы ) было отложено на 05 августа 2014 года.

Определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 05 августа 2014 года рассмотрение дела на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было отложено на 29 сентября 2014 года, поскольку поданная кассационная жалоба Департамента определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 04 августа 2014 года оставлена без движения, следовательно в случае устранения Департаментом обстоятельств послуживших основанием для оставления кассационной жалобы без движения и принятия к ее производству, указанная жалоба подлежала бы совместному рассмотрению с кассационной жалобой Государственного унитарного предприятия г. Москвы "МОСРЕМОНТ".

Определением Арбитражного суда Московского округа от 12 августа 2014 года кассационная жалоба Департамента принята к производству.

Распоряжением председателя шестого судебного состава Арбитражного суда Московского округа от 25 сентября 2014 года в рассмотрении кассационных жалоб произведена замена судьи Чучуновой Н.С. (в связи с ее нахождением в очередном отпуске) на судью Комарову О.И. После замены судьи в силу части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено сначала.

Представитель ГУП "Мосремонт" поддержал доводы поданной кассационной жалобы, просил обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Представитель Департамента также поддержал доводы своей кассационной жалобы, просил обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Представителем ГУП "Мосремонт" отзыв на встречное исковое заявление.

Однако из пояснений представителя ГУП "Мосремонт", данных до начала рассмотрения кассационных жалоб по существу, указанный отзыв направлен в кассационный суд ошибочно, в связи с чем просил его в материалы дела не приобщать.

Поскольку из материалов дела усматривается, что определением суда первой инстанции от 05 февраля 2014 года встречный иск не принят к совместному рассмотрению с первоначальным иском, суд кассационной инстанции совещаясь на месте, определил отзыв ГУП "Мосремонт" возвратить заявителю.

Представитель ЗАО "МТЕ" возражал против удовлетворения кассационных жалоб, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а жалобы без удовлетворения.

Предоставленные возражения по кассационным жалобам подлежат возвращению в связи с поздним направлением лицам, участвующим в деле (26.09.2014 г.).

Представитель Росимущества в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте суда в сети Интернет), что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Отзывы на кассационные жалобы не предоставлены.

Изучив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационные жалобы без удовлетворения в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанции, 20.07.2006 г. между Департаментом (арендодателем) и ЗАО "МТЕ" (арендатором) был заключен договор аренды N 01-00838/06 (далее - договор) нежилого помещения общей площадью 331,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, М.Сухаревская, д. 6, стр. 1.

Согласно пункту 2.1 срок действия договора устанавливался с 01 июля 2006 года до начала реконструкции, но не более чем до 30 июня 2007 года.

Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке (п. 2.2).

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Вместе с тем, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 614 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 Информационного письма президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Исходя из указанного, учитывая срок действия договора аренды, а также принимая во внимание отсутствие доказательств его государственной регистрации в установленном законом порядке, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о незаключенности договора аренды N 01-00838/06 от 20.07.2006 г.

Между тем, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Кроме того, арендодатель предоставив конкретное помещение в пользование арендатору на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Таким образом арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении срока действия договора или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Указанное следует из положений пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".

Исходя из изложенного, поскольку между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям спорного договора и договор исполнялся длительное время, следовательно спорные правоотношения регулируются аналогичными способами как и для договоров аренды.

Следовательно в целях создания правовой определенности к данным отношениям применимы и положения, регулирующие порядок расторжения договоров аренды.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку после окончания установленного в договоре срока, арендатор продолжал пользоваться переданными помещениями при отсутствии возражений со стороны истца, суды пришли к обоснованному выводу о пролонгации спорного договора на неопределенный срок.

Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 2 статьи 610 указанного Кодекса при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как установлено судами обеих инстанций, Департамент направил ответчику уведомление от 05.06.2009 г. N 11-11367у/ЦТА об отказе от договора аренды, в котором предложил освободить помещения по истечении 3-месячного срока с момента отправления уведомления.

Также судами установлено, что после направления истцом уведомления N 11-11367у/ЦТА ответчик продолжал занимать данное помещение и уплачивал арендные платежи, которые принимались Департаментом именно как арендные платежи.

Между тем, как усматривается из материалов дела с настоящим иском о выселении Департамент обратился лишь спустя 3.5 года после направления уведомления N 11-11367у/ЦТА.

Однако, исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, подобные действия истца не позволяют определить его истинное волеизъявление, следовательно являются злоупотреблением правом, направленные на нарушение устойчивости и баланса гражданского оборота.

Более того, доказательств повторного направления уведомления о расторжении договора в материалах дела не содержится, что не оспаривалось представителем Департамента в ходе заседания суда кассационной инстанции.

В связи с чем, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Вместе с тем, истец не лишен возможности реализовать право на расторжение договора в установленном гражданским законодательством порядке.

Выводы судов первой и апелляционной инстанции о том, что ранее заключенный между сторонами договор аренды от 31.08.2005 г. N 01-00693/05 не расторгнут, а также применении срока исковой давности к спорным отношениям не привели к принятию неверного решения по настоящему спору.

Иных доводов, которые могли бы служить поводом к отмене обжалуемых судебных актов кассационные жалобы не содержат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, судами при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.

При таких обстоятельствах, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены или изменения обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, поэтому кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа.

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2014 года по делу N А40-34031/13-82-318 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В.Волков

Судьи

Н.С.Калинина О.И.Комарова