Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 июня 2013 г. N Ф05-5118/13 по делу N А40-54279/2012

г. Москва

06 июня 2013 г.

Дело N А40-54279/12-9-514

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Алексеева С. В., Чучуновой Н. С.,

при участии в заседании:

от истца - Нама К.В. по доверенности от 27.03.2012,

от ответчика - Белкиной А.Ю. по доверенности от 27.02.2013 N ДГИ-Д-132/13,

от третьих лиц

Правительство города Москвы - Белкиной А.Ю. по доверенности от 25.12.2012 N 4-47-1195/2, Крыловой Е.В. по доверенности от 28.10.2010 N 4-14-2040/0,

рассмотрев 30 мая 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "ВЕРТ-БИЗНЕС"

на решение от 16 октября 2012 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Иевлевым П. А.,

на постановление от 04 февраля 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кузнецовой Е. Е., Левиной Т. Ю., Тихоновым А. П.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ВЕРТ-БИЗНЕС" (ОГРН 1027739043947, 127083, г. Москва, ул. Мишина, д. 56, стр. 2)

к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)

о взыскании 344 709 042 руб. 83 коп., расторжении договора аренды

третьи лица Правительство города Москвы, Москомархитектура

УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью "ВЕРТ-БИЗНЕС" (далее ООО "ВЕРТ-БИЗНЕС", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (далее Департамент, первый ответчик), городу Москве в лице Департамента земельных ресурсов города Москвы (второй ответчик) о расторжении договора аренды от 31.05.2006 N М-09-030785; взыскании понесенных в связи с его исполнением расходов в размере 4 371 362 руб. 59 коп.; взыскании 340 700 000 руб. компенсации за принудительное изъятие части арендованного истцом по договору N М-09-509744 от 25.07.2002 земельного участка (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство города Москвы, Москомархитектура.

Решением Арбитражного города Москвы от 16 октября 2012 года в иске ООО "ВЕРТ-БИЗНЕС" отказано.

Суд установил, что Департамент обязательства по договору исполнил в полном объеме, истец не доказал нарушение ответчиком условий договора аренды.

Требование о взыскании убытков суд счел не подлежащим удовлетворению в связи с недоказанностью совокупности обстоятельств, при которых убытки подлежат возмещению: факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 февраля 2013 года указанное решение оставлено без изменения.

ООО "ВЕРТ-БИЗНЕС" подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы истец ссылается на несоответствие выводов судов установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судами норм материального права - неприменение норм материального права, подлежащих применению.

Полагает противоречащими установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам выводы суда апелляционной инстанции о том, что город Москва не изымал у ООО "ВЕРТ-БИЗНЕС" земельный участок площадью 0,15 га по ул. Мишина д.57, стр.1 для нужд строительства многоэтажного жилого дома, а ООО "ВЕРТ-БИЗНЕС" добровольно по соглашению сторон вернул данный участок городу Москве; что земельный участок по адресу: Москва, ул. Верхняя Масловка, вл.2-4 был предоставлен ООО "ВЕРТ-БИЗНЕС" не в качестве компенсации взамен изымаемого участка, а в порядке пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также истец указывает, что суд апелляционной инстанции неправомерно применил пункт 1 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильно квалифицировав договор аренды земельного участка от 31.05.2006 N М-09-030785 как сделку, совершенную под отлагательным условием.

Судами не применены подлежащие применению нормы материального права: статьи 15, 126, 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 62, 63 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 35 Конституции Российской Федерации.

ООО "ВЕРТ-БИЗНЕС", заключая договор аренды N М-09-030785 от 31.05.2006, исходило из того, что, являясь арендатором земельного участка, вправе использовать его для проектирования, строительства и эксплуатации торгово-офисного здания, как это указано в пункте 1.1. договора N М-09-030785 от 31.05.2006 и в пункте 1 Распоряжения Префекта САО N 3683 от 29.05.2006. Однако оказалось, что разрешенный вид использования предоставленного в аренду земельного участка был изменен и теперь исключает возможность строительства здания.

Таким образом, ООО "ВЕРТ-БИЗНЕС" лишено права строительства на арендуемом земельном участке офисного здания, на что оно рассчитывало при заключении договора. В результате изменения разрешенного вида использования земельного участка он оказался непригодным для использования его в целях строительства торгово-офисного здания. Договор аренды подлежит расторжению.

У ООО "ВЕРТ-БИЗНЕС" земельный участок был изъят в нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации без предварительного и равноценного возмещения и в нарушение статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации без предоставления равноценного земельного участка и возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Согласно пункту 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии с отчетом независимого оценщика ООО "Эксперт" N 06/12-1 от 15.02.2012 размер убытков ООО "ВЕРТ-БИЗНЕС" в результате того, что при изъятии у него земельного участка оно не получило надлежащей компенсации, как это было предусмотрено распоряжением Префекта САО г. Москвы от 29.05.2006 N3683 и пунктом 1.1 договора аренды земельного участка N М-09-030785 от 31.05.2006, составляет 340 700 000 руб.

ООО "ВЕРТ-БИЗНЕС" в качестве арендной платы по договору N М-09-030785 от 31.05.2006 уплатило 2 866 454 руб. 31 коп., которые являются для него убытками.

Также убытками истца являются расходы, которые он понес в связи с надлежащим исполнением прав и обязанностей арендодателя по данному договору аренды, если бы предмет аренды был надлежащим и соответствовал условиям договора, а именно вид разрешенного использования земельного участка предусматривал бы возможность строительства на нем торгово-офисного здания.

В судебном заседании суда кассационной инстанции истец поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчики, Правительство Москвы возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.

Москомархитектура в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие данного третьего лица.

Письменные отзывы на жалобу не представлены.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судом установлено, что истцу был предоставлен в аренду земельный участок площадью 3 000 кв. м с кадастровым номером 77-09-04014-085, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Мишина, д. 57, стр. 1, в соответствии с договором N М09-509744 от 25.07.2002, для эксплуатации административного здания и благоустройства прилегающей территории.

Срок аренды - 5 лет.

Дополнительным соглашением N 2 от 30.05.2006 к названному договору размер предоставленного истцу в аренду земельного участка уменьшен до 1500 кв. м, вновь образованному земельному участку присвоен кадастровый номер 77-09-04014-136.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев в соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело повторно, установил, что указанное соглашение от 30.05.2006 об изменении размера арендуемого земельного участка заключено ООО "ВЕРТ-БИЗНЕС" по своей воле и уже после того, как решением Арбитражного суда города Москвы от 07.07.2005 по делу N А40-20188/05 была подтверждена необязательность для ООО "ВЕРТ-БИЗНЕС" предложения Правительства Москвы, выраженного в распоряжении от 20.01.2005 N 140, внести изменения в договор аренды от 25.07.2002 N М-09-509744 в части уменьшения площади арендуемого земельного участка с 0,30 га до 0,15 га, то есть изъятия части арендуемого земельного участка в смысле нормы пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении истца не произведено.

Указанный вывод соответствует установленным судами по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, в том числе названному дополнительному соглашению, решению Арбитражного суда города Москвы от 07.07.2005 по делу N А40-20188/05, обстоятельству, что соглашение заключено сторонами добровольно.

В соответствии с договором от 31.05.2006 N М-09-030785 истцу предоставлен на срок 49 лет земельный участок площадью 1 500 кв. м с кадастровым номером 77-09-04014-139, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Верхняя Масловка, вл. 2 - 4, для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации торгово-офисного здания.

Данный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

Истец, полагая, что в результате невыполнения Правительством Москвы и Москомархитектурой принятых обязанностей он был лишен возможности осуществить достижение целей, для которых ему был предоставлен вышеназванный земельный участок, а именно: проектирование, строительство и дальнейшая эксплуатация торгово-офисного здания, заявил о расторжении договора и взыскании убытков, понесенных в связи с уплатой арендной платы по договору, с подготовкой архитектурной концепции офисного здания от 2007 года, разработкой предпроектной проработки размещения торгово - офисного здания от 31.08.2006, подготовкой расчета парцелляции территории для размещения административного здания, исследования светоклиматического режима проектируемого и существующих зданий в условиях перспективного возведения офисного здания.

В соответствии с п.п. 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 стать 612 названного Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (статья 620 Кодекса).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд установил, что условиями договора аренды N М-09-030785 от 31.05.2006 (пункты 4.3, 4.4) предусмотрена обязанность арендатора разработать акт разрешенного использования земельного участка (до 27 мая 2007 года) и проект строительства объекта. Согласно постановлению Правительства г. Москвы от 02.09.2008 N 801-ПП "О порядке разработки, оформления и утверждения градостроительных планов земельных участков на территории г. Москвы" с 27.09.2008 при осуществлении строительства на территории г. Москвы требовалась разработка ГПЗУ.

Департамент земельных ресурсов города Москвы, заключая договор аренды от имени Правительства Москвы, руководствовался распорядительным актом о предоставлении конкретного участка конкретному лицу и не обязан был осуществлять проверку возможности осуществления на спорном участке строительства капитального объекта. Из договора аренды, положений главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что на Департамент, являющийся арендодателем, возложена обязанность совершить действия по выдаче ответчику ГПЗУ для строительства на земельном участке, по оказанию истцу содействия в получении данного документа.

Поскольку в компетенцию Департамента не входит выдача ГПЗУ, обязанность получить данный документ возложена договором аренды на истца, суд пришел к выводу о недоказанности обстоятельства, что арендодатель не предоставил имущество в пользование арендатору либо создал препятствия в пользовании имуществом, что арендодатель обязан был при заключении договора аренды оговорить препятствия, которые возникнут впоследствии в результате отношений между истцом и Москомархитектурой. Истец не лишен возможности в установленном законом порядке защитить свои права, следующие из отношений с Москомархитектурой. Суд счел не подтвержденным довод истца о том, что земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказался в состоянии, не пригодном для использования.

Суд установил, что Департамент обязательства по договору исполнил в полном объеме, истец не доказал нарушение ответчиком условий договора аренды, в связи с чем основания для расторжения договора аренды отсутствуют.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (статья 16 Кодекса).

Согласно статье 15 Кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков.

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд установил, что в дело не представлены доказательства наличия неправомерных действий государственных органов города Москвы, что при наличии действующего договора аренды земельного участка истец лишен возможности предпринять действия, направленные на изменение разрешенного использования земельного участка, указанного в ГПЗУ. Из договора аренды не следует наличие обязательств истца разработать ту документацию, которую он разработал на основании представленных в дело документов и договоров (архитектурная концепция офисного здания от 2007, предпроектная проработка размещения торгово - офисного здания от 31.08.2006, расчет парцелляции территории для размещения административного здания, исследование светоклиматического режима проектируемого и существующих зданий в условиях перспективного возведения офисного здания).

На момент возникновения обязательств по договору аренды (на момент его государственной регистрации) действовавшее законодательство не устанавливало обязанность разрабатывать предпроектную документацию.

Согласно Положению о Комитете по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура), утвержденному постановлением Правительства Москвы от 01.11.2005 N 850-ПП (в редакции от 12.09.2006), полномочия по рассмотрению возможности подготовке акта разрешенного использования делегированы Москомархитектуре. Земельный участок предоставлялся на основании распоряжения префекта САО от 29.05.2006 N 3683, из которого следует обязанность истца разработать АРИ и представить его в ДЗР в течение года и не следует обязательств Москомархитектуры по обязательной и безоговорочной разработке и утверждению ГПЗУ.

Установив вышеизложенные обстоятельства, суд пришел к выводу, что истец не доказал факт нарушения ответчиками обязательств, размер и наличие требуемых убытков; арендная плата уплачена истцом на основании действующего договора аренды.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства и принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Неправильного применения судами норм материального права при отказе в иске по настоящему делу не имеется.

Доводы истца, связанные с его несогласием с произведенной судами оценкой доказательств, не являются основанием для отмены обжалуемых судебных актов. У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого постановления судебная коллегия не находит, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 октября 2012 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 февраля 2013 года по делу N А40-54279/12-9-514 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

С. В. Алексеев Н. С. Чучунова