Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 июня 2013 г. N Ф05-4258/13 по делу N А40-70044/2012

г. Москва

18 июня 2013 г.

Дело N А40-70044/12-11-667

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июня 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Ананьиной Е.А., Дунаевой Н.Ю.

при участии в заседании:

от истца ООО "АкваГриль" (ОГРН: 1107746643641) - Гуров А.В. дов. от 05.04.2012,Садыков Г.Р. дов. от 05.04.2012 г.,

от ответчика Акционерной компании с ограниченной ответственностью "Беллгейт Констракшенз Лимитед" - Долматова Е.В. дов. от 04.03.2011 г, Цуканов В.И. дов. от 01.01.2012 г.

рассмотрев 20.05.2013 г. в судебном заседании кассационную

жалобу ООО "АкваГриль"

на решение от 14.12.2012

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Скачковой Ю.А.,

на постановление от 25.02.2013

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Красновой С.В., Сумароковой Т.Я., Барановской Е.Н.,

по иску ООО "АкваГриль"

к Акционерной компании с ограниченной ответственностью "Беллгейт Констракшенз Лимитед"

о расторжении соглашения и взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АкваГриль" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерной компании с ограниченной ответственностью "Беллгейт Констракшенз Лимитед" о расторжении соглашения от 14.09.2010 MR N 2010/08E26b об использовании помещения многофункционального торгово-развлекательного центра и взыскании 35 980 879 руб. 03 коп. убытков, из которых: 1 888 587 руб. 79 коп. - сумма внесенного истцом авансового платежа, 5 781 209 руб. 82 коп. - сумма обеспечительного платежа, 601 790 руб. 67 коп. -единовременная плата за открытие центра, 1 799 264 руб. - оплата за подготовку помещения к использованию (обеспечение коммуникаций), 8 601 361 руб. 75 коп. - оплата за пользование помещениями за период с октября 2011 года по февраль 2012 года, 17 308 665 руб. - затраты на проведение отделочных работ в помещении. Исковые требования предъявлены со ссылкой на статьи 5, 12, 309, 393, 450, 452, 611, 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы существенным нарушением ответчиком обязательств по договору.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.12.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2013 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 14 декабря 2012 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО2АкваГриль"-без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами,ООО "АкваГриль" подана кассационная жалоба, в которой истец просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 14 декабря.2012, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2013 г. оп основаниям неполного выяснения обстоятельств,имеющих значение для дела, несоответствия выводов., содержащихся в решении, постановлении, имеющимся доказательствам, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

В обоснование доводов жалобы истец указал, что предметом соглашения, в силу п.2.1 является определение сроков и условий подготовки к аренде истцом помещений, находящихся в строящемся ответчиком центре, а также согласование порядка использования помещения на условиях краткосрочного договора аренды до государственной регистрации договора аренды между сторонами, взаимодействие сторон до заключения договора аренды и порядок использования помещения на условиях краткосрочного договора аренды.

В соответствии с п. 5.6.1 соглашения арендодатель завершил работы по строительству центра, о чем было получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта по адресу: г. Москва,Пресненская наб.,д.2, строительный адрес :ЦАО район Пресненский, Краснопресненская наб., участки 6,7,8б ММДЦ2Москва-Сити" от 21 февраля 2011 г. N RU 77181000-0033371.

После введения объекта в эксплуатацию Центр был открыт с 10 марта 2011 г.

01.06.2011 г. помещение передано по акту истцу для выполнения работ в соответствии с условиями соглашения.

18 августа 2011 г. сторонами составлен акт осмотра помещения, законченного обустройством и предъявленного арендатором для осмотра арендодателем перед вводом в эксплуатацию и началом коммерческого использования.

С августа 2011 г. началось использование помещение арендатором.

28 декабря 2011 г. произведена государственная регистрация права собственности ответчика на помещения общей площадью 165 924,8 кв.м. по адресу: г. Москва, Пресненская наб.,д.2

В соответствии с п.7.1.2 соглашения с даты государственной регистрации прав арендодателя на спорный объект, вступил в действие договор краткосрочной аренды на спорные помещения между сторонами.

Суд пришел к выводу о возникновении между сторонами правоотношений по аренде помещений, в том числе, правоотношений, связанных с приспособлением помещения для использования на условиях аренды.

Отказывая в удовлетворении требований о расторжении соглашения, суды на основании п.2 ст. 450, 620 ГК РФ указали на то, что истец не доказал, что недостатки помещения имелись на дату передачи от арендодателя и не могли быть обнаружены на момент осмотра помещения. Проведение в принятом истцом от ответчика помещении работ по подготовке к ведению коммерческой деятельности истца в соответствии с условиями соглашения являлось обязанностью истца, истец, по мнению суда, не доказал непригодность помещения для использования по назначению. Истец, согласно выводам суда не подтвердил невозможность устройства помещения с имеющимся в нем коммуникациями в соответствии с требованиями СанПин и СНИП и помещение, подготовку которого к коммерческой деятельности осуществлял истец, не соответствует санитарным и иным нормам, предъявляемым к помещениям, в которых размещаются предприятия общественного питания.

Не соглашаясь с указанными выводами, истец указал, что акт приема-передачи помещения на условиях краткосрочной аренды он не подписывал, однако, судами это обстоятельство не выяснялось.

В соответствии с п.6.1.2 соглашения (в редакции дополнительного соглашения) арендодатель разрешает арендатору использовать помещение для организации предприятия общественного питания с правом продажи разливного пива и алкогольных напитков.

Согласно но п. 5.2.2 соглашения ( в редакции дополнительного соглашения) ответчик обязался за счет истца обеспечить подготовку помещения для использования в соответствии с разрешенным использованием(ресторан),обеспечив необходимым и коммуникациями(вентиляция, водопровод, канализация К1,К3,электроснабжение)

Таким образом, вывод судов о том, что работы по подготовке помещения для использования в соответствии его назначением, не соответствуют обстоятельствам дела.

Суды пришли к выводу о том, что состояние помещения "без отделки на момент передачи очевидно свидетельствует о возможности арендатора проверить наличие в помещениях коммуникаций, в том числе. канализационных стояков.

Суд первой инстанции дал ненадлежащую оценку представленному истцом заключению ООО "Центра судебных и негосударственных экспертиз" ИНДЕКС", которое, по мнению суда не содержит выводов о том, что наличие в помещении инженерных коммуникаций,включая канализацию и их назначение на момент приемки истцом помещения. не могло быть обнаружено при его осмотре.

Однако, как следует из указанного отчета, выявление наличия коммуникаций и установление их назначения производилось экспертом, главным образом, путем осмотра помещений торгового комплекса, расположенных над помещениями истца. Именно в результате осмотра этих помещений, не являющихся предметом договора аренды, было установлено наличие туалетов, канализационные стоки которых заведены в транзитные коммуникации. проходящие под потолком помещений истца.

На момент осмотра экспертом было установлено, что туалеты. Расположенные над помещениями истца, функционируют, а транзитные коммуникации, расположенные в подпотолочном пространстве потолка помещения истца используются.

Именно эти обстоятельства и явились основанием для обращения истца в суд.

На момент приемки помещения "под отделку" установить фактическое назначение и использование транзитных коммуникаций, проходящих в подпотолочном пространстве, было невозможно.

Ответчик признавал факт прохождения в подпотолочном пространстве помещений истца транзитных коммуникаций о расположенных выше туалетов на момент передачи помещений под отделку, но при этом представил акты о консервации канализации.

Суды не дали оценку указанным обстоятельствам.

Из экспертного заключения Центра судебных и негосударственных экспертиз "Индекс" выявлены значительные отклонения от требований действующих санитарно-технических норм. Расположение элементов системы канализации нарушает требования СанПин 2.3.6 1079-01, ТСН 31-320-2000, СниП 2.04.01.85 - Размещение предприятий общественного питания.

Суд пришел к выводу о том, что существовавшие на момент проектирования канализационные системы отражены в проектной документации.

В разделе "Водопровод и канализация " рабочего проекта ресторана "АкваГриль", оформленной арендатором для производства работ и согласованный ответчиком, указаны спроектированные системы канализации помещения истца. При этом, проектом предусмотрено прохождение всех систем канализации помещения истца под потолком предыдущего этажа в полном соответствии с действующими нормами СанПин.

Указанный проект разрабатывался истцом, исходя из представленных ответчиком сведений об имеющихся системах канализации в помещении и был утвержден ответчиком в день принятия помещения под отделку.

Из акта осмотра помещения от 18.08.2011 г. не следует, что истцу было известно о прохождении транзитных систем канализации, наличие которых является нарушением СанПин.

Судами не установлено соответствие проекта "Водопровод и канализация" рабочего проекта ресторана "АкваГриль, оформленный арендатором и согласованный ответчиком, требованиям СанПин..Указанный проект содержит сведения об информации, предоставленный ответчиком истцу об имеющихся системах канализации торгового центра и проектируемых системах канализации.

Ответчик не отрицал наличие в помещении систем канализации, не указанных в проекте, суд этому обстоятельству оценку не дал.

Полагая. что для установления ряда обстоятельств требуются специальные познания, истец просил назначить строительно-техническую экспертизу, в удовлетворении указанного ходатайства было необоснованно, по мнению истца отказано, что привело к неполному выяснению обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном щ заседании истец поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик, Акционерная компания с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда г. Москвы от 14 декабря 2012 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2013 г. находит законным и обоснованными.

В обоснование возражений ответчик указал, что получив 21 февраля 2011 г. разрешение на ввод в эксплуатацию торгового соглашения, являвшиеся предметом соглашения, заключенного ответчиком и истцом, передал истцу помещение в соответствии с п. 7.1.1 соглашения путем подписания акта приема-передачи помещения 1 июня 2011 г.

В соответствии с п.2.2 соглашения истец как арендатор принял на себя помещение для производства подготовительных работ для ведения коммерческой деятельности и обязался заключить договор долгосрочной аренды в порядке и в сроки, установленные соглашением.

Передача ответчиком помещения истцу подтверждается актом приема-передачи от 1 июня 2011 г., являющейся приложением N 3 к соглашению. В п.3 акта приема-передачи, подписанного истцом., последний подтвердил отсутствие у него претензий и замечаний в отношении помещения. Истец признал помещение полностью соответствующим условиям соглашения и пригодным для коммерческой эксплуатации после проведения подготовительных работ, также подтвердил, что помещение не имеет недостатков, которые могут создать препятствия в проведении подготовительных работ и дальнейшем коммерческом использовании помещения.

Суд первой и апелляционной инстанции обоснованно указали на то, что принятие истцом помещения в состоянии "без отделки" очевидно свидетельствуют о том, что у истца при приемке помещения имелась возможность проверить наличие коммуникаций. в том числе канализационных.

18 августа 2011 г. истец завершил проведение в принятом от ответчика помещении подготовительных работ и подтвердил готовность к ведению в помещении коммерческой деятельности, о чем 18 августа 2011 г. был составлен и подписан истцом и ответчиком акт осмотра помещения, в п.3.8 которого указано, что в помещении имеются транзитные инженерные системы.

Таким образом, содержанием указанного акта также подтверждается наличие у истца информации о транзитных инженерных системах в помещении, в том числе, в припотолочном пространстве.

Исследовав и оценив исполнительную документацию для выполнения подготовительных работ в помещении,разработанную истцом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что документация была разработана истцом исходя из расположений коммуникаций в здании с учетом существующих канализационных стояков и коммуникаций, которые отражены в подготовленной истцом проектной документации.

Согласно п. п. 1.7.1, 1.2.2 Приложения N 5 к соглашению истец несет ответственность за любые недостатки выполнявшихся им в помещении подготовительных работ и должен обеспечить соответствие их результатов требованиям нормативных актов, включая СНиП и СанПин.

Истец, в нарушение условий соглашения не выполнил подготовительные работы в соответствии с требованиям ГОСТ и СанПин, имея все необходимые сведения о коммуникациях.

Исследовав разрешительную документацию для подготовительных работ, суд установил, что истец не только не согласовал с ответчиком проектную документацию раздела "АР", предусматривающую планировку помещения, но и нарушил требования к согласованию проектной документации по перепланировке помещения, предусмотренные Постановлением Правительства Москвы от 16 августа 2005 г. N 621-ПП,действоваших на тот момент.

Согласно имеющемся в материалах дела заключению специалистов N 882 от 7 августа 2012 г.,не оспоренному истцом, помещение, принятое им, могло быть использовано для размещения предприятия общественного питания при соблюдении при проектировании и проведении отделочных работ требований нормативных документов в части размещения стояков внутренних канализационных систем с учетом имевшихся у истца исходных данных о расположении существующих систем.

В период с сентября 2011 г. по апрель 2012 г. истец осуществлял в спорном помещении коммерческую деятельность и не представил надлежащих доказательств, свидетельствующих о наличии препятствий в пользовании помещением. Прекращение ведения коммерческой деятельности произведено истцом по собственной инициативе.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение арбитражного суда г. Москвы от 14 декабря 2012 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2013 г. подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

Судом первой и апелляционной инстанцией установлено и из материалов дела следует, что 14.09.2010 между акционерной компанией с ограниченной ответственностью "Беллгейт Констракшенз Лимитед" (арендодатель) и ООО "АкваГриль" (арендатор) заключено соглашение MR N 2010/08E26b об использовании помещения многофункционального торгово-развлекательного центра по адресу: г.Москва, Краснопресненская наб., участки 6, 7, 8б ММДЦ "Москва-Сити".(л.д.39-72т.1)

По условиям соглашения арендодатель осуществляет проектирование и строительство объекта коммерческой недвижимости-торгового центра, арендатор имеет намерение получить в аренду часть центра, обозначенную в Приложении N 1 к соглашению.

Согласно пункту 2.1 договора предметом соглашения является определение сроков и условий подготовки к аренде арендатором помещений, находящихся в строящемся арендодателем центре, а также согласование порядка использования помещения до государственной регистрации договора аренды между сторонами, взаимодействие сторон до заключение договора аренды и порядок использования помещения на условиях краткосрочного договора аренды.

В соответствии с пунктом 2.2 соглашения арендодатель обязался предоставить арендатору возможность использования помещение для выполнения работ арендатором в целях его приспособления для дальнейшего коммерческого использования, а также передать помещение на условиях краткосрочного договора аренды и заключить договор аренды, а арендатор принял обязательства принять помещения для производства работ, произвести работы, использовать помещения в соответствии с разрешенным использованием, принять помещения на условиях договора краткосрочной аренды, выплачивать все платежи и нести иные обязанности по соглашению и договору аренды.

Размер помещения для целей определения платы за использование помещения и арендной платы подлежат уточнению по окончании работ арендодателя до состояния, предусмотренного п.п.(iii) п.1.10.5 Приложения Y к договору аренды в порядке, предусмотренном п.2.6.1 соглашения.

В соответствии с п.4.1 соглашения арендодатель осуществляет проектирование и общий дизайн Центра, в котором будет располагаться помещение. Работы арендодателя применительно к помещению исчерпывающим образом перечислены в ст. 1.9 Приложения V к договору.

Согласно п.1.9 указанного приложения к соглашению работы, проводимые арендодателем, относятся к строительству здания Центра или помещения, в основном ограничиваются возведением каркаса с проведением минимального количества отделочных работ, а именно: общий дизайн Центра, в котором находится помещение, ограждающие конструкции, несущие конструкции(каркас, межэтажные перекрытия), тепло и звукоизоляция, отделка(пол,:бетонная плита без стяжки, потолок-открытие конструкции),электроснабжение. телекоммуникационные услуги, системы вентиляции и кондиционирования

Пунктом 1.5 Приложения V. к соглашению арендатор обязуется производить и оплачивать за свой счет любые проектные, отделочные и подготовительные работы в отношении помещения, за исключением тех. которые прямо перечислены в составе работ, проводимых арендодателем.( с ст.1.9 Приложения V)

Согласно п.1.7.1 работы. проводимые арендатором,должны выполняться с соблюдением требований СНиП. Арендатор за свой счет получает все разрешения и согласования,необходимые для выполнения работ, проводимых арендатором.

Согласно п. 1.8.1 Приложения V к соглашению арендодатель передает арендатору помещение для осуществления работ. в срок, установленный договором аренды, но не позднее, чем за три месяца до официального открытия Центра по акту приема-передачи, либо в ином порядке, предусмотренном соглашением сторон.

В пункте 7.1.1 соглашения стороны определили, что с момента государственной регистрации права собственности арендодателя на центр помещения считаются переданными арендатору на условиях краткосрочного договора аренды (раздел 7 соглашения). Передача помещения подтверждается настоящим соглашениям и подписанным сторонами актом приема-передачи (приложение N 3 к Соглашению).

В пункте 7.1.2 соглашения стороны признали договор краткосрочной аренды оформленным настоящим Соглашением и в пункте 7.3. определили срок краткосрочного договора аренды - с даты начала аренды (даты государственной регистрации права собственности арендодателя на центр) и до даты государственной регистрации договора аренды, но не более 364 дней, а также предусмотрели автоматическое продление краткосрочного договора на тех же условиях на тот же срок, если установленный срок (364 дня) истечет до государственной регистрации договора аренды и ни одна из сторон ни откажется от такого продления за 30 дней до окончания срока.

В пункте 7.2 соглашения стороны договорились после государственной регистрации прав собственности арендатора заключить и зарегистрировать договор аренды.

Арендодатель завершил работы по строительству центра, им получено Разрешение от 21 февраля 2011 года N RU77181000-003371 на ввод в эксплуатацию объекта по адресу: г. Москва, Пресненская набережная, дом 2, строительный адрес: ЦАО, район Пресненский, Краснопресненская набережная, участки 6,7, 8б ММДЦ "Москва-Сити".(л.д.16-17т.7)

После введения объекта в эксплуатацию Центр был открыт 10 марта 2011 года (дата открытия центра).

По акту от 01.06.2011 помещение N E26b общей площадью 549,3 кв.м. в соответствии с пунктом 7.1.1. соглашения было передано арендатору для выполнения работ в соответствии с условиями соглашения.(л.д.142-143т.6)В п.3 акта указано, что арендатор не имеет каких-либо претензий или замечаний относительно состояния помещения, передаваемого для выполнения работ.

18 августа 2011 года сторонами подписан акт осмотра помещения, законченного обустройством и предъявленного арендатором для осмотра арендодателем перед вводом в эксплуатацию и началом коммерческого использования. В п.п. 3.2.1,,3.5.2,,3.6.1..8.1 указано, что, что монтаж общеобменной приточно-вытяжной вентиляции, системы водоснабжения, канализации завершены без замечаний.Транзитные инженерные системы, проходящие через помещения без повреждений.Доступ в запотолочное пространство для эксплуатации инженерных систем предоставлен в недостаточном количестве.(л.д.116т.2)

С августа 2011 года началось коммерческое использование помещения арендатором.

28 декабря 2011 года произведена государственная регистрация права собственности Акционерной компании с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД"(BELLGATE CONSTRUCTION LIMITED) на помещения вновь построенного объекта общей площадью 165 924,8 кв.м. по адресу г. Москва, Пресненская набережная, дом 2, о чем выдано свидетельство 77 АН 678357.(л.д./18т7)

Оценив условия соглашения от 14.09.2010, суд первой и апелляционной пришли к выводу о том, что с даты государственной регистрации права собственности арендодателя на спорный объект (28.12.2011) вступил в действие договор краткосрочный аренды спорных помещений.

Заявляя исковые требования о расторжении соглашения от 14.09.2010 MR N 2010/08E26b, ООО "АкваГриль" ссылается на нарушение ответчиком обязательств по договору аренды в части передачи в аренду заявителю для осуществления коммерческой деятельности помещения, которое имеет существенные недостатки, а именно: непосредственно над помещением ресторана расположен санузел, канализационный стояк от санузла проходит непосредственно через обеденный зал помещения и кухню, кроме того, в пространстве подвесных потолков над обеденным залом также выявлены канализационные стояки, которые являются транзитными и не относятся к системам обеспечения помещения; существующее в помещениях расположение системы канализации нарушает требования действующих санитарных и строительных норм (СанПиН, ТСН и СНиП).

При этом заявитель ссылается на то, что об указанных недостатках помещения ему стало известно только в феврале 2012 года после получения от ответчика схемы транзитных коммуникаций центра.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой и апелляционной инстанции сделали вывод о том, что в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательства непригодности помещения получены для проведения подготовительных работ и ведения последующей коммерческой деятельности (организация предприятия общественного питания).Факт наличия в спорных помещениях транзитных коммуникаций, о которых заявителю было известно при заключении договора и принятии помещения по акту, сам по себе не свидетельствует о нарушении обязательств по договору со стороны арендодателя.

По мнению судов, истец не представил доказательств того, что указанные коммуникации используются ответчиком как канализационные, а также того, что данные коммуникации препятствуют использованию помещения по его назначению.

Указанные выводы судов сделаны без выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела.

В соответствии со ст. 612 Гражданского Кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы,либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены им при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно п.2,4 ст.620 Гражданского Кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае:

2)переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

4) имущество в силу обстоятельств,за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Суд первой и апелляционной инстанции сделал вывод о том, что истец нарушение требований пункта 2 стать 620 Гражданского кодекса Российской Федерации не доказал, что указанные им недостатки спорного помещения не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Суды сослались на представленное ответчиком заключение специалистов по договору от 07.08.2012 N 882,(л.д.87-123т.7), из которого следует, что помещение ресторана могло быть использовано арендатором для размещения предприятия общественного питания (ресторан) при соблюдении при проектировании и проведении отделочных работ требований нормативных документов в части размещения стояков внутренних канализационных систем с учетом имеющихся исходных данных о расположении существующих элементов систем канализации, проектная документация, созданная по заказу ООО "АкваГриль", противоречит требованиям нормативных документов в части размещения стояков внутренней канализации, а именно следующим: п. 3.10 СанПиН (СП) 2.3.6.1079-01, п. 17.12 СНиП 2.04.01-85, п. 5.65 ТСН 31-320-2000 МГСН 4.14-98, то есть, ООО "АкваГриль" и проектной организацией не учтены имевшиеся исходные данные о существующих канализационных коммуникациях помещения и не предусмотрены инженерно-технические решения в целях соответствия ресторана "Grand Grill" ООО "АкваГриль" требованиям нормативных документов СНиП 2.04.01-85, СанПиН (СП) 2.3.6.1079-01, ТСН 31-320-2000 МГСН 4.14-98.

В материалах дела имеется представленный истцом отчет ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС"(т.3 л.д.14-41), из которого следует, что в результате осмотра помещений, не являющихся предметом договора аренды, установлено наличие туалетов, канализационные стоки которых заведены в транзитные коммуникации, проходящие под потолком помещения, переданного истцу в пользование для размещения ресторана.

Судами не проверен довод истца о том, что на момент приемки помещений "под отделку" установить фактическое назначение транзитных коммуникаций как фекальных, проходящих в подпотолочном пространстве помещений истца. не представлялось возможным, так как устройство туалетов и использование для этого транзитных коммуникаций произведено ответчиком позже.

Согласно заключению ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС" при осмотре помещения выявлены значительные отклонения от требований нормативно-технической документации, предъявляемых к помещениям предприятий общественного питания.,,расположение систем канализации нарушает требования действующих санитарных и строительных норм, предприятие общественного питания в указанном помещении размещено в нарушение требований указанных норм.

Судами не дана оценка доводам истца о том, что в разработанной им и согласованной с ответчиком как с арендодателем проектной документации в разделе "Водопровод и канализация" предусмотрено прохождение всех систем канализации под потолком предыдущего этажа в соответствии с действующими нормами СанПин., никаких других систем канализации, в частности, горизонтальной транзитной канализации в подпотолочном пространстве помещений истца, не предусматривалось проектом.

Судами не установлено, соответствовал ли разработанный истцом и согласованный с ответчиком рабочий проект ресторана, в частности раздел "Водопровод и канализация" требованиям СанПин., наличие каких коммуникаций было предусмотрено в проекте.

Вывод судов о том, что истцом не представлены доказательства того, что имеющиеся недостатки препятствуют использованию помещения по назначению, не соответствуют представленным сторонами заключениям специалистов, согласно выводам которых, транзитные системы,расположенные в подпотолочном пространстве помещений истца нарушают требования СанПин для предприятий общественного питания.

При указанных обстоятельствах выводы судов не могут быть признаны обоснованными, соответствующими имеющимся доказательствам, что в соответствии со ст. 288 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов и направлению дела на новое рассмотрение

При новом рассмотрении суду следует установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, дать надлежащую оценку доказательствам в их совокупности, п обсудить вопрос о назначении экспертизы, правильно применить нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 декабря 2012 года по делу N А40-70044/12-11-667, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2013 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

Е.А. Ананьина Н.Ю. Дунаева