Постановление Арбитражного суда Московского округа от 8 сентября 2014 г. N Ф05-10896/14 по делу N А40-130690/2013

г. Москва

08 сентября 2014 г.

Дело N А40-130690/13-82-1165

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Дунаевой Н. Ю., Калининой Н. С.,

при участии в заседании:

от ответчика - Яновой О.С. по доверенности от 13.03.2014 N 111/20,

рассмотрев 01 октября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Танагашевой Александры Владимировны на решение от 24 февраля 2014 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Мысак Н. Я., на постановление от 17 июня 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Тихоновым А. П., Савенковым О. В., Левиной Т. Ю.,

по иску индивидуального предпринимателя Танагашевой Александры Владимировны

к Обществу с ограниченной ответственностью УК "ТЭН-Девелопмент" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Актив-ПремьерТраст"

о взыскании денежных средств, признании недействительными пунктов договора аренды N 23 от 26.11.2012

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Танагашева Александра Владимировна (далее ИП Танагашева А.В., истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью УК "ТЭН-Девелопмент" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Актив-ПремьерТраст" (далее ответчик) о признании частично недействительными предварительного договора N 23 от 26.11.2012: пункта 4.3.3.3 в части, исключающей ответственность арендодателя за пользование чужими денежными средствами; пункта 4.3.1 в части, исключающей компенсацию понесенных расходов арендатором за выполненные работы, связанные с подготовкой помещения к использованию; пункта 4.3.3.1 в части оставления обеспечительного взноса у арендодателя в виде штрафа, неустойки, применяемых в одностороннем внесудебном порядке в случае досрочного расторжения основного договора по инициативе арендатора; а также пунктов 3.3.1, 3.3.2, 8.4.1 -8.6 краткосрочного договора аренды недвижимого имущества N 23 от 01.03.2013 и иных положений в предварительном и краткосрочном договорах, ущемляющих права арендатора, как противоречащих действующему законодательству; взыскании 1 216 731 руб. обеспечительного депозита и 664 432 руб. 98 коп. стоимости выполненных работ по приведению помещения в пригодное для его использования состояния.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 февраля 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2014 года, в удовлетворении иска отказано.

Суд установил, что оспариваемые истцом пункты договоров не противоречат нормам статей 2, 329, 421, 431, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обеспечительный депозит является гарантией обеспечения платежеспособности арендатора и в силу статьи 329 указанного Кодекса может быть отнесен к иным способам обеспечения обязательства.

В договоре (пункт 8.4.1) сторонами определен порядок внесения и возврата обеспечительного платежа, в том числе согласована выплата обеспечительного платежа как штрафа "в случае расторжения настоящего договора арендатором в отсутствие оснований для расторжения договора, установленных действующим законодательством Российской Федерации или настоящим договором", что не противоречит статьям 329 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, соглашением сторон определена судьба обеспечительного депозита, в том числе на случай, если арендатор по собственной инициативе отказался от договора.

Установление в договоре аренды условия, обеспечивающего исполнение арендатором договора и гарантирующего законные интересы арендодателя в исполнении этого договора, нормам действующего гражданского законодательства, в частности статьям 421, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, не противоречит.

Назначение всех платежей, предусмотренных предварительным договором, состояло в их последующем зачете в счет платежей, предусмотренных основным договором, после его подписания, то есть в обеспечение исполнения будущего обязательства.

Суд счел, что стоимость неотделимых улучшений взысканию с ответчика не подлежит.

Пунктом 4.4.18 краткосрочного договора аренды установлено, что стоимость всех произведенных арендатором улучшений и перепланировок не подлежат возмещению арендодателем. По истечении срока аренды по договору, а также в случае его досрочного расторжении, все неотделимые улучшения, созданные арендатором в порядке и в соответствии с условиями настоящего договора, переходят в собственность арендодателя.

ИП Танагашевой А.В. подана кассационная жалоба, согласно которой заявитель просит постановление суда апелляционной инстанций отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы не согласен с оценкой судом доказательств и установленными по делу обстоятельствами, в частности, что обеспечительный платеж возврату не подлежит.

Указывает, что досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора предусмотрено пунктом 8.3. краткосрочного договора аренды.

Если договором предусмотрена возможность его расторжения по инициативе любой из сторон во внесудебном порядке, расторжение такого договора не может являться нарушением обязательств, вытекающим из данного договора. При этом положение договора о том, что обеспечительный депозит зачету и (или) возврату арендатору не подлежит, является ничтожным как противоречащее статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По мнению заявителя жалобы, положение п. 4.3.1 предварительного договора, исключающее компенсацию понесенных расходов за выполненные работы, связанные с подготовкой помещения к его использованию, противоречит статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец полагает, что имеются заявленные им основания для признания договоров частично недействительными.

Истец в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился.

В соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на сайте http://www.fasmo.arbitr.ru.

Частью 6 статьи 121 указанного Кодекса установлено, что лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Согласно части 1 статьи 123 Кодекса лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

Истец извещен о начавшемся судебном процессе, его представители принимали участие в судебных заседаниях, в связи с чем судебная коллегия считает, что данное лицо извещено о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции надлежащим образом, однако в суд не явилось, в связи с чем дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Представлен письменный отзыв на жалобу.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судами установлено, что между сторонами заключен предварительный договор о заключении договора аренды от 26.11.2012 N 23, в соответствии с условиями которого договор заключался в целях заключения в будущем, после окончания строительства здания, основного договора аренды помещения.

Действие предварительного договора прекращено 01.03.2013 в связи с заключением краткосрочного договора аренды недвижимого имущества N 23, согласно которому ответчик передал истцу (арендатору) во временное возмездное владение и пользование (аренду) нежилое помещение площадью 38,3 кв. м, занимающее нежилую комнату N 97, расположенное в нежилом помещении N XXI на 1 этаже здания Торгового Центра по адресу: город Москва, Рязанский проспект, дом 2, корпус 3.

Краткосрочный договор аренды вступил в силу и его положения являются обязательными для сторон с момента его заключения

Помещение передано арендатору 01.03.2013 по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 4.3.3.1 предварительного договора аренды арендатором уплачен обеспечительный депозит в размере 1 129 016 руб., состоящий из стоимости арендной платы за два последних месяца срока аренды по основному договору в размере 485 940 руб., платы за заключение основного договора аренды в размере 643 076 руб., увеличенной впоследствии на 87 715 руб. Всего обеспечительный депозит составил 1 216 731 руб.

Во исполнение пункта 4.3.1. предварительного договора, согласно которому на арендатора возлагалась обязанность выполнения работ с целью приведения помещения в состояние, пригодное для его использования, в срок не позднее 60-ти дней с даты начала работ, ИП Танагашевой А.В. выполнены работы общей стоимостью на сумму 644 432 руб. 98 коп.

Письмом от 28.03.2013 арендатор в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, в связи с чем договор прекращен.

17.07.2013 помещение возвращено арендодателю по акту приема-передачи (возврата) помещения.

ИП Таганашева А.В. указывает, что Гражданским кодексом Российской Федерации не предусмотрена оплата за заключение договора, пункты 3.3.1, 3.3.2, 8.4.1-8.6 краткосрочного договора аренды недвижимого имущества от 01.03.2013 N 23 по удержанию обеспечительного взноса в виде платы за заключение договора, его зачете, применении штрафа и другой ответственности противоречат гражданскому законодательству и являются недействительными.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 4 статьи 425 указанного Кодекса окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение, равно как и не отменяет обязанность исполнить принятые сторонами по договору обязательства, которые не были исполнены в период действия договора.

Судом установлено, что краткосрочный договор в соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации признается действующим до момента окончания исполнения сторонами принятых на себя обязательств.

Суд установил, что пунктом 8.4.1 договора предусмотрено, что в случае расторжения договора арендатором в отсутствие оснований для расторжения договора, установленных действующим законодательством Российской Федерации или настоящим договором, обеспечительный депозит возврату арендатору и/или зачету в счет оплаты арендатором каких-либо платежей не подлежит, а остается у арендодателя в качестве штрафа.

Указанным условием договора определена судьба обеспечительного депозита, в том числе на случай отказа арендатора от договора, что не противоречит статьям 2, 421, 432, 329, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обеспечительный депозит является гарантией обеспечения платежеспособности арендатора и в силу статьи 329 Кодекса может быть отнесен к иным способам обеспечения обязательства.

В соответствии с пунктом 4.3.1 предварительного договора арендатор вправе осуществить подготовку помещения к открытию в нем магазина, в указанных целях арендатор вправе осуществить в помещении необходимые подготовительные работы в целях оборудования помещения и подготовки его к использованию. Затраты арендатора, связанные с проведением в помещении указанных работ арендатора, включая создание в помещении каких-либо улучшений, компенсации арендодателем арендатору не подлежат.

Согласно пункту 4.4.18 краткосрочного договора аренды стоимость всех произведенных арендатором улучшений и перепланировок не подлежит возмещению арендодателем. По истечении срока аренды по договору, а также в случае его досрочного расторжении, все неотделимые улучшения, созданные арендатором в порядке и в соответствии с условиями настоящего договора, переходят в собственность арендодателя.

Суд установил, что указанные положения предварительного договора и краткосрочного договора аренды не противоречат пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3.3.1 краткосрочного договора аренды арендатор обязан уплатить арендодателю денежную сумму за заключение настоящего договора аренды помещения (плата за заключение договора аренды).

Суд пришел к выводу, что в случае, если договор аренды содержит условие о единовременном платеже, выраженном в виде платы за право на заключение договора аренды, то такое условие правомерно и данный платеж является составной частью арендной платы, а не неким самостоятельным платежом. Отсутствие в гражданском законодательстве положений, регулирующих внесение платы за предоставление права аренды, не исключает возможность их включения в договор на добровольной основе. Данное условие соответствует требованиям статей 309, 310, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Стороны, в том числе ответчик, были свободны в заключении предварительного и краткосрочного договоров аренды и определении их условий.

Суд установил, что до заключения договора аренды истец был осведомлен об условиях, на которых ему предстояло заключить договор и получить в аренду помещение, в частности, о том, что помещение может быть предоставлено в аренду только с условием оплаты права на заключение данного договора, арендатор добровольно исполнил условие договора аренды, предусматривающее уплату разового платежа за право на заключение договора аренды.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Суд установил, что положения предварительного договора об обеспечительном платеже (и других платежах) являются условием, подлежащим включению в основной договор, а уплаченные истцом денежные средства - выплаченными в целях заключения основного договора. В связи с чем назначение всех платежей, предусмотренных предварительным договором, состояло в их последующем зачете в счет платежей, предусмотренных основным договором после его подписания, то есть в обеспечение исполнения будущего обязательства.

Пункт 4.3.3.3 предварительного договора аренды, согласно которому на обеспечительный депозит не начисляются какие-либо проценты, включая проценты за пользование чужими денежными средствами, не противоречит действующему законодательству.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании и взаимной связи доказательств в их совокупности, приняв при толковании условий договора согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации буквальное содержание содержащихся в нем слов и выражений, суд не установил заявленных истцом оснований для признания договоров частично недействительными, взыскании обеспечительного платежа и стоимости произведенных истцом работ в помещении.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 февраля 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2014 года по делу N А40-130690/13-82-1165 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

Н. Ю. Дунаева Н. С. Калинина