Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 сентября 2013 г. N Ф05-1039/10 по делу N А40-27589/2008

г. Москва

18 сентября 2013 г.

Дело N А40-27589/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 12.09.2013.

Полный текст постановления изготовлен 18.09.2013.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комоловой М. В.,

судей Барабанщиковой Л. М., Григорьевой И. Ю.,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего ЗАО "Энергостройкомплект-М" Акулинина Дениса Юрьевича - Гаврик Т.А. по доверенности от 11.01.2013

Чепурной Александр Александрович - лично (паспорт), Обрывко А.С.-по доверенности от 17.10.2012,

рассмотрев 12.09.2013 в судебном заседании кассационную

жалобу конкурсного управляющего ЗАО "Энергостройкомплект-М" Акулинина Дениса Юрьевича

на определение от 24.05.2013

Арбитражного суда города Москвы,

вынесенное судьей С.Л.Никифоровым

на постановление от 22.07.2013

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Н.В. Дегтяревой, М.С. Сафроновой, Т.А. Лялиной,

по требованию Чепурного Александра Александровича о признании права собственности на нежилое помещение

по делу о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Энергостройкомплект-М" (ОГРН 1027739541466, ИНН 7724188617)

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Москвы от 17.10.2011 закрытое акционерное общество "Энергостройкомплект-М" (далее по тексту ЗАО "Энергостройкомплект-М", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден Акулинин Денис Юрьевич.

В Арбитражный суд города Москвы 10.04.2012 поступило заявление Чепурного Александра Александровича (далее по тексту - Чепурной А.А.) о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 107,8 кв. м, а именно комнат: N 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 в помещении V на первом этаже дома N 16 по улице Сходненской в городе Москве.

Определением от 24.05.2013, оставленным без изменения постановлением от 22.07.2013 Девятого арбитражного апелляционного суда, заявление удовлетворено.

При рассмотрении заявления суды обеих инстанций исходили из того, что 20.08.2002 между Правительством Москвы, Московской городской организацией общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" (заказчик-застройщик), открытым акционерным обществом Холдинговая компания "Главмосстрой" (далее по тексту - ОАО "Компания Главмосстрой", заказчик-инвестор) был заключен инвестиционный контракт N ДЖП.02.СЗАО.00361, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилых домов в микрорайоне 11, Южное Тушино Северо-Западного административного округа города Москвы.

06.06.2003 между ОАО "Компания Главмосстрой" и ЗАО "Энергостройкомплект-М" (инвестор) заключен договор N 002/ЭСК-ЮТ-4700 от 06.06.2003, согласно условиям которого ОАО "Компания Главмосстрой" передало инвестору часть правомочий по инвестированию 4700 кв. м общей жилой площади в строящемся жилом комплексе по адресу: г. Москва, Южное Тушино, мкрн. 11 (СЗАО) с правом получения помещений без отделки и оформления их в собственность инвестора, при этом стороны вправе без согласования с администрацией уступить частично свои права по контракту в части инвестирования проекта третьим лицам (соинвесторам) с оформлением с ними договоров об инвестировании с сохранением за собой в полном объеме ответственности перед администрацией за реализацию проекта.

24.03.2005 между ЗАО "Энергостройкомплект-М" (инвестор) и ООО "Экипаж" (соинвестор) был заключен договор N ИДн324/2 (Южное Тушино, корп. II) предметом которого является привлечение инвестором соинвестора к инвестированию строительства жилого микрорайона по указанному адресу с последующим оформлением в собственность соинвестора нежилого помещения без отделки, ориентировочной площадью 105,0 кв. м., расположенного по строительному адресу: г. Москва, Южное Тушино, микрорайон И, корпус 6, секция 1, этаж 1, условный номер помещения N 3. Оплата приобретенных прав соинвестором произведена в полном объеме.

30.09.2010 комитетом государственного строительного надзора города Москвы 30.09.2010 выдано разрешение N RU 77222000-003079 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - жилого дома, расположенного по адресу: 125363, город Москва, улица Сходненская, дом 16 (строительный адрес: СЗАО, Южное Тушино, мкр. 11, корп. 6).

25.01.2011 между ООО "Экипаж" и Чепурным А.А. был заключен договор уступки прав, в соответствии с условиями которого ООО "Экипаж" уступило, а Чепурной А.А. принял в полном объеме все права и обязанности, принадлежащие ООО "Экипаж" по договору N ИДн324/2 (Южное Тушино, корп. II) от 24.03.2005, обязавшись выплатить 3 952 195 руб. 32 коп.

В соответствии с договором займа N 1 от 05.07.2005 ООО "Экипаж" получило денежные средства от Чепурного А.А. в сумме 3 950 000 руб. 00 коп.

В дальнейшем между ООО "Экипаж" и Чепурной А.А. подписан акт зачета взаимных требований от 25.01.2011 по заемному обязательству и договору уступки прав на сумму 3 952 195 руб. 32 коп., а также акт выполнения обязательств по договору уступки прав инвестирования строительства от 25.01.2011. О произведенной уступке прав по договору от 24.03.2005 N ИДн324/2 (Южное Тушино, корп. II) ЗАО "Энергостройкомплект-М" уведомлено.

26.01.2011 между сторонами договора от 24.03.2005 N ИДн324/2 подписано дополнительное соглашение, согласно которому стороны внесли изменения в части строительных характеристик переданного нежилого помещения, а именно по результатам обмеров БТИ, согласно которому передаче инвестором в собственность соинвестора по договору подлежат комнаты N 8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20 в помещении V на 1 этаже по адресу: город Москва, улица Сходненская, дом 16 общей площадью 170,00 кв. м.

Указанные помещения переданы ЗАО "Энергостройкомплект-М" Чепурному А.А. согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 04.06.2011 по договору N ИДн324/2 (Южное Тушино, корп. П) от 24.03.2005.

При этом суды установили, что право собственности ЗАО "Энергостройкомплект-М" в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещается указанное помещение, не было зарегистрировано.

Удовлетворяя предъявленные требования, суды обеих инстанций исходили из того, что договор N ИДн324/2 от 24.03.2005 по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, срок исполнения ЗАО "Энергостройкомплект-М" обязательств по предоставлению Чепурному А.А. нежилых помещений наступил, однако ЗАО "Энергостройкомплект-М" не исполнило обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а поэтому суды квалифицировали заявленное Чепурным А.А. требование как требование о государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимую вещь, при этом суды обеих инстанций сослались на положения пункта 1 статьи 201.8, подпункта 1 пункта 3 статьи 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Закон о банкротстве), а также на правовую позицию, выраженную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, конкурсный управляющий должника обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе Чепурному А.А. в удовлетворении заявления.

В обоснование кассационной жалобы конкурсный управляющий должника ссылается на неправильное применение норм материального права и нарушение норм процессуального права.

Конкурсный управляющий должника считает, что суды применили норму права, не подлежащую применению к правоотношениям сторон, а именно статью 201.11 Закона о банкротстве, поскольку Чепурной А.А. не является участником строительства.

Конкурсный управляющий должника указывает на то, что за ним не зарегистрировано право собственности на спорные помещения, в связи с чем считает, что суды не учли разъяснения, содержащиеся в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" ( далее по тексту - Постановление N 54).

В числе нарушений норм процессуального права конкурсный управляющий указывает на нарушение статей 170, 185, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как что суды не дали оценку его доводам, в том числе относительно судебного запрета без согласия временного управляющего должника заключать и/или исполнять любые сделки, связанные с принятием новых имущественных обязательств, исполнять любые сделки по распоряжению имуществом, совершать любые действия по признанию долга (определение Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2011), а также относительно подписания дополнительного соглашения от 03.06.2011, в котором был индивидуализированы нежилые помещения, подлежащие передаче заявителю, от имени ЗАО "Энергостройкомплект-М" Кондрашиным О.В.

Отзывы на кассационную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступили.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель конкурсного управляющего должника поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Чепурной А.А. и его представитель возражали против удовлетворения кассационной жалобы, просили оставить определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В пункте 1 Постановления N 54 разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно пункту 5 Постановления N 54 требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика - продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если право собственности продавца на продаваемое имущество не зарегистрировано в реестре покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Суды обеих инстанций правильно установили фактические обстоятельства дела и определили правую природу правоотношений между Чепурным А.А. и ЗАО "Энергостройкомплект-М", вытекающих из договора от 24.03.2005 N ИДн324/2, как обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем, а поэтому то обстоятельство, что право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора за продавцом не было зарегистрировано, в соответствии с подлежащими применению нормами права с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении N 54, не позволяло удовлетворить предъявленное продавцу требование о признании права собственности за покупателем в судебном порядке, а поэтому в удовлетворении такого требования следовало отказать.

Суд кассационной инстанции исходит из того, что правовая позиция, выраженная в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, была сформулирована с учетом конкретных обстоятельств рассмотренного спора, не являющихся схожими с обстоятельствами настоящего дела.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 настоящей статьи.

На основании изложенного, обжалуемые судебные акты, как принятые при неправильном применении норма материального права, подлежат отмене с принятием судом кассационной инстанции судебного акта об отказе в удовлетворении требования.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Москвы от 24.05.2013 по делу N А40-27589/2008 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2013 по тому же делу отменить.

В удовлетворении заявления Чепурного Александра Александровича о признании за ним права собственности на нежилое помещение общей площадью 107,8 кв.м., а именно комнаты N N 8,9,10,11,12,13,14,15 в помещении V на первом этаже дома N 16 по ул. Сходненской в городе Москве отказать.

Председательствующий судья

М.В.Комолова

Судьи

Л.М.Барабанщикова И.Ю.Григорьева