Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 сентября 2013 г. N Ф05-11100/13 по делу N А40-165798/2012

г. Москва

26 сентября 2013 г.

Дело N А40-165798/12-9-1662

Резолютивная часть постановления объявлена 19.09.2013.

Полный текст постановления изготовлен 26.09.2013.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Комаровой О.И., Тихоновой В.К.,

при участии в заседании:

от ООО "ППСК ТЭЦ-25" - Рябошапко Д.Г. - доверен. от 24.10.2012

от Департамента земельных ресурсов города Москвы - Преображенская М.А. - доверен. от 27.02.2013

от Правительства Москвы - Ланда Д.М. - доверен. от 29.10.2010, Преображенская М.А. - доверен. от 21.06.2013

рассмотрев в судебном заседании 19.09.2013

кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 10 апреля 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Иевлевым П.А.

на постановление от 14 июня 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Савенковым О.В., Барановской Е.Н., Красновой С.В.,

по делу N А40-165798/12-9-1662 по иску ООО "ППСК ТЭЦ-25" (ОГРН 1027739558164, адрес: 119330, город Москва, улица Дружбы, д. 4, корп. 1)

к ответчику Департаменту земельных ресурсов города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН: 7705031674, дата регистрации: 08.02.2003, адрес: 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20);

3-е лицо: Правительство Москвы;

о признании расторжения договора N М-07-003248 от 25.10.1995 г. недействительным и признании договора действующим,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ППСК ТЭЦ-25" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы о признании расторжения договора аренды от 25.10.1995 N М-07-003248, выраженное в уведомлении Департамента земельных ресурсов города Москвы от 12.09.2012 N РД5-1-33/12-1-(0)-1 и уведомлении Департамента земельных ресурсов города Москвы от 01.11.2012 N РД5-1-33/12-1-(0)-4, недействительным, о признании договора аренды земель в г. Москве N М-07-003248 от 25.10.1995 действующим.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.04.2013 по делу N А40-165798/12 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2013 решение Арбитражного суда города Москвы от 10.04.2013 по делу N А40-165798/12 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда г.Москвы от 10.04.2013 N А40-165798/12-9-1662 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе ООО "ППСК ТЭЦ-25" в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В качестве оснований обоснованности жалобы ответчик ссылается на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО "ППСК ТЭЦ-25" не выполнены работы по первому этапу реализации договора аренды, а именно: разработка, согласование и утверждение в установленном порядке предпроектной и проектно-сметной документации; получение разрешения на производство строительных работ в пятилетний срок с момента заключения договора аренды земельного участка, реализация строительства здания ведется с 25.10.1995, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель подтвердил доводы, изложенные в жалобе, просил решение Арбитражного суда г.Москвы от 10.04.2013 N А40-165798/12-9-1662 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе ООО "ППСК ТЭЦ-25" в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв и письменные пояснения.

Третье лицо поддержало доводы кассационной жалобы.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон и третьего лица, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене оспариваемых судебных актов и отказе в удовлетворении исковых требований, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, что 25.10.1995 между Москомземом (арендодателем) и истцом (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N М-07-003248 с дополнительными соглашениями к нему.

Предметом вышеназванного договора является земельный участок площадью 17.852 кв. м. по адресу: г. Москва, ул.Рябиновая, переданный истцу для проектирования и строительства складской базы-полигона утилизации отходов от разборки 5-этажного жилого фонда Западного административного округа сроком на 49 лет.

Разделом 4 договора предусмотрено, что арендатор обязан в течение 12 месяцев разработать проект на строительство складской базы-полигона утилизации, выполнить строительство базы-полигона в сроки, установленные ПОС, но не более 2 лет. После завершения строительства в срок, определенный ПОС, представить в Префектуру и Москомзем акт приемки в эксплуатацию здания производственной базы и документы, подтверждающие имущественные права землепользователя.

Судами установлено, что ответчик в порядке пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ уведомлением от 12.09.2012 N РД5-1-33/12-1-(0)-1 известил арендатора о досрочном расторжении договора аренды от 25.10.1995, в связи с существенным нарушением условий договора аренды земельного участка и не исполнением обязательств по строительству в срок, предусмотренный договором. Письмом от 11.10.2012 истец возражал против расторжения договора. Ответчик уведомлением от 01.11.2012 N РД5-1-33/12-1-(0)-4 подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора аренды от 25.10.1995 N М-07-003248.

Согласно статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды помимо существенного нарушения условий договора могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в соответствие с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

В обоснование предъявления исковых требований истец указал на отсутствие существенных нарушений условий договора, указанных в уведомлении ответчика о расторжении договора.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что истец добросовестно осуществляет на земельном участке деятельность, предусмотренную договором аренды. Доказательств изменения назначения земельного участка в проекте планировки территории не представлено.

Согласно акту обследования объекта недвижимости от 05.12.2012 N 90789205 Госинспекции по недвижимости, земельный участок используется для размещения базы-полигона со специальной техникой для организации производственно-технологического цикла по утилизации отходов. Земельный участок эксплуатируется без нарушения разрешенного использования.

Осуществление на земельном участке деятельности по утилизации строительных отходов также подтверждается представленными истцом договорами на осуществление деятельности по утилизации отходов, доказательствами их фактического выполнения.

Согласно заключению ООО "ДорКонТех" истцом на земельном участке используется мобильный дробильно-сортировочный комплекс для утилизации отходов бетона и железобетона. Такая схема является наиболее востребованной в настоящее время в России и за рубежом. В связи с отсутствием опасности для здоровья окружающих отходы бетона и железобетона могут храниться на открытых площадках. Объем строительных отходов, перерабатываемых указанным комплексом не превышает 100-110 тонн в год. При таком объеме устройство стационарного дробильно-сортировочного комплекса является необоснованным капиталовложением и экономически нецелесообразно.

Апелляционный суд пришел к выводу, что устройство на земельном участке стационарного дробильно-сортировочного комплекса экономически нецелесообразно. Отсутствие на земельном участке недвижимого имущества в случае снижения объемов перерабатываемых отходов позволяет истцу изъять земельный участок без каких-либо компенсаций.

Вместе с тем, кассационная коллегия не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций в связи со следующим:

Суды первой и апелляционной инстанций правомерно установили: разделом 4 договора предусмотрено, что арендатор обязан в течение 12 месяцев разработать проект на строительство складской базы-полигона утилизации, выполнить строительство базы-полигона в сроки, установленные ПОС, но не более 2 лет. После завершения строительства в срок, определенный ПОС, представить в префектуру и Москомзем акт приемки в эксплуатацию здания производственной базы и документы, подтверждающие имущественные права землепользователя.

Вместе с тем пришли к ошибочному выводу, что договор аренды не содержал императивного и безусловного указания на необходимость возведения именно капитальных строений с указанием их конкретных параметров - количества строений с указанием функционального назначения каждого из них.

В силу ст. 72 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ к правовым отношениям в области градостроительной деятельности, возникшим до введения Градостроительного кодекса Российской Федерации в действие, настоящий Кодекс применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

Исходя из содержания ст. 23, 62 (действовавшего в период создания объекта) Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ, обязательность получения разрешения на строительство и последующий ввод объектов в эксплуатацию распространяется исключительно на объекты недвижимого имущества.

Аналогичные положения содержаться в ст.ст.51,55 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ.

Поскольку суды установили, что по условиям вышеназванного договора арендатор обязан в течение 12 месяцев разработать проект на строительство складской базы-полигона утилизации, выполнить строительство базы-полигона и после завершения строительства представить в префектуру и Москомзем акт приемки в эксплуатацию здания производственной базы, кассационный суд считает ошибочным вывод судов об отсутствии намерений сторон создать объект недвижимости ( здание производственной базы).

Установление судами не возведение истцом здания производственной базы, а использование мобильного дробильно-сортировочного комплекса для утилизации отходов бетона и железобетона, позволяет суду кассационной инстанции прийти к выводу о неисполнении истцом возложенных обязательств.

Выводы апелляционного суда об экономической нецелесообразности возведения стационарного дробильно-сортировочного комплекса не могут быть положены в основу судебного акта при оценке исполнения сторонами условий договора.

Доводы истца об отсутствии угрозы здоровью граждан, проживающих в соседних домах, в связи с утилизацией практически неопасных отходов бетона и железобетона подлежат отклонению с учетом предмета и оснований заявленных требований.

При наличии обстоятельств, перечисленных в пункте 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, ответчик был вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, в связи с чем отсутствуют основания для признания оспариваемого уведомления недействительной сделкой, а вышеназванный договор аренды земельного участка действующим.

На основании изложенного решение Арбитражного суда города Москвы от 10.04.2013 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2013 по делу N А40-165798/12-9-1662 подлежат отмене, а в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10.04.2013 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2013 по делу N А40-165798/12-9-1662 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ППСК ТЭЦ-25" в доход федерального бюджета госпошлину по апелляционной и кассационной жалобам в размере 4 000 (четыре тысячи) рублей.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

О.И. Комарова В.К. Тихонова